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マンション経営で家賃収入を得るメリット│経費を考慮した運用を

マンション経営の最大の魅力は、入居者から得られる家賃収入にあります。一度入居してもらえれば、安定的な家賃収入が約束されるためです。

その一方で、マンション経営には経費がつきものです。
入居者が集まらなくても経費は発生しますから、場合によっては大きな赤字となってしまうリスクもあります。
利益の期待できない状態が長く続くようであれば、売却も考えなければならないでしょう。

そこで今回の記事では、マンション経営における家賃収入の魅力や経費の内訳について改めてお伝えするとともに、安定的な経営のために検討すべき点について考えたいと思います。

マンション経営で得られる家賃収入とは?

マンション経営やアパート経営の世界では、当然のように「家賃収入」という言葉が用いられます。

しかし「家賃収入とは何か?」と改めて聞かれると、きちんと説明できる人もそれほどいないのではないでしょうか。

まずは家賃収入の定義や特徴、そしてメリットについてお伝えしましょう。

家賃収入とは

家賃収入とは、所有しているマンションやアパート、一戸建てなど不動産を賃貸に出すことで得られる収入のことを指しています。

「家賃収入」は所得の分類としては原則「不動産所得」に分類されます。

ただし、賃貸人から支払ってもらったお金が、そのまま「不動産所得」になるわけではありません。
仮に賃料が10万円で60人の賃貸人がいたとしても、600万円(10万円×60人)が収入という計算ではないのです。

不動産経営では、さまざまな必要経費が発生します。

経費の具体的な内訳については後述しますが、たとえば建物の管理費や固定資産税等の税金などを経費として必ず計上することになります。

賃貸人から支払われた賃料の合計が600万円で経費の合計が400万円だったとしたら、不動産所得は200万円です。

場合によっては、あえて経費を多く計上することで見かけ上の利益を減らし、所得税や住民税などの節税につなげることができます。
実際に受け取る手取りの金額についても同様の考え方になります。

なお、マンション経営では家賃収入以外にも収入を得る方法があります。

購入したときの価格よりも高くマンションを売却することができれば、その差額を売却益として得られるのです。
この売却益は不動産所得とは異なり、「譲渡所得」と呼ばれます。今回の記事では譲渡所得については触れず、不動産所得についてご説明していきます。

マンション経営で家賃収入を得るメリット

マンション経営における家賃収入のメリットとして、年収の増加だけではなく節税を挙げることができます。

継続的に収入を得られる

会社員の給料(給与所得)とは別に不動産所得が入ってきます。

しかも、収入がただ増えるのではなく、継続的に毎月一定額の収入を得られるという点がポイントです。
サラリーマンの副業には不動産投資以外にもさまざまなタイプがありますが、その多くは業務量や成果の大きさによって、毎月の収入は大きく変動します。

これに対して不動産所得は、労働時間や成果に大きく影響を受けない特徴があります。
ひとたび賃貸人が入居すれば、滞納しない限り家賃収入が保証されます。

一定額の収入を継続的に得られるという点は、他のサイドビジネスにはなかなかないマンション経営ならではのメリットと言えるでしょう。

退職後にも月々の家賃収入は入ってくるので、老後の生活の安定感が大きく増します。
いわば「私的年金」のように生活を支えてくれるのです。

マンション経営が安定すれば、退職までに蓄積した預貯金を切り崩すことなく、家賃収入だけで生活することも夢ではありません。

相続税対策になる

自分が亡くなった後、残された財産は法定相続人へ相続されます。
そして相続された財産の額に応じて、相続人は相続税を支払う義務を負うことになります。

相続額によっては数百万円から数千万円にも及ぶ金額を一定期日までに支払わなければならず、大きな負担を背負わせてしまうのです。

生前からマンション経営をしていると、相続税対策になる可能性があります。
実は、現金より不動産の方が資産価値を低く評価されやすいという特徴があるのです。

当然経営していたマンションも特定の相続人が引き継ぐわけですが、その際に支払うべき相続税負担が軽減されます。

相続税については、こちらの記事で詳しく解説しています。

マンション経営で得られる家賃収入と経費の内訳

家賃収入や経費には、それぞれいくつかの種類があります。マンション経営を始めたいのであれば、頭に入れておく必要があるでしょう。

家賃収入の主な内訳

家賃収入は、主に「家賃」「共益費」「礼金・更新料」の3つが挙げられます。

家賃

家賃収入の大半は、毎月支払われる家賃(賃料)で占められます。

家賃額の決め方にはいろいろありますが、だいたい経費や希望する利回り、あるいは周辺の家賃相場を参考にして決めていきます。

もちろん、周辺の相場よりも高額だと入居者が集まりにくい可能性がありますし、そうかと言って割安にすると利益が小さくなります。

共益費

共益費とは、マンションの共用部分の管理に必要な費用のことです。

管理会社への委託費用や、将来の修繕のために積み立てる修繕積立金の見積もりを基に決めます。

なお、共益費を家賃とは別項目にする場合もありますし、家賃に含める場合もあります。

礼金、更新料

契約時に支払うのが礼金、一定の契約期間終了後の契約更新時に支払うのが更新料です。

退去時に返還する敷金とは異なり、礼金や更新料を返還する必要はありません。

経費の主な内訳

主な経費を4つ挙げさせていただきます。

不動産投資ローンの返済費用

マンションオーナーの頭を最も悩ませるのが、ローンの返済でしょう。

自己資金で購入すれば関係ありませんが、投資用マンションを自分の預貯金だけで購入できる人はあまりいません。
ほとんどの人は、金融機関から融資を受けてマンションの購入費に充てることになります。

借り入れたローンは、家賃収入から月々返済していきます。
元本だけでなく金利分も返済していくので、返済期間を長くできるのであれば、年間の返済額を抑えることができます。

その一方で返済期間が長期化するわけですから、利息が膨らむ分だけ返済総額は増えるデメリットもあります。

逆に短期間で返済できれば返済総額は抑えられますが、毎月の返済額は増えてしまいます。

税金

固定資産税や都市計画税、不動産取得税などといった税金も、マンション経営に伴う経費として支払う必要があります。
不動産の評価額から算出されます。

なお、固定資産税・都市計画税は毎年、不動産取得税は購入時の一回のみ支払う税金です。

所得税や住民税は経費として計上できませんので注意してください。

修繕費

エレベーターや階段などといった共用部分だけではなく、部屋のキッチンや浴槽、エアコンなどの修理費用も「修繕費」として経費に計上できます。

入居者の利便性を高めるために使った費用として、各種の修繕が認められているわけです。

保険料

マンションを購入すると、ほとんど必ずと言っていいほど火災保険や地震保険などの各種保険へ加入することになるでしょう。

これらの保険料もマンション経営には不可欠のものとして、経費へ計上可能です。

保険を契約していれば、大きな災害が発生した際の自己負担額を減らせる可能性があります。

家賃収入を目的にマンション経営を始めるときの注意点

マンションを所有する人の多くは、家賃収入を目的としています。

しかし、安定的な家賃収入のためにはさまざまな面に気を配らなければなりません。

ここでは、マンション経営を始めたい人が注意すべき点に絞ってご説明したいと思います。

家賃収入を目的にマンション経営を始めるときの注意点

  1. 利便性が良い物件を選ぶ
  2. 経費がどのくらい発生するか確認する
  3. 空室になった時の対応策を検討する

1.利便性が良い物件を選ぶ

大前提として、入居者にとっての利便性の良い物件を選ばなければなりません。

「ターミナル駅が最寄り」「ターミナル駅ではないが駅から徒歩10分以内」など、立地の良い物件にはやはり入居者が集まりやすいものです。

また、設備の充実した物件も人気です。
不在時も宅配物を受け取れる宅配ボックス、女性やファミリー世帯にはうれしいオートロックなどのセキュリティ機能などがついていると、多少立地が悪くても入居者を集めやすいです。

ちなみに、この「利便性」は入居者の属性によって異なるので注意が必要です。

部屋の間取りや広さもファミリー向けか単身者向けかで異なりますし、必要な設備も異なります。

2.経費がどのくらい発生するか確認する

家賃収入に対して支出が多いと、赤字となってしまいます。

黒字であったとしても、経費がかさむと利益が圧縮され、利回り(実質利回り)が小さくなります。

不動産会社の広告やチラシなどでは、経費を考慮しない表面利回りしか掲載されていないこともあるため、これを基にすると収益性を見誤る可能性が高いです。

先ほど列挙したものも含めて、経費の種類と額がどの程度になるのか、そして入居者がいる期間はどれくらい利益が出るのかを見積もった上で投資判断を下すことが求められます。
事前のシミュレーションを慎重に実施することが、長く賃貸経営を続けるポイントです。

仮に管理会社へ管理を委託していたとしても、自分が何もせずに済むようになるわけではありません。

入居者の修繕依頼に対応したり、退去時の原状回復費用の負担割合を決めたり、入居募集時や契約時の条件設定について協議したりと、細かな作業がいくつもあります。
金額面だけではなく、作業負担量面も含めて「マンション経営をいつまで、どうやって続けられるか?」を考えるべきです。

3.空室になった時の対応策を検討する

購入者の立場によっても重視するべきポイントは変わってきます。

特に家賃収入(賃貸)目的なのか自分が住む目的なのかによって、必要な条件は異なります。

前者の場合は、広く設備が充実していてもそれに応じた賃料が見込めないケースが多いです。
後者の場合は、広さや設備の機能性は重要視されるポイントの一つです。

家賃収入目的でマンションを購入したとしても、想定通り利益が出ないので売りたい、あるいはまとまった現金が欲しいので売りたいなどというケースが出てくるかもしれません。

しかし投資用物件に対する買い手はそれほど多くないため、特に入居者がいる状態ですと「すぐに売却してしまいたい」と思っていてもなかなか決まらない可能性もあります。
この点には注意が必要です。

ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売りづらい!?

一般的に、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件(いわゆる、投資用物件)は、ワンルームに比べて利回りが低くなりやすいため「売りづらい」と言われています。

その理由は、専有面積と賃料が必ずしも正比例にならないことが関係しています。

例えば、それぞれ専有面積が20㎡と60㎡の2つの部屋があったとします。

面積の差は3倍ですが、賃料も同じく3倍の価格で成約するのは難しいため、専有面積が広いほど、利回りが低くなる傾向にあるのです。

また、売りづらくなる要因は利回りの低さだけではありません。

オーナーチェンジ物件は基本的に「投資用商品」として取引されるので、住宅ローンではなく不動産投資ローンの利用が一般的です。

不動産投資ローンは、「収益性」が融資基準の一つになっているので、利回りが低すぎたり築年数が古いと、「収益性」が低いと判断されて融資を受けられない場合があります。

このような場合は、現金で購入できる人に買い手が限定されてしまいます。

つまり、利回りの低さだけではなく、融資の受けづらさによっても、そのオーナーチェンジ物件は売りづらくなってしまいます。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件はスター・マイカでお得に売却

今、「売りづらい」物件を所有していて、売却を検討している方には、「買取」がおすすめです。

ここでは、スター・マイカの買取サービスについて紹介します。

今すぐ買取価格を知りたい方は、こちらから査定依頼が可能です。

1.リノベーション後の再販が目的なので、低利回り・築古でも買取可能

スター・マイカの買取の目的は、リノベーションを施してから再販をすることです。

投資対象としての利回りだけではなく、リノベーションマンションとしてのポテンシャルを重視しているので、低利回りでも買取ることができます。

加えて、リノベーションを施すことが前提にあるため、築年が古かったり、室内の状態が悪い物件でも買取ることができます。

2.仲介手数料がかからないので売却費用の節約ができる

仲介での売却は、仲介手数料がかかりますが、買取は不動産会社が直接買取るので、仲介手数料がかかりません。

スター・マイカの買取サービスも、仲介会社が間に入らないので、売却にかかる仲介手数料を節約することができます。

3.買取単価が上昇傾向なので、今は高値で売却できる可能性が高い

近年、不動産の成約価格は上昇しており、活況を呈しています。

成約価格の推移

参考:公益社団法人 東日本不動産流通機構 マーケットデータ

スター・マイカの査定は、市場の動向をいち早く捉えて価格に反映させています。

そのため、買取価格も年々上昇傾向にあります。

実際に、スター・マイカの買取価格は直近の約2年間で約17%上昇していて、まさに今が売りどきと言えます。

4.内見・現地立会不要で売却の手間がかからない

スター・マイカでオーナーチェンジ物件を売却する場合、内見は不要ですので、賃借人に知られることなく査定を行うことが可能です。

また、スター・マイカは全国に8か所の拠点がありますので、転勤等で所有物件と現在の居住地が離れている場合でも、最寄りの支店で対応が可能です。

例えば、「現在の住居は大阪にあるけれど、所有物件は東京にある」という場合でも、契約等の手続きは全て当社の大阪支店で行うことができるので、わざわざ東京に行く必要はありません。

※スター・マイカの拠点所在地(詳細はこちら
[札幌・仙台・さいたま・東京・横浜・名古屋・大阪・福岡]

5.売却後も賃借人の自然退去までグループ会社で管理するので安心

買取ったオーナーチェンジ物件は、賃借人の自然退去まで、スター・マイカのグループ会社で管理を行います。

自然退去を原則とし、追い出し等は行っていないので、売却にあたり賃借人に迷惑をかける心配がありません。

スター・マイカは、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件の買取を業界に先駆けて行ったパイオニア的存在です。

 

  • 実績と独自の事業スキームが評価され、2011年には「ポーター賞」を受賞しています。
  • 中古マンションを専門に、累計11,000件以上の豊富な買取実績があります。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件の売却でお困りの方、または参考に買取価格を知りたいという方でもお気軽にお問い合わせください。

最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。売却にあたってお悩みがありましたら、査定依頼と併せて、お気軽にご相談ください。

入力完了まで最短60秒の無料査定 サービス紹介はこちら

お電話での無料相談も受け付けております
フリーコール 0120-503-070

マンション経営で家賃収入を得るには先々まで見通す「目」が必要

マンション経営の魅力は、長く安定的に得られる家賃収入にあると言えます。

その一方で、入居者を集めるために利便性の良い物件を探し回ったり、購入後も入居者対応や設備の管理などに気を配ったりすることが必要です。

さらには、マンション経営がうまくいかなかった場合をも考慮したシビアなシミュレーションも求められます。

つまり、マンション経営を始める前から、出口戦略まである程度念頭に置いておくべきなのです。
どうしてもマンション経営を検討するとなると、いかに家賃収入で儲けるかという面にだけ目が向き、過度に楽観的になってしまう傾向があります。

今回の記事で最後にご紹介したオーナーチェンジや買取のような売却手段についても、ぜひ頭に入れておいてください。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

”作る”から”活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし常時3000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社 宅地建物取引業者免許 国土交通大臣(02)第8237号
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