投資用マンションを売却する理由とは?目的に合わせて方法の選択を

せっかく手に入れた投資用マンションを売却するのには、もちろん理由があるでしょう理由にそって売却戦略を決めるため、明確にしておく必要があります。安く物件を買いたたかれたり、売却資金を無駄遣いしたりと、売却を焦るとかえって損をするリスクが出てきますので、慎重さが求められます。

今回は、投資用マンションの売却理由をいくつかご紹介するとともに、売却前に検討するべきポイントを整理します。売却を考えている人は、ぜひご参照ください。

投資用マンションの主な売却理由

大金を払って購入した投資用マンションを売却するのには、それなりの理由が考えられます。ここでは、よくある理由を4つご紹介しましょう。

相続対策

マンションでも現金でも、資産を相続すると相続税の支払いが義務づけられています。そのため、特にマンションの経営自体が行き詰まったというわけではなく、所有者とその家族の相続対策として売却を検討するケースが多いです。

一般的に、現金より不動産の方が低い評価額となるために、相続税を節税できると言われています。しかし被相続人が複数いる場合、マンションを分割して相続することは困難であり、死後に相続トラブルとなる恐れも考えられます。

こうした点を踏まえて、生きているうちに投資用マンションを売却し、現金化を検討する人が多いわけです。

資金作り

急に現金が必要になったことから、所有するマンションの売却を検討する人もたくさんいます。

よくあるのは、マイホームの住宅ローンの支払いが滞ったケースです。まずは投資用マンションを売却して、返済資金に充てます。ほかにも、転勤や一戸建てへの買い替えなど生活環境の変化に伴う新たな住まいの購入資金とするケースもあるでしょう。

また、これ以外でもまとまったお金を必要とするケースが出てきます。会社経営者であれば事業資金、子どもがいれば教育費用の資金、本人ないし家族が病気・怪我をしたときの医療費用の資金、あるいは親や配偶者などの介護費用の資金や離婚後の生活資金などが考えられます。

すぐ現金が必要なのですから、短期間で売却できる方法を選ぶのが望ましいです。不動産会社を仲介とし、購入希望者を見つけてもらって売却交渉を行い売却するのでは、どうしても時間がかかります。そこで、不動産会社を買主とする買取サービスを利用することで売却時間を短縮するのがおすすめです。

なお、入居者が住んだままの状態で物件を売却する手法をオーナーチェンジといいます。売主は、家賃を受け取る権利や修繕義務、敷金返還義務などといった権利・義務の一切を買主に引き継ぎます。売り手は住人の退去を待たずに短期間で売却できますし、買い手は購入後すぐに家賃収入を得られます。入居者の退去を待って売却をした方がよいと思っても、貸主の都合で入居者を退去させるのには手間や費用、さらに時間も必要です。短期間で売却を望む場合はオーナーチェンジを選択する方がおすすめです。

管理業務からの解放

投資用マンションの管理には手間がかかるため、その煩わしさからマンション売却を検討する人もいます。

確かに、管理業務を不動産会社に委託することはできます。しかしながら、それでも賃料の設定や入居者の入居可否、修繕対応の実施の是非やその時期など、自ら判断しなければならない場面がたくさんあるわけです。

騒音やゴミ捨てなどをめぐる入居者トラブルや近隣トラブルの対応、設備の入れ替え、など、投資用マンションの魅力を維持するには日常的な管理業務に欠かせません。その都度、管理会社から平日はもちろん、休日も報告や問い合わせの連絡があります。特に会社員のかたわらでマンションを運営するいわゆるサラリーマン投資家には大きな負担となります。

こうした管理業務に疲れ、売却を考えるのは仕方のないことかもしれません。

市況判断

ここまではどちらかというとネガティブな理由でしたが、ポジティブな理由で売却を考えることもあります。つまり不動産価格が上がりきった、今後下がるだろうと判断した人がキャピタルゲインを狙って売却するケースです。

市況判断による投資用マンションの売却は、不動産投資における出口戦略、あるいは資産整理と言われます。

投資用マンションを売却するときに覚えておきたいポイント

購入のときと同じく、投資用マンションの売却にも一大決心が求められます。ここでは、不動産売却の前に考えておきたいポイントをご紹介します。

売却する理由や目的を明確にしておく

最も大事なのは、何のために売却するのか、売却したお金を何に使いたいのかはっきりさせることです。理由や目的次第で、売却の方法も決まってきます。「引っ越しのために現金が必要」「住宅ローンの返済に充てる」など、売却理由を自分の中ではっきりさせるとともに、不動産会社に伝えると取引もスムーズに進みやすいのです。

また土地や建物に欠陥(破損、シロアリ被害など)がある、あるいはマンション内や周辺で事故・事件が発生した(心理的瑕疵)などの事情がある場合は、売却理由を正直に購入者へ説明する義務が発生するケースがあります。これを瑕疵担保責任と呼び、問題(瑕疵)の存在を知らなかった買主は、売主に対して契約解除や損害賠償請求をすることができるとされています。

相手の購入意欲の低下を恐れる気持ちは理解できますが、告知書を作成し、問題の有無やその内容を伝えた方がよいでしょう。また売却理由を問われた場合も素直に回答しましょう。

売却価格のボーダーを決めておく

売却価格は買主との交渉によって決まってきます。しかし交渉の前に、売却金額およびスケジュールの目安を考えておくとよいでしょう。

特に金額のボーダー(下限)を決めておくと、提示された査定金額を見て悩むことが少なくなります。納得できれば売却を決断するだけですし、納得できなければほかの不動産会社に改めて査定を依頼すればいいのです。

短期間で現金化したいのですから、スピーディーに判断できるよう金額の目安を考えておきましょう。

信頼できる不動産会社に相談する

取引相手、あるいは仲介者となる不動産会社は慎重に選定するべきです。好条件を提示してくれることはもちろん、担当者個人との相性も重要です。相談に真摯に乗ってもらえるか、査定額に納得性はあるのか、会社として取引実績は豊富かといったところが判断材料になるでしょう。一般論としては、売主の希望にあった売却戦略を提案してくれる不動産会社がベストです。

投資用マンションの売却ならスター・マイカのオーナーチェンジ

スター・マイカでは投資用マンションの買取をしています。ここでは、スター・マイカのオーナーチェンジについて説明させていただきます。

スター・マイカのオーナーチェンジの特徴

スター・マイカでは、創業以来オーナーチェンジ物件を積極的に取得しています。取得した物件をリノベーションして住宅購入者に提供するというスキームのビジネスを展開していますので、一般的に売りにくいとされるファミリータイプのマンション、あるいは築年数の古い物件や地方物件なども買取可能です。

流れとしては、ご相談→机上価格のご提示→現地調査→買取価格のご提示→契約・決済となります。ご希望の売却価格や時期、物件の所在地や築年数などの情報を伺い、スター・マイカの独自のデータベースを基に机上査定価格をご提示します。

机上価格に納得していただけるようであれば、直接現地を訪れて調査を行い、正式な買取価格のご提示となります。その後不動産売買契約を締結し、決済と引き渡しを行って手続き完了です。買取価格が当初の机上価格以下となる可能性は低く、実際に9割以上の取引で同額以上となっています。

スター・マイカでは実績が豊富ですので、お客様の多様なニーズにお応えできます。市況判断に関する相談も可能ですので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

理由の明確化と適切な不動産会社選びで有利なマンション売却を

投資用マンションの売却には、慎重な判断が求められます。資金の用途も含めた売却理由を明確化するとともに、信頼性の高い不動産会社を選ぶことがきわめて重要です。早く資金を手に入れたいのだとしても、決して焦ることなく事前の検討をやっておきましょう。

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