【マンション買取】のメリット
買取に適した物件、業者選びのポイント

マンションを買ったことがあるという人は多くても、売却したことのあるという人は比較的少ないのではないでしょうか。そのため、「住まいを売却しよう」と思っても、何から始めて良いのかがわからず、苦労する人も多いかもしれません。
そこで、売る側の負担が少ない方法である「業者買取」をご紹介します。

マンションの買取と仲介の違い

マンションを売る方法には大きく分けて「買取」と「仲介」の2つが存在します。
「買取」とは不動産が買主となり、マンション販売に必要な手順を一部業者が担います。一般的に仲介より販売価格が安価になります。「仲介」とは不動産会社が仲介して主に個人に向けて販売する手法で「売却」、「不動産仲介」とも言われます。

その違いとして以下の4点が挙げられます。

・「売却までの手順」
・「売れるまでのスピード」
・「手数料の有無」
・「売却価格の違い

売却までの手順

「買取」とは不動産買取業者がマンションを売り手から直接購入する方法です。
買取業者が物件を訪問。お部屋の状況や広さなどを確認して、それをもとに買取価格の提示を行い、売る側がそれに納得すれば売却が成立するというものです。

一方、「仲介」は売り手がマンションの売却活動を不動産仲介会社に委託する方法です。媒介契約ともいわれます。不動産仲介会社は売却活動を引き受けたあと、そのマンションを「SUUMO」や「HOME'S」などの不動産ポータルサイトに掲載したり、チラシを配るなどして、マンションを買いたいという人を探します。買いたいという人が見つかったら、内見、価格交渉、購入者のローン審査などを経て、売買契約が成立します。

売れるまでのスピード

仲介の場合、不動産会社が買いたい人を探してくるかたちを取ります。築年数が浅く、駅近で、人気のタワーマンション、といった好条件が備わっているならば、1か月程度で買いたい人は見つかり、あっさりと売却に至るケースもあります。しかし、一般的なマンションでは売却まで数か月かかることも珍しくありません。マンションを買いたい人を見つける作業はそれほどに難しいのです。

一方、買取の場合は不動産会社がマンションを査定し、買取価格を決めるかたちを取ります。
希望の売却価格と折り合えば、1週間程度で売却契約が成立する場合もあります。いつ売却できるかわからない、売却まで時間をかけられないなどの場合は、買取を検討する価値があるでしょう。

手数料の有無

仲介でマンションを売却する場合、仲介会社はマンション売却の成功報酬として手数料を受け取ります。手数料の金額は売却が成立するまでに時間を問わず「マンションの売却価格 × 3%+6万円」で計算されるのが一般的です。

マンションの売却価格が3,000万円の場合、96万円の手数料が発生します。100万円近い手数料となると、なかなか大きな金額といえるでしょう。もし、ローンの残債と売却価格が同一であっても、仲介手数料分だけ赤字になってしまいます。仲介で売却する際は、その手数料分も含めた売却価格を設定する必要があるのです。

一方、買取の場合は、業者が直接の買主となるため「仲介」の手数料は発生しません。これは大きなメリットです。

売却価格

買取の場合、買い取った不動産を売りに出すにあたって、不動産会社がリフォームなどを加えます加えることが多いです。この手法を「買取再販」といいます。再販しつつ利益を得るためには、ある程度それを見込んで安くマンションを仕入れる必要があります。そのため、市場価格の70%~80%でのより低い買取価格を提示されるのが一般的です。

手数料や売れるまでの時間を考慮して、どちらが良いかを判断していくのが良いでしょう。

マンション買取のメリット

マンション買取を選ぶ理由として他にもメリットがあります。

簡易的な手続きで売却できる。

住宅ローンの返済金額が残っている物件を売却する際には、借り入れをしている銀行への返済手続きや返済条件の交渉などが発生します。「買取」の場合、不動産会社が買い手となるので、売却完了に向けて必要な債務手続きをサポートやスケジュールを合わせてくれるので、売却の手続きがより簡易になります。

売主の瑕疵担保責任が発生しない。

瑕疵(かし)とは、傷や欠陥といった意味です。
マンションでいえば、設備給排水管に不具合があった場合などが該当します。個人間の売買(仲介)でマンションを売却した際、売主は売却した物件に瑕疵があった場合にその補填をする責任を負います。

不動産というのは見えない部分も多く、素人目では設備・構造に関する不具合というものが発見しづらいものです。買ったあとに実は問題があったということに気づくケースもあります。そこで、「瑕疵担保責任」を設定することで不動産を買う人を保護しているのです。契約の内容にもよりますが、責任期間は一般的には売却成立から2~3か月程度です。その間に発見した瑕疵については、売主が補填しなくてはいけません。

ただし、瑕疵担保責任は不動産に詳しくない個人の買主を保護するための制度で、買主が不動産会社である「買取」はほとんどのケースで免責とされております。そのため、買取で売却した物件に何か欠陥が発見されたとしても、売主としての責任を問われることはほとんどありません。

売却のスケジュールが立てやすい

もし「家が手狭になった、子供が入学する4月までには引っ越したい」など、次の住宅購入予定があり、入居したい時期も決まっている場合には、きちんとスケジュールを立てて売却活動を行わなければなりません。

次の住宅を購入するための借り入れを行う前に、今のマンションが売れていることが望ましいはずです。そうでないと前の家の住宅ローンと次の家の住宅ローン二重返済を抱えてしまします。

「仲介」と「買取」で売却までのスケジュールが大きく変わることはお話ししましたが、仲介の場合、不動産仲介会社に依頼してから、買ってくれる人が見つかるまでに一定の時間がかかりますし、いつ現れるかもわかりません。物件が売れるまで何度も内覧を受ける必要もあります。

そのため、早めに活動を開始しておかないと売りたいときに売れないという事態が発生します。それに対して、買取の場合は、買取業者との売却交渉をするだけなので、売り手の希望に合わせて柔軟に売却スケジュールを調整できます。その業者次第ではスピーディな売却が可能であるため、売却のスケジュールが立てやすいのです。立てやすく、売却金もすぐに手に入ります。

近隣に知られずに売却できる

売却活動をしていることをあまり他人に知られたくない場合にも「買取」は有効です。「仲介」の場合、インターネットなどで物件情報を公開して買い手を探しますが、「買取」の場合は、買取業者が直接買い取るため、そのような募集が不要です。そのため、近隣の方に知られずに売却活動を行うことができます。

清掃や不具合箇所の修繕が必要ない。

見落としがちなポイントですが、仲介で個人に売る場合、買主も不具合がある設備や汚れた部屋をそのままにはしたくなく、不具合箇所をチェックした上で「修理してから明け渡してほしい」などの交渉が入る場合があります。

業者に買い取ってもらう場合、そういった請求をされることはありません。マンションを買い取ったあとに、自分たちでリフォームを行って再販するので修理を依頼する必要がないのです。つまり、賃貸物件からのように引っ越し荷物だけ持って退居するだけで完了するわけです。

訳あり物件でも売却可能

もし、お持ちのマンションが訳あり物件だった場合は、業者買取を検討してみることをおすすめします。事件や事故があった物件は、個人が買うのは心理的に抵抗が強く、そのまま売れないということもあります。

ただ、買取業者は不動産のプロです。心理的な問題だけでなく、マンションの立地や築年数などのスペックも鑑みて、その物件の資産性を判断してくれます。個人には敬遠されがちな事情があっても、プロの目からすると「良い物件」ということも珍しくないのです。買取業者の中には、訳あり物件の買取を得意としている業者もあります。そういった訳あり物件の売却にお困りの場合は、買取業者に相談してみるのは有効かもしれません。

買取に向いている物件

ここまで買取と仲介の違い、買取のメリットを考えてまいりましたが、買取に向いている物件の特徴もご紹介させていただきます。

一言で申し上げると、それは「不人気な物件」です。

例えば、「築年数が長い物件」、「部屋の傷が目立つ物件」、「アクセスが不便なマンション」など普通の方なら敬遠されがちな物件。なんとなく売るのに苦労しそうだと感じていただけるかと思います。その感覚は買主側から見ても一緒です。買主としては、できれば綺麗で便利なマンションに住みたいものであり、「仲介」で購入希望者を探すのは苦戦しやすいものなのです。

ただ、意外かもしれませんが、こういった物件は「買取」と相性が良い傾向にあります。
なぜなら、買取業者は 売り手から買い取った物件をリノベーションしてから他の方に販売するからです。築30年を超えた物件や、傷やカビなど内装の損傷が激しい物件、ゴミ屋敷化している物件などは、そのまま住むにのは古さや汚れなどが気になるものですが難しい物件であったとしても、リノベーションして、キッチン・トイレ・バスルームなどを最新設備に取り替えると新築マンションと遜色ない綺麗な部屋に生まれ変わります。

このように買取業者は、綺麗に作り変えてから売ることで、古さや汚れというものをネックにしない販売方法ができるのです。そのため、不人気なマンションでも買い取ることができるのです。もし「仲介」で売りに出したけど、築年数が長かったり、不便な立地の理由で買いたい人が長い期間現れなかったりするなどとお困りの方がいれば、不動産買取業者に相談してみるのはいかがでしょうか?

マンションの買取業者を選ぶ際のポイント

買取という売却方法のメリットと向いている物件をご紹介しました。
実際はどこの会社に依頼するかで、その成否は大きく変わってきます。相談する業者を選ぶにあたって考えるべきポイントをご紹介します。

買い替え予定がある場合

今のマンションを売って、次の家を購入する予定があるのならば、購入物件についても併せて買取業者に相談することをおすすめします。その理由は2つあります。

1つ目は、価格交渉が有利になる可能性があるからです。
買取業者は、売り手から買った物件をリフォームして転売することで利益を得ます。本来これだけでもビジネスが成り立ちますが、さらに次の家探しまで仲介させてもらえるとなれば、冒頭で紹介した「仲介手数料」も利益になります。つまり、「買取再販」と「仲介手数料」の両方で利益を得られるのです。そうであれば、買取価格などを優遇してくれる可能性があります。

2つ目は、売り手の事情や希望をわかった上でスケジュールを立ててくれるからです。
買取業者が売却と購入両方の状況を把握している場合、次の家の購入可能額や入居のスケジュールなどを前提にマンション売却のスケジュールなどを組んでくれます。「買取はA社にお願いして、次の家はB社で相談しよう」とバラバラにすると売却の進捗状況と購入の進捗状況をそれぞれ管理しながら、調整まで行わなければなりません。売却と購入の相談先を一緒にすれば、不動産売却という慣れない作業のストレスをかなり軽減してくれるでしょう。

マンション買取業者ごとの得意不得意を考える

一言で「マンション買取業者」といっても、その種類は数多くあります。
全国展開の大手だったり、地元密着型の会社だったり、買取を専門にやっている会社など様々です。それぞれに得意な物件というものがあります。必ずしも大手だから大丈夫ということもありません。

例えば、私鉄沿線には私鉄の名前を冠した不動産会社がいることがしばしばあります。そういった不動産会社はその私鉄沿線の物件の取引を行うことが多い傾向にあります。よく取引をするということは、物件の魅力や売り方を知っているということです。

他にも人気エリアなどの取引件数が多いエリアでも、特定の会社が取引のシェアを持っているケースや、あるマンションの売却はこの会社が多いといったこともあります。

エリア以外でも「 1Rに強い」、「ファミリー物件に強い」、「オーナーチェンジ物件に強い」、「築年数が古い物件に強い」といった不動産会社もいます。他にはそのマンションの新築時の分譲会社なども、そのマンションを得意とする場合があります。自分たちで建てたマンションなので、その魅力も売り方もよくわかっているということです。その会社が、買取が得意か否かについては取引実績が多いか、また実際の買取実績が豊富か、オーナーチェンジなどのケースへの対応実績、リースバックなどのサービスにも対応しているかなどを確認しましょう。

各社、得意分野の物件については、買取再販を行うためのノウハウを持っているため、そういう物件は高く売ることが可能です。高く売れるということはあなたから物件を買い取る際も高額の買取が期待できます。

相談する前には下調べが重要

今はネットで色々なことを調べることができるようになりました。「マンション 買取」と検索すれば、色々な情報が出てきます。ランキングや口コミ、不動産会社のホームページなど色々な情報から会社を調べましょう。

あとは、ネガティブ情報がないかは要チェックです。例えば、過去に行政処分を受けたことがないかといったことも各都道府県庁にて確認可能です。

複数の業者に相談する

相談は必ず複数の買取業者に対して行いましょう。1社にしか相談しないと、その会社がいっていることが正しいのか間違っているのか、案内された買取価格が高いのか安いのかがわかりません。2~3社くらいには相談して何が正しい情報なのかを肌で感じるようにしましょう。

例えば業者によって買取価格に差がある場合、その理由も確認するべきです。上記の得意不得意による値段設定かもしれませんし、単に安く買い取ろうとしているだけかもしれません。業者によっては提示される価格が数百万単位で違うなんてこともあります。

「買取」という選択肢も考えてみましょう

「買取」という売却方法のメリットやそれに適した物件、会社選びについてご紹介してきました。「買取」と「仲介」の2つの売却方法について、どちらが有利ということはありません。売却する物件、希望するスケジュール感、売却物件のローンの残債状況などに応じて、どちらが適しているかは変わってきます。

ただ、築年数が古いなどで比較的売却に苦戦しやすい物件などについては、「仲介」で売りに出していても、時間をかけても買い手がつかないということもあります。その間、次の住宅購入も進められず、結果とても安い値段の売却になってしまったというケースもあります。最初から「買取」の相談をしていたら、もっと早く高く売れていたかもしれません。

しかし、「家を売りたい」と不動産会社に相談したら「仲介」で話が進み、「買取」という選択肢を案内されずに、売却活動がスタートするケースも多くききます。

買取サービスは全ての不動産会社が提供しているサービスはなく、買い取った物件をリフォームして売るという「買取再販」のノウハウを持っている会社でしか提供できないサービスだからです。「買取」には多くのメリットがあります。売却をスムーズに進めたい場合は、「仲介」の業者だけでなく、「買取」を行う業者にも相談するようにしましょう。

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