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マンション買取とは?仲介との比較と買取に適したケースを解説

マンションを売却する際には、仲介に依頼する方法の他に不動産会社が直接買主となる「買取」という方法もあります。

「買取」は一般的な売却ではありませんが、早急に売却をしたい人やなかなか売却が進まず困っている人など、仲介より買取の方が向いているケースも多くあります。

今回の記事では、仲介との比較をしながら、買取という売却方法の特徴を解説します。
買取に向いているマンションやケースについても紹介しますので、買取と仲介のどちらが向いているのか検討中の方は、ぜひご一読ください。

仲介と買取の違い

仲介と買取の違い

「買取」は不動産会社が買主となって直接あなたの物件を買い取る方法です。
一方で「仲介」は、買主となる購入検討者を探す販売活動や契約の条件の交渉などを不動産仲介会社に依頼する方法です。

大きな違いは、売主と買主を媒介する仲介会社がいるか否かです。
これにより生じるサービスの違いは、以下の4点です。

仲介と買取のサービスの違い
仲介 買取
期間 3カ月~半年程度が一般的 数日~数週間程度の売却も可能
販売活動 チラシやインターネットの掲載をする
内覧の対応が必要
販売活動を行わない
売却が周囲に知られにくい
売却にかかる費用 仲介手数料がかかる 仲介手数料はかからない
売却の価格 市場価格で売却しやすい 市場価格よりも安くなりがち

 

不動産会社が買主となるメリット

買取では、不動産会社が直接買主となります。
不動産会社が買主となることにより、早期売却が実現する以外にも2つの大きなメリットがあります。

不動産会社が買主となるメリット

  1. 契約不適合責任が免責となる
  2. 交渉やスケジュールの調整がスムーズ

1.契約不適合責任を免責となる

契約不適合責任とは、売主が買主に負う責任の一種です。
2020年の民法改正により、瑕疵担保責任は契約不適合責任に変更されました。

仲介で個人に売却した場合は、売却後であっても一定期間内に発覚した不具合に対して契約不適合保責任を負い、修繕費や損害賠償金などが発生する場合があります。

買取の場合は、買主が個人ではなく、不動産会社のため契約不適合責任を免責とするケースが多いです。

2.交渉やスケジュールの調整がスムーズ

個人へ売却する場合、売買代金を支払えるタイミングや引越しの日程など買主となる人にも希望のスケジュールがありますので、不動産仲介会社を介して調整や交渉を行う必要があります。

また、他の物件の購入と同時に検討していたり、親族に反対されたりなど、購入希望者の状況も日々変わってしまうことには注意が必要です。
個人の方への売却の場合、条件交渉の際にすぐに回答することが売却成功のポイントのひとつでもあります。

一方、法人である不動産会社が買主となる買取では、売却の判断や契約、引渡しなどのスケジュールを売主側に合わせてくれることが多いです。
相続物件など権利者が複数人いることにより売主としての判断に時間がかかるケースでは、買取が向いています。

手続きの流れの違い

買取と仲介の流れは図の通りです。

仲介と買取の流れ

買取では不動産会社が買主となるため、販売活動を行わない点が大きな違いです。

売却完了までのスピードが早く、買取では数日~数週間程度で売却が完了することもあります。
買取の最大のメリットといえます。

販売活動を行わないことのメリット

販売活動を行わないということは、早期売却の他にもメリットがあります。

それは、複数回の内覧の対応をしなくてよい点です。
内覧の対応をする手間が省けるだけでなく、人の出入りが発生しないため、近所の人に売却を考えていることが知られにくいです。

買取では、チラシやポータルサイトの掲載などの広告も行いません。

仲介と買取を組み合わせた買取保証

仲介と買取を組み合わせた「買取保証」という売却方法もあります。

買取保証の流れ

仲介での販売活動をスタートするときに、あらかじめ販売期間とその期間に売却できなかった場合の買取価格を決めておきます。

販売期間中に売却ができれば、通常の「仲介」と同じように売却します。
期間中に売却が叶わなければ「買取」に切り替わり、あらかじめ取り決めた金額で不動産会社が買い取りをします。

売却期限は決まっているが、まだ数カ月の余裕がある方におすすめです。

買取にかかる費用

買取は、仲介と比較して売却にかかる諸費用が安いです。

買取では不要となる費用

仲介手数料が掛からない

買取にの主な相違点は、仲介手数料が発生しない点です。
仲介会社の成功報酬である仲介手数料は、買取では発生しません。

宅地建物取引業法では、仲介手数料の上限が定められており、その計算方法は下記の通りです。

売却価格×3%+6万+消費税

ハウスクリーニングや修繕の費用も不要

仲介による売却では、買い手が内覧した際に、良い印象をもってもらうことが大切です。
そのため、ハウスクリーニングや設備の修繕を行う場合もあります。

また、設備の故障については修繕を行わないケースでも価格の交渉の要因になるケースも考えられます。

買取を行う不動産会社は、買取後にリフォームやリノベーションを行うことが多いです。
設備交換を前提としていることが多く、その場合、設備の故障が買取価格(売却価格)を下げる要因にはなりません。

買取と仲介に共通して売却にかかる費用

売却に必要な費用は下記のとおりです。

買取と仲介に共通して売却にかかる費用

  • 印紙代
  • 登記費用(抵当権抹消登記の費用)
  • 住宅ローン繰り上げ返済にかかる費用
  • 譲渡所得に対する税金(売却金額によっては所得税や住民税が発生する)

買取による売却価格の相場

買取による買取価格は、仲介による売却価格よりも安くなりがちです。
仲介市場での取引価格の6割から8割程度になるケースが多いです。
この点は、買取の最大のデメリットと言えます。

この章では、買取価格の査定の考え方について詳しく解説します。
まずは「仲介」と「買取」での不動産会社が提示する査定価格の違いをご説明します。

仲介と買取における査定価格の違い

仲介では、より高く売却するために顧客への紹介の他、チラシやインターネットによる販売活動を行い、広く買主となる人を探します。
仲介会社が直接購入する訳ではないので、仲介会社の査定は売れる可能性が高い価格となっています。

一方で、買取価格は買主となる不動産会社が買える価格を提示しています。

査定価格
販売活動が想定通りにいけば、仲介で高く売却することができます。
しかし、希望価格で購入してくれる人を見つけるのに時間がかかったり、結果として価格を下げざるを得ない可能性もはらんでいます。
そのマンションの購入を検討する人が少ないほど、成約に結びつかない可能性は高くなります。

買取価格の査定時に不動産会社が見るポイント

買取を行う不動産会社は、買取再販会社と呼ばれることが多いです。
字のごとく、物件を再度販売することを目的として買取をします。
買取後、リフォームやリノベーションで付加価値をつけて販売をする手法が一般的です。

そのため、買取をする不動産会社は、査定する際に下記の2つのポイントをチェックします。

査定の際のチェックポイント

  • 再度販売したときに確実に売れる価格か
  • リノベーションやリフォームによって価値が上がるか

1つ目のポイントは、築年数や立地、日当たり、マンションの共用部分の設備など仲介による査定と見るポイントに違いはありません。

2つ目のポイントは、「買取」ならではの査定のポイントです。
魅力的なリノベーションを施せれば、マンションの価値も高くなります。
不動産会社のリノベーションのプランニングのスキルや工事費により、買取価格が変わります。

また、都心部のスタイリッシュなリノベーションや郊外のファミリー向けのリノベーションといったように、不動産会社によって得意とするマンションが異なります。
所有するマンションの魅力を最大化するリノベーションができる不動産会社が、買取が得意な不動産会社とも言えます。
買取で高く売却するためには、不動産会社選びがポイントとなります。

買取に向いている物件

前の章で買取価格の査定のポイントについてご説明しました。

物件の状況によって、買取の方が向いていることがあります。
基本的には、仲介で売りにくい物件が、買取に向いている物件となります。
具体的に買取に向いている物件について解説していきます。

築年数が古い・室内の状態が悪い

リフォームやリノベーションによって印象が大きく変わるため、買取向きです。

内覧の際に室内の印象が悪いと、売却がスムーズに進みません。
そのため、築年数が古かったり、室内の状態が悪い物件は仲介で売りにくい物件とも言えます。

残置物がある

相続した物件には残置物が多く、処理に困るケースも多いです。
残置物はトラブルの原因にもなります。
残置物を撤去してみたら、床の状態が悪かくトラブルに発展するなどのケースが考えられます。
個人へ売却する際には売主が行う方が良いでしょう。

しかし、残置物の処理には手間と費用がかかります。
買取であれば、買主となる不動産会社が受け入れてくれることが多いです。
また、前に述べた通り、契約不適合責任を免責とするケースが多く、予期せぬ不具合もトラブルになりにくいです。

オーナーチェンジ物件

自己居住用のマンションと比較すると購入検討者が少ないため、買取向きです。
また、利回りが低かったり、築年数が古かったりすると個人投資家にも敬遠されがちです。
ファミリータイプの広い物件となると、売却価格帯が高いため融資も受けにくく購入検討者がより絞られます。

スター・マイカは、独自のビジネスモデルを背景にファミリータイプのオーナーチェンジの買取を創業以来行っています。
マンションの中でもオーナーチェンジ物件は、スター・マイカが得意する物件です。

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売却したい物件の条件から買取向きか否かを見てきました。
次は、売却したい人の状況によって「買取」に向いている人か判断していきましょう。

買取に向いている人

買取のメリットを享受できる買取に向いている人とはどんなケースでしょうか。
買取のご相談で多いケースをご紹介します。

期限内に売却したい場合

買取の最大のメリットは短期で売却が可能となる点です。
買い替えで新居の購入資金の支払日に期限がある場合や医療費や事業資金など、まとまった資金が急ぎで必要な場合に最適です。

相続など複数の利害関係者がいる場合

相続による売却や離婚による売却など、売主側に複数の利害関係者がいる場合も買取がおすすめです。
前述した通り、主に個人の方に売却する仲介と比較して、不動産会社が買主となる買取は、条件が変動することなく交渉がスムーズです。

手間なく売りたい場合

買取は短期間で売却でき、複数回にわたる内覧の対応もいりません。
遠方の不動産を所有しているケースなど、手間なく売りたい人には適しています。

仲介で長期間にわたり成約しない場合

前章で買取に適している仲介で売りにくい物件について解説しました。
築年数が古かったり、残置物がある物件、オーナーチェンジ物件が該当します。

上記の条件にぴったり当てはまらなくても、複合的な要因で売却が進まないケースもあります。
すでに仲介で長期間売却活動を行っているケースも買取を検討することをおすすめします。
仲介による売却では3カ月~半年で売却が完了することが一般的です。
半年や一年経っても売却に至らないケースでは、買取も検討しましょう。

マンション専門のスター・マイカの買取サービス

買取という売却方法のメリットやそれに適した物件についてご紹介してきました。
買取と仲介の2つの売却方法のうち、どちらが優れているということはありません。

売却する物件、希望するスケジュール、売却物件のローンの残債状況などに応じて、どちらが適しているかは変わってきます。

スター・マイカでは、マンションを専門に買取サービスを行っています。

スター・マイカの買取のポイント

  1. マンション専門に累計11,000件以上の豊富な買取実績があります。
  2. 実績に基づく独自のデータベースにより迅速・正確な査定が可能です。
  3. 築年数の古いマンションもリノベーションマンションの素材として高く評価します。

築年数や状態に応じたリノベーションで、中古マンションの魅力を最大限に引き出すため、新築以上の付加価値を生み出します。
築年数が古く売却への不安をお持ちの方でも、スター・マイカであれば、リノベーションを見越して高い評価が可能です。

買取をご検討の方はぜひ、マンション専門のスター・マイカへご相談ください。
査定依頼はもちろん無料です。

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まとめ

買取の際に支払う費用は仲介よりも少ない傾向にあります。

マンション売却の手法として不動産会社による買取という選択肢は馴染みが薄いかもしれませんが、買取には費用の少なさのみならず、メリットが数多く存在します。

買取と仲介のどちらが適しているか十分に比較した上で、売却方法を決めるようにしましょう。

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