マンション買取と仲介の違い|メリット・デメリットと高額査定のコツ

分譲マンションを買ったことがあるという人は多くても、売却したことのあるという人は比較的少ないのではないでしょうか。「住まいを売却しよう」と思っても、何から始めて良いのかがわからず、苦労する人も多いかもしれません。

マンションの売却方法には、主に「仲介」と「買取」の2種類があります。特にマンション買取については、一般的なマンション売買の流れとはやや異なるため、正確な理解が求められます。そこで今回は、売る側の負担が少ない方法であるマンション買取を中心に査定や売却のコツについて解説します。

マンションの買取と売却(仲介)の違い

マンションを売る方法には大きく分けて「買取」と「仲介」の2つが存在します。
買取とは不動産が買主となる売却方法です。マンション販売に必要な手順の一部を業者が担います。一般的に仲介による一般的な市場取引価格に比べて売却金額が低くになります。それに対して仲介とは、不動産会社が売り手と買い手の間に入って(=仲介して)中古住宅を販売する手法です。「不動産仲介」、あるいは単に「売却」と呼ばれることもあります。

買取と仲介の違いとして、以下の4点が挙げられます。

・「売却までの手順」
・「売れるまでのスピード」
・「手数料の有無」
・「売却価格の違い

売却までの手順

買取とは不動産買取業者がマンションを売り手から直接購入する方法です。買取業者が物件を訪問してお部屋の状況や広さなどを確認し、そこから得た情報をもとに買取価格の提示を行い、売る側がそれに納得すれば売却が成立するというものです。

一方、仲介は売り手がマンションの売却活動を仲介業者である不動産会社に委託する方法です。媒介契約ともいわれます。不動産仲介会社は売却活動を引き受けたあと、そのマンションを「SUUMO」や「HOME'S」などの不動産ポータルサイトに掲載したり、チラシを配ったりして、マンションを買いたいという人を探します。買いたいという人が見つかったら、内見、価格交渉、購入者のローン審査などを経て、売買契約が成立します。

売れるまでのスピード

買取の方が仲介より早期に売却しやすいです。

仲介の場合、不動産会社が買いたい人を探してくるまで時間がかかります。確かに、築年数が浅く、駅近で、人気のタワーマンション、といった好条件が備わっているならば、買い手はすぐに見つかるでしょう。しかし、一般的なマンションでは売却まで数か月かかることも珍しくありません。マンションを買いたい人を見つける作業はそれほどに難しいのです。

一方、買取の場合は不動産会社がマンションを査定し、買取価格を決めるかたちを取ります。希望の売却価格と折り合えば、1週間程度の早期売却も可能です。いつ売却できるかわからない、売却まで時間をかけられないなどの場合は、買取を検討する価値があるでしょう。

手数料の有無

仲介の場合「仲介手数料」と呼ばれる手数料を不動産会社に支払う必要がありますが、買取であれば不要です。

仲介を利用する場合、仲介会社はマンション売却の成功報酬として手数料を受け取ります。この仲介手数料の上限額は、宅地建物取引法(宅建法)によって定められています。「マンションの売却価格 × 3%+6万円」で計算されるのが一般的です。

マンションの売却価格が3,000万円の場合、96万円の手数料が発生します。100万円近い手数料となると、なかなか大きな金額といえるでしょう。ローンの残債と売却価格が同一であっても、仲介手数料分だけ赤字になってしまいます。仲介で売却する際は、その手数料分も含めた売却価格を設定する必要があるのです。

一方、買取の場合は、業者が直接の買主となるため仲介手数料は発生しません。これは大きなメリットです。

売却価格

仲介の方が買取より高く売れる傾向にあります。

買取の場合、多くの買取業者では買い取った物件をリノベーションした上で販売します。この手法を「買取再販」といいます。再販しつつ利益を得るためには、ある程度リノベーションの費用を見込んで安くマンションを仕入れる必要があります。そのため、市場価格の6割から8割程度となり、相場より低い売買価格を提示されるのが一般的です。

ただし、高く売れるからといって仲介の方が優れた方法というわけではありません。他にも手数料や売れるまでの時間などの条件を考慮して、買取と仲介のどちらが良いかを判断してください。

マンション買取のメリット

マンション買取のメリットについて、もう少し詳しくご説明します。

売却手続きの手間が少ない

仲介に比べて、買取手続きの手間は少ないです。

仲介では、購入検討者への複数の内覧の対応や条件交渉があります。買取でももちろん条件交渉の必要がありますが、不動産会社が直接の買主となるため売却スケジュールを交渉に合わせてくれたりするので、売却の手続きがより簡易になります。

住宅ローンの返済金額が残っている物件を売却する際には、借り入れをしている銀行への返済手続きや返済条件の交渉などが発生します。買取の場合でも、仲介会社の代わりに買主である不動産会社がサポートしてくれるので安心です。

売主の瑕疵担保責任が発生しない

買取ですと、売主の瑕疵担保責任を免責とするケースが一般的です。

瑕疵(かし)とは、傷や欠陥といった意味です。マンションでいえば、設備給排水管に不具合があった場合などが該当します。個人間の売買(仲介)でマンションを売却したあとになって瑕疵が発見されたら、売主はその補填をする責任を負います。これが瑕疵担保責任です。

不動産というのは見えない部分も多く、素人では設備・構造に関する不具合というものが発見しづらいものです。買ったあとに実は問題があったということに気づくケースも少なくありません。そこで、瑕疵担保責任を設定することで不動産を買う人をリスクから保護しているのです。契約の内容にもよりますが、責任期間は一般的には売却成立から2~3か月程度です。その間に発見した瑕疵については、売主が補填しなくてはいけません。

ただし、瑕疵担保責任は不動産に詳しくない個人の買主を保護するための制度で、買主が不動産会社である買取ではほとんどのケースで免責とされております。そのため、成約後に何か欠陥が発見されたとしても、売主としての責任を問われることはほとんどありません。

売却のスケジュールが立てやすい

もし「家が手狭になった、子供が入学する4月までには引っ越したい」「相続税の支払い時期までにお金確実に用意しておきたい」などの事情がある際には、きちんとスケジュールを立てて売却活動を行わなければなりません。

仲介の場合、不動産仲介会社に依頼してから、買ってくれる人が見つかるまでに一定の時間がかかりますし、いつ現れるかもわかりません。物件が売れるまで何度も内覧を受ける必要もあります。そのため、早めに活動を開始しておかないと売りたいときに売れないという事態が発生します。

それに対して、買取の場合は、買取業者との売却交渉をするだけなので、売り手の希望に合わせて柔軟に引き渡し決済までのスケジュールを調整できます。その業者次第ではスピーディな現金化が可能であるため、資金計画が立てやすいのです。

近隣に知られずに売却できる

販売活動をしていることをあまり他人に知られたくない場合にも買取は有効です。仲介の場合、インターネットなどで物件情報を公開して買い手を探しますが、買取の場合は、不動産会社が直接物件を買い取るため、買取手続き自体を周囲に公開する必要がありません。

清掃や不具合箇所の修繕が必要ない

仲介で個人に売る場合、不具合がある設備や汚れた部屋をそのままにはした状態にしてほしくないと買主は考えるものです。したがって、不具合箇所をチェックした上で「修理してから明け渡す」などの契約条件が入る場合があります。

業者に買い取ってもらう場合、そういった費用の請求をされることはありません。マンションを買い取ったあとに、自分たちでリフォームを行って再販するので修理を依頼する必要がないのです。

訳あり物件でも売却可能

もし、お持ちのマンションが訳あり物件だった場合は、業者買取を検討してみることをおすすめします。事件や事故があった物件は、個人が買うのは心理的に抵抗が強く、そのまま売れないということもあります。

ただ、買取業者は不動産のプロです。心理的な問題だけでなく、マンションの立地や築年数などのスペックも鑑みて、その物件の資産性を判断してくれます。個人には敬遠されがちな事情があっても、プロの目からすると「良い物件」ということも珍しくないのです。

買取業者の中には、訳あり物件の買取を得意としている業者もあります。そういった訳あり物件の売却にお困りの場合は、買取業者に相談してみるのは有効かもしれません。

マンション買取のデメリット

マンション買取のデメリットについて、2点ご説明します。

売却価格が安くなりがち

「マンションの買取と売却(仲介)の違い」でもお伝えしたとおり、仲介業者を利用したケースよりも平均販売価格が安くなる傾向にあります。仲介による売却の6割から8割程度であるとされています。

この理由として、売却後のリノベーションや広告宣伝費等の販売経費が挙げられます。仲介会社が見つけた買い手とは異なり、買取業者の居住用とするわけではありません。また、買い取った物件をそのまま賃貸に出すわけでもありません。多くの場合は、買い取った物件にリノベーションやクリーニングを施して付加価値をつけ、その後販売することで利益を得ます。

したがって、リノベーションやクリーニング、販売時の広告宣伝費の分だけ市場価格(仲介によって取引される価格)よりも低くなる傾向があるわけです。

物件の状態が良くても査定額に反映されにくい

一般的には、築年数や建物の状態などの条件が査定額に反映されます。築浅であり建物の破損や汚れなどがない物件に高値がつくのは当然のことのように思えます。

しかし、買取の場合はリノベーションやクリーニングを行うことを前提としています。築年数や建物の状態によらず、買取業者が何らかのかたちで物件に手を入れることが多いです。そのため、仮に状態が良好であっても査定額が高くなりにくいと考えられます。

初めてマンション買取を利用する人の中には、「物件には問題ないのに買取査定で足元を見られた」と不満に感じる人もいるかもしれません。しかし、そこには買取ならではの事情が絡んでいることを理解する必要があるでしょう。

買取に向いている物件

買取と仲介の違いやメリット・デメリットを踏まえて、どんな物件が買取に適しているのかお伝えします。

一言で申し上げると、それは「不人気な物件」です。

例えば、「築年数が長い物件」、「部屋の傷が目立つ物件」、「アクセスが不便なマンション」など普通の方なら敬遠されがちな物件。なんとなく売るのに苦労しそうだと感じていただけるかと思います。その感覚は買主側から見ても一緒です。買主としては、できれば綺麗で便利なマンションに住みたいものです。

しかし意外かもしれませんが、こういった物件は買取と相性が良い傾向にあります。なぜなら、買取業者は 売り手から買い取った物件をリノベーションしてから他の方に販売するからです。築30年を超えた物件や、傷やカビなど内装の損傷が激しい物件、ゴミ屋敷化している物件などは、そのまま住むのには古さや汚れなどが気になります。こうした物件をリノベーションして、キッチン・トイレ・バスルームなどを最新設備に取り替えると新築マンションと遜色ない綺麗な部屋に生まれ変わります。

このように買取業者は、古さや汚れというものをネックにません。そのため、不人気なマンションでも買い取ることができるのです。築年数の長さや不便な立地などの問題を抱える物件を売りたい場合は、不動産買取業者に相談してみるのはいかがでしょうか?

なお、最近では「買取保証」というサービスを3つ目のオプションとして設けている会社もあります。これは最初に仲介のかたちで買い手を探し、一定期間が経過しても見つからない場合は不動産会社に買い取ってもらう方法です。気になる方は買取保証を実施している不動産会社を探してみてください。

マンションの買取が断られるケース

比較的成約しやすいとされるマンション買取ですが、時折取引不成立となるケースもあります。ここでは、代表的な取引不成立のパターンとして2点紹介させていただきます。

住宅ローンを完済できない

住宅ローンを支払いきれなくなった場合に、マンション買取の利用によって得た資金を返済に充てるケースがあります。そのため、マンションを売却してもローンを支払えないときに、融資を行った金融機関が買取を認めないことも考えられるわけです。この場合は、任意売却や競売など他の方法を模索する必要があります。

ただし、仮に査定額がローン残高より低くても、完済さえできれば買取可能です。自己資金で補ったり、住み替えローンを利用したりしてローンを完済する見通しが立てば問題ありません。

マンションが不動産会社の買取対象外

買取業者は、どんな物件でも買い取ってくれるわけではありません。サイズやエリア、築年数(旧耐震基準の物件は対象外など)、取引金額(戸数や価格帯など)を始めとして、さまざまな買取基準を設けている不動産会社も少なくありません。

買取を利用する場合は、査定を申し込む前に不動産会社の買取条件を確認しておく必要があります。

査定額の高い買取業者を選ぶ際のポイント

買取という売却方法のメリットと向いている物件をご紹介しました。しかし、実際の買取の成否は業者選びによって大きく変わってきます。相談する業者を選ぶにあたって考えるべきポイントをご紹介しましょう。

買い替え予定がある場合

今のマンションを売って、次の家を購入する予定があるのならば、購入物件についても併せて買取業者に相談することをおすすめします。その理由は2つあります。

1つ目は、価格交渉が有利になる可能性があるからです。

買取業者は、売り手から物件を買い、リフォームしてから販売することで利益を得ます。本来これだけでもビジネスが成り立ちますが、さらに次の家探しまで仲介させてもらえるとなれば、冒頭で紹介した「仲介手数料」も利益になります。つまり、「買取再販」と「仲介手数料」の両方で利益を得られるのです。そうであれば、買取価格などを優遇してくれる可能性があります。

2つ目は、売り手の事情や希望をわかった上でスケジュールを立ててくれるからです。

買取業者が売却と購入両方の状況を把握している場合、次の家の購入可能額や入居のスケジュールなどを前提にマンション売却のスケジュールなどを組んでくれます。「買取はA社にお願いして、次の家はB社で相談しよう」とバラバラにすると売却の進捗状況と購入の進捗状況をそれぞれ管理しながら、調整まで行わなければなりません。売却と購入の相談先を一緒にすれば、不動産売却という慣れない作業のストレスをかなり軽減してくれるでしょう。

マンション買取業者ごとの得意不得意を考える

一言で「マンション買取業者」といっても、その種類は数多くあります。全国展開の大手や地元密着型の会社、仲介をメインとし買取も行う会社、買取再販事業メインにやっている会社などさまざまです。それぞれに得意な物件というものがあります。必ずしも大手だから安心感があるということもありません。

例えば、私鉄沿線では私鉄の名前を冠した不動産会社を目にすることがしばしばあります。そういった不動産会社はその私鉄沿線の物件の取引を行うことが多い傾向にあります。よく取引をするということは、物件の魅力や売り方を知っているということです。

他にも首都圏の人気エリアなどの取引件数が多いエリアでも、特定の会社が取引のシェアを持っているケースや、あるマンションの売却はこの会社が多いといったこともあります。

エリア以外でも「1Rに強い」、「ファミリー物件に強い」、「オーナーチェンジ物件に強い」、「築年数の長い物件に強い」といった不動産会社もいます。そのマンションの新築時の分譲会社なども、買取を得意とする場合があります。自分たちで建てたマンションなので、その魅力も売り方もよくわかっているということです。

ある不動産会社が買取を得意としているか否かを知るためには、取引実績が多いか、また実際の買取実績が豊富か、オーナーチェンジなどのケースへの対応実績、リースバックなどのサービスにも対応しているかなどを確認しましょう

相談する前には下調べが重要

今はネットで色々なことを調べることができるようになりました。「マンション 買取」と検索すれば、色々な情報が出てきます。ランキングや口コミ・評判、不動産会社のホームページなど色々な情報を参考にしてください。

あとは、ネガティブな情報がないかは要チェックです。例えば、過去に行政処分を受けたことがないかといったことも各都道府県庁のホームページにて確認可能です。

複数の業者に相談する

相談は必ず複数の買取業者に対して行いましょう。1社にしか相談しないと、その会社がいっていることが正しいのか間違っているのか、案内された買取価格が高いのか安いのかがわかりません。2~3社くらいには相談して、査定額や契約条件、売却スケジュールなどの情報を比較検討するようにしてください。

例えば業者によって買取価格に差がある場合、低めの価格を提示した業者に対して理由も確認するべきです。業者によっては提示される価格が数百万単位で違うこともあります。取り扱う物件タイプの得意不得意によって値段設定に差がついたのかもしれませんし、意図的に安く買い取ろうとしているだけかもしれません。

マンション売却時は「買取」の検討を

買取という売却方法のメリットやそれに適した物件、会社選びについてご紹介してきました。買取と仲介の2つの売却方法のうち、どちらが有利ということはありません。売却する物件、希望するスケジュール感、売却物件のローンの残債状況などに応じて、どちらが適しているかは変わってきます。

ただ、築年数が古いなどで比較的売却に苦戦しやすい中古物件などについては、仲介で売りに出していても、時間をかけても買い手がつかないということもあります。その間、次の住宅購入も進められず、結果とても安い値段の売却になってしまったというケースもあります。最初から買取の相談をしていたら、もっと早く高く売れていたかもしれません。

しかし、「家を売りたい」と不動産会社に相談したら仲介で話が進み、買取という選択肢を案内されずに、売却活動がスタートするケースも多く見聞きします。全ての不動産会社が買取を手がけているわけではありません。売却をスムーズに進めたい場合は、仲介の業者だけでなく、買取を行う業者にも相談するようにしましょう。そのためにも、仲介と買取の違い、メリットとデメリットについて理解していただければと思います。

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