住宅ローンが残っている家を賃貸できる?急な転居は買取による売却を

住宅ローンは、自分の家を購入するために利用するローンです。しかし、その家を事情により長期間空けなければいけないとしたらどうでしょうか。住まない家のローンをずっと払うだけなのはもったいないので、賃貸に出して収益物件にできないかと考える人もいるでしょう。

そこで今回は、住宅ローン返済中の物件は原則賃貸に出せないことをお伝えしたうえで、どうすれば賃貸できるのか、そしてそもそも空いた自宅を賃貸に出すのはメリットがあるのか否か考えてみたいと思います。

住宅ローン返済中の自宅は賃貸物件化できる?

急な転勤や転職などで自宅を離れる場合、売却せずに賃貸に出すことを考える人もいるでしょう。住宅ローンを返済している最中の自宅を賃貸に出せるのか、出せるとしたらその条件は何かお伝えします。

住宅ローンが残っている自宅は賃貸に出せない

結論からお伝えしますと、原則として住宅ローンの返済中は自宅を賃貸に出せません。住宅ローンは、マイホームすなわち自分で住むために購入する資金に対して実施される融資です。銀行に断りを入れることなく自宅を賃貸に出すと、前提条件を守らなかったということで一括返済を求められるケースもあります。

なお、戸建住宅の一部に賃貸部分となる建物をつけた賃貸併用住宅の場合は、一定の基準を満たすことで住宅ローンの利用が可能です。最初から自宅兼用の賃貸住宅として契約しているので、住宅ローン返済中であっても賃貸に出せます。

不動産投資用のローンに借り換えれば賃貸はできる

住宅ローンを返済している最中は賃貸に出せませんが、これを不動産投資用のローンに借り換えれば可能となります。賃貸経営用のローンや、事業用ローンなどのプラン金融機関から借りて住宅ローンを返済し、その後に賃貸経営を開始する流れです。この場合は、マンションに限らず一戸建てでも同様となります。

ただし、不動産投資ローンは一般的に住宅ローンより高い金利を設定されています。特に、近年は住宅ローンの金利が極めて低いため、不動産ローンとの差が大きくなりがちです。また、ローンの借り換えに伴い審査をもう一度受けることになります。

住宅ローンを借り換えして賃貸経営を始めるときの注意点

金利の問題以外にも、住宅ローンの借り換えを行ってから賃貸経営を始める場合の注意点がいくつかあります。ここでは、代表的な注意点を3つ挙げさせていただきました。

住宅ローン控除が使えなくなる

一定の基準を満たすと、住宅ローンを利用して自宅を購入した場合には所得の控除が認められています。具体的には、10年間にわたって年末のローン残高の1%を所得税や住民税から控除できるようになっています。なお消費税などの税率が10%の住宅を取得した場合には、10年を過ぎた11~13年目にも年末のローン残高に応じた控除を受けられます。

不動産投資用ローンに借り換えますと、住宅ローンを完済するわけですから住宅ローン控除は使えなくなります。場合によっては、費用負担が増え見込んだ収益が得られないかもしれません。

普通借契約の場合、正当事由がない限り更新を拒絶できない

一般的な賃貸契約を、普通借契約と呼びます。2年と契約期間を定めますが、何らかの妥当な理由(正当事由)がない限り貸主が契約の更新を拒絶することができません。借主保護のためです。

賃貸に出し続けるのであれば問題はないのですが、例えば海外赴任中のように一時期だけ自宅を賃貸に出し、その期間の終了後には再度住むことを想定しているケースでは問題となります。自宅に戻ってきても、そこを賃貸住宅としている居住者は追い出すこともできず、別のを探すようなことになってしまうのです。

いずれ自宅に再度住むことが明らかなのであれば、普通借契約ではなく定期借契約を結んでおく方がよいでしょう。これは契約更新のない賃貸契約で、契約期間が終了すれば確実に明け渡してもらえます。これなら、上記のような問題は発生しないでしょう。ただし、借主に不利な契約である分だけ、賃料が安くなりがちであることは頭に入れておいてください。

賃貸経営には手間や資金が必要になる

賃貸経営は自宅の管理に比べて手間がかかります。物件や設備のメンテナンスはもちろん、入居者の入居・退去時の対応、入居中のトラブル対応など、手間もお金もかかります。空室が出れば賃収入を得られず、結果として手持ちの貯金でローンを返済しなければなりません。前述の通り住宅ローンより不動産投資ローンの金利は高いので、金銭的に何の得にもならないということさえ考えられます。

そのため、賃貸に出さずに売却してしまう方がよいという判断もあります。

自宅の売却はスター・マイカにおまかせ

売却方法として、一般的な仲介と買取の2つがあります。仲介と買取を比較すると、仲介の方は高く売れる可能性がある反面、買い手が見つからずいつまでも売却できないこともありますし、不動産会社への仲介手数料が発生するというデメリットもあります。

そこでおすすめしたいのが、買取です。買取とは、一般の投資居住希望者ではなく、不動産会社に直接住宅を売却する方法です。買い手を広く探すのではなく直接不動産会社が買い取るので、複数回の内覧の対応や度重なる条件の交渉もなく、仲介に比べ手間が少ないです。急な転勤や自宅から離れた場所にある物件を売却する際に適してます。仲介手数料を支払うこともありません。

スター・マイカでは、さまざまな物件の買取を積極的に行っています。ここでは、スター・マイカの買取の特徴をご説明するとともに、買取の取引の流れをお伝えします。

スター・マイカの買取の特徴

スター・マイカでは、創業以来中古マンションを専門に買取を行ってきました。リノベーションのノウハウを豊富に有しているので、築年数が古かったり地方にあったりする物件でも積極的に買取を行っています。買取後にリノベーションをするので、室内状況を問いません。個人相手に売却すると問題となる瑕疵(かし)担保責任も免除となりますので、安心してお売りいただけます。

住宅ローンの残債を、買取によって手にしたお金で支払うことも可能です。ただし、返済額が物件の査定額を上回っていた場合は、売却額以外の自己資金返済する必要があるため注意してください。

スター・マイカは豊富な実績を持つだけに、査定の正確さにも自信があります。独自のデータベースを用いて、迅速かつ正確な査定が可能です。お話を伺った段階で机上査定を行い、その後実地調査に基づいた正式な買取価格を提示しますが、9割超のお取引では、最初の机上価格と同等かそれ以上の価格となっています。

空室物件買取の取引の流れ

まずはお気軽に、査定依頼フォームかフリーダイヤルでお問い合わせください。物件情報や希望の売却価格・時期などについてヒアリングし、空室物件買取の概要について説明させていただきます。データベースを参照して簡易査定を行った後、査定結果(机上価格)を当日または翌営業日までにご連絡します。もちろん、この段階では売却を決断していなくてもよいのです。ただ査定金額を聞くだけでも問題ありません。

次に、スター・マイカの担当者が現地を訪問して調査を実施します。この調査の結果を簡易査定価格に根拠として加味して、改めて正式な買取金額を提示します。実際の手続きの流れやスケジュール、引き渡し時期などの条件についても併せてご説明します。この査定結果や担当者の話に基づき、本格的な売却手続きに入るかどうかを判断していただきます。

買取金額を受け入れていただけるようであれば、細かい条件(重要事項)について担当者からご説明した後に不動産売買契約の手続きに入ります。契約締結時に、売却代金の一部を手付金としてお支払いします。その後に残金を改めてお支払いし、所有権移転および抵当権抹消の登記手続き、税金・公共料金・管理費などの清算を行って手続き終了となります。

住宅ローンの残る家を無理に貸し出すより売却を検討しよう

住宅ローンを不動産投資ローンに変更すれば、自宅を賃貸に出すことも可能です。しかし金利が高くなりますし、賃貸経営に伴う管理の手間やコストを引き受ける必要が出てきます。再度自宅として住みたいと考えていても、タイミングよく賃借人が退去してくれるとは限りません。

そう考えると、収益性を考えて無理に貸し出すよりも、思い切って売却を選択した方がよいかもしれません。買取であれば仲介に比べて早くスムーズに売却できる可能性が高いです。、その売却資金で住宅ローンを返してしまえば身軽になります。買取実績の豊富なスター・マイカまで、一度ご相談ください。

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