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オーナーチェンジ物件とは?投資用物件として人気の理由を解説!

投資用の不動産をお持ちの方や、これから不動産投資をしようという方は、「オーナーチェンジ物件」という言葉を耳にしたことがあるでしょう。

しかし、オーナーチェンジ物件を扱う場合は、通常の不動産契約とは少し異なるところもあるため、実際はよく理解できていないという人も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、オーナーチェンジ物件とはどのような物件なのか、またオーナーチェンジ物件を購入するメリット・デメリットについて詳しく解説します。

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オーナーチェンジ物件とは

そもそも、オーナーチェンジ物件とはどのような物件のことを指すのでしょうか。

分譲マンションやアパート、一棟丸ごとなど、賃貸物件の種類によらず入居者がいる状態で売られている物件をオーナーチェンジ物件といい、オーナーチェンジ物件を売買することをオーナーチェンジと呼んでいます。

そこでまずはじめに、オーナーチェンジという取引形態についてご説明します。

オーナーチェンジとは、文字通りオーナーが変わることです。

より具体的に言うと、中古物件のオーナーが、賃貸借契約に基づく賃借権を維持したまま不動産の所有権を移転させることです。

賃貸入居者がいる状態で物件を売却するため、入居者は変わらずにオーナーのみが変わるという特殊な取引形態になります。

オーナーチェンジを図で表すと以下の通りです。

オーナーチェンジとは

オーナーチェンジで取引した場合、買主は賃料などを受け取る権利のみならず、管理ルールや貸借人退去時の敷金返還義務などの義務も売主から買主へ引き継ぐことになります。

賃貸借契約書に記載される権利や義務の対象が、買主である新オーナーになるわけです。

オーナーチェンジ物件を売却する目的

なぜ売主は、投資運用の資産であるオーナーチェンジ物件を売却するのでしょうか。

賃貸運営に対応する時間を手間に感じるケースや、借金の返済や物件の購入などの一時的な現金ニーズを理由に物件を手放すケースが多く見られます。

また、賃貸運営に対応する時間的な問題や、サブリース契約の更新により投資資産としての条件が悪くなった場合に売却するケースもあります。

サブリース
サブリースとは、不動産会社が不動産投資家の購入した物件を一括で借り上げて転貸しする方法です。

オーナーチェンジ物件を購入するメリット

オーナーチェンジ物件は、不動産投資の初心者でも扱いやすいため、投資用の物件として非常に人気があります。

ここからは、初心者に人気の理由であるオーナーチェンジ物件を購入するメリットを3つご紹介します。

オーナーチェンジ物件を購入するメリット

  1. 家賃収入がすぐに発生する
  2. 銀行の融資審査が通りやすい
  3. 価格が空室物件よりも安い傾向にある

1.家賃収入がすぐに発生する

オーナーチェンジ物件の最大のメリットは、家賃収入が購入後すぐに発生することです。

オーナーチェンジ物件であれば、賃料は従来通り引き継がれるため、購入直後に入居者募集を行う必要がありません。

入居者がいない空室の状態で賃貸経営を始める場合、賃料設定や入居者募集など、手間とノウハウ、そして資金が必要です。
賃料の設定一つ取っても、立地や周辺の相場、時期などを考慮しないといけません。

しかしオーナーチェンジ物件であれば、上記のようなリスクはでは軽減されます。

資金計画も立てやすく、入居者の退去後も従来の賃料を参考に設定すれば、不動産投資の初心者であっても大きく失敗することは少ないでしょう。

2.銀行の融資審査が通りやすい

銀行の融資審査が通りやすい点も大きなメリットといえるでしょう。

オーナーチェンジ物件は収益が見込めるため、銀行からの融資が受けやすくなっています。

3.価格が空室物件よりも安い傾向にある

一般的にオーナーチェンジ物件は自己使用の制限を受けるため、安く購入することができます。

また、空室物件を購入して賃貸に出す場合は購入直後にリフォームを要するケースが多いですが、オーナーチェンジ物件であればすぐにリフォームをする必要がありません。

そのため、リフォームにかかる初期費用や手間も省くことができます。

不動産経営のメリットについては以下の記事でも説明していますので、不動産投資を検討されている方は合わせてご覧ください。

オーナーチェンジ物件のデメリット

オーナーチェンジ物件のメリットが分かった上で、デメリットについても確認していきましょう。

オーナーチェンジ物件のデメリットは以下の3点になります。

オーナーチェンジ物件のデメリット

  1. 室内状況を把握しにくい
  2. 住宅ローンが使用できない
  3. 入居者が購入後に退去する可能性がある

1.室内状況を把握しにくい

オーナーチェンジ物件のデメリットとして、室内の状況を確認できない点が挙げられます。

すでに賃貸借契約期間中の賃借人がいるため、事前に内覧をすることができないため、外観や書類上でしか建物の状況を検証できない可能性が高いです。

実際は物件の構造に問題があったり、設備が古かったりと、後から修繕やリフォームの必要性などのトラブルが判明するケースもあります。

室内を把握できない場合は、事前に専門家へインスペクション(住宅診断)を依頼し、大きな問題がないか物件の調査を行っておきましょう。

また、売主に過去の設備の修繕の履歴や対応していない入居者からの修繕依頼がないかなど質問して、間接的に物件の状況を把握すると良いでしょう。

2.住宅ローンが使用できない

先程もお伝えした通り、投資用の物件は自己使用の制限を受けます。

そのため、自分の居住用として住宅ローンを使用することができません。

3.入居者が購入後に退去する可能性がある

購入時は入居者が居る物件であっても、購入後に退去してしまう可能性もあります。

空室リスクがゼロというわけではないので、注意が必要です。

オーナーチェンジで売りやすい物件・売りにくい物件

投資用物件を購入する際は、将来的な売却を視野に、売りやすい物件を選ぶと良いでしょう。

現金が必要になったり、賃貸運営に時間をさけなくなり手放す場合に、売りにくい物件であれば売却するのも一苦労です。

この章では、オーナーチェンジで売りやすい物件と売りにくい物件をご紹介します。

まとめると、以下の通りです。

オーナーチェンジで売りやすい物件

  • ワンルームタイプ
  • 築年数が浅い
  • 立地条件の良い(駅近、人気エリアなど)

平米当たりの賃料が高くて、空室リスクの低い物件は売りやすいです。

逆に平米当たりの賃料が安く、空室リスクが高い物件は売りにくくなります。

オーナーチェンジで売りにくい物件

  • ファミリータイプ
  • 築年数が古い

特に、ファミリータイプはワンルームに比べて面積が広い分、物件価格が高くなる傾向にあるため、利回りが低くなるケースが多くなり、売りにくい物件となります。

また、買い手が限定されるため、売却まで時間がかかる可能性もあります。

以下の記事では、マンション投資のリスクや対処法について解説していますので、合わせてご覧ください。

オーナーチェンジに関するよくある質問

この章では、オーナーチェンジに関する質問についてまとめました。

オーナーチェンジに関するよくある質問

  • Q1.オーナーチェンジ物件の家賃は値上げできますか?
  • Q2.オーナーチェンジの際に賃貸人変更通知書を発行する流れを教えてください
  • Q3.オーナーチェンジ時の敷金の扱いについて教えてください

Q1.オーナーチェンジ物件の家賃は値上げできますか?

オーナーチェンジ物件の家賃は、一定の適正な事情を満たす場合に値上げすることができますが、賃借人の同意を得ることは困難です。

値上げの方法や、断られた場合の対処法については以下の記事で詳しく解説しておりますのでご覧ください。

Q2.オーナーチェンジで購入したことを賃貸人に知らせる必要がありますか?

オーナーチェンジの際には、所有権移転手続きが完了後、賃貸人変更通知書という書類を賃借人に送付します。

通知書に記載すべき内容や、詳しい発行までの流れについては以下の記事をご覧ください。

Q3.オーナーチェンジ時の敷金の扱いについて教えてください

敷金は、売主から買主に継承します。

オーナーチェンジの時敷金継承はトラブルになりやすいため、契約書をよく確認することや、オーナーチェンジのプロに相談することが重要です。

契約書の確認方法や、敷金の基礎知識については以下の記事で詳しく解説していますので、合わせてご覧ください。

ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売りづらい!?

一般的に、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件(いわゆる、投資用物件)は、ワンルームに比べて利回りが低くなりやすいため「売りづらい」と言われています。

その理由は、専有面積と賃料が必ずしも正比例にならないことが関係しています。

例えば、それぞれ専有面積が20㎡と60㎡の2つの部屋があったとします。

面積の差は3倍ですが、賃料も同じく3倍の価格で成約するのは難しいため、専有面積が広いほど、利回りが低くなる傾向にあるのです。

また、売りづらくなる要因は利回りの低さだけではありません。

オーナーチェンジ物件は基本的に「投資用商品」として取引されるので、住宅ローンではなく不動産投資ローンの利用が一般的です。

不動産投資ローンは、「収益性」が融資基準の一つになっているので、利回りが低すぎたり築年数が古いと、「収益性」が低いと判断されれ融資を受けられない場合があります。

このような場合は、現金で購入できる人に買い手が限定されてしまいます。

つまり、利回りの低さだけではなく、融資の受けづらさによっても、そのオーナーチェンジ物件は売りづらくなってしまいます。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件はスター・マイカでお得に売却

今、「売りづらい」物件を所有していて、売却を検討している方には、「買取」がおすすめです。

ここでは、スター・マイカの買取サービスについて紹介します。

今すぐ買取価格を知りたい方は、こちらから査定依頼が可能です。

1.リノベーション後の再販が目的なので、低利回り・築古でも買取可能

スター・マイカの買取の目的は、リノベーションを施してから再販をすることです。

投資対象としての利回りだけではなく、リノベーションマンションとしてのポテンシャルを重視しているので、低利回りでも買取ることができます。

加えて、リノベーションを施すことが前提にあるため、築年が古かったり、室内の状態が悪い物件でも買取ることができます。

2.仲介手数料がかからないので売却費用の節約ができる

仲介での売却は、仲介手数料がかかりますが、買取は不動産会社が直接買取るので、仲介手数料がかかりません。

スター・マイカの買取サービスも、仲介会社が間に入らないので、売却にかかる仲介手数料を節約することができます。

3.買取単価が上昇傾向なので、今は高値で売却できる可能性が高い

近年、不動産の成約価格は上昇しており、活況を呈しています。

成約価格の推移

参考:公益社団法人 東日本不動産流通機構 マーケットデータ

スター・マイカの査定は、市場の動向をいち早く捉えて価格に反映させていいます。

そのため、買取価格も年々上昇傾向にあります。

実際に、スター・マイカの買取価格は直近の約2年間で約17%上昇していて、まさに今が売りどきと言えます。

4.内見・現地立会不要で売却の手間がかからない

スター・マイカでオーナーチェンジ物件を売却する場合、内見は不要ですので、賃借人に知られることなく査定を行うことが可能です。

また、スター・マイカは全国に8か所の拠点がありますので、転勤等で所有物件と現在の居住地が離れている場合でも、最寄りの支店で対応が可能です。

例えば、「現在の住居は大阪にあるけれど、所有物件は東京にある」という場合でも、契約等の手続きは全て当社の大阪支店で行うことができるので、わざわざ東京に行く必要はありません。

※スター・マイカの拠点所在地(詳細はこちら
[札幌・仙台・さいたま・東京・横浜・名古屋・大阪・福岡]

5.売却後も賃借人の自然退去までグループ会社で管理するので安心

買取ったオーナーチェンジ物件は、賃借人の自然退去まで、スター・マイカのグループ会社で管理を行います。

自然退去を原則とし、追い出し等は行っていないので、売却にあたり賃借人に迷惑をかける心配がありません。

スター・マイカは、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件の買取を業界に先駆けて行ったパイオニア的存在です。

 

  • 実績と独自の事業スキームが評価され、2011年には「ポーター賞」を受賞しています。
  • 中古マンションを専門に、累計11,000件以上の豊富な買取実績があります。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件の売却でお困りの方、または参考に買取価格を知りたいという方でもお気軽にお問い合わせください。

最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。売却にあたってお悩みがありましたら、査定依頼と併せて、お気軽にご相談ください。

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お電話での無料相談も受け付けております
フリーコール 0120-503-070

また、オーナーチェンジ物件の売却方法について解説した記事もありますので、合わせてご覧ください。

オーナーチェンジの際の手続きや注意点については、以下の記事で解説しています。

オーナーチェンジの敷金承継はトラブルになりやすいので、以下の記事で事前に確認しておきましょう。

オーナーチェンジには信頼できるパートナーを

オーナーチェンジの手続きは相手との信頼関係の構築と、ストレスのない進行が重要になってくるでしょう。

スター・マイカは、オーナーチェンジのパイオニアとしてスムーズな取引ができるよう全力を尽くしています。

オーナーチェンジを検討している方は、お気軽にご相談ください。

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