不動産売却

2023.05.26

契約不適合責任とは？民法改正による不動産売買の変更点や免責事項の記載例を解説

2020年4月1日の民法改正により、不動産を売却する際に買主保護として売主が負う責任である「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」へ変更となりました。

買主との間でトラブルを招く可能性もあるため、これから不動産を売却する方は契約不適合責任について理解していく必要性があります。

この記事では、契約不適合責任の内容や瑕疵担保責任との違いについて解説します。

ぜひ最後までご覧ください。

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契約不適合責任とは
瑕疵担保責任との違い
契約不適合責任の通知期間
契約不適合責任を回避するために確認すべきポイント
契約不適合責任によるトラブルが不安なら不動産会社による「買取」がおすすめ
まとめ

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、目的物の種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものであるときに売主が負う責任のことです。

例えば、契約書で数量を100個と記載があるにも関わらず、実際には95個しか売らなかった場合は、契約内容と数量が異なるため、売主は契約不適合責任を負うことになります。

不動産の場合、具体的には雨漏りやシロアリによる床下の腐食等が「ある」にも関わらず、「ない」ものとして売却した場合は売主が契約不適合責任を負います。

契約不適合責任によって、買主が売主に追及できる責任の内容は以下の5つです。

買主が売主に追及できる責任

追完請求
代金減額請求
損害賠償請求
催告解除
無催告解除

1．追完請求

追完請求とは、「不適合なものを適合するように追完する請求」のことを指します。

追完の請求方法には、以下の3つが認められています。

追完の請求方法

目的物の修補
代替物の引渡し
不足分の引渡し

ただし、不動産の場合、他に同じものが存在しないので、工業製品のように代替物を引渡したり、不足分を追加したりするようなことができません。

そのため、不動産売買における追完請求は、目的物の修補となることが一般的です。

例えば、雨漏りがある物件を雨漏りしていないとして売却した場合、買主から追完請求があったら売主は売却後に雨漏りを直さなければいけないことになります。

2．代金減額請求

代金減額請求とは、代金を後から減額するという請求です。

代金請求は、買主が先に追完請求をしたにもかかわらず、売主が修繕を行わないときや、修繕が不可能なときに認められる請求権になります。

例えば、雨漏りが直せないものであれば、代金減額請求によって後から売買代金を減額するということです。

売却後の代金減額請求ですので、具体的には売主から売買代金の一部を返金することになります。

3．損害賠償請求

3つ目の請求権は、損害賠償請求です。

契約不適合責任では、売主に原因がある場合に買主が損害賠償請求をすることができます。

例えば、売主の不注意による失火で建物を焼失してしまった場合は、売主に帰責事由があることになります。

4．催告解除

契約不適合責任では、催告解除も認められています。

催告解除では、追完請求をしたにも関わらず売主が請求に応じない場合に、買主が契約自体をなかったもにすることができます。

5．無催告解除

契約不適合によって、買主が契約の目的を達成できない場合には、買主から契約解除をすることができます。

ただし、契約不適合責任では、買主に帰責事由がある場合は、当然、「追完請求」、「代金減額請求」、「損害賠償請求」、「催告解除」、「無催告解除」は5つとも全て請求することはできません。

帰責事由とは、契約不適合責任の原因のことです。

一方で、売主は帰責事由がなくても「追完請求」、「代金減額請求」、「催告解除」、「無催告解除」の4つは請求されます。
唯一、「損害賠償請求」だけは売主に帰責事由があることが必要です。

買主と売主の双方の帰責事由と請求権の関係を示すと以下のようになります。

帰責事由と請求権の関係

買主の請求権	買主に帰属事由あり	売主に帰属事由あり	双方に帰属事由なし
追完請求	×	〇	〇
代金減額請求	×	〇	〇
損害賠償請求	×	〇	×
催告解除	×	〇	〇
無催告解除	×	〇	〇

〇：請求できる、×：請求できない

なお、契約不適合責任は任意規定であるため、売主と買主の双方が合意すれば免責することも可能です。

瑕疵担保責任との違い

民法改正前は、瑕疵担保責任という買主保護制度がありました。

瑕疵とは「壊れている、キズ」という意味です。

瑕疵担保責任では、買主が隠れた瑕疵を発見した場合には、発見後の1年間、売主に対して責任を追及できるという制度でした。

瑕疵担保責任では、「隠れた」瑕疵が責任の対象です。

「隠れた」とは「買主が知らなかった」という意味になります。

一方で、契約不適合責任では、隠れていたかどうかは問題にはなりません。

単純に、目的物が契約の内容に適合していない場合には、売主が責任を負うことになります。

瑕疵担保責任で追及できた責任は、以下の3つです。

瑕疵担保責任で追及できた責任

損害賠償請求
催告解除
無催告解除

契約不適合責任では、「追完請求」と「代金減額請求」が加わったので、売主責任は瑕疵担保責任よりも重くなったといえます。

契約不適合責任の通知期間

契約不適合責任では、売却後に買主が売主に対して契約不適合の内容を通知できる期間を設けることが一般的です。

従前の瑕疵担保責任においても売主が責任を負う期間を限定していましたが、契約不適合責任においても通知期間を定めることで売主が負う責任の範囲を限定します。

通知期間は、売主が「個人」、「宅地建物取引業者（以下、「宅建業者」と略）」、「宅建業者以外の事業者」で異なります。

通知期間は以下の通りです。

契約不適合責任の通知期間

売主	通知期間
個人	数ヶ月（3～6ヶ月程度）
不動産会社（宅地建物取引業者）	2年以上
宅建業者以外の事業者（買主は個人）	1年以上

1．個人の場合

売主が個人の場合には、特段、法令の制限がないため、買主と合意すれば「引渡しから数ヶ月」といった短い期間でも良いとされています。

瑕疵担保責任では「引渡し後3ヶ月」というケースが多かったので、契約不適合責任においても「引渡し後3ヶ月」といった取り決めでも構いません。

2．不動産会社（宅地建物取引業者）の場合

売主が不動産会社（宅地建物取引業者）の場合には、宅地建物取引業法40条の規制により、最低でも「引渡し後2年」以上であることが必要です。

3．不動産会社（宅地建物取引業者）以外の事業者の場合

売主が不動産会社（宅地建物取引業者）以外の事業者で、かつ、買主が個人の場合には消費者契約法が適用されます。

数ヶ月のような短い通知期間だと、買主が不利益を被ると想定されることから、「引渡し後1年」以上とすることが安全と解されています。

売主の立場としては、通知期間は短いほど責任の範囲が狭くなるため有利です。

個人が売主の場合には、買主と協議した上で通知期間を決めることになります。

契約不適合責任を回避するために確認すべきポイント

この章では契約不適合責任を回避するために確認すべきポイントについて解説します。

契約不適合責任を避けるために確認すべきポイント

不具合事項を列挙する
インスペクションや土壌汚染調査を行う
買主の購入目的を把握する
契約書に容認事項を列挙する

1．不具合事項を列挙する

まずは不具合事項を列挙しておきましょう。

売主は、不動産会社に売却を依頼すると、不動産会社から告知書の記載を求められます。

告知書とは、売主が知っている物件のキズについて買主へ知らせるための書面のことです。

契約不適合責任の対策としては、具体的に告知書に知っているキズを全て列挙していきます。

契約不適合責任は、売主が知りながら告げなかった事実については免責することはできないことになっています。

売主はキズを買主へ告知し、買主の了解を得て売却することが契約不適合責任を回避する基本です。

2．インスペクションや土壌汚染調査を行う

契約不適合責任を避けるためには、インスペクションや土壌汚染調査を行うことも有効です。

インスペクション: インスペクションとは、建物の専門家が行う柱や基礎、壁、屋根などの構造耐力上主要な部分や、外壁や開口部などの雨水の浸入を防止する部分に関する目視等の調査のことです。

インスペクションを行えば事前に建物に関する問題を明らかにすることができるため、安心して建物を売却することができます。

また、広い土地をマンションディベロッパー等に売る場合には、土壌汚染調査も有効です。

Phase2と呼ばれるサンプリング調査を行っておけば、少なくとも表層部分については土壌汚染がないものとして売却することができます。

あるかどうかわからないキズについて、いたずらに免責事項を羅列するとかえって買主の不安を煽り、値引きを要求されてしまいます。

インスペクションや土壌汚染調査によって、大きな問題がないことを明らかにして売却すれば、契約時に買主から値引きを要求されることを防ぐことができます。

よって、事前調査によって問題がほとんどない物件であることを証明しておくことも重要な契約不適合責任の回避方法となるのです。

3．買主の購入目的を把握する

買主が決まったら、買主の購入目的を把握することも重要です。

契約不適合責任は、「契約の趣旨に適合しない」内容が責任の対象になるとされています。

実質的な契約の「趣旨」が問われるため、買主の購入目的が重要となっていきます。

例えば、買主が建物を取り壊す目的で古家を購入した場合、個別にシロアリ被害や耐震不足等を一つずつ免責していく必要があるかという実務上の問題があります。

建物を取り壊す予定の購入であれば、「買主は一切の契約不適合を容認する」という文言を追加して契約書を作成した方が合理的です。

契約不適合責任では、最終的に買主がどのような利用方法を行うかによって、容認事項の内容を決定していく必要があるのです。

4．契約書に容認事項を列挙する

買主との協議の上、容認事項が決定したら、具体的に契約書に容認事項を列挙していきます。
容認事項とは、買主に現状を容認してもらうために売買契約書に記載する特記事項のことです。

契約不適合責任では、契約書に記載があれば責任を回避でるため、容認事項に免責事項を記載していくことが最も重要な作業となります。

契約書に記載する容認事項の記載例としては以下のようなものがあります。

土壌汚染を免責する場合

本件土地は土壌汚染の可能性はあるが、買主は容認の上、本契約の売買代金で購入するものであり、買主は売主に対して契約不適合責任を求めないものとします。

一切を免責する場合

本件土地上の建物は築40年を経過し、売主は本物件の売買価格では本物件の品質に関する専門家調査費用を捻出できない状況にあるところ、買主はそれを前提に、その責任において実施した内覧、現状の確認、環境の確認に基づいて本契約の売買代金で本物件を現状有姿にて購入するものとします。
従って、買主は一切の契約不適合を容認するものであり、今後、売主に対して追完請求、代金減額請求、解除、損害賠償等の契約不適合責任、その他の法的請求をしないものとします。

死亡事故を免責する場合