マンションの買取にかかる費用はどのくらい?仲介との比較

マンションを売却する際には、仲介のみならず買取という方法もあります。直接不動産会社にマンションを買い取ってもらう際には、仲介手数料のように何か費用が発生するのでしょうか。こうした費用は決済時に受け取れる現金の大きさに反映されますので、可能な限り抑えたいものです。

そこで今回は、マンションの買取の際に発生する費用をご紹介します。また、買取の際に清算、返金される項目もありますので、併せて解説します。今回の記事を通じて、買取についてより深くご理解いただければ幸いです。

マンションの仲介と買取にかかる費用の比較

仲介と買取とでは、支払う費用に差があります。特に、仲介の方が支払う費用が多いので、よく頭に入れておきましょう。場合によっては数十万円から数百万円の差になる可能性もありますから、軽視できません。

仲介にかかる費用

仲介のメリットは、相場に即した売却価格の高さです。多くのケースでは、買取額よりも高い値段で売ることができます。しかしながらいわゆる「成功報酬」として不動産会社に支払う費用など、売主の費用負担が買取より多く発生します。

不動産業者への仲介手数料

成功報酬として、不動産会社仲介業者)に対し仲介手数料を支払います。売買価格が400万円を超えるケースでは、売買価格の3%+6万円+消費税が宅地建物取引業法で定められた仲介手数料の上限となっています。

より厳密に言うと200万円以下・200万円超~400万円以下・400万円超の3段階で計算方法がが異なっているのですが、400万円を超える物件であれば上記の式で簡単に計算できます。現実問題として売買価格400万円以下の物件は少ないと考えられますので、万が一こうした物件を取り扱うことになったら改めて確認しておくようにしてください。

抵当権抹消登記の費用

抵当権とは、住宅ローンを利用する際に金融機関が設定する権利です。住宅ローンを返済しきれなくなった場合に、対象となった不動産を金融機関が差し押さえるためのものです。そのため、住宅ローンを完済したら、金融機関から抵当権を抹消する手続きに必要な書類を取得します。登録免許税として不動産1つにつき1,000円かかります。土地と建物の2つがあるため、多くのケースでは2,000円かかるでしょう。また、その他の手続きが必要でないか否かの確認のため謄本の取得も必要です。

実際には、上記の手続きを司法書士に依頼することが一般的です。そのため、司法書士に支払う報酬代も加算されます。司法書士事務所によって報酬代は異なりますが、概ね5,000円から1万円程度です。したがって、この場合は全体で1万円から1万5,000円程度となる可能性が高いです。

印紙税

印紙税とは、売買契約書など経済的取引に関する文書に課税される税金です。財務省の発行する収入印紙を購入して契約書に貼付する必要があります。印紙税の額は、契約金額によって異なります。詳細については、後ほどご説明します。

住宅ローンの繰り上げ返済にかかる費用

住んでいるマンションの売却によって、住宅ローンの残債を整理するケースもあります。繰り上げ返済ですから、支払うはずだった利息が減って返済総額自体は少なくなる可能性が高いです。しかし、金融機関によっては繰り上げ返済に伴う手数料を取られることがあります。その額も金融機関や手続き方法によって異なりますが、概ね数千円から2万円程度といったところです。

リフォーム、ハウスクリーニング費用

古くなったマンションは売りにくいということで、リフォームやハウスクリーニングによって現在の購入希望者のニーズに合った外装・内装に作りかえることもよく行われます。大規模なリフォームやリノベーションともなりますと、数百万円を超える可能性があります。

仲介ですと、買い手が内覧した際に、良い印象をもってもらうことが大切です。そのために、高値で売却するためには、こうした費用を投じてでも物件の価値を高める必要があるわけです。

売却金額によっては所得税や住民税がプラスでかかる

前述の通り、仲介による不動産売却のメリットとして「売却価格の高さ」が挙げられます。場合によっては、売却時に購入金額より高い金額で売れる(利益が出る)こともあるでしょう。しかしそのためには、売りに出すタイミングや販売価格、ハウスクリーニングやリフォームなど、手間とスキルが必要になります。また、利益が出た場合は譲渡所得が発生することになり所得税(譲渡所得税)や住民税など、税金を余計に支払う必要があります。確定申告の際に売却益を漏らさず申告してください。

買取にかかる費用

仲介に比べて買取は、必要とされる費用が少ないです。たとえば、仲介会社が入りませんので仲介手数料はかかりません。また不動産会社自体が買取後にリフォームやリノベーションを行いますから、売主自らがリフォームやハウスクリーニングなどを行う必要もありません。結果として、売却にかかる費用を大幅に抑えられるのです。

また、買取のメリットとして仲介より短期間で売却できる点を挙げられます。買主を探す必要がないためです。それゆえに、販売期間中に発生するランニングコスト(管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税など)をカットできるのも費用面のメリットとして考えられます。ただし、登記費用や繰り上げ返済費用など、マンションを手放す手続きにかかる費用は買取でも変わらず発生します。

マンションの買取にかかる費用の目安

ここでは買取にかかる費用について、もう少し詳しく見ていきましょう。具体的にどれくらいのお金がかかるのかご説明します。

印紙代

印紙代は、契約金額によって異なります。たとえば1,000万円超~5,000万円以下ですと1万円、5,000万円超~1億円以下だと3万円などと定められています。詳細は国税庁のホームページをご参照ください。

登記費用

先にも挙げた抵当権抹消登記以外にも引渡しの際には所有権移転登記も行います。しかし、その費用は買主が負担することが一般的です。まず抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1つに付き1,000円とシンプルです。司法書士報酬についても、依頼したいと思う司法書士のホームページや電話問い合わせですぐ分かります。

一方の所有権移転登記については、軽減税率や特例税率などが期間限定で設けられており、やや複雑です。費用負担は、買主の負担となりますが、売却価格に影響する可能性もありますので、軽減税率や特例税率の対象となるか確認しましょう。基本的には固定資産税評価額の2%と定められていますが、2020年3月31日までの期間限定で以下の要件を満たす個人用の住宅用家屋には軽減税率である0.3%が適用されることになっています。

─ 床面積50平方メートル以上
─ 建築年数が耐火建築で25年以内(それ以外は20年以内)または既存住宅売買瑕疵保険の加入等の地震に対する一定の安全基準に適合していること

また、土地についても本来は固定資産税評価額の2%であるものの、2020年3月31日までは1.5%と特例の税率が適用されます。こちらは面積や形状などの条件は設けられておらず、一律で適用されます。登録免許税の詳細については、国税庁のホームページをご参照ください。

住宅ローンの繰り上げ返済にかかる費用

住宅ローンの繰り上げ返済によってどれくらい手数料がかかるのかについては、利用する金融機関や契約内容、手続き方法によって異なります。概ね数千円から2万円程度というところが多いようです。ただし、こちらについて売却前によくご確認ください。

譲渡所得に対する税金

買取の場合でも、購入金額より高い価格で物件を売却できたら譲渡所得が発生したことになり、新たな税金(所得税・復興特別所得税と住民税など)が課せられます。当然ながら、購入価格より買取金額が低いようであれば所得税や住民税は課せられません。

所得税も住民税も、物件の所有期間によって税率が大きく異なります。所得税ですと、保有の時間が5年以内だと譲渡所得の30.63%もかかりますが、5年以上ですと半分の15.315%へ下がります(※復興特別所得税込み)住民税も同様に、5年以内ですと9%、5年以上ですと5%と定められています。なお、この場合の「保有期間」とは、売却した年の1月1日時点の保有年数を指します。マイホームを売却する場合は、軽減税率の対象となる可能性があります。詳細は国税庁のホームページをご参照ください。

マンションの買取を利用するメリット

売却にかかる諸費用が少ない以外にも、仲介ではなく買取を利用するメリットは存在します。ここでは、代表的なメリットを4つご紹介します。

不動産をすぐ現金化できる

購入希望者を探す手間もなく、不動産買取会社に直接買い取ってもらうため、数日~数週間程度で売却が完了することも多いです。しばしば不動産のリスクとして流動性が低い(=すぐには現金化できない)ことが言われますが、買取の場合ですとそれほど大きなリスクとは言えません。

早期に売却できるばかりでなく、スケジュールの調整が付きやすいのもメリットです。たとえば、不動産を売却して他の物件を購入したいというケースでも、不動産会社が都合を合わせてくれることが多いです。先に売却分のお金を受け取ってから、そのお金を次の物件購入や引越し費用に充てることもできるのです。これ以外にも、医療費や介護費、教育費など急に現金が必要になった場合にも対応できます。

瑕疵担保責任が免除される

瑕疵担保責任とは、売主が買主に負う責任の一種です。仲介で個人に売却した場合は、売却後であっても一定期間内に発覚した不具合に対して瑕疵担保責任を負い、修繕費や損害賠償金などを支払う義務があります。また、瑕疵担保責任以外にも1週間程度設備の不具合に対して修復対応の責任を負うこともあります。買取の場合は、買主が不動産会社ですので瑕疵担保責任を免責とするケースが多いです。

幅広いタイプのマンションの買取に対応している

仲介は買主のニーズが全てです。築年数の古い物件、地方の物件、残置物のある物件などはどうしても売りにくくなってしまいますしかし買取であれば、仲介で売りにくい物件でも買い取ってもらいやすいです。これは不動産会社にリノベーションや再販売(転売)のノウハウがあるからできることで、売り手としては大変ありがたいポイントでしょう。「この物件はさすがに売れないだろう」と自分で早合点せず、不動産会社へ相談してみることをおすすめします。思ったよりもあっさり買い取ってもらえるかもしれません。

売却が周囲に知られにくい

仲介はどうしても、チラシやWebサイト上の広告などの形で情報を掲示する必要があります。また購入希望者の内覧対応を何回もしなければなりません。そのため、近隣の住民や友人・知人に売却しようとしていることを知られてしまう点がデメリットです。その点買取は、広告や内覧対応が発生しません。引き渡しが済むまで、近所に知られずに手続きを進めることも可能です。

マンションの買取によって精算する費用

マンションの買取の際に、いくつか精算すべき費用があります。売却相手である不動産会社以外とも手続きが必要ですので、覚えておきましょう。

住宅ローン保証金

住宅ローン保証金とは、住宅ローンを組む際に保証会社へ支払う費用のことです。繰り上げ返済によって返済期間が短縮されますので、場合によっては残りの期間分に当たる保証金が返金されるケースもあります。

火災保険料

住宅ローンを組む際に、必ず火災保険へ加入することになります。住宅ローン保証金と同じように、残っている保険期間分の保険料が返金される可能性があります。解約手続きを行わないと返金もされませんので、忘れないようにしておきましょう。

マンションの管理費、修繕積立金

管理費と修繕積立金は、当然ながら所有者が支払うべき費用です。したがって、引き渡し日以降は新たな買主が支払います。たとえば10日に引き渡した場合は、11日以降の管理費・修繕積立金の支払い義務を有します。もし一括で支払い済の場合は、日割り分を買主に請求しましょう。一般的には、決済の段階で併せて支払われます。

固定資産税・都市計画税等

固定資産税や都市計画税などといった税金も、管理費・修繕積立金と同じように扱います。これらの税金は、毎年1月1日時点のマンション所有者に請求される税金です。納税自体は売主に支払い義務がありますが、引き渡し日以降の日割り分を買主が負担することが一般的です。清算を行うか確認しましょう。

短期間で売却できるスター・マイカの買取サービス

スター・マイカでは、長年買取サービスを手がけています。最後に、スター・マイカの空室物件買取の特徴や手続きの流れについてご説明します。

スター・マイカの空室物件買取の特徴

仲介による売却より早期の売却が可能であり、現金を早く受け取れることはもちろん、販売期間中のランニングコストを支払わなくて済みます。ここまでご説明してきたように、売却にかかるコストも仲介より少ないのが特徴です。

スター・マイカでは創業時より中古マンションを専門に買取サービスを手がけており、リノベーションに新たな住まいに生まれ変わらせて、住宅購入希望者にリノベーションマンションの提供を行っています。豊富な実績によって積み上げた独自データベースに基づく査定の正確性が高いです。

空室物件買取の手続きの流れ

最初に査定依頼フォームかお電話からお問い合わせください。そこで物件の基本情報をヒアリングするとともに、買取の手続き概要について説明させていただきます。その後ヒアリングした情報をデータベースと照合し、見積もりのような形で机上価格(簡易査定価格)をご提示します。

査定額にご満足いただけるようであれば、その後、現地を担当者が訪問して建物状況や周辺環境の調査を実施します。その結果やご希望を加味して、正式な買取価格をご提示します。同時に、具体的なスケジュールについてもご説明します。

価格やスケジュール等の調整が済みましたら、正式な売買契約締結へ移ります。担当者から重要事項説明をさせていただき、売買契約書を取り交わします。売買契約締結時には、売却価格の一部を手付金としてお支払いします。そして残代金の授受と、引き渡し手続きのための登記(所有権移転・抵当権抹消)を行い、お手続き完了となります。

マンション買取の費用の種類は仲介よりも少ない

買取の際に支払う費用は仲介よりも少ない傾向にあります。それから、売却の際には住宅ローン保証金や火災保険料など、先に払いすぎた分のお金を取り戻すための手続きを忘れないようにしてください。

マンション売却の手法として不動産会社による買取という選択肢は馴染みが薄いかもしれませんが、買取には費用の少なさのみならず、メリットが数多く存在します。買取と仲介のどちらが適しているか十分に比較した上で、売却方法を決めるようにしましょう。

 

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