マンションの買取保証とは?一定期間で確実に売れるサービスの特徴

マンションの売却を検討するとなると、どうしても「本当に売れるのか」「いつ売れるのか」がわからず不安になります。売却資金を次の住宅の購入や介護資金などに充てたいのであれば、なおのこと売却の確実性とその時期が問題となります。

そこで検討したいのが、買取保証制度です。買取保証であれば、最初は仲介で売り出し、途中で買取に切り替えられます。買取保証の概要やメリット・デメリット、利用するに際してのポイントを理解して、自分の物件が買取保証に向いているのかどうか検討していただければと思います。最後に、スター・マイカの提供している買取サービスについてご紹介します。

マンションの買取保証の基礎知識

早速マンションの買取保証がどんなものか見ていきましょう。まずは売却方法に「仲介」と「買取」があることを理解した上で、仲介による売却の一つのサービスである買取保証の内容をお伝えします。

マンションの売却方法は主に2種類

マンションの売却方法として、「仲介」と「買取」の2種類があります。

仲介とは、不動産仲介会社に購入希望者(買い主)を広く探してもらうことを指しています。一般的には、不動産仲介会社と「媒介契約」という契約を結び、ホームページやチラシなどに自分の物件情報を掲載してもらい、宣伝活動を行うことになります。

仲介のメリットは、売却価格の高さです。宣伝活動を行い広く買い手を探すので、「ぜひ購入したい」と考える買い手を見つけられれば、高い価格で物件を売却できる可能性があります。ただし、買い手を見つけるために手間や時間がかかることも少なくありません。買い手がいなければ、売却まで時間がかかったり、結局売却できなかったりする可能性もあります。

一方の買取とは、不動産業者に直接物件を買い取ってもらうことを指します。買い手を探す手間が省けるため、仲介と比べれば短期間かつスムーズに売却しやすく、またホームページやチラシなどの広告に物件情報を掲載することがないために近所の人に売却活動を行っていることを知られにくいのがメリットです。ただし、買取価格は仲介市場での売却価格と比べて低くなる傾向にあります。

マンションの買取保証とは

買取保証とは、「仲介」と「買取」を掛け合わせたサービスです。仲介を利用して一定期間内に売却できなかった場合、不動産会社が物件を買い取ってくれるというサービスとなります。不動産会社と「専任媒介契約」という契約を結んで、最初は通常の仲介活動をスタートさせます。その後売却できなければ、事前に定めた価格で買取をします。「専任媒介契約」は複数の不動産会社に重複して依頼できない媒介契約をいいます。

この際の保証の内容は、不動産会社によって異なります。また、専有面積や築年数、一般的な住宅ローンを利用できる物件など、対象物件の条件が設けられていることもあります。

マンションの買取保証のメリット

買取保証について簡単に説明しましたが、このサービスにはどんなメリットがあるのでしょうか。売り手から見た買取保証のメリットについてご説明します。

売却するタイミングや金額をあらかじめ想定できる

最大のメリットは、売却タイミングや金額を前もって想定できる点にあります。たとえば買い替えによって自宅を売却したいときでも、新居の購入に資金が必要となるまでに確実に売却ができます。仮住まいの住居を探す手間がなく新居へ移ることが可能です。購入代金の支払いが売却より前になってしまうと、自己資金では対応できませんから「つなぎ融資」と呼ばれる新たな融資が必要となるケースもあります。新居の決済期日までに売却資金を受け取るように調整すれば、スムーズに支払いを済ませることが可能でしょう。このように、受け取った資金の使い道に合わせてスケジュールが立てやすいのも安心材料です。

買い替え時に購入物件を探しやすい

買取保証の場合、仲介から買取へと売却方法を切り替えることができます。買取であれば早期売却ができますので、都合に合わせて売却タイミングを早めることができるということです。

たとえば、仲介で自宅を売り出しているとしましょう。この売り出し期間の最中に購入したい物件が見つかった場合、チャンスを逃さず購入するためにも、自宅を売却して資金を得たいと考えるかもしれません。仲介ですと、売れるかどうか、いつ売れるのかは不確定です。買取保証であれば、よい物件を見つけた段階で仲介から買取へ切り替え、早期の売却を実現できます。

希望の売り出し価格でチャレンジすることができる

「買取保証」という名前の通り、確実な資金化を望めるのが買取保証のメリットです。仲介でも、大幅な値下げを行えば売れる可能性が高まるだろうと思われるかもしれません。しかし、希望価格で売れずに大幅な値下げをしてしまうと、場合によっては値下げをした事実自体がデメリットとして買い手に捉えられてしまいます。

買取保証を活用して、最初は希望の売り出し価格でトライし、首尾よく買い手が見つかれば高く売れますし、買い手が見つからなければ買取へ切り替えるような戦略も可能となります。売りやすさと売却価格の両方を目指したい、後悔したくないと考える方には特におすすめです。

マンションの買取保証のデメリット

仲介と比較した場合の買取保証のデメリットについて、ご説明します。

売却価格が相場よりも低くなる

既にお伝えしている通り、仲介より売却価格が安い傾向にあります。「仲介として販売するための査定価格の〇%で買い取る」といった形で条件を設定することが多いです。

売却活動を複数社で並行して行えない

買取保証をつけた場合は、「専任媒介契約」になることが一般的です。契約した1つの不動産会社にしか販売活動を依頼できないデメリットもあります。不動産会社選びを慎重に行わないと買い手探しが難航する可能性があります。受け手側の仲介会社は他社に重ねて販売活動を依頼されてしまうことがないので、費用をかけて販売活動を行いやすいです。

マンションの買取保証を利用するときに覚えておきたいポイント

買取保証にはメリット・デメリットの両面がありますから、賢く利用しなければなりません。買取保証をうまく利用するためのポイントをお伝えします。

マンションの価値は変動するおそれがある

まず注意したいのが、マンションの資産価値の変動です。景気や不動産市場の動向によって大きく左右されるのはもちろん、地域の再開発や教育機関・商業施設の閉鎖・移転など、周辺環境の変化によっても大きく変動します。価値変動を把握し、できる限りよいタイミングでマンションを売却したいところです。

地価の変化については、国土交通省や都道府県の調査した情報を活用して把握しておきましょう。たとえば、以下のWebサイトから地区ごとの詳細な地価データを確認できます。

参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査

取引実績が豊富な不動産会社を選ぶ

買取保証では専任媒介契約を結びますので、1社しか不動産会社を選定できません。依頼する不動産会社の検討が極めて重要です。

不動産会社によって、得意な物件の種類やサイズ、エリアなど特徴があります。マンションの売却に際して買取保証を利用するのであれば、多くのマンション買取やリフォーム・リノベーションを手がけている不動産会社に依頼することが重要です。こうした不動産会社であれば、中古マンションの魅力を引き出すノウハウを持っていますから、買取後に高く転売できます。つまり、買取金額も高く設定できる可能性があるわけです。

買取保証が付けられるスター・マイカの空室物件買取

最後にスター・マイカが提供している買取保証付きの空室物件買取サービスをご紹介します。

買取保証サービスの特徴

最初に仲介で売却活動を進め、一定期間で売却が成立しなかった場合にはあらかじめ設定した買取価格でスター・マイカが買い取ります。グループの不動産仲介会社に購入の相談をいただいている購入検討顧客はもちろん、新聞折り込みチラシやポスティングチラシ、提携する不動産情報サイトへ情報掲載するなどの活動を行います。

空室物件買取の特徴

スター・マイカは中古マンションを中心に買取を手がけており、毎年500件を超えるリノベーションマンションを供給しています。マンションの魅力を引き出すリノベーションのノウハウと実績を有していますので、築年数の経過した物件や地方の物件などでも対応が可能です。

契約の流れ

ご相談をいただき、物件の基本情報を伺ってから机上価格をご提示します。こちらにご満足いただけるようであれば、直接訪問して物件および周辺環境を調査し、改めて最初の販売価格と買取金額をご提示します。その後媒介契約を締結して売却活動へ入ります。

仲介で成約すれば、グループの不動産仲介会社が間に立つ形で売買契約を締結することになります。期間内に成約しなければ、スター・マイカと売買契約を締結して決済・引き渡しを進めます。

買取事例

子供が独立しまたランニングコストがかさむことから、サイズの小さい住宅への買い替えを検討しているお客様による買取保証サービスの利用事例があります。よい物件があればタイミングを逃さず購入したいので、素早く売却できる買取に魅力を感じる一方で、なるべく高く売るためにも仲介による販売活動を並行して行いたいとのことでした。こうした売主様には、仲介と買取を両方利用できる買取保証サービスをおすすめします。

売れるか不安な場合は買取保証を利用しよう

マンション売却と言うと仲介が選ばれる傾向にありますが、仲介と買取の「いいとこどり」とも言える買取保証を利用する手もあります。最初は仲介、売れなければ買取と柔軟に切り替えることで、売り出し価格の高さと売却の確実性を両立させられるわけです。買取保証を利用する際は、ぜひ不動産会社を慎重に選定するようにしましょう。

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