マンションの売買、保有にかかる税金とは?知っておきたい軽減措置

マンションの売却、保有には出費がつきものです。仲介手数料や管理費・修繕積立金などはもちろん、国や都道府県、市町村に納める税金も無視できません。マンション売買の際に支払う一回きりのものだけでなく、保有を続けている限り毎年支払うものもあります。マンションの売却を検討するうえで、税金に関する知識は必要不可欠と言ってよいでしょう。

そこで今回は、マンションに関係する税金についてご説明します。どんな税金があっていつ支払うのか、ぜひ把握するようにしましょう。

マンションの取得、売却、所有時にかかる主な税金の種類

マンションや一戸建てなどの不動産を取得、売却、所有するときには税金が発生します。その課税額は対象となる不動産の用途や所有期間などによって異なりますが、まずはどんな税金があるのか把握しましょう。

マンションの取得、売却時にかかる主な税金

- 印紙税
新築マンションも中古マンションも、売買契約時には印紙税がかかります。これは、不動産売買契約書に印紙を貼り付けて消印することで税金を納めます。
印紙税の額は契約書に記載されている契約金額によって異なります。不動産の場合は、例えば契約金額500万円超1,000万円以下なら5,000円、1,000万円超5,000万円以下なら1万円などと決められています(2020年3月31日までに作成された不動産売買の契約書においては軽減措置の対象となって ます)。

- 不動産取得税
不動産取得税は、その名の通り不動産を新たに取得(購入、相続など)した際に課税される税金です。
不動産取得税の税額の本則は、不動産評価額×課税標準の4%と定められています。ただし、2021年3月31日までは特例により土地と居住用の建物(住宅)に限り3%です。

- 登録免許税
登録免許税とは、所有権の移転の際など不動産の権利関係を明確にするための手続きである不動産登記を行うときにかかる税金です。所有権の移転登記の登録免許税は、取得側が支払うケースが多いです。住所や氏名の変更登記や住宅ローンの抵当権の抹消登記がある場合は、売主側の負担もあります。

不動産取得税と同様に、所有権移転の登録免許税の計算方法も不動産評価額を基にしています。取得方法によって標準税率が異なっており、例えば売買であれば1,000分の20(2021年3月31日までの土地部分は1,000分の15)、相続であれば1,000分の4、贈与であれば1,000分の20となっています。

- 譲渡所得税(所得税、復興特別所得税、住民税)
不動産を貸し出して得られた家賃収入が不動産所得であるのに対し、不動産を売却して得られた所得(買値より高く売れた場合)を譲渡所得と呼びます。この譲渡所得には所得税や住民税、復興特別所得税がかかり、これらの総称が譲渡所得税です。

課税対象となる譲渡所得は、譲渡収入(売値)から取得費用(買値)と譲渡のために費やしたコスト、特別控除額を差し引いて算出されます。給与所得や不動産所得など、他の所得とは分けて計算するケースが一般的です。課税所得がマイナスである場合は課税されません。

譲渡所得税の税率は所有期間によって異なっています。所有期間5年以下の場合、所得税が30%、住民税が9%、復興特別所得税が所得税の2.1%(課税所得の0.63%)であり、合計39.63%です。5年超ですと税率が大きく下がり、所得税の15%、住民税が5%、復興特別所得税2.1%(課税所得の0.315%)で、合計20.315%です。

マンションを所有しているときにかかる主な税金

所有期間中にかかる税金として固定資産税や都市計画税があります。これらは毎年1月1日時点の所有者に課税されるので、購入後は所有期間中に毎年発生します。マンション購入時など、年の途中に所有者が変更された場合は所有期間に応じて日割りで負担額を求め、新しい所有者が元の所有者に自身の負担分を支払うケースが一般的となっています。

固定資産税も都市計画税も、固定資産税評価額を適用して算出されます。固定資産税は税率1.4%、都市計画税は地域によって異なる税率(最高0.3%)です。正確な納税額については、送付される納税通知書や役所で発行される公課証明で確認できます。

なお分譲マンションの場合、居住部分となる自分だけが所有する「専有部分」と廊下やエレベーター、階段などの「共用部分」とに分けて計算します。共用部分についても、専有部分の床面積の割合に応じて税金を負担することに注意しましょう。

マンションにかかる税金を抑えるための軽減措置

自宅マンションを売買する場合など、税制面の軽減措置を受けられることがあります。節税につながりますから、ぜひとも覚えておきましょう。

3,000万円の特別控除の特例

自宅を売却する場合、譲渡所得が3,000万円を超えなければ課税されない場合があります。直近2年以内に同様の控除や特例を受けていないことが主な条件です。

10年超所有軽減税率の特例

5年以上所有した物件を売却すると、売却で得られた譲渡所得に対し前述の通り合計で20.315%の譲渡所得税率がかかります。ただし10年超所有していると、6,000万円までは14.21%(所得税10%、住民税4%、復興特別所得税0.21%)となる特例があります。

特定のマイホームの買い換えたときの特例

2019年12月31日までは、マイホーム(居住用財産)を別のマイホームへ買い替えた場合は、譲渡所得に対する税金を繰り延べられる特例があります。

例えばマイホームAを売却してマイホームBを購入した場合、マイホームAの譲渡所得に対する税金は、マイホームBを将来譲渡するときまで繰り延べられます。マイホームAとマイホームBの売買を合わせて考慮し、最終的に発生した譲渡所得だけが課税対象です。

住宅借入金等特別控除

住宅ローンを利用して自己居住用物件の新築や購入、取得ないし増改築などを行った場合、一定要件を満たせば、年末時点のローン残高の合計額などを基に計算した金額を、毎年の所得税額から控除することができます。

一定要件には、合計所得金額3,000万円以下、床面積50平方メートル以上(半分以上が自己居住用)、ローン返済期間が10年以上、などが含まれます。

住宅用土地の課税標準の特例

前述の不動産取得税につき、2021年3月31日までは課税標準額が2分の1となる特例が設けられています。

マンションを手放すなら|スター・マイカの空室物件買取

ご説明してきたように、マンションの売買にはさまざまな税金がかかります。支払う金額やタイミングを把握して、資金計画を立てましょう。売却するタイミングによって軽減措置が受けられたり、対象外となるケースもありますので、要件を確認して売却のスケジュールを検討しましょう。

また、マンションの保有期間もローンや管理費等の支払の他に税金もかかってきます。マンションを短期間での売却を実現することは金銭的なメリットもあります。

もしマンションを売却するなら、一般的な「仲介」だけではなく、直接不動産会社に買い取ってもらう「買取」の利用も検討することをおすすめします。仲介につきものの仲介手数料がかからないため、費用を抑えつつマンションを売却することができます。

そこで最後に、スター・マイカの提供している「空室物件買取」のサービスについてご紹介します。

空室物件買取の特徴

スター・マイカの空室物件買取では、仲介手数料なしに物件を売却することができます。スター・マイカは買い取った後リノベーションを施して販売をしますので、仲介だと売りにくい築年数の古い物件、リフォームが必要な物件なども積極的に買い取っています。

実績が豊富であり、マンションのデータベースも充実しています。そのため、迅速かつ正確な簡易査定が可能となっています。

マンション売却から現金化までの流れ

フォームまたはお電話にてお問い合わせ可能です。引き渡し希望時期や売却価格などの条件を伺うとともに、物件の基本情報についてヒアリングさせていただきます。

ヒアリング内容を基に机上価格(簡易査定価格)を提示いたします。もちろん、こちらの価格が最終的な売却価格ではありませんし、この段階で必ず売却しなければいけないというわけでもありません。

スター・マイカでは、9割を超える取引において最初の机上価格と同等、あるいはそれ以上の価格で買い取りを行っています。

机上価格のご提示後に売却の検討を進める場合は、より詳しく物件を調査するために当社担当者が現地を訪問し、室内状況や周辺環境を調査させていただきます。そしてこの調査内容、そして引き渡し時期などの条件を踏まえて、正式な買取価格を提示いたします。

買取価格に納得していただけるようなら、不動産売買契約の締結に移ります。宅地建物取引士の資格を持った担当者が、重要事項説明書に沿って取引条件や権利関係などの重要事項について説明させていただきます。十分内容をご理解いただいた上で売買契約を締結していただくと同時に、売買代金の一部を手付金としてスター・マイカがお支払いします。

残代金の決済(入金)をご確認いただいたら、税金や管理費などの清算、そして所有権移転や抵当権抹消の登記手続きを行います。登記手続きが完了したら、売買手続きも完了です。契約書の作成はもちろん、必要な書類やスケジュールについても事前にスター・マイカからご案内します。疑問に思う点があれば、積極的に質問をしましょう。

マンションには税金がつきもの!必要な費用を把握しましょう

マンション取引にはさまざまな種類の出費があります。中でも税金は、支払うタイミングが異なったり、物件の条件や所有期間などで軽減措置の内容が異なるなど複雑です。しかし、満足のいくマンション売却を実現するためには、他の費用と合わせて必要な金額を把握し資金計画を検討することが大切です。

また、金額だけではなくマンション売却の成功の重要なポイントのひとつなので、一般的な「仲介」だけではなく、直接不動産会社に買い取ってもらう「買取」の利用も検討することをおすすめします。

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