実家を売却するタイミング│空き家を放置すると起こりうる問題とは?

実家から出た人のなかには、両親が残した実家の処遇には困っているケースもあるかもしれません。そのような人たちが実際多いからこそ、全国で空き家増加が問題視されているわけです。

このようなケースでは、どこかのタイミングで実家を処分する(売却する)というのが最も現実的な選択肢かと思われます。しかし、所有者が元気なうちに売却するのか、亡くなった後に売却するのかなど、どのタイミングで売却するのかも難しい問題です。この問題を放置することなく、じっくり家族で話し合って結論を出さないといけません。

今回は、この実家の不動産売却の問題についてご説明します。実家にまつわる問題点をお伝えした上で、その一つの解決策として「リースバック」という売却方法をご提案します。

実家を空き家にするとどうなる?

まずは、住む人のいなくなった実家を放置しておくとどうなるか確認しましょう。ここを理解しておくと、少し面倒でも実家の問題に対処しなければいけないという自覚が生まれてきます。

維持費がかかる

住む人がいなくても、家を所有している限り毎月維持費がかかってきます。よく言われる管理費や修繕積立金だけでなく、建物の老朽化によって修繕費かかさむ可能性も高いです。また火災保険料や地震保険料、あるいは固定資産税や都市計画税などといった税金の支払いも馬鹿になりません。

特に、税金には注意が必要です。戸建ての場合は空き家を放置していると、固定資産税や都市計画税が増加するおそれもあります。維持費を支払ってでも実家を空き家のままで維持するメリットがあるのか、真剣に検討する必要があるでしょう。

不動産の価値が低下する

定期的に実家を訪れて掃除や補修などを行っていたとしても、不動産価値の低下は避けられません。人の住んでいる家に比べて空き家は劣化しやすく、資産価値が下がりやすいのです。どうしても修繕費が高くなります。

また長期間空き家であるというだけで、買い手からは敬遠される可能性もあります。「古い」「汚い」といったイメージがつきまといますし、こうした購入希望者の忌避感も、空き家の資産価値低下の一因となっています。

事件や事故の原因になる

自分や家族・親戚だけでなく、近隣地域にも迷惑をかける可能性があります。空き巣に入られてしまったり、ゴミの不法投棄が行われたりすることがあります。こうなると景観に著しい悪影響を及ぼし、当該地域の地価下落につながるかもしれません。

またライターやマッチなどの不法投棄や放火により、火災の出火元となるリスクもあります。仮に周辺の住宅を巻き込むような火事の火元になってしまったら、実家の修繕に加えて損害賠償などの対象になるかもしれません。当然ながら、売却の際にはきわめて不利な条件と言えます。

実家を売却するタイミング

実家を放置するのが危険であるならば、いつ実家を売却すればよいのでしょうか。大きく分けて、家の所有者が健在のうちに意思を確認して売却を進めるのと、所有者の死後に相続してから改めて売却してしまうのと2つの選択肢があります。

所有者が健在のうちに売却する

まずは所有者が死亡したり入院したりと、自分の意思で判断できなくなる前に対応する方法です。所有者の意思で売却できますから、その売却資金を老後の生活費や医療費、葬式代などに充てることができます。また、子供や孫へ現金として生前贈与することも可能です。売却によって利益が出た場合、最高3,000万円までは控除されるという「居住用財産の3,000万円特別控除」というものもあります。

その一方で、売却後の住まいをどうするか慎重に検討する必要が出てきます。子供の家に同居できればよいのですが、同居する本人や同居される家族がお互いに納得できていないとトラブルの種になりがちです。一人暮らしを望むのであれば、別に小さなアパートやマンションなどの賃貸住宅を借りて住むのもよいでしょう。また、心身の自由が利かなくなってしまった場合には、老人ホームや介護施設への入居が考えられます。

いずれにしろ、実家が空き家となった後のことを考えると所有者が元気なうちに処分するのが望ましいのは確かです。万が一認知症などになって判断能力を失ってしまうと、成年後見人としての申し立てを行わないと、家を売れなくなります。「成年後見制度」という制度を利用するためには家庭裁判所に向かわなければなりません。この場合、かなりの労力が必要となりますので、元気なうちに決断しておくほうがよいと言えます。

なお、判断能力があっても外出できない場合などには代理人をたて所有者の代わりに売却を進めることは可能です。

相続してから売却する

所有者が亡くなった後、自分が実家を相続してから売却を決断する手もあります。どうしても所有者は長く住み慣れたマイホームや土地から離れたがらないものです。その場合は、亡くなって相続した後に売るという方法が現実的な選択肢となります。

相続後の売却を検討する場合は、相続税に注意する必要があります。仮に実家の評価額が相続税の基礎控除額より低ければ、相続税を支払う必要はありません。しかし、3,000万円+600万円×法定相続人の人数で計算される基礎控除額より評価額が高い場合は、相続税を自分で払わなければいけません。これは大きなデメリットです。

また譲渡所得税および住民税にも注意が必要です。相続発生から3年10か月以内に売却すると、支払った相続税額のうち一定額を譲渡所得として必要経費に加算し、譲渡所得税・住民税を抑えられる「取得費加算の特例」というものがあります。それでも税金は発生する可能性があり、相続人が支払う義務を持ちます。

手続き的には、相続登記を完了させて所有者を明確にしてから売却の準備に入るのが一般的です。買主から見た場合、所有者が法的にはっきりしないと手を出しづらいです。また売買契約を結ぼうにも、トラブルにつながる可能性があります。あまり売却を急ぎすぎず、相続登記を終えてから売却準備に入るようにしましょう。

実家を放置するのが危険であるならば、いつ実家を売却すればよいのでしょうか。大きく分けて、家の所有者が健在のうちに意思を確認して売却を進めるのと、所有者の死後に相続してから改めて売却してしまうのと2つの選択肢があります。

所有者が健在のうちに売却する

まずは所有者が死亡したり入院したりと、自分の意思で判断できなくなる前に対応する方法です。所有者の意思で売却できますから、その売却資金を老後の生活費や医療費、葬式代などに充てることができます。また、子供や孫へ現金として生前贈与することも可能です。売却によって利益が出た場合、最高3,000万円までは控除されるという「居住用財産の3,000万円特別控除」というものもあります。

その一方で、売却後の住まいをどうするか慎重に検討する必要が出てきます。子供の家に同居できればよいのですが、同居する本人や同居される家族がお互いに納得できていないとトラブルの種になりがちです。一人暮らしを望むのであれば、別に小さなアパートやマンションなどの賃貸住宅を借りて住むのもよいでしょう。また、心身の自由が利かなくなってしまった場合には、老人ホームや介護施設への入居が考えられます。

いずれにしろ、実家が空き家となった後のことを考えると所有者が元気なうちに処分するのが望ましいのは確かです。万が一認知症などになって判断能力を失ってしまうと、成年後見人としての申し立てを行わないと、家を売れなくなります。「成年後見制度」という制度を利用するためには家庭裁判所に向かわなければなりません。この場合、かなりの労力が必要となりますので、元気なうちに決断しておくほうがよいと言えます。

なお、判断能力があっても外出できない場合などには代理人をたて所有者の代わりに売却を進めることは可能です。

相続してから売却する

所有者が亡くなった後、自分が実家を相続してから売却を決断する手もあります。どうしても所有者は長く住み慣れたマイホームや土地から離れたがらないものです。その場合は、亡くなって相続した後に売るという方法が現実的な選択肢となります。

相続後の売却を検討する場合は、相続税に注意する必要があります。仮に実家の評価額が相続税の基礎控除額より低ければ、相続税を支払う必要はありません。しかし、3,000万円+600万円×法定相続人の人数で計算される基礎控除額より評価額が高い場合は、相続税を自分で払わなければいけません。これは大きなデメリットです。

また譲渡所得税および住民税にも注意が必要です。相続発生から3年10か月以内に売却すると、支払った相続税額のうち一定額を譲渡所得として必要経費に加算し、譲渡所得税・住民税を抑えられる「取得費加算の特例」というものがあります。それでも税金は発生する可能性があり、相続人が支払う義務を持ちます。

手続き的には、相続登記を完了させて所有者を明確にしてから売却の準備に入るのが一般的です。買主から見た場合、所有者が法的にはっきりしないと手を出しづらいです。また売買契約を結ぼうにも、トラブルにつながる可能性があります。あまり売却を急ぎすぎず、相続登記を終えてから売却準備に入るようにしましょう。

実家の売却に必要な準備

実家を売りに出すと決断したのなら、不動産会社を訪れる前にいくつか下準備を済ませておきましょう。もちろん不動産会社を訪れた後でも手続き自体は可能ですが、手続きをスムーズに進めることでより早く売却できる可能性が出てきます。ぜひここでご説明する準備作業を頭に入れておいてください。

名義変更をする

所有者の存命中に売却するのであれば不要ですが、相続後に売却するのであれば登記簿謄本の名義変更が必要不可欠です。前述のとおり、親名義から自分名義へ変更しないと売買契約がスムーズに進まなくなるおそれがあります。

名義変更の際には、多くの書類が必要です。たとえば、以下のようなものがあります。
- 登記申請書
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本、住民税の除票
- 相続人となる方の戸籍謄本、住民票、委任状
- 遺言書(被相続人が遺言を残した場合)
- 遺産分割協議書(相続人全員の印鑑証明書)
- 登記原因証明情報
- 固定資産評価証明書
- 登録免許税 など
これらの取り扱いにあたっては、実際には司法書士に依頼するケースがほとんどだと思いますので、その指示に従いましょう。それでも収集に時間がかかることもあるため、計画的に取得を進めるようにしてください。さらに名義変更に際しては、登録免許税が発生します。相続の場合ですと、不動産評価額(固定資産税評価額)の0.4%と定められています。

家財道具を整理する

家具や電化製品、ゴミなどを全て片付けた状態で売却するのが一般的です。特に長く空き家になっている場合ですと汚れが進んでいることも考えられますので、ある程度の時間がかかることを覚悟して整理に当たらないといけません。

なお所有者が亡くなった後で遺品整理が難しい場合は、専門の業者に依頼することもできます。また仏壇の引越しを希望する場合は、菩提寺に連絡してください。魂抜きや魂入れと呼ばれる法要を行うことで引越しできるようになります。

購入額がわかる資料を用意する

所有者が健在のうちに売却する場合は、その不動産の資産価値(購入額)がいくらぐらいなのか第三者にも客観的に示せる材料を用意してください。購入金額のわかる資料があると、譲渡所得を正確に把握できて売却時の税金を安くできる可能性があります。具体的には、家の売買契約書や建物の請負契約書などといった契約書がそうした材料に当たります。

実家を売却する際の注意点

必要な書類を準備し、いざ売却しようと決断した後でも考えるべきことがいくつかあります。面倒に感じられるかもしれませんが、所有者のみならず親族一同に影響することですから慎重に検討しなければなりません。

家族の居住先を検討する

所有者が実家に住んでいた場合、売却後の居住先を検討する必要があります。前述のとおり新しくマンションやアパートを借りて住むようにするのか、あるいは所有者の家族のうち誰かが呼び寄せて一緒に住むのかなど、いくつか選択肢があるでしょう。

新しく家を借りて住む場合は、金銭面さえクリアされれば他の家族への影響が小さくて済みます。元の所有者が「あまり子供や孫の面倒にはなりたくない」「嫁と同居するのは気が引ける」、あるいは家族が「高齢者を世話する余裕はない」などと考えている場合は、この解決策がよさそうです。

しかし、高齢者を一人暮らしさせることになりますので、生活面のサポートが必要になる局面も出てきます。できれば家族の近くに引っ越してきてもらうようにすると、サポートがやりやすくなるでしょう。また体調を崩して病院通いや入院などを繰り返す可能性もありますから、いざという時にすぐ駆けつけられるようにするのが理想ではあります。

一方、家族と同居するという選択肢もあります。家族同士の人間関係にわだかまりがない場合は、同居でも問題は発生しにくそうです。新たな賃料負担も発生しませんから、家の広さに余裕があるのなら同居でもよいでしょう。

ただし、わだかまりがないと言ってもいざこざが発生するおそれもあります。特に一緒に家にいる時間が長い主婦からすると、一緒に暮らしているうちに精神的にも体力的にも苦しくなることもあります。家族の心身両面にも注意して、生活を組み立てた方がよいでしょう。

一人暮らしを始めるにしても同居するにしても、引越しの費用と手間は発生します。売却によるお金を充てられればよいですが、それが難しいのであれば一時的な出費を覚悟する必要がありそうです。

分割方針を早めに決める

これは相続後に売却する場合の課題です。所有者が亡くなった後に実家を売却するなら、所有者の引越しや生活の手配は不要となります。その代わりに、他の相続人と実家の分割方針を決めなければいけません。

よくあるのは、実家に対する考え方の違いからトラブルになるケースです。一人が「早く売りたい」、一人が「せっかくの実家だから残しておきたい」のように考え方が対立すると、お金の問題も絡んで揉める危険があります。できる限り全員が納得した上で結論を出せるよう、よく話し合うことがポイントです。

また実家が残された家族の居住地から遠く離れている場合は、不動産会社による「買取」を利用するのがよいでしょう。一般的な売却手段を「仲介」と言い、不動産会社と媒介契約を締結して買い主を探してもらいます。しかしこれだと、購入希望者の内覧対応のために実家へ赴いたり、購入希望者との交渉に複数回応じる必要があります。買取であれば不動産会社が直接買い主となるので、売却までの条件の交渉の手続き負担が少ないです。

なお、スター・マイカでは創業時から区分マンションの買取を専門に手がけています。築年数が古い物件や空き家など売りづらいとされる物件でも買取可能ですので、ご相談してみてはいかがでしょうか。

売却後も実家に住めるスター・マイカのあんしんリースバック

所有者が健在なうちに売るのか、それとも相続後に売るべきなのかは難しい問題です。ただし、相続が発生する前によく話し合っておくことをおすすめしています。

ここで問題となるのが、先ほどお伝えしたとおり売却後の住居の問題です。スター・マイカでは、売却後も同じ家に住み続けられる「あんしんリースバック」というサービスをご提供しています。

サービスの特徴
そもそもリースバックとは、自宅を売却しても住み続けられるようにしたサービスです。買主と賃貸借契約を結び、賃貸という形で住むことになります。売買と賃貸を組み合わせたサービスとなっております。

そのため、売買と賃貸のどちらも実績豊富で安心できる不動産業者を選ぶことが最も重要です。スター・マイカでは10年以上のリースバック取引実績があり、中古マンションの買取実績も豊富で正確な売却価格の査定が可能となっています。

また、最も気になる賃貸中の賃料や賃貸借期間についても柔軟に対応可能です。売却後のライフプランをヒアリングさせていただき、希望を反映できる形でオーダーメイドのプランをご提示するようにしています。

リースバックの流れ
相談→机上価格の提示→現地調査→買取価格の提示→売買契約・賃貸借契約→決済・引き渡しという流れで手続きが進みます。

お問い合わせは、フリーダイヤルまたはお問い合わせフォームから行います。ヒアリングさせていただいた内容を基に、机上価格(簡易査定価格)をご提示します。

査定額に納得いただけるようであれば、担当者が現地へ赴いて調査を行います。調査内容を盛り込んだ形で、改めて正式な買取価格をご提示します。同意していただけるようであれば、売買契約と賃貸借契約を提示し、その後決済と引き渡しを行います。

実家をリースバックするメリット
実家をリースバックすれば、「所有者が健在なうちに売却する」「所有者の終の住処に困らない」という2つのメリットを両立させられます。自ずと不動産相続の問題もクリアされるので、家族とすれば大変安心できるのではないでしょうか。

賃貸中の管理はスター・マイカのグループ会社が責任を持って担当しますので、ご安心いただけます。また、警備会社との連携し24時間見守りサービスも提供しています。高齢となった家族と離れて暮らしている場合は、安心できる面が大きいと言えるでしょう。

実家問題に向き合う勇気を持とう

所有者が元気なうちは、実家の問題が顕在化することはありません。しかし、だからといってこの問題をほったらかしにしておいてよいというわけではありません。むしろ問題が顕在化しないうちに対処方法を考えておかないと、後悔する可能性もあります。所有者本人だけではなく家族全体に影響する可能性もありますから、各人の納得を得るためにも話し合いの機会は欠かせません。

今回ご紹介したリースバックという選択肢は、売却と所有者の住まい確保を実現するよいアイディアです。しかし、それも所有者や家族が納得しなければ意味はありません。なるべく元気なうちに話し合う機会を何度も持ち、お互いにとってベストな選択肢を選べるようにしてください。

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