不動産売却とは？大手や地元の不動産会社の選び方や確認すべき内容

一生のうちにおいて、不動産を売却する機会はそう多くはありません。

不動産売却は、多くの人が初めて経験するイベントであり、知識を得ながら売却を進めていくことが普通です。

また、不動産売買は金額が大きいことから、準備不足で売却に挑むと数百万円～数千万円の損をすることもあります。

不動産売却で失敗しないためには、どのように手続きを進めていけばいいのでしょうか。

そこで今回の記事では「不動産売却」を中心に不動産売却の概要や流れや売却方法などについて詳しく解説します。

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村下高井郡野沢温泉村上水内郡信濃町上水内郡小川村上水内郡飯綱町下水内郡栄村岐阜市大垣市高山市多治見市関市中津川市美濃市瑞浪市羽島市恵那市美濃加茂市土岐市各務原市可児市山県市瑞穂市飛騨市本巣市郡上市下呂市海津市羽島郡岐南町羽島郡笠松町養老郡養老町不破郡垂井町不破郡関ケ原町安八郡神戸町安八郡輪之内町安八郡安八町揖斐郡揖斐川町揖斐郡大野町揖斐郡池田町本巣郡北方町加茂郡坂祝町加茂郡富加町加茂郡川辺町加茂郡七宗町加茂郡八百津町加茂郡白川町加茂郡東白川村可児郡御嵩町大野郡白川村静岡市葵区静岡市駿河区静岡市清水区浜松市中区浜松市東区浜松市西区浜松市南区浜松市北区浜松市浜北区浜松市天竜区沼津市熱海市三島市富士宮市伊東市島田市富士市磐田市焼津市掛川市藤枝市御殿場市袋井市下田市裾野市湖西市伊豆市御前崎市菊川市伊豆の国市牧之原市賀茂郡東伊豆町賀茂郡河津町賀茂郡南伊豆町賀茂郡松崎町賀茂郡西伊豆町田方郡函南町駿東郡清水町駿東郡長泉町駿東郡小山町榛原郡吉田町榛原郡川根本町周智郡森町名古屋市千種区名古屋市東区名古屋市北区名古屋市西区名古屋市中村区名古屋市中区名古屋市昭和区名古屋市瑞穂区名古屋市熱田区名古屋市中川区名古屋市港区名古屋市南区名古屋市守山区名古屋市緑区名古屋市名東区名古屋市天白区豊橋市岡崎市一宮市瀬戸市半田市春日井市豊川市津島市碧南市刈谷市豊田市安城市西尾市蒲郡市犬山市常滑市江南市小牧市稲沢市新城市東海市大府市知多市知立市尾張旭市高浜市岩倉市豊明市日進市田原市愛西市清須市北名古屋市弥富市みよし市あま市長久手市愛知郡東郷町西春日井郡豊山町丹羽郡大口町丹羽郡扶桑町海部郡大治町海部郡蟹江町海部郡飛島村知多郡阿久比町知多郡東浦町知多郡南知多町知多郡美浜町知多郡武豊町額田郡幸田町北設楽郡設楽町北設楽郡東栄町北設楽郡豊根村津市四日市市伊勢市松阪市桑名市鈴鹿市名張市尾鷲市亀山市鳥羽市熊野市いなべ市志摩市伊賀市桑名郡木曽岬町員弁郡東員町三重郡菰野町三重郡朝日町三重郡川越町多気郡多気町多気郡明和町多気郡大台町度会郡玉城町度会郡度会町度会郡大紀町度会郡南伊勢町北牟婁郡紀北町南牟婁郡御浜町南牟婁郡紀宝町大津市彦根市長浜市近江八幡市草津市守山市栗東市甲賀市野洲市湖南市高島市東近江市米原市蒲生郡日野町蒲生郡竜王町愛知郡愛荘町犬上郡豊郷町犬上郡甲良町犬上郡多賀町京都市北区京都市上京区京都市左京区京都市中京区京都市東山区京都市下京区京都市南区京都市右京区京都市伏見区京都市山科区京都市西京区福知山市舞鶴市綾部市宇治市宮津市亀岡市城陽市向日市長岡京市八幡市京田辺市京丹後市南丹市木津川市乙訓郡大山崎町久世郡久御山町綴喜郡井手町綴喜郡宇治田原町相楽郡笠置町相楽郡和束町相楽郡精華町相楽郡南山城村船井郡京丹波町与謝郡伊根町与謝郡与謝野町大阪市都島区大阪市福島区大阪市此花区大阪市西区大阪市港区大阪市大正区大阪市天王寺区大阪市浪速区大阪市西淀川区大阪市東淀川区大阪市東成区大阪市生野区大阪市旭区大阪市城東区大阪市阿倍野区大阪市住吉区大阪市東住吉区大阪市西成区大阪市淀川区大阪市鶴見区大阪市住之江区大阪市平野区大阪市北区大阪市中央区堺市堺区堺市中区堺市東区堺市西区堺市南区堺市北区堺市美原区岸和田市豊中市池田市吹田市泉大津市高槻市貝塚市守口市枚方市茨木市八尾市泉佐野市富田林市寝屋川市河内長野市松原市大東市和泉市箕面市柏原市羽曳野市門真市摂津市高石市藤井寺市東大阪市泉南市四條畷市交野市大阪狭山市阪南市三島郡島本町豊能郡豊能町豊能郡能勢町泉北郡忠岡町泉南郡熊取町泉南郡田尻町泉南郡岬町南河内郡太子町南河内郡河南町南河内郡千早赤阪村神戸市東灘区神戸市灘区神戸市兵庫区神戸市長田区神戸市須磨区神戸市垂水区神戸市北区神戸市中央区神戸市西区姫路市尼崎市明石市西宮市洲本市芦屋市伊丹市相生市豊岡市加古川市赤穂市西脇市宝塚市三木市高砂市川西市小野市三田市加西市丹波篠山市養父市丹波市南あわじ市朝来市淡路市宍粟市加東市たつの市川辺郡猪名川町多可郡多可町加古郡稲美町加古郡播磨町神崎郡市川町神崎郡福崎町神崎郡神河町揖保郡太子町赤穂郡上郡町佐用郡佐用町美方郡香美町美方郡新温泉町奈良市大和高田市大和郡山市天理市橿原市桜井市五條市御所市生駒市香芝市葛城市宇陀市山辺郡山添村生駒郡平群町生駒郡三郷町生駒郡斑鳩町生駒郡安堵町磯城郡川西町磯城郡三宅町磯城郡田原本町宇陀郡曽爾村宇陀郡御杖村高市郡高取町高市郡明日香村北葛城郡上牧町北葛城郡王寺町北葛城郡広陵町北葛城郡河合町吉野郡吉野町吉野郡大淀町吉野郡下市町吉野郡黒滝村吉野郡天川村吉野郡野迫川村吉野郡十津川村吉野郡下北山村吉野郡上北山村吉野郡川上村吉野郡東吉野村和歌山市海南市橋本市有田市御坊市田辺市新宮市紀の川市岩出市海草郡紀美野町伊都郡かつらぎ町伊都郡九度山町伊都郡高野町有田郡湯浅町有田郡広川町有田郡有田川町日高郡美浜町日高郡日高町日高郡由良町日高郡印南町日高郡みなべ町日高郡日高川町西牟婁郡白浜町西牟婁郡上富田町西牟婁郡すさみ町東牟婁郡那智勝浦町東牟婁郡太地町東牟婁郡古座川町東牟婁郡北山村東牟婁郡串本町鳥取市米子市倉吉市境港市岩美郡岩美町八頭郡若桜町八頭郡智頭町八頭郡八頭町東伯郡三朝町東伯郡湯梨浜町東伯郡琴浦町東伯郡北栄町西伯郡日吉津村西伯郡大山町西伯郡南部町西伯郡伯耆町日野郡日南町日野郡日野町日野郡江府町松江市浜田市出雲市益田市大田市安来市江津市雲南市仁多郡奥出雲町飯石郡飯南町邑智郡川本町邑智郡美郷町邑智郡邑南町鹿足郡津和野町鹿足郡吉賀町隠岐郡海士町隠岐郡西ノ島町隠岐郡知夫村隠岐郡隠岐の島町岡山市北区岡山市中区岡山市東区岡山市南区倉敷市津山市玉野市笠岡市井原市総社市高梁市新見市備前市瀬戸内市赤磐市真庭市美作市浅口市和気郡和気町都窪郡早島町浅口郡里庄町小田郡矢掛町真庭郡新庄村苫田郡鏡野町勝田郡勝央町勝田郡奈義町英田郡西粟倉村久米郡久米南町久米郡美咲町加賀郡吉備中央町広島市中区広島市東区広島市南区広島市西区広島市安佐南区広島市安佐北区広島市安芸区広島市佐伯区呉市竹原市三原市尾道市福山市府中市三次市庄原市大竹市東広島市廿日市市安芸高田市江田島市安芸郡府中町安芸郡海田町安芸郡熊野町安芸郡坂町山県郡安芸太田町山県郡北広島町豊田郡大崎上島町世羅郡世羅町神石郡神石高原町下関市宇部市山口市萩市防府市下松市岩国市光市長門市柳井市美祢市周南市山陽小野田市大島郡周防大島町玖珂郡和木町熊毛郡上関町熊毛郡田布施町熊毛郡平生町阿武郡阿武町徳島市鳴門市小松島市阿南市吉野川市阿波市美馬市三好市勝浦郡勝浦町勝浦郡上勝町名東郡佐那河内村名西郡石井町名西郡神山町那賀郡那賀町海部郡牟岐町海部郡美波町海部郡海陽町板野郡松茂町板野郡北島町板野郡藍住町板野郡板野町板野郡上板町美馬郡つるぎ町三好郡東みよし町高松市丸亀市坂出市善通寺市観音寺市さぬき市東かがわ市三豊市小豆郡土庄町小豆郡小豆島町木田郡三木町香川郡直島町綾歌郡宇多津町綾歌郡綾川町仲多度郡琴平町仲多度郡多度津町仲多度郡まんのう町松山市今治市宇和島市八幡浜市新居浜市西条市大洲市伊予市四国中央市西予市東温市越智郡上島町上浮穴郡久万高原町伊予郡松前町伊予郡砥部町喜多郡内子町西宇和郡伊方町北宇和郡松野町北宇和郡鬼北町南宇和郡愛南町高知市室戸市安芸市南国市土佐市須崎市宿毛市土佐清水市四万十市香南市香美市安芸郡東洋町安芸郡奈半利町安芸郡田野町安芸郡安田町安芸郡北川村安芸郡馬路村安芸郡芸西村長岡郡本山町長岡郡大豊町土佐郡土佐町土佐郡大川村吾川郡いの町吾川郡仁淀川町高岡郡中土佐町高岡郡佐川町高岡郡越知町高岡郡檮原町高岡郡日高村高岡郡津野町高岡郡四万十町幡多郡大月町幡多郡三原村幡多郡黒潮町北九州市門司区北九州市若松区北九州市戸畑区北九州市小倉北区北九州市小倉南区北九州市八幡東区北九州市八幡西区福岡市東区福岡市博多区福岡市中央区福岡市南区福岡市西区福岡市城南区福岡市早良区大牟田市久留米市直方市飯塚市田川市柳川市八女市筑後市大川市行橋市豊前市中間市小郡市筑紫野市春日市大野城市宗像市太宰府市古賀市福津市うきは市宮若市嘉麻市朝倉市みやま市糸島市那珂川市糟屋郡宇美町糟屋郡篠栗町糟屋郡志免町糟屋郡須惠町糟屋郡新宮町糟屋郡久山町糟屋郡粕屋町遠賀郡芦屋町遠賀郡水巻町遠賀郡岡垣町遠賀郡遠賀町鞍手郡小竹町鞍手郡鞍手町嘉穂郡桂川町朝倉郡筑前町朝倉郡東峰村三井郡大刀洗町三潴郡大木町八女郡広川町田川郡香春町田川郡添田町田川郡糸田町田川郡川崎町田川郡大任町田川郡赤村田川郡福智町京都郡苅田町京都郡みやこ町築上郡吉富町築上郡上毛町築上郡築上町佐賀市唐津市鳥栖市多久市伊万里市武雄市鹿島市小城市嬉野市神埼市神埼郡吉野ヶ里町三養基郡基山町三養基郡上峰町三養基郡みやき町東松浦郡玄海町西松浦郡有田町杵島郡大町町杵島郡江北町杵島郡白石町藤津郡太良町長崎市佐世保市島原市諫早市大村市平戸市松浦市対馬市壱岐市五島市西海市雲仙市南島原市西彼杵郡長与町西彼杵郡時津町東彼杵郡東彼杵町東彼杵郡川棚町東彼杵郡波佐見町北松浦郡小値賀町北松浦郡佐々町南松浦郡新上五島町熊本市中央区熊本市東区熊本市西区熊本市南区熊本市北区八代市人吉市荒尾市水俣市玉名市山鹿市菊池市宇土市上天草市宇城市阿蘇市天草市合志市下益城郡美里町玉名郡玉東町玉名郡南関町玉名郡長洲町玉名郡和水町菊池郡大津町菊池郡菊陽町阿蘇郡南小国町阿蘇郡小国町阿蘇郡産山村阿蘇郡高森町阿蘇郡西原村阿蘇郡南阿蘇村上益城郡御船町上益城郡嘉島町上益城郡益城町上益城郡甲佐町上益城郡山都町八代郡氷川町葦北郡芦北町葦北郡津奈木町球磨郡錦町球磨郡多良木町球磨郡湯前町球磨郡水上村球磨郡相良村球磨郡五木村球磨郡山江村球磨郡球磨村球磨郡あさぎり町天草郡苓北町大分市別府市中津市日田市佐伯市臼杵市津久見市竹田市豊後高田市杵築市宇佐市豊後大野市由布市国東市東国東郡姫島村速見郡日出町玖珠郡九重町玖珠郡玖珠町宮崎市都城市延岡市日南市小林市日向市串間市西都市えびの市北諸県郡三股町西諸県郡高原町東諸県郡国富町東諸県郡綾町児湯郡高鍋町児湯郡新富町児湯郡西米良村児湯郡木城町児湯郡川南町児湯郡都農町東臼杵郡門川町東臼杵郡諸塚村東臼杵郡椎葉村東臼杵郡美郷町西臼杵郡高千穂町西臼杵郡日之影町西臼杵郡五ヶ瀬町鹿児島市鹿屋市枕崎市阿久根市出水市指宿市西之表市垂水市薩摩川内市日置市曽於市霧島市いちき串木野市南さつま市志布志市奄美市南九州市伊佐市姶良市鹿児島郡三島村鹿児島郡十島村薩摩郡さつま町出水郡長島町姶良郡湧水町曽於郡大崎町肝属郡東串良町肝属郡錦江町肝属郡南大隅町肝属郡肝付町熊毛郡中種子町熊毛郡南種子町熊毛郡屋久島町大島郡大和村大島郡宇検村大島郡瀬戸内町大島郡龍郷町大島郡喜界町大島郡徳之島町大島郡天城町大島郡伊仙町大島郡和泊町大島郡知名町大島郡与論町那覇市宜野湾市石垣市浦添市名護市糸満市沖縄市豊見城市うるま市宮古島市南城市国頭郡国頭村国頭郡大宜味村国頭郡東村国頭郡今帰仁村国頭郡本部町国頭郡恩納村国頭郡宜野座村国頭郡金武町国頭郡伊江村中頭郡読谷村中頭郡嘉手納町中頭郡北谷町中頭郡北中城村中頭郡中城村中頭郡西原町島尻郡与那原町島尻郡南風原町島尻郡渡嘉敷村島尻郡座間味村島尻郡粟国村島尻郡渡名喜村島尻郡南大東村島尻郡北大東村島尻郡伊平屋村島尻郡伊是名村島尻郡久米島町島尻郡八重瀬町宮古郡多良間村八重山郡竹富町八重山郡与那国町

査定スタート

不動産売却とは

不動産売却とは、一般的に仲介による売却のことです。

仲介

仲介とは、不動産会社による紹介やあっせんを通じて、最終消費者である買主に直接売却することです。

不動産売却は、一定の時間がかかります。

不動産は「流動性が低い資産である」という表現がなされますが、流動性が低いとはすぐには売れないということです。

上場された株式のような財産であれば、常に株価も明確になっており、株式市場ですぐに換金することができます。

そのため、株式は「流動性の高い資産」です。

また、株式はどの銘柄がいくらなのか売買情報が公開され、明確になっていますが、不動産はどの物件がいくらなのかが、そもそもわかりません。

不動産を売却するには、まず値段設定が必要であり、売値を決めるために不動産会社による査定が必要となるのです。

株式は「いくらでいつ売れるかがわかる資産」ですが、不動産は「いくらでいつ売れるのかわからない資産」であることが特徴となっています。

次に不動産を売るよくある理由や目的について見ていきましょう。

不動産を売る理由や目的

不動産を売る理由や目的は主に以下の通りです。

住み替え

不動産を売る理由としては、マイホームの住み替えが目的であることが多いです。

家族構成の変化や、子どもが中学や高校に進学するなどのタイミングで住み替えることが多いです。

昨今では、リモートワークのため、仕事部屋を確保する必要性が出てきたことで、部屋数の多い家に住み替える人も増えています。

住み替えについては、以下の記事で詳しく解説しています。

相続

高齢者の増加により、近年は相続した親の不動産を売却するケースが多いです。

不動産は1つの財産の金額が大きいため、不動産が存在することで遺産を相続人間で平等に分けにくくなります。

不動産を売却して現金化すれば、相続人同士で遺産を平等に分けることができます。

また、現代社会は子が都会に家を持ち、実家が不要となるケースが多いです。

親が亡くなった後は、実家は誰も利用しなくなるため、相続後、不要な実家を売る人も増えています。

不動産の相続や実家売却については、以下の記事で詳しく解説しています。

転勤や転職

転勤や転職も不動産を売る理由の一つです。

今の家が通勤しにくくなれば、住み替えの動機となります。

転勤時の対応については、以下の記事で詳しく解説しています。

離婚

離婚も不動産売却のきっかけとなります。

住宅ローンを連帯保証や連帯債務で組んでいる場合、連帯保証や連帯債務は婚姻関係を解消したとしても自動で解消されるわけではありません。

連帯保証や連帯債務の関係も解消するには、借りているローンを完済することが必要です。

ローンを完済するには、不動産を売却して得られる売買代金によって一括返済をすることが一般的となっています。

離婚時の住宅ローンの扱いについては、以下の記事で詳しく解説しています。

生活資金の確保

生活資金の確保のために、売ることもあります。

不動産を売却すれば、まとまった一時金が手に入りますので、その一時金を借金の返済や老人ホームの入居費用に充てる人も多いです。

次に不動産売却の流れについて見ていきましょう。

不動産売却の流れ

不動産売却の流れは以下の通りです。

1.売買相場の把握

不動産は株式市場とは異なり、毎日値段が付いているわけではありません。

いくらで売れるのかわからないことから、ある程度相場を調べておく必要があります。

また、相場を調べておくと、不動産会社の査定結果に対し、高過ぎる、または安過ぎるといった判断をできる点がメリットです。

売却相場の調べ方については、以下の記事で詳しく解説しています。

2.不動産会社に査定依頼

不動産を適正額で売るためには、不動産会社に査定を依頼する必要があります。

不動産査定

不動産査定とは、売却予想価格の算出のことです。

工事会社の見積もりと特徴が似ており、見積もりを取るのは無料であるのと同様に、査定を取るのも無料となります。

また、見積もり額が高ければ依頼を断っても大丈夫であることと同様に、査定額が低ければ依頼を断っても大丈夫です。

売却の査定額はあくまでも売却予想価格に過ぎないため、その査定額で売れることを保証するものではありません。

不動産会社の中には仲介の契約を取りたいがために、いたずらに高い査定額を提示してくる会社も存在します。

そのため、不動産売却の査定の場合には、一番高い査定額の会社に依頼することが常に正解ではなく、実績や担当者の人柄等も加味した上で不動産会社を決める必要があるのです。

不動産査定については、以下の記事で詳しく解説しています。

3.媒介契約の締結

媒介契約

媒介契約とは、不動産会社に依頼する仲介の契約のことです。

媒介契約は、「専任媒介」「専属専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。

「専任媒介または専属専任媒介(専任媒介等と略)」は1社の不動産会社にしか仲介を依頼できない契約です。

専任媒介と専属専任媒介の違いは、自己発見取引ができるかどうかという点になります。

自己発見取引

自己発見取引とは、売主が自分で買主を見つけることです。

「一般媒介」は複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる契約になります。

住み替えで売却と購入を同時に行う場合は、依頼する不動産会社は1社だけにした方がスケジュールは調整しやすいです。

そのため、住み替えや買い替えでは専任媒介等が適切といえます。

一方で、相続や離婚による売却の場合、購入を同時に行わず、売却だけとなることが多いです。

売却だけの場合、スケジュール調整を気にする必要がないことから、複数の不動産会社によって一気に売り出しても問題ないといえます。

不動産会社が得られる仲介手数料は成功報酬であるため、複数社で依頼された不動産会社同士では、仲介手数料を得るには早い者勝ちとなります。

そのため、一般媒介で一気に売り出すと早く売却できる可能性が高まるため、相続や離婚では一般媒介を選択することも効果的です。

4.売却活動の開始

媒介契約を締結したら、売却活動の開始です。

住みながら家を売る場合、売主は内覧対応が必要となります。

内覧

内覧とは、購入希望者に家の中を見せる行為のことです。

内覧前には掃除を行う等、ある程度の準備をすることが必要となります。

5.売買契約の締結

買主が決まったら、売買契約を締結します。

不動産の売却では、書面による売買契約の締結と、引渡しを1ヶ月程度空けることが通常です。

買主は、売買契約後に住宅ローンの本審査を通します。

住宅ローンの本審査には売買契約書が必要書類となるからです。

売買契約時は住宅ローンの審査前であることから、売買契約時は買主から手付金のみが入金されます。手付金の相場は売買代金の10％です。

引き渡しまでに時間が空きますが、その間、買主は手付金を放棄することで売買契約を解除することができます。

逆に、売主は手付金の倍額を買主に払うことで売買契約を解除することが可能です。

また、売主は、売買契約時に仲介手数料の半額を支払うことが一般的となっています。残りの半額は引き渡し日に支払います。

6.物件の引き渡し

一般的には売買契約の1ヶ月後に引渡しです。

買主の住宅ローンは引き渡し日に実行されるため、手付金を除く残金は引き渡し日に入金されることになります。

住宅ローンが残っている場合、売買代金の入金をもって住宅ローン残債を一括返済します。

抵当権が設定されている場合は、引渡しと同日に抵当権を抹消します。

抵当権

抵当権とは、住宅ローンの滞納時に、債権者(銀行のこと)が優先的に弁済を受けることができる権利のことです。

抵当権については、以下の記事で詳しく解説しています。

引渡しでは、所有権移転に必要な書類等を買主に引き渡します。

引渡し時に必要な書類は、「不動産売却で必要な書類」にて紹介します。

7.確定申告

不動産の売却では、「譲渡所得が出た場合」または「特例を使う場合」は、売却した翌年の2月16日～3月15日の間に確定申告が必要です。

一方で「譲渡損失が発生している、かつ、特例も使わない場合」は確定申告が不要となります。

次に不動産売却にかかる期間について見ていきましょう。

不動産売却にかかる期間

不動産売却にかかる期間は、準備から引渡しまでトータルで5～6ヶ月程度です。

実際に売りに出してから買主が決まり、売買契約が決まるまでの期間は3ヶ月程度となります。

首都圏における売りに出してから売買契約が締結されるまでの日数は以下の通りです。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2021年)」

10年平均すると、マンションが「76.0日」、戸建てが「94.1日」、土地が「95.0日」となっており、概ね3ヶ月程度です。

売買契約から引渡しまでの期間は通常、1ヶ月程度空けます。よって、販売活動開始から引渡しまではおおよそ4ヶ月程度です。

また、販売活動に入る前に、相場の調査や、査定の依頼、媒介契約の締結等の準備に要する期間があります。

準備に要する期間を1～2ヶ月程度とした場合、準備から引渡しまでの不動産売却に要するトータル期間は5～6ヶ月程度です。

ここまで不動産売却にかかる期間について見てきましたが、次に不動産売却の相場を調べる方法についてお伝えします。

不動産売却の相場を調べる方法

相場を調べる方法としては、「ポータルサイトで調べる方法」と「公的なサイトで調べる方法」の2種類があります。

ポータルサイト

ポータルサイトとは、売り物件の広告が掲載されているサイトのことです。

ポータルサイトには条件の絞込検索機能があるため、自分の物件と同じ条件で絞っていくと、類似の物件がいくらで売りに出されているかを把握することができます。

また、相場を調べることのできる公的なサイトには、「レインズマーケットインフォメーション」と「土地総合情報システム」があります。

マンションや戸建ての相場であれば、レインズマーケットインフォメーションで調べることが可能です。

また、土地の売却であれば土地総合情報システムで相庭を調べることができます。

土地総合情報システムは土地の他に、戸建てやマンション、農地、林地の相場も調べることが可能です。

自分の不動産の適正価格を把握することは難しいことから、相場調査はほどほどに終わらせることをおすすめします。

相場調査は、ある程度の金額感を把握すれば十分といえるでしょう。

次に不動産売却時の査定方法について見ていきましょう。

不動産売却時の査定方法

不動産売却時の査定方法は以下の通りです。

机上査定

机上査定とは、不動産会社の営業担当者が物件を見ないで机上で行う査定のことです。

机上査定では、登記簿謄本、住宅地図、周辺の取引事例などから不動産価格を推定します。

机上査定は物件を見ないことから、維持管理の状態やリフォームの有無、眺望、日当たり、騒音、振動、損傷、悪臭、上空の高圧線、デザインなどを査定額に反映することができません。

そのため、訪問査定よりは精度が劣ります。

机上査定は、「まだ売ることは正式に決まっていないが、売却額で住宅ローンを返済できそうか知りたい」といったケースで利用することが適切です。

訪問査定

訪問査定とは、不動産会社の営業担当者が物件を実際に確認して行う査定のことです。

維持管理の状態やリフォームの有無、眺望、日当たり、騒音、振動、損傷、悪臭、上空の高圧線、デザイン等も査定額に反映できることから、最も精度の高い査定額を得られます。

不動産は売り出し価格が安過ぎると損をしますし、高過ぎると売れません。

損をせず確実に売るには、適切な売り出し価格を設定することがポイントです。

適切な売り出し価格を設定するには精度の高い査定額が必要となります。

そのため、売却前は訪問査定を依頼することが必要となるのです。

訪問査定については、以下の記事で詳しく解説しています。

次に不動産売却の方法について見ていきましょう。

不動産売却の方法

不動産売却の方法は主に以下の通りです。

仲介

仲介とは、不動産会社の紹介やあっせんを通じて、直接最終消費者の買主へ売却する方法のことです。

最終消費者に直接売るため、最も高く売ることができる点がメリットです。

ただし、仲介の場合、売却までに時間がかかる点がデメリットとなります。

売却の準備から引渡しまでは5～6ヶ月程度かかることが一般的です。

また、仲介の場合には、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

買取

買取とは、転売を目的とした不動産会社に下取り価格で売る方法のことです。

売却後、不動産会社が最終消費者へ転売します。

買取は、すぐに売れる点がメリットです。

会社や物件にもよりますが、翌日から2週間程度で引渡しまで完了できます、

ただし、下取り価格での売却となることから、売却価格が安くなる点がデメリットです。
買取の売却価格は仲介の売却価格の80％程度が相場となります。

また、買取は仲介ではないため、仲介手数料は発生しません。

買取については、以下の記事で詳しく解説しています。

個人売買

個人売買とは、不動産会社を介さずに直接買主へ売る方法のことです。

高額で専門的な知識を要する不動産は、個人売買となると買主が大きなリスクを負うことになります。

そのため、個人売買は特殊な取引以外、行われないことが通常です。

個人売買が行われるような特殊な取引としては、以下のような取引が挙げられます。

不動産会社を介さないため、仲介手数料が発生しない点がメリットです。

一方で、通常の売買には適さない点がデメリットとなります。

次に不動産会社の選び方について見ていきましょう。

不動産会社の選び方

不動産会社の選び方は以下の通りです。

大手や地元の不動産会社を比較する

不動産会社を選ぶには、大手や地元の不動産会社を比較することがポイントです。

不動産は、遠方に在住している人が買うケースと、近所の人が買うケースの2パターンがあります。

遠方の買主に対しては、知名度の高い大手の方が有利です。

一方で、地元の不動産会社は、近所の人から不動産を探して欲しいと依頼されているケースがあります。

遠方の購入者と近所の購入者の需要を逃さないようにするには、大手と地元の不動産会社の両方に査定を依頼して、比較することが適切です。

不動産売却実績を元に選ぶ

不動産売却実績を元に選ぶこともポイントです。

不動産会社は、大きく分けて「賃貸を得意とする会社」と「売買を得意とする会社」に二分されます。

賃貸を得意とする会社は、例えば学生街の近くにあるような会社です。

学生街は賃貸需要も豊富なため、不動産会社が賃貸仲介とアパートの管理だけで十分に経営が成り立ち、売却をほとんど行っていないこともあります。

賃貸を得意とする会社に売却を依頼しても、高く売れるとは限りません。

不動産を売却するには、売買物件を多く扱っている不動産会社に依頼することがポイントです。

ここまで不動産会社の選び方について見てきましたが、次に不動産売却で必要な書類についてお伝えします。

不動産売却で必要な書類

不動産売却で必要な書類をまとめると下表の通りです。

「全ての物件種別に共通する必要書類」は基本的に所有権移転登記および抵当権抹消登記に必要な書類であるため、必須です。

固定資産税・都市計画税納税通知書は、登記に必要な書類ではありませんが、固定資産税精算金を計算するために必要となります。

「土地または戸建てに必要な書類」において、確定測量図はなくても取引することはできるため「あった方が良い」書類としていますが、ほぼ必須の書類です。

その他の「あった方が良い」書類も、基本的には買主に引き渡すべき書類となります。

「あった方が良い」書類がない場合には、不動産会社に相談して早めに対処するようにしてください。

次に不動産売却にかかる費用や税金について見ていきましょう。

不動産売却にかかる費用や税金

不動産売却にかかる費用や税金は以下の通りです。

税金に関しては、売却益が出たときのみ生じます。

戸建てやマンションといったマイホームの売却では、売却損が出ることも多いです。

売却損が出る場合には、不動産を売却しても税金は生じないことになります。

税金が発生しない場合、売却に要する費用は売却額の3.5～4％程度です。

ここまで不動産売却にかかる費用や税金について見てきましたが、次に不動産売却に失敗しないためのポイントについてお伝えします。

不動産売却に失敗しないためのポイント

不動産売却に失敗しないためのポイントは以下の通りです。

複数の不動産会社に査定を依頼する

複数の不動産会社に査定を依頼することがポイントです。

不動産を高く売るには、高く売ってくれる会社を探すことが第一歩となります。

高く売ってくれる会社を探すには、複数の不動産会社に査定を依頼し、高い査定額の会社に売却を依頼することが基本です。

査定額の根拠を確認する

査定額の根拠を確認することも重要です。

不動産会社は高い査定価格の会社を選ぶことが基本ですが、なかには仲介の契約を取りたいがために、根拠のない高い価格を提示する会社もあります。

そのため、特に高い査定価格を出してきた会社に対しては、しっかりと根拠を確認し、信頼できる査定額であるかどうかを確認することがポイントです。

余裕を持ったスケジュールを立てる

売却では、余裕を持ったスケジュールを立てる必要があります。

特に、販売開始から売買契約が締結されるまでの3ヶ月はしっかり確保すべきです。

販売期間が短すぎると、焦って売ることになり、安く売ることに繋がります。

リフォームはしない

無理にリフォームはしないこともポイントとなります。

理由としては、リフォーム費用を販売価格に転嫁できないことが多いからです。

何もせずに売却すると4,500万円の物件に、500万円のリフォーム費用を投じたら5,000万円で売れるかというと、4,700万円程度でしか売れないことがよくあります。

買主が求めるリフォーム内容を行うのは難しく、逆に損をすることが多いので、無理にリフォームする必要はないのです。

不動産売却時のリフォームについては、以下の記事で詳しく解説しています。

囲い込みに注意する

囲い込みとは、売主から依頼を受けた不動産会社が自社で買主を見つけることにこだわり、他社からの買主のあっせんを断る行為のことです。

囲い込みは、1社にしか仲介を依頼できない専任媒介等で起こり得る可能性があります。

囲い込みが心配な場合には、一般媒介で複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。

内見の際は丁寧に対応する

内見(または内覧)は丁寧に対応することがポイントです。

空き家の状態で売却する場合は、売主は内見対応を不動産会社に任せることができます。

しかしながら、住みながら売る場合には、売主も内見対応が必要です。

具体的には、家の中を掃除し、全ての部屋を見せられる状態にしておきます。

不動産会社が購入希望者を連れてきますので、不動産会社の後ろについて回る感じで対応します。

基本的には不動産会社が対応しますが、売主しか答えられない質問がある場合には、回答することが必要です。

特にお茶等をふるまう必要はないものの、最低でもスリッパは用意しておくことをおすすめします。

最後にスター・マイカのマンション買取サービスについてお伝えします。

マンション売却ならスター・マイカの買取がおすすめ

ここまで、不動産売却の概要についてご説明しました。

すでに売却活動をしていても売却先がなかなか決まらず、お悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そのような場合は、売却方法を変更する必要があるかもしれません。

公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2020年)」によると首都圏の中古マンションの平均販売期間は約３ヶ月（88.3日）となっています。

また、中古マンション価格に目を向けてみると、第一回緊急事態宣言が出された2020年4月に一旦大きく値下がりしていますが、5月にはすぐに回復に転じ現在では、緊急事態宣言以前の水準よりも価格が上昇しています。このことから、中古マンション市場の活況感が伺えます。

長期的な観点でも2012年以降、継続して成約価格が上昇傾向にあるため現在は「売り時」といえるでしょう。

コロナを経て今が売り時であるにも関わらず、平均販売期間の3ヶ月以上が経過しても売却ができていないのであれば、ちょっと焦らなければならないかもしれません。

いつまでも売却できない場合、以下が要因として考えられます。

• 設定している販売価格が高すぎる
• 「築年数が古い」「室内状況が悪い」といった、個人が買主となる「仲介」という売却方法では売りにくい物件である

売却活動を始めてから３ヶ月を超えている場合は、そもそもの販売戦略を間違えている可能性があります。「仲介」から「買取」という売却方法へ切り替えることも検討しましょう。

仲介と買取の違い

買取とは、マンションの売却方法の一種で、一般的な仲介による売却とは異なり不動産会社が直接買主になります。

仲介会社は売主と媒介契約を締結したのち、なるべく高い価格で売却するために顧客への紹介の他、チラシやインターネットによる販売活動を行い、広く買主となる人を探します。

すぐに買主が現れ、高く売れる場合は問題ありませんが、買主が見つからない場合は、販売期間が長期化したり、当初設定した価格を下げざるを得なくなります。

仲介会社が直接購入する訳ではないので、仲介会社の査定は売れる可能性が高い推定の価格です。

一方で、買取価格は買主となる不動産会社が実際に購入可能な買える価格を提示していますので、場合によっては最短で数日で契約・決済まで完了させることができます。

スター・マイカでは、独自のデータベースによる正確な査定を行っており、９割超のお取引で最初に査定した価格またはそれ以上の価格で実際に買取を行っております。

実際査定を依頼いただく方の多くが仲介による販売活動を経験し、比較検討されています。

参考に買取価格を知りたいという方もお気軽にお問い合わせください。
最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。

サービス紹介はこちら

お電話での無料相談も受け付けております
0120-503-070（9:30~18:30）

仲介と買取の売却方法の違いを詳しく知りたい方には、こちらの記事で詳しく解説しています。

不動産売却でよくある質問

この章では、リースバックでよくあるに質問についてまとめました。

Q1.ローンが残っている不動産でも売却できますか？

売却可能です。

ローンが残っている不動産を売る場合、売買代金でローン残債を一括返済します。

引渡し日は、買主からの入金とローンの一括返済、抵当権の抹消登記を全て同日に行います。

Q2.賃貸中の不動産は売却できますか？

賃貸中の不動産も売却可能です。

賃貸中の物件を売る場合、貸主は借主の承諾を得る必要はありません。

売却後に事後報告すれば、問題ないことになっています。

Q3.初めて不動産売却する場合、何から始めたらいいですか？

はじめて不動産売却をする場合は、「売却の流れ」を把握することから始めることをおすすめします。

全体像を把握し、スケジュールのイメージが持てたら相場を調べることから始めみてください。

まとめ

不動産売却について解説してきました。

不動産は高額な商品であるため、しっかり準備をして取り組まないと数百万円～数千万円の損をすることもあります。

不動産売却で成功するには、一定の知識を学び、スケジュールにも余裕を持った形で進めるようにしましょう。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
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