マンションを貸すメリットと注意点|売却と比較して損のない運用を

マンションを貸すことで、月々の賃料が入ってきます。こうした家賃収入を「インカムゲイン」と呼び、賃貸マンションの生み出す利益の源泉となっています。安定的な収益を目的としてマンションを貸すわけですが、その一方で管理費や税金などの費用がかかりますから、場合によっては赤字状態に陥ることもあります。

そんなときに検討したいのが、マンションの売却です。今回は、マンションの賃貸のメリットと注意点を検討した上で、どんなときに売却を決断するべきか解説します。

マンションを貸すメリット

所有マンションを利用して収入を得るには、入居者を探し部屋を貸すことが考えられます。まずはマンションの部屋を貸し出すメリットを考えてみましょう。

収入を得られる

第三者に所有するマンションの部屋を貸すことにより、毎月決まった収入が得られます。不動産を保有すると固定資産税を始めとした税金が課されるため、空室状態で放置しておくと確実に赤字になります。管理の手間を考えても、やはり所有物件から収入を得ることを考えるべきです。

入居者を入れることで期待できる収入には、賃料(家賃収入)だけではなく管理費・共益費、礼金、更新料などが考えられます。短期的に莫大な利益を得られるわけではありませんが、長く安定的に利益を得られる可能性があります。会社員が給与所得以外の収入源としたり、定年退職後、あるいは早期退職(セミリタイア、アーリーリタイア)のための収入源としたりと、いろいろな目的に家賃収入を活用できるのです。

保有しているマンションを不動産会社に貸し出し、不動産会社が入居者に転貸する「サブリース」という方法もあります。空室時も家賃保証をしてくれる一方で、保証されるリース料が安い、一定期間解約できないなどの問題が生じることもあります。リース料の変更や解約の条件など契約書をよくチェックし、慎重に検討しましょう。

税金対策になる

賃貸にかかる費用の一部を経費として計上できることから、所得税や住民税などの税金対策としてマンションの貸し出しを利用できます。経費によって会計上の利益(不動産所得)を抑制することで課税所得を低くし、税金額を安くできるわけです。

仮に赤字になっても、損益通算という仕組みを使えば節税できます。不動産所得の赤字を給与所得などの黒字と相殺し、全体の課税所得を下げるのです。たとえば不動産所得の赤字が100万円、給与所得が500万円であれば、あえて不動産所得も含めた確定申告を行うことで「所得400万円」となり、源泉徴収で払いすぎた分(500万円分に対して課された分の一部)が還付されます。赤字を申告することは必須ではないのですが、あえて確定申告の手間をかけることでかなり得できるはずです。

なお、経費計上できる費用としてローンの利息部分(元本は対象外)、固定資産税、管理費や修繕費・修繕積立金、火災保険・地震保険などの保険料に加え、減価償却費などが挙げられます。特に減価償却費は実際の支出を伴わず会計上だけ表示される経費であり、うまく活用することで「実際は利益が大きくても会計上は額を抑える」という工夫が可能です。

マンションを貸すときの注意点

マンションを貸し出すのも、簡単というわけではありません。管理や入居者対応、トラブル対応などの手間を抱え込む可能性もありますし、入居者が集まらず赤字になるリスクもあります。ここでは、そうした注意点を列挙してみたいと思います。

マンションの賃貸には手間や費用がかかる

マンションの管理には一定の手間や費用がかかります。

手間の代表例として考えられるのは、建物の管理です。入居者の要望による設備の修繕などの突発的なものや、老朽化の対応や高い賃料をえるための計画的な設備の入れ替えや間取りの変更といったリフォームなどさまざまなことが挙げられます。これらの作業を自分でやろうとすると、かなり大変です。

また関係者とのやり取りも面倒でしょう。管理会社へ作業を委託しても、報告や委託手数料の支払い、各種交渉など自分でやらなければいけない作業は残ってきます。一方で、入居者が入居・退去するときの対応や手続きも大変です。ましてや入居者がトラブルを起こしたとなると、入居者同士、あるいは近隣住人との調整に追われる可能性も出てきます。

以上のような手間に加えて、費用も無視できません。先ほど挙げた建物や設備のメンテナンス費用に加えて、管理委託料や管理組合に支払う管理費・修繕積立金(分譲マンションの場合)、固定資産税・都市計画税などの税金、火災保険・地震保険などの保険料と、支払いがたくさん発生します。賃料が得られないと、マンション経営は大きな赤字を生むだけで終わってしまいます。

リスクを抱える可能性がある

マンション経営に際しては、さまざまなリスクがあることを忘れてはいけません。代表的なリスクが空室リスクです。購入前の利回りの計算では、満室やそれに近い状態を想定してしまうことが多いです。そのため、空室率が事前の想定を上回ったり空室期間が長期化したりすると、利回りが見積もった水準に達することがなく、経営を続ければ続けるほど赤字が膨らむ状態に陥ります。

家賃相場より高い家賃設定をしてしまったり、建物の破損が目立つなど、魅力的でない物件であったりすると借り手が集まりません。入居者を集めやすい物件を選定するとともに、家賃設定や広告など入居者募集の活動を適切に対応できる不動産会社にする必要があります。

入居者がいても、家賃の滞納リスクや入居者トラブルなどが発生します。家賃を払ってもらわなければ収入にはつながりませんし、家賃の支払い催促という楽しくない仕事が増えることになります。また、入居者トラブルによって近隣への謝罪や弁償などに至ることもあります。家賃滞納に備えて保証人や保証会社と契約してもらったり、場合によっては賠償請求を行ったりすることになります。

さらに、物件を売ろうにも賃料の低さや入居者の滞納によって値下がりするリスクもあります。経営の苦しいマンションの評価額は当然下がりがちであり、購入価格を下回る可能性が高いわけです。この場合、経営時の損失に加えて売却損も出てしまいます。

以上のように、金銭的・精神的なデメリットにより、不動産を手放すオーナーもたくさんいるのです。

将来的に住めなくなる場合がある

転勤や単身赴任などの理由により、一時的に自宅だった住まいを第三者に賃貸するケースがあります。空けている間も賃料を得られるという賢明な選択ではあるのですが、将来的に戻って再度住みたくても思うようにいかないのです。

貸主であっても、入居者が解約して退去するまでは住めません。退去させるには、それなりの「正当事由」や立ち退き料などがかかります。この場合は、あらかじめ定期借家契約を締結するようにし、時期が来たら確実に住める状態としておきましょう。

マンションを貸すときに覚えておきたいポイント

投資用であれ将来的に自分で住みたい場合であれ、所有するマンションを貸し出して利益を獲得するためには、いくつかポイントがあります。そうしたポイントを2点ご紹介しましょう。

収支のバランスを常に把握しておく

管理している間は、どれくらい黒字なのか、あるいは赤字なのかを頭に入れておくようにしましょう。所有者はいわばマンション賃貸事業の経営者であり、経営状態を知っておく必要があります。これは、会計上の作業を税理士などに委託している場合でも同様です。細かい作業は任せるとしても、定期的に報告を仰いで状況把握に努めてください。

どうしてもマンション経営では費用が発生するため、赤字となることもあります。家計を圧迫するケースもあり、場合によっては早めの売却を検討する必要があります。せっかくの物件を手放すのは惜しいと感じられるかもしれませんが、経営者であれば早めの損切りが肝心です。

賃貸と売却を比較・検討する

賃貸と売却のどちらが得か、状況に応じて検討するようにしましょう。経営状況が困難であれば、住宅ローンや事業用ローンなどの支払いも相まって生活が苦しくなる可能性もあります。こうしたときには、売却を選択することになります。

投資用マンションの売買では、空室の状態で売却することと区別するために、入居者が入居した状態のまま売却することやその物件のことを「オーナーチェンジ」や「オーナーチェンジ物件」と呼びます。一般的に空室の状態の方が売却しやすい2LDKや3LDKといったファミリータイプの間取りであっても、入居者に立ち退き料を支払って退去してもらう手間と費用を考えると「オーナーチェンジ」で売却したほうがメリットが高いケースが多いです。

また、売却方法には仲介と買取という分け方もあります。仲介とは、不動産会社に売り手である自分と買い手との間を取り持ってもらうことです。ただし、買い手がなかなか見つからないケースもあり、不動産会社が直接買い取る方法を選ぶことで早期売却を優先させるオーナーもいます。

以上のように、賃貸と売却の比較のみならず、仲介と買取、そして買取方法にも退去後の売却とオーナーチェンジというように、物件の運用方法はいくつもあります。特定の方法に固執することなく、不動産市場の状態や賃貸経営の状態などを踏まえて最適な方法を選べることが理想です。

マンションの売却ならスター・マイカにおまかせ

投資用マンションは、物件タイプや築年数によって売りにくい場合があります。しかし、スター・マイカでは一般的に売りにくいとされるファミリータイプや築古物件でも売却可能です。スター・マイカの買取についてご紹介します。

空室物件買取の特徴

スター・マイカは、空室物件買取もオーナーチェンジ(入居者のある状態の物件の買取)も双方手がけています。まずは空室物件買取の特徴からお伝えします。

─ 特徴
スター・マイカの特徴は、豊富な実績とそれに基づく信頼性の高い査定です。スター・マイカでは創業から中古マンションの買取を行っており、今では年間500件を超えるリノベーション物件を提供しています。当社のデータベースにも豊富なデータが揃っているため、簡易査定(机上価格)を迅速かつ正確に行えます。実際、9割以上のお取引で机上価格と同じくらい、あるいはそれ以上の価格で買取が成立しています。

直接買取なので、仲介手数料がかからないのも特徴です。

─ 利用シーン
仲介ではなかなか売却できない、すぐに現金化したいというニーズでのご利用が多くなっています。たとえば築年数の古い物件、地方の物件、あるいは離婚時の資産分与や買い替え先の引き渡し(支払い)期日までの売却などのケースです。

─ 手続きの流れ
まずは売却のご相談をお電話か査定依頼フォームからお願いいたします。物件やお客様自身の状況を伺った上で、手続きの流れやスケジュール等について説明させていただきます。その後、お電話かメールで机上価格を提示いたします。

机上価格に納得していただけるようであれば、担当者にて現地調査を行い、調査結果を加味した買取金額を改めて提示いたします。条件の合意をしたら、重要事項の説明と不動産売買契約を行い、買取金額の受領(残金決済)と引き渡し手続きを終えたら完了です。

スター・マイカのオーナーチェンジの特徴

入居者がいる状態での買取、オーナーチェンジについても、スター・マイカでは積極的に扱っています。スター・マイカのオーナーチェンジについてご説明します。

─ 特徴
築年数の古い物件や地方物件も買取可能であること、そして貸借人の対応も万全であることが特徴です。

スター・マイカは、リノベーションによって物件を生まれ変わらせてから販売しています。また、全国で8拠点を展開しています。そのため、築年数が古くても、地方でも、利回りが低くても買取可能なスキームなのです。

オーナーチェンジとなると借主への対応が問題となります。スター・マイカではグループの管理会社が賃貸借契約の承継手続きや買取後の管理に当たるため、安心してお任せいただけます。

─ 利用シーン
賃貸物件をそのまま売却したい方にご利用いただいています。たとえば将来的に戻ることを予定し、一時的に自宅の分譲マンションを貸し出していたが戻る予定がなくなったという方、あるいは貸借人の退去の見込みが立たない方のご利用が多いです。他にも、賃貸物件を相続したが運営ノウハウが分からない、管理する余裕がないという方の売却も増えています。

─  手続きの流れ
概ね空室物件買取と同様です。ご相談→机上価格のご提示→現地調査→買取価格のご提示→不動産売買契約の締結→残金決済と引き渡しという流れとなっています。ただし、オーナーチェンジの場合、入居者がいるので現地調査の際に住戸内の内覧は行いません。また、引き渡しと同時に賃貸借契約の承継手続きも行います。

マンションを賃貸に出し続けるか売却するかは冷静な判断を

一般的に投資用マンションは、長期的に賃貸に出す想定で購入されるものです。そのため、収支が相当悪くなっても「家賃収入で収入源を増やす」という目的に固執し売却の決断のできない大家さんが少なくありません。

投資ですから、損失が膨らむ懸念があるようであれば思い切って売却しなければいけません。仲介だけではなく、買取やオーナーチェンジという手続きを利用することで退去交渉や買い手探しなどの手間を省き、早期に現金化できます。スター・マイカではこうした買取・オーナーチェンジを積極的に手がけていますので、ぜひ一度ご相談ください。

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