マンションの持ち分のみを売却できる?共有名義の不動産は買取で現金化

マンション売却にはさまざまなパターンがあります。今回ご説明する持ち分の売却もその一つです。共有名義の不動産ですと、共有者全員の同意がないと全体を売却することはできません。自分の持ち分だけであれば同意がなくても売却できますが、これだと売却の際に不利を被る可能性が高いです。

今回は自分の持ち分を含めた共有名義不動産売却に焦点を当て、持ち分だけの売却にどのような課題があるのか、どのように売却までこぎつければよいのかを解説します。さらに、こうした売却の際におすすめの「買取」という方法についてご紹介します。

マンションの持ち分のみを売却することは可能?

マンションの共有状態および持ち分の定義について説明するとともに、自分の持ち分だけを(共有者の同意なしに)売却できるのか、売却するとなったら価格はどうなるのかご説明します。

共有名義のマンションは持ち分のみでも売却できる

一つの不動産に対して複数の人が所有権を持っている状態を、「共有」と呼びます。夫婦や親子・兄弟などがお互いにお金を出し合って不動産を購入した場合や、不動産を複数の相続人が共同相続した場合に共有の状態が発生します。

また複数の所有者が持つ、それぞれの権利の割合を「持ち分(共有持分)」と呼びます。一般的に、出したお金の割合がそのまま持ち分となります。1億円の物件に対して5,000万円支払ったのであれば、その人の持ち分は2分の1とすることが一般的です。

相続の場合は、法定相続分をそのまま不動産の持ち分とするケースが多いようです。相続人が配偶者と第一順位(子)である場合は2分の1ずつ(第一順位が複数いる場合は2分の1をさらに分け合う)、配偶者と第二順位(父母や祖父母などの直系尊属)なら3分の2と3分の1といったように、法定相続分は民法上で定められていますので、こちらを持ち分とすることになります。

共有名義の不動産の場合、他の人の持ち分を勝手に(他の共有者の同意なく)売却することはできません。売却したいのであれば、同意を得ることが必要不可欠です。ただし、持ち分のみを売却することは同意がなくてもかまいません。

持ち分のみの売却は価格が割安になる

持ち分のみの売却自体は可能ですが、買い手がなかなかつかないと考えた方がよいでしょう。複数の所有者が共同で所有している不動産を勝手に使うことはできませんし、そもそも新たな所有者にとって、他の所有者は赤の他人である可能性が非常に高いです。そのような不動産を、好んで買い集める人はあまりいないと考えるのが自然です。

不動産会社の場合でも同様に、取得した不動産を賃貸にだしたり、リフォームして再販しようにも、共有の場合はそうした変更行為を勝手に加えることができません。そのため、共有名義の不動産の持ち分だけ購入して活用できる範囲は限られてしまいます。

また買い手が現れたとしても、持ち分のみを売却する場合は市場価格を大きく下回る可能性があります。ニーズが少なく、不動産全体を自由に使えないことから、価格を下げざるを得ないのです。1億円の物件に対して持ち分が5,000万円であるとしても、その5,000万円で売却ではなく、廉価での取引となってしまいます。

共有名義のマンションの売却パターン

共有名義のマンションの持ち分だけ売却すると価格が下がってしまうとして、それではそうしたマンションの売却パターンにはどのようなものが考えられるでしょうか。持ち分のみ売却という最終手段を含め、3つの方法をご紹介します。

共有者の総意のもと、全ての持ち分を同時に売却する

一般的な方法として、共有者全員合意のもとに全ての(共有者の分を含めた)持ち分を同時に売却するやり方が挙げられます。契約や引き渡しの際に、全共有者の署名や捺印が必要です。

当然、合意を取り付けるには慎重な協議が求められます。共有者間で、売買代金のうちどれくらいの割合を誰が受け取るのかなど、デリケートな問題がいくつもあるからです。自分だけが売りたくても共有者が賛同してくれないことも考えられますので、売却する理由を明確にし全員にとってメリットがあるように合意形成をしなければなりません。

共有名義を単独名義に変更して売却する

共有状態だと都度協議や合意形成に手間がかかるので、単独名義にしてしまうという手もあります。単独名義にしておけば、その名義人が全ての持ち分の所有者となるので、単独の意思で売却が可能となります。例えば、複数の相続人がいる場合でも、将来的に売却を想定しているのであれば、不動産は単独名義で相続することもよいでしょう。単独名義に変更したからといって、すぐに売却しなければならないわけではありません。

このケースでは、無償で共有者の持ち分を1人に贈与する形をとってしまうと、贈与税がかかる場合もあることは頭に入れておきましょう。

持ち分のみを売却する

最後に、前述の通り自分の持ち分だけを売却する方法です。どうしても共有者から売却や単独名義への変更に対する同意が得られなかった場合は、この方法となることが多いです。特に離婚や相続時では、容易に同意を得ることができません。

自分の持ち分だけであれば共有者の同意なく売却できますが、持ち分だけの売却を取り扱う不動産会社は少ないため、買い手が付きにくいです。やはり購入後の名義の問題、自由にリフォームや修繕などができない問題など、さまざまなデメリットが存在します。

共有名義のマンションをスムーズに売却するポイント

共有者の同意なく売却することは可能ですが、持ち分だけを購入してくれる買い手が見つかりにくいこと、見つかったとしても満足いく価格にならないことはすでにお伝えした通りです。できれば、マンション全体を売却できるように話を持っていきたいものです。

そこで、共有名義のマンション売却を実現するためのポイントを2点挙げてみました。これらを押さえたとしても必ず合意してもらえるとは限りませんが、少なくとも合意の可能性を上げることにはつながるでしょう。特にお金の配分については注意しましょう。

共有者に売却意思を伝える

他の共有者と気まずい関係であったとしても、まずは売却意思を伝えないことには話が始まりません。例えばマンションを共有名義で保有していた夫婦離婚時に、離婚協議の一環として、物件の取り扱いについての話し合いも進めることになります。早めに売却意思を伝え、時間をかけて協議できるようにします。売却活動を進める前に、マンションの持ち分の売却を検討していると伝えましょう。

共有者が全員転居するなど、場合によっては共有者も同じようにマンションを手放したいと考えているかもしれません。これなら、共有者と共同して全ての持ち分を売却する結論へ持っていくことも難しくないでしょう。

共有者のうち1人が継続して住む場合には、持ち分を共有者へ売却できる可能性があります。この場合は持ち分を共有者に売却することで、単独名義に変更することになります。ただし手持ち資金の関係で、住み続けたいと考えている所有者が持ち分を買い取れない場合もあります。この場合は「リースバック」という仕組みを活用してもよいかもしれません。リースバックは自宅を売却した後に、同じ家を賃貸する仕組みです。これなら、売却と居住継続を両立できます。

売却後の現金の配分を決めておく

売却によって、数百万円から数千万円に及ぶような大金が入ってきます。このお金の分配をうまくこなさないと、共有者同士が後々まで禍根を残すリスクにもつながりかねません。売却自体の協議はもちろん、売却代金の配分、残っている場合は住宅ローンの支払い方についても慎重な協議をしましょう。

一般的には、売却で得た資金をマンションの持分割合に応じた形で分配します。5,000万円で売却できたマンションの持ち分が2分の1であれば、2,500万円を受け取ります。また離婚後に養育費や慰謝料などを支払う場合に、売却資金を回すケースも考えられます。売却金をどのように分けるのか、事前に話し合っておくと手続きがスムーズに進みやすいでしょう。なお、持ち分を売却した場合の確定申告のやり方は通常の売却とほぼ同様です。売却した際の利益は「譲渡所得」と呼ばれ、所得税(譲渡所得税)や住民税などの税金の課税対象となります。

マンション売却はスター・マイカの買取がおすすめ

これまで述べてきた通り、持ち分のみの売却は可能な限り避けることが望ましいです。コストの面でも手間の面でも、あまり売却側にメリットがありません。共有人の同意を得て売却したり、単独名義に変更したりする方がおすすめと言えます。

持ち分の売却を検討するケースの傾向として、離婚や相続など時間的な制約のあることが多いです。この場合は、一般的な仲介ではなく買取という方法で売却する方がよいでしょう。不動産仲介会社を介して買い手を探す売却に対し、不動産会社に直接売却するのが買取です。

スター・マイカの買取の特徴

買取を手掛ける不動産会社は数多く存在しますが、スター・マイカはその中でも豊富な実績を有しています。創業時より中古マンションの買い取りを手掛けており、累計10,000件以上の実績を誇ります。買い取った後のマンションに対するリノベーションやリフォームの経験も豊富であるため、築年数が古かったり地方にあったりするような物件でも積極的に買い取って魅力を最大限に引き出し、新たな買い手に供給することが可能となっています。

実績豊富であるため、査定の際に活用するデータベースの質や量も充実しています。このデータベースに基づいた査定は迅速かつ正確で、当日から翌営業日には簡易査定結果(机上価格)をご提示できるうえに、9割を超える取引ではこの机上価格と同等、またはそれ以上の価格で買い取りを実現しています。

また買い取り後にリノベーションを施しますので、室内状況は問いません。残置物があっても汚れや傷があっても、修復することなく取引できます。個人への売却(仲介)とは異なり、瑕疵担保責任も免責されます。売却後のトラブルを心配する必要がないのも、スター・マイカに買取を依頼する大きなメリットと言えるでしょう。

マンションの買取事例

複数人で相続して共有状態になっているマンションや、離婚時に夫婦の共有名義のマンションの売却のご相談を多くいただきます。査定金額を提示してから契約・引渡しまでのスケジュールを柔軟に対応できることがメリットの一つです。早期売却の対応も可能ですし、反対に査定価格を提示した後もマンションの売却以外の協議事項がまとまるまで、契約や引渡し時期をずらすことも可能です。

また、夫婦の共有名義のマンションの売却を離婚時にされるケースもありました。この場合、収入の少ない妻の転居先がなかなか決まらなかったので、リースバックを利用し売却後も引き続きご自宅に住む選択をされました。

共有名義の不動産の売却には慎重な協議と買取の利用がおすすめ

共同で所有する不動産がある場合、面倒な協議を嫌って持ち分だけの売却を目指すことはおすすめできません。なかなか買い手が見つかりませんし、見つかったとしても売却価格が低く抑えられる可能性が高いからです。面倒であったとしても、共有者と協議を行った方が結果的にはよいのです。

離婚や相続で共有名義の不動産売却が必要となった場合は、特に買取がおすすめです。仲介よりも確実かつスピーディーに売却でき、売却後のトラブルの心配もありません。不明点や疑問点がある場合は、ぜひスター・マイカまでお気軽にご相談ください。

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