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マンション買取で発生する費用や手数料は?仲介手数料が無料の理由

マンション買取で発生する費用や手数料は?仲介手数料が無料な理由

マンションを売却する場合には「不動産会社へ仲介を依頼する必要があり、売却成立後に報酬として手数料を支払わなければならない=仲介」これは間違いではありませんが、必ずしもこの方法だけがマンション売却方法ではありません。

マンション売却には、「買取」という方法もあります。

買取とは、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法のため、仲介とは異なる特徴を持っています。物件や状況によっては、仲介ではなく買取を利用した方が圧倒的にお得なので、この記事ではマンション買取の特徴と費用についてご説明します。

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不動産会社に売却する「マンション買取」とは

まずはじめに、マンション買取とは何かをご説明します。

マンション買取とはマンションの売却方法の一種で、個人の購入者ではなく、不動産会社にマンションを直接買い取ってもらう手法です。

「不動産会社がマンションを買い取ってどうするのか」と疑問に持つかもしれませんが、不動産会社は直接顧客から買い取ったマンションを利益へつなげる方法を持っています。

具体的には、買い取った物件にクリーニングやリノベーションを施して資産価値を高め、購入希望者へ再度販売して収益を得ます。

ちなみに、買取の中には「買取保証」と呼ばれるタイプもあり、これは、一定期間経過しても売れていなかった場合に、予め設定した買取額で買取をしてもらうというものです。

「最初は仲介経由で買い手を探したいが、売れなかった場合の保険もほしい」という方におすすめです。

2つの売却方法、買取と売却(仲介)との違いとは

一般的な売却方法は、「仲介」と呼ばれます。
仲介は、不動産会社を介してマンションの購入希望者を見つけ、不動産会社を介して売買契約を締結するものです。

買取との違いは以下の通りです。

仲介と買取の違い

仲介のメリットは、買取よりも高値で売れる可能性が高い点です。

不動産会社が広告・宣伝を行い、広く購入希望者を探すので高く売れる可能性を秘めてます。

一方で仲介のデメリットは売却までのスケジュールが長期化しやすい点です。

売り出し価格と購入希望価格の乖離を埋めるために交渉が必要になったり、何度も内覧したりと契約締結まで手間と時間がかかる傾向にあります。

マンション買取の詳細や詳しいメリットやデメリットについては、以下の記事で詳しく解説しています。

マンション買取にかかる費用・手数料一覧

マンション買取でかかる費用や各種手数料は以下の通りです。それぞれ詳しく見ていきましょう。

マンション買取にかかる費用・手数料

  • 印紙税
  • 登記費用
  • 住宅ローンの一括返済手数料
  • 譲渡所得費用

印紙税

印紙税は、「課税文書」と呼ばれる契約書に、収入印紙を貼って消印をして納税します。契約書に記載している額面によって、納める収入印紙の税額が定められています。

令和4年3月31日までに作成される売買契約書に関しては軽減措置が行われていますので、本則税率と軽減税率をまとめた一覧表で詳細を確認してみましょう。

【一覧】不動産売買契約書の印紙税
売買金額本則税率軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの400円200円
50万円を超え 100万円以下のもの1千円500円
100万円を超え 500万円以下のもの2千円1千円
500万円を超え 1,000万円以下のもの1万円5千円
1,000万円を超え 5,000万円以下のもの2万円1万円
5,000万円を超え 1億円以下のもの6万円3万円
1億円を超え 5億円以下のもの10万円6万円
5億円を超え 10億円以下のもの20万円16万円
10億円を超え 50億円以下のもの40万円32万円
50億円を超えるもの60万円48万円

不動産の取引でこの印紙税がかかる主な契約書はいくつかありますが、マンションを売却する際、印紙税が必要になるのは、売買契約を結ぶタイミングです。

売主と買主の契約書にそれぞれ収入印紙を貼って消印をします。

登記費用

マンションの名義変更には、登録免許税がかかります。

登録免許税とは、不動産を購入して所有権移転登記をする時や、売主から買主に所有権移転登記する時や、住宅ローンを借りる際の抵当権移転登記の時にかかる税金のことです。

登録免許税は登記申請書に収入印紙を貼り付けて納税します。

登録免許税の税率は登記原因によって異なり、各登記の税率は以下の通りです。

登記原因別の登録免許税

  • 売買:課税価格(不動産の価格)の1,000分の20
  • 贈与:課税価格(不動産の価格)の1,000分の20
  • 相続:課税価格(不動産の価格)の1,000分の4

不動産の名義変更については、以下の記事で詳しく解説しています。

住宅ローンの一括返済手数料

住宅ローンを借りて購入したマンションを買取を使って売却した際は、住宅ローンを一括返済する必要があり、金融機関によっては、住宅ローンの一括返済の手続きに繰り上げ返済手数料がかかるところがあります。

例えば三井住友銀行の住宅ローンの一括返済手数料は以下の通りです。

手続き方法一括返済手数料
SMBCダイレクト(インターネットバンキング)5,500円
【窓口】専用パソコン11,000円
【窓口】書面22,000円

一括返済手数料は、金融機関によって異なりますが1万円から3万円になること多いです。

譲渡所得費用

譲渡所得税とは、所有している土地、建物などを売って得た利益に対して課税される税金のことです。

買取を使って売却したマンションが購入価格よりも高く売れた場合は、利益に対して譲渡所得税や住民税が課せられます。

例えば5,000万円で買ったマンションが7,000万円で売れた場合は、2,000万円が利益となり、利益の金額に応じて所得税や住民税を納めなければなりません。

しかし、買取価格が購入価格より低い場合は、譲渡所得税は発生しません

マンション売却(仲介)のみにかかる費用・手数料

マンション売却の場合のみにかかる主な費用は、仲介手数料で、数十万円単位でかかってきます。

仲介会社は、仲介手数料を得るためにチラシやWebサイトに物件情報を掲載し広く買い手を探してくれます。
高く売るためには、老朽化した設備の補修や物件の魅力を高めるためのリフォーム費用などが必要になるケースも考えられます。

また売却活動が長引いた場合、新しい買い手に所有権を移転するまでは、物件の購入時に借りたローンの返済や管理費・修繕積立金、マンションの維持費などの費用の負担が続きます。

仲介手数料は法律で一律に定められており、売却価格が400万円を超える場合は、「売却価格(税抜)×3%+6万円+消費税」が上限となります。

仮に2,500万円で売却が成立した場合、約87万円が手数料となる計算です(消費税8%で計算)。

「手数料」と聞くと、それほど値段が高くないような印象を抱くものの、高額商品である不動産取引においては決して過小評価できないコストと言えます。

マンション買取をおすすめする4つの理由

買取が優れているのは、仲介手数料がかからないという面だけではありません。

現金化までの期間や契約不適合責任の免除など、さまざまなメリットがあります。

ここでは、仲介よりも買取を利用をおすすめする理由を4点ご紹介します。

マンション買取をおすすめする理由

  1. 短期間でマンションを手放せる
  2. 契約不適合責任が免除される
  3. 現状のまま引渡しできる
  4. 周囲に知られずに売却できる

1.短期間でマンションを手放せる

買取における買主は不動産会社であるため、仲介に比べて引渡しまでのスケジュールに関するニーズには柔軟に対応してもらえます。

また、買取金額に合意すれば短期間でお金の支払いをしてもらえます。

引渡しのスケジュールの融通がきくと、売却後のプランが無駄なく組めます。
たとえば、マンションを売却した場合は次の住居への転居のタイミングを揃えるのが難しいです。
場合によっては、仮住まいが必要になったり、希望する引渡しのタイミングが合わないことが理由で売却の機会を逃してしまうこともあります。

また子供の教育費や借金の返済など、まとまった現金の支払いが必要な場合にも買取が役立ちます。

短期間での売却が可能な買取であれば、早急に売却代金を受け取ることが可能です。
査定から引渡しまで数日間で対応している不動産会社もいます。

2.契約不適合責任が免除される

契約内容にもよりますが、個人が買主の場合は契約不適合責任を負うことが一般的です。

契約不適合責任
契約不適合責任とは、売却後に発見された物件の欠陥の解消に対して発生する売主の責任のことです。
雨漏りや内部の腐食などといった物理的な瑕疵はもちろん、近隣の事件・事故のような心理的瑕疵も責任範囲に含まれます。
意図的に隠していた場合だけでなく、売主さえ気づかなかった瑕疵にも責任は適用されます。
2020年の民法改正により、瑕疵担保責任が契約不適合責任へ変更になりました。

例えば、売却後、設備や建物の不具合が新たに見つかった場合、売主は買主から、代金減額請求や損害賠償請求を受ける可能性があります。

一方買取の場合は、不動産会社が直接買い取るため契約不適合責任は免責とするケースが一般的です。

買い取った後に何らかの手を加えることが前提であるため、設備の故障についてもを気にすることなく売買契約を締結できます。

3.現状のまま引渡しできる

仮に建物や設備の老朽化や汚れなどがあったとしても、売却前に補修やリフォーム、リノベーションなどを行う必要がありません。

不動産会社は買い取った後にリノベーションなど手を加えることを前提としているので、マンションの状態が悪くても問題にはなりません。

少しでも良い状態にするために自分で費用を支払う必要がないのはもちろん、その手間も不要です。

4.周囲に知られずに売却できる

仲介ですと、どうしても近所の人や友人・知人に物件を売り出している事実が知られてしまいやすいですが、買取の場合は宣伝を行うことがないため、比較的情報は広まりにくいです。

また、内覧も不動産会社のみが行い、「あまり周りに知られたくない」という売主のニーズを理解してくれますから周囲の人に知られにくいです。

マンション買取が向いている3つのケース

ここまで買取のメリットを中心に紹介してきましたが、あらゆる物件に適した売却方法というわけではありません。

むしろ、ポイントとして強調したいのは、その物件に合った売却方法を選択するべきであるということです。

ここでは、どんな物件が買取に向いているのかご説明します。

マンション買取が向いているケース

  1. 室内の状況や築年数の問題から需要が少ない
  2. 転居の予定が決まっている
  3. 特殊な要因がある物件

1.室内の状況や築年数の問題から需要が少ない

端的に言えば、そのままだと購入希望者からのニーズが低い物件こそ買取向きです。

例えば、築年数が古いマンションが挙げられます。
築年数が古いと、老朽化が激しかったり設備の損傷が目立ったりと、どうしても購入希望者が内覧したときの印象が悪いため、仲介ではなかなか売れません。

買取ですと、リフォームすることを前提とするため築年数が古く老朽化の激しい物件でも売却できる可能性があります。
不動産会社は、より住みやすい物件になるようリノベーションを施しますが、それを個人の人が行うのは費用や手間も掛かります。
さらに、リノベーションしたらどんな印象になるのか想像するのは難しいものです。

高く売るために自分で修繕やリフォームを行う前に、不動産会社へ相談してみてはいかがでしょうか。

2.転居の予定が決まっている

スケジュールの制約が厳しい場合にも、買取は向いています。

たとえば会社の異動のように、引越し時期が決まっており転居期限が迫っているケースだと買い手を探す時間的余裕はありませんが、買取なら売却時期の融通が利きやすいです。

転居のスケジュールや予算を立てやすいため、売却を急ぐ際にも利用しやすいというメリットがあります。

3.特殊な要因がある物件

残置物を置いたままにしなければいけないような特殊な事情のある場合にも、買取が適しているでしょう。

さらに言えば、任意売却なら買取で行うケースがほとんどです。

任意売却
任意売却とは、住宅ローンや事業者ローンなどの残債を返済しきれない場合に、不動産会社に間にはいって交渉してもらい、銀行など融資を受けた金融機関(債権者)の承認を得た上で取る売却手続きのことです。
債権者によって強制的に売却する競売よりも金額やスケジュールなどの面で有利であるため、困窮時にはよく採用されます。

満足度の高さが定評のスター・マイカのマンション買取

マンション買取には、手数料に加えてさまざまなメリットがあることをご説明してきました。

買取の際は、対応力やノウハウに優れた不動産会社選びをできるかどうかがきわめて重要です。ここで、スター・マイカの提供している買取サービスについて、最後にご説明します。

スター・マイカの買取のポイント

  1. マンション専門に累計11,000件以上の豊富な買取実績があります。
  2. 実績に基づく独自のデータベースにより迅速・正確な査定が可能です。
  3. 築年数の古いマンションもリノベーションマンションの素材として高く評価します。

毎年500件を超えるリノベーションマンションの販売を行っています。
スター・マイカのリノベーションの特徴は、シンプルで機能的です。
幅広いタイプに対応できるリノベーションのノウハウと中古マンションに関する精緻なデータベースを保有しています。

お問い合わせの際に基本的な物件情報をお伝えいただければ、当日または翌営業日には簡易的な査定価格をご提示することが可能です。

買取をご検討の方はぜひ、マンション専門のスター・マイカへご相談ください。
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買取のメリットは仲介手数料だけではない!一般的な売却との違いを理解しよう

マンション買取はあまり一般的ではありませんが、仲介と異なる特徴を持った立派な売却方法です。

仲介で売れない物件でも現金化できますし、スケジュールや価格などの希望を叶えやすいなど仲介にはないメリットがいくつもあります。
手持ちのマンションが売れないときに、仲介にこだわらず買取も視野に入れて活動してみましょう。

買取ノウハウを持つ会社に相談すれば、スムーズに現金化できるかもしれません。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

”作る”から”活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。年間のマンションの買い取り戸数日本一の実績*があります。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社 宅地建物取引業者免許 国土交通大臣(02)第8237号
当社は、東証一部上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です

2020年7月リフォーム産業新聞「買取再販年間販売戸数ランキング2020」より

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