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投資用マンションを売却する理由とは?目的に合わせて方法の選択を

投資用マンションを売却するのには、もちろん理由があるでしょう。
理由を整理することで、売却する価格やスケジュールといった基準を明確にすることができます。

今回は、投資用マンションの売却理由をいくつかご紹介するとともに、売却前に検討するべきポイントを整理します。

売却を考えている人は、ぜひご参照ください。

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投資用マンションの主な売却理由

投資用マンションを売却するのには、それなりの理由が考えられます。
ここでは、よくあるマンション売却理由を4つ、ご紹介します。

投資用マンションの主な売却理由

  1. 相続税の納税対策
  2. 資金作り
  3. 管理業務からの解放
  4. 市況判断

1.相続税の納税対策

まずはじめにご紹介するのは、相続対策としてのマンション売却です。

マンションでも現金でも、資産を相続すると相続税の支払いが義務づけられているため、特にマンションの経営自体が行き詰まったというわけではなく、所有者とその家族の相続対策として売却を検討するケースが多いです。

一般的に、現金より不動産の方が低い評価額となるために、相続税を節税できると言われています。
しかし被相続人が複数いる場合、マンションを分割して相続することは困難であり、死後に相続トラブルとなる恐れも考えられます。

こうした点を踏まえて、生きているうちに投資用マンションを売却し、現金化を検討する人も多いわけです。

相続対策については、こちらの記事で詳しくご説明しています。

2.資金作り

マンションの売却理由として、資金作りも考えられます。
急に現金が必要になったことから、所有するマンションの売却を検討する人も多いからです。

よくある資金作りの理由は以下の通りです。

資金作りの理由

  • 買い替えのための購入資金
  • 事業資金
  • 子どもの教育費
  • 本人ないし家族が病気・怪我をしたときの医療費
  • 親や配偶者などの介護費
  • 離婚後の生活資金

投資マンション物件の買い替えはもちろん、転勤や一戸建てへの買い替えなど生活環境の変化に伴う新たな住まいの購入資金とするケースも多いです。

資金作りに期限がある場合は、不動産会社を買主とする買取サービスを利用することで売却期間を短縮するのがおすすめです。

不動産会社に仲介を依頼して売却する方法は、購入希望者を見つけるための販売活動を行うので、売却までに期間をようするケースがあります。

なお、入居者が住んだままの状態で物件を売却する手法をオーナーチェンジといいます。

オーナーチェンジとは
売主は、家賃を受け取る権利や修繕義務、敷金返還義務などといった権利・義務の一切を買主に引き継ぎます。
売り手は住人の退去を待たずに短期間で売却できますし、買い手は購入後すぐに家賃収入を得られます。

入居者の退去を待って売却をした方がよいと思っても、貸主の都合で入居者を退去させるのには手間や費用、さらに時間も必要なので、短期間で売却を望む場合はオーナーチェンジを選択する方がおすすめです。

オーナーチェンジについて、さらに詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

3.管理業務からの解放

投資用マンションの管理には手間がかかるため、その煩わしさからマンション売却を検討する人もいます。

管理業務は不動産会社に委託するとが一般的です。
しかしながら、それでも賃料の設定や入居者の入居可否、修繕対応の実施の是非やその時期など、自ら判断しなければならない場面がたくさんあるわけです。

入居者の契約の条件や滞納の発生時、設備の入れ替えなどの修繕費用が発生するケースなどに、所有者に問い合わせが必要なケースがあります。
その都度、管理会社から平日はもちろん、休日も報告や問い合わせの連絡があります。

特に会社員のかたわらでマンションを運営するいわゆるサラリーマン投資家にとっては煩わしくなり、売却理由として挙げられる方も多いです。

4.市況判断

ここまではどちらかというとネガティブな理由でしたが、ポジティブな理由で売却を考えることもあります。

不動産価格が上がりきった、今後下がるだろうと判断した人がキャピタルゲインを狙って売却するケースです。

市況判断による投資用マンションの売却は、不動産投資における出口戦略、あるいは資産整理と言われます。

投資用マンションを売却するときに覚えておきたいポイント

購入のときと同じく、投資用マンションの売却にも一大決心が求められます。

ここでは、不動産売却の前に考えておきたいポイントを3つご紹介します。

投資用マンションを売却するときに覚えておきたいポイント

  1. 売却する理由や目的を明確にしておく
  2. 売却価格のボーダーを決めておく
  3. 信頼できる不動産会社に相談する

1.売却する理由や目的を明確にしておく

最も大事なのは、何のために売却するのか、売却したお金を何に使いたいのかはっきりさせることです。

理由や目的次第で、売却の方法も決まってきます。
「引越しのために現金が必要」「住宅ローンの返済に充てる」など、売却理由を自分の中ではっきりさせましょう。

そうすることで売却金額やスケジュールの目安がわかり、不動産会社との取引もスムーズに進みやすいのです。

2.売却価格のボーダーを決めておく

売却理由に沿って売却価格のボーダーを決めておくと、購入希望者が現れたときに冷静に判断できます。
期限と合わせて段階的に決めておくと、さらに良いでしょう。

例えば、新しい物件の購入資金として2,400万円で売却する必要があるとします。
売却活動開始後1カ月以内は、余裕をもって2,500万円をボーダーラインとします。
1カ月以内に売却できなければ、最低限の必要資金である2,400万円をボーダーラインにするといった具合です。

3.信頼できる不動産会社に相談する

取引相手、あるいは仲介者となる不動産会社は慎重に選定するべきです。

好条件を提示してくれることはもちろん、担当者個人との相性も重要です。
相談に真摯に乗ってもらえるか、査定額に納得性はあるのか、会社として取引実績は豊富かといったところが判断材料になるでしょう。

一般論としては、売主の希望にあった売却戦略を提案してくれる不動産会社がベストです。

投資用マンションの売却に関するポイントは、こちらの記事でも詳しくご説明しています。

ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売りづらい!?

一般的に、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件(いわゆる、投資用物件)は、ワンルームに比べて利回りが低くなりやすいため「売りづらい」と言われています。

その理由は、専有面積と賃料が必ずしも正比例にならないことが関係しています。

例えば、それぞれ専有面積が20㎡と60㎡の2つの部屋があったとします。

面積の差は3倍ですが、賃料も同じく3倍の価格で成約するのは難しいため、専有面積が広いほど、利回りが低くなる傾向にあるのです。

また、売りづらくなる要因は利回りの低さだけではありません。

オーナーチェンジ物件は基本的に「投資用商品」として取引されるので、住宅ローンではなく不動産投資ローンの利用が一般的です。

不動産投資ローンは、「収益性」が融資基準の一つになっているので、利回りが低すぎたり築年数が古いと、「収益性」が低いと判断されれ融資を受けられない場合があります。

このような場合は、現金で購入できる人に買い手が限定されてしまいます。

つまり、利回りの低さだけではなく、融資の受けづらさによっても、そのオーナーチェンジ物件は売りづらくなってしまいます。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件はスター・マイカでお得に売却

今、「売りづらい」物件を所有していて、売却を検討している方には、「買取」がおすすめです。

ここでは、スター・マイカの買取サービスについて紹介します。

今すぐ買取価格を知りたい方は、こちらから査定依頼が可能です。

1.リノベーション後の再販が目的なので、低利回り・築古でも買取可能

スター・マイカの買取の目的は、リノベーションを施してから再販をすることです。

投資対象としての利回りだけではなく、リノベーションマンションとしてのポテンシャルを重視しているので、低利回りでも買取ることができます。

加えて、リノベーションを施すことが前提にあるため、築年が古かったり、室内の状態が悪い物件でも買取ることができます。

2.仲介手数料がかからないので売却費用の節約ができる

仲介での売却は、仲介手数料がかかりますが、買取は不動産会社が直接買取るので、仲介手数料がかかりません。

スター・マイカの買取サービスも、仲介会社が間に入らないので、売却にかかる仲介手数料を節約することができます。

3.買取単価が上昇傾向なので、今は高値で売却できる可能性が高い

近年、不動産の成約価格は上昇しており、活況を呈しています。

成約価格の推移

参考:公益社団法人 東日本不動産流通機構 マーケットデータ

スター・マイカの査定は、市場の動向をいち早く捉えて価格に反映させていいます。

そのため、買取価格も年々上昇傾向にあります。

実際に、スター・マイカの買取価格は直近の約2年間で約17%上昇していて、まさに今が売りどきと言えます。

4.内見・現地立会不要で売却の手間がかからない

スター・マイカでオーナーチェンジ物件を売却する場合、内見は不要ですので、賃借人に知られることなく査定を行うことが可能です。

また、スター・マイカは全国に8か所の拠点がありますので、転勤等で所有物件と現在の居住地が離れている場合でも、最寄りの支店で対応が可能です。

例えば、「現在の住居は大阪にあるけれど、所有物件は東京にある」という場合でも、契約等の手続きは全て当社の大阪支店で行うことができるので、わざわざ東京に行く必要はありません。

※スター・マイカの拠点所在地(詳細はこちら
[札幌・仙台・さいたま・東京・横浜・名古屋・大阪・福岡]

5.売却後も賃借人の自然退去までグループ会社で管理するので安心

買取ったオーナーチェンジ物件は、賃借人の自然退去まで、スター・マイカのグループ会社で管理を行います。

自然退去を原則とし、追い出し等は行っていないので、売却にあたり賃借人に迷惑をかける心配がありません。

スター・マイカは、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件の買取を業界に先駆けて行ったパイオニア的存在です。

 

  • 実績と独自の事業スキームが評価され、2011年には「ポーター賞」を受賞しています。
  • 中古マンションを専門に、累計11,000件以上の豊富な買取実績があります。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件の売却でお困りの方、または参考に買取価格を知りたいという方でもお気軽にお問い合わせください。

最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。売却にあたってお悩みがありましたら、査定依頼と併せて、お気軽にご相談ください。

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理由の明確化と適切な不動産会社選びで有利なマンション売却を

投資用マンションの売却には、慎重な判断が求められます。

資金の用途も含めた売却理由を明確化するとともに、信頼性の高い不動産会社を選ぶことがきわめて重要です。

早く資金を手に入れたいのだとしても、決して焦ることなく事前の検討をやっておきましょう。

お電話はこちら
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