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サブリースとは?オーナーの判断ミスを防ぐために、前例から学ぼう!

賃貸不動産経営でトラブルになりやすい「サブリース」。

一部の不動産投資家は、サブリース会社に対して訴訟を起こしています。

サブリース自体は詐欺ではありませんが、借地法など、オーナー様側でも賃貸経営に関わる法律をよく勉強していなければ、不動産会社との見解の違いが生じ、後々トラブルに発展してしまうかもしれません。

サブリースに関しては、裁判で最高裁の判決が出て、法的解釈は決まりましたが、「サブリースって、そもそも何なの?」や「サブリースを契約するときは、何に注意すればいいの?」といったような疑問をお持ちの方もいらっしゃるかもしれません。

そこでこの記事では、サブリースの性質についてご紹介します。

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サブリースとは

サブリースとは、サブリース会社がマンションやアパート等を第三者に転貸することを目的に、所有者から長期に借上げる賃貸借契約のことです。

不動産投資家からすると、サブリースはアパートの管理方式の1つですが、契約形態は管理委託ではなく、賃貸借契約であるという点が最大のポイントです。

サブリースは、別名、「空室保証」や「家賃保証」といった呼び方もされます。

この呼び方が非常に誤解を生むのですが、結論からすると、サブリースと空室保証や家賃保証はイコールではありません。

サブリース契約をすると、満室賃料の80~85%程度の賃料が固定で入ってきます。

入居状況に関わらず、固定賃料が入ってきますので、その意味では空室や家賃を保証しているといえます。

ただし、サブリース会社からの賃料減額請求は認められています。ですので、2年毎の更新のたびに毎回賃料を下げられてしまうといったオーナーは納得がいかず、この賃料減額要求によって揉めるトラブルが最も多いのです。

サブリースは、最終的には空室や家賃は保証されない契約であるというのが特徴です。

なお、サブリースには、パススルー型サブリースと呼ばれる空き室に応じて賃料も変動するタイプのサブリースもあります。
この記事では、パススルー型サブリースについては扱わず、家賃保証型サブリースを中心に解説していきます。

サブリース契約の判例

ここ数年、アパートオーナーがハウスメーカーに対して行う集団訴訟がありました。

サブリースに関する訴訟は新しいもののように感じますが、実は平成15年から18年あたりにかけて、最高裁で立て続けに重要な判例が出された時期があり、サブリースに関して既に法的な決着がついています。

最高裁の判例と言うのは、法律の条文みたいなものなので、今後同じような訴訟問題が起こった際にも、基本的に判例の見解が前提となるので、同じような判決が出るものと思われます。

サブリースに疑問を感じているオーナー様も、「法律を知らない勉強不足な人」といった扱いにならないように、一度、サブリースに関する訴訟について学んでみるといいでしょう。

平成15年から18年あたりの判例で確定したことは、サブリース契約とは、「賃貸借契約」であるということです。

サブリース契約における賃料減額請求については、最高裁平成15年10月21日第3小法廷判決の判例があり、サブリース会社からの賃料減額は認められるという判決が出されています。

この時期は、バブル時代に締結された多くのサブリース契約について、賃料減額意向を持った借主からオーナーに対する訴訟が相次ぎました。

当時は、サブリース会社は単なる借主ではなく、事業パートナー的な側面を持っているという解釈もあったので、サブリース会社からの賃料減額請求はできないのではないかという点が争点となっていました。

しかしながら、最終的には最高裁は、サブリース会社の主張を認め、サブリース会社は賃料減額できると判断しました。

それ以降、サブリース会社は賃料減額を堂々とできるようになったため、いまでは空室が発生すれば、当然のように賃料を下げるというのが当たり前になっています。

つまり、家賃保証型のサブリースは、空室も家賃も保証されませんし、サブリース会社が保証しなくて良いことも裁判所は認めています。

サブリースの考え方については、既に10年以上前に決着がついています。

アパートオーナーは、サブリース会社と契約を結ぶ前に、まずはサブリース契約の法的な性質をしっかり理解するようにしてください。

サブリースにまつわるトラブル回避のポイント

サブリース契約は、いまだに「空室保証」や「家賃保証」という言葉が使われているのが問題です。

結局のところ、空室が発生すれば賃料が下げられるため、サブリース契約では、空室も賃料も保証されません。

サブリースは、管理会社が一括借り上げした賃貸物件を、オーナーに代わって第三者に貸す行為です。

「又貸し」、「転貸」とも呼ばれるもので、オーナーは不動産会社に転貸する権利を与えることになるので、管理会社が入居募集から管理業務まですべて行いますが、オーナーへ支払われる賃料は相場より安くなるのが一般的です。

サブリース契約は、「賃料の安い賃貸借契約」と言い換えられるかもしれません。

メリットは、減額請求の可能性もありますが、当面は空き室リスクから解放されたり、家賃滞納が起こったとしても、サブリース会社や管理会社が家賃保証特約を付けていたり、取り立ての手続き代行をしてくれたりと、さまざまな管理業務から解放される点です。

その他、確定申告が楽になるなど、ビジネスとして成立している以上メリットも当然ありますので、両面をよく見極めて検討するようにしてください。

なぜ詐欺と思われやすいかという点に関してですが、ハウスメーカーがアパートを建てるとき、「家賃保証しますから、安心ですよ」という謳い文句で無理矢理アパートを建てさせるということが問題になったからです。

仮に、オーナーが「家賃は下がるのではないか?」と聞いても、「将来的には下がるかもしれませんが、当面は大丈夫です」と口約束だけをします。

実際に竣工してみると、築10年も経たないうちに、毎年のように賃料減額交渉してくるサブリース会社もいます。

毎年のように賃料の減額要求があるため、オーナーとしては「話が違う!」ということになり、訴訟に踏み切る人もいるのです。

最初から、不動産投資家がサブリースは何も保証されないと理解していれば、契約を締結する前に踏みとどまった人もいたかもしれません。

サブリースを利用するときの注意点

サブリースに向く物件もあれば、向かない物件もあります。

サブリース専門の会社もあれば、不動産会社や管理会社が手がけるサブリース商品もあります。

「こんなはずじゃなかった」とならないように、オーナーは一度、さまざまな視点からご自身の物件を客観的に把握することをおすすめします。

以上、ここまでサブリースのメリット・デメリットということについて見てきました。

サブリース契約は、賃貸借契約ですので、物件を効率的に運営する方法については慎重に精査するようにしましょう。

次に、賃貸人と賃借人との関係について解説いたします。

賃貸人と賃借人との関係

サブリース会社は、契約上は「借主(賃借人)」となるという点がポイントです。

賃貸人と賃借人との関係は、借地借家法で規定されています。

借地借家法は借主の権利を守る法律ですので、賃貸人と賃借人という関係になった瞬間、守られるべきはサブリース会社ということになります。

騙されたオーナーは、自分は弱い立場だと認識している人が多いのですが、本来的に弱い立場にいるのは賃借人ですので、借地借家法はサブリース会社を強力に守っています。

借地借家法では、借主に賃料減額請求権、貸主には賃料増額請求権を認めています。

借賃増減請求権

  • 第32条 建物の借賃が,土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により,土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により,又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは,契約の条件にかかわらず,当事者は,将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし,一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には,その定めに従う。
    出典:e-GOV「借地借家法 第32条」

この条文では、賃貸人と賃借人の双方は、近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、双方から増減額請求できることを定めています。

サブリース会社は賃借人ですので、空室が増えれば、家賃減額を請求できるということです。

しかも、交渉のタイミングも、特に「いつ」というのを規定しておらず、いつでも請求できることになっています。

一度、賃料減額請求は発生すると、毎年のように減額請求してきます。

その点については一番悩まされる点かと思いますので、サブリース契約を締結する際は、覚悟して契約するようにしましょう。

サブリース契約するときの注意点

サブリース契約は、結局のところ、「賃料の安い賃貸借契約」ですので、締結するメリットはよく考える必要があります。

空室リスクは必ず負うことになりますので、家賃保証型サブリースを契約しようと考えているのであれば、パススルー型サブリースも一考するようにしてください。

パススルー型サブリース契約は、現に入居している賃料の約95%が賃料として入金されます。

管理委託契約も管理費用は賃料の約5%ですので、パススルー型サブリース契約は管理委託契約と収益性が基本的に変わりません。

サブリース契約では、オーナーがサブリース会社と「賃料は減額できないものとする」というような契約を締結して安心する人がいますが、その特約は意味がありません。

「賃料は減額できないものとする」のような特約は、不減特約と呼ばれていますが、このような賃借人に不利な契約は、借地借家法によって無効となります。

つまり、サブリース契約では、どんな手を使ってでも賃料減額を阻止することはできません。

サブリース会社に不利となる契約の特約は一切無効ですので、契約にあたっては注意が必要となります。

リスクなしで運営できる不動産事業は存在しません。

サブリース会社も、判例で認められた権利を発動しているだけであり、詐欺を行っているわけではありません。

家賃減額について詐欺のような被害に遭っているという点で争ったとしても、現時点では勝ち目がほとんどないので、まずはサブリースの特徴をしっかりと理解するようにしましょう。

また、マンション投資のリスクについても改めて確認しておくと良いでしょう。

ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売りづらい!?

一般的に、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件(いわゆる、投資用物件)は、ワンルームに比べて利回りが低くなりやすいため「売りづらい」と言われています。

その理由は、専有面積と賃料が必ずしも正比例にならないことが関係しています。

例えば、それぞれ専有面積が20㎡と60㎡の2つの部屋があったとします。

面積の差は3倍ですが、賃料も同じく3倍の価格で成約するのは難しいため、専有面積が広いほど、利回りが低くなる傾向にあるのです。

また、売りづらくなる要因は利回りの低さだけではありません。

オーナーチェンジ物件は基本的に「投資用商品」として取引されるので、住宅ローンではなく不動産投資ローンの利用が一般的です。

不動産投資ローンは、「収益性」が融資基準の一つになっているので、利回りが低すぎたり築年数が古いと、「収益性」が低いと判断されて融資を受けられない場合があります。

このような場合は、現金で購入できる人に買い手が限定されてしまいます。

つまり、利回りの低さだけではなく、融資の受けづらさによっても、そのオーナーチェンジ物件は売りづらくなってしまいます。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件はスター・マイカでお得に売却

今、「売りづらい」物件を所有していて、売却を検討している方には、「買取」がおすすめです。

ここでは、スター・マイカの買取サービスについて紹介します。

今すぐ買取価格を知りたい方は、こちらから査定依頼が可能です。

1.リノベーション後の再販が目的なので、低利回り・築古でも買取可能

スター・マイカの買取の目的は、リノベーションを施してから再販をすることです。

投資対象としての利回りだけではなく、リノベーションマンションとしてのポテンシャルを重視しているので、低利回りでも買取ることができます。

加えて、リノベーションを施すことが前提にあるため、築年が古かったり、室内の状態が悪い物件でも買取ることができます。

2.仲介手数料がかからないので売却費用の節約ができる

仲介での売却は、仲介手数料がかかりますが、買取は不動産会社が直接買取るので、仲介手数料がかかりません。

スター・マイカの買取サービスも、仲介会社が間に入らないので、売却にかかる仲介手数料を節約することができます。

3.買取単価が上昇傾向なので、今は高値で売却できる可能性が高い

近年、不動産の成約価格は上昇しており、活況を呈しています。

成約価格の推移

参考:公益社団法人 東日本不動産流通機構 マーケットデータ

スター・マイカの査定は、市場の動向をいち早く捉えて価格に反映させています。

そのため、買取価格も年々上昇傾向にあります。

実際に、スター・マイカの買取価格は直近の約2年間で約17%上昇していて、まさに今が売りどきと言えます。

4.内見・現地立会不要で売却の手間がかからない

スター・マイカでオーナーチェンジ物件を売却する場合、内見は不要ですので、賃借人に知られることなく査定を行うことが可能です。

また、スター・マイカは全国に8か所の拠点がありますので、転勤等で所有物件と現在の居住地が離れている場合でも、最寄りの支店で対応が可能です。

例えば、「現在の住居は大阪にあるけれど、所有物件は東京にある」という場合でも、契約等の手続きは全て当社の大阪支店で行うことができるので、わざわざ東京に行く必要はありません。

※スター・マイカの拠点所在地(詳細はこちら
[札幌・仙台・さいたま・東京・横浜・名古屋・大阪・福岡]

5.売却後も賃借人の自然退去までグループ会社で管理するので安心

買取ったオーナーチェンジ物件は、賃借人の自然退去まで、スター・マイカのグループ会社で管理を行います。

自然退去を原則とし、追い出し等は行っていないので、売却にあたり賃借人に迷惑をかける心配がありません。

スター・マイカは、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件の買取を業界に先駆けて行ったパイオニア的存在です。

 

  • 実績と独自の事業スキームが評価され、2011年には「ポーター賞」を受賞しています。
  • 中古マンションを専門に、累計11,000件以上の豊富な買取実績があります。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件の売却でお困りの方、または参考に買取価格を知りたいという方でもお気軽にお問い合わせください。

最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。売却にあたってお悩みがありましたら、査定依頼と併せて、お気軽にご相談ください。

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まとめ

サブリース契約とは、単なる賃貸借契約です。

守られるのは借主であるサブリース会社ですので、守られない貸主はしっかりと理論武装して自分を守るようにしましょう。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

”作る”から”活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし常時3000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社 宅地建物取引業者免許 国土交通大臣(02)第8237号
当社は、東証一部上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です

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