スター・マイカのマンション売却マガジン 「ウリラボ」Powered bySTARMICA

お問い合わせは0120-503-070(営業時間/9:30~18:30)
menu

住宅ローンが残っている家を賃貸できる?急な転居は買取による売却を

住宅ローンは、自分の家を購入するために利用するローンです。

しかし、その家を事情により長期間空けなければいけないとしたらどうでしょうか。
住まない家のローンをずっと払うだけなのはもったいないので、賃貸に出して収益物件にできないかと考える人もいるでしょう。

そこで今回は、住宅ローン返済中の物件は原則賃貸に出せないことをお伝えしたうえで、どうすれば賃貸できるのか、そしてそもそも空いた自宅を賃貸に出すのはメリットがあるのか否かを考えてみたいと思います。

住宅ローン返済中の自宅は賃貸物件化できる?

急な転勤や転職などで自宅を離れる場合、売却せずに賃貸に出すことを考える人もいるでしょう。

しかし、原則として住宅ローンの返済中は自宅を賃貸に出せません。

住宅ローンは、マイホームすなわち自分で住むために購入する資金に対して実施される融資です。
銀行に断りを入れることなく自宅を賃貸に出すと、前提条件を守らなかったということになります。

これにより、住宅ローンの一括返済を求められるケースもあります。

ただし、不動産投資用のローンに借り換えをすれば、住宅ローンの返済中でも売却せずに賃貸に出すことが可能です。

賃貸経営用のローンや、事業用ローンなどのプランで金融機関から借りて住宅ローンを返済し、その後に賃貸経営を開始する流れです。
この場合は、マンションに限らず一戸建てでも同様となります。

しかし、不動産投資ローンは一般的に住宅ローンより高い金利を設定されています。

特に、近年は住宅ローンの金利が極めて低いため、不動産ローンとの差が大きくなりがちです。
また、ローンの借り換えに伴い審査をもう一度受けることになります。

マンション売却と賃貸に関する詳しいメリットやデメリットは、こちらの記事をご覧ください。

住宅ローンを借り換えして賃貸経営を始めるときの注意点

金利の問題以外にも、住宅ローンの借り換えを行ってから賃貸経営を始める場合の注意点がいくつかあります。

ここでは、代表的な注意点を4つご説明します。

住宅ローンを借り換えして賃貸経営を始めるときの注意点

  1. 住宅ローン控除が使えなくなる
  2. 賃貸経営には手間や資金が必要になる
  3. 普通借家契約の場合、正当事由がない限り更新を拒絶できない
  4. 定期借家契約の場合、賃料が安くなる

1.住宅ローン控除が使えなくなる

一定の基準を満たすと、住宅ローンを利用して自宅を購入した場合には、所得の控除が認められています。

具体的には、10年間にわたって年末のローン残高の1%を、所得税や住民税から控除できるようになっています。

なお、消費税などの税率が10%の住宅を取得した場合には、10年を過ぎた11~13年目にも、年末のローン残高に応じた控除を受けられます。

不動産投資用ローンに借り換えますと、住宅ローンを完済するわけですから、住宅ローン控除は使えなくなります。
場合によっては、費用負担が増え見込んだ収益が得られないかもしれません。

2.賃貸経営には手間や資金が必要になる

賃貸経営は自宅の管理に比べて手間がかかります。

物件や設備のメンテナンスはもちろん、入居者の入居・退去時の対応、入居中のトラブル対応など、手間もお金もかかります。
空室が出れば家賃収入を得られず、結果として手持ちの貯金でローンを返済しなければなりません。

前述の通り住宅ローンより不動産投資ローンの金利は高いので、金銭的に何の得にもならないということさえ考えられます。

そのため、賃貸に出さずに売却してしまう方がよいという判断もあります。

3.普通借家契約の場合、正当事由がない限り更新を拒絶できない

一般的な賃貸契約を、普通借家契約と呼びます。

2年と契約期間を定めますが、何らかの妥当な理由(正当事由)がない限り貸主が契約の更新を拒絶することができません。
借主保護のためです。

賃貸に出し続けるのであれば問題はないのですが、例えば海外赴任中のように一時期だけ自宅を賃貸に出し、その期間の終了後には再度住むことを想定しているケースでは問題となります。
自宅に戻ってきても、そこを賃貸住宅としている居住者は追い出すこともできず、別の家を探すようなことになってしまうのです。

4.定期借家契約の場合、賃料が安くなる

定期借家契約という、契約更新のない賃貸契約も可能です。
契約期間が終了すれば確実に明け渡してもらえます。
しかし、定期借家契約は、普通借家契約に比べて賃料が安くなるケースが多いです。

借主に不利な契約である分だけ、賃料が安くなるのです。

自宅に再度住むことが明らかなのであれば、普通借家契約ではなく、定期借家契約を結んでおく方がよいでしょう。

自宅の売却はスター・マイカにおまかせ

ここまで、賃貸経営の注意点についてご説明しました。

住宅ローンが残っている自宅を賃貸経営するには、多くの手間や資金が必要になります。
そのため、賃貸経営はせずに自宅を売却した方が、かえって資金が得られると考えてもよいでしょう。

そこで最後に、スター・マイカの買取サービスについてご紹介します。

スター・マイカの買取のポイント

  1. マンション専門に累計11,000件以上の豊富な買取実績があります。
  2. 実績に基づく独自のデータベースにより迅速・正確な査定が可能です。
  3. 築年数の古いマンションもリノベーションマンションの素材として高く評価します。

スター・マイカでは、創業以来中古マンションを専門に買取を行ってきました。

独自のデータベースによる正確な査定で、9割超のお取引で最初の机上価格またはそれ以上の価格で実際に買取を行っております。

マンションの売却を検討されている方、まずはお気軽に、査定依頼フォームかフリーダイヤルでお問い合わせください。

査定はもちろん無料です。

スター・マイカの買取サービス紹介ページへ

住宅ローンの残る家を無理に貸し出すより売却を検討しよう

住宅ローンを不動産投資ローンに変更すれば、自宅を賃貸に出すことも可能です。

しかし、買取を利用することでスムーズに売却し、その売却資金で住宅ローンを返してしまえば身軽になります。

今回確認した賃貸経営の注意点を踏まえて、賃貸経営か売却かを検討するとよいでしょう。

売却をご希望される方は、買取実績の豊富なスター・マイカまで、一度ご相談ください。

TOP

お電話はこちら
0120-503-070
営業時間/9:30~18:30