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投資用マンションの耐用年数とは?寿命と資産価値から考える売却時期

マンションにも耐用年数というものがあります。

また、年数の経過とともに設備の老朽化が進んで入居者を獲得しづらくなり、売却しようにも買い手がつきにくくなってしまいます。

長期間にわたるマンション経営においては、マンションの耐用年数や資産価値の低下を見越した計画が必要になります。

そこでこの記事では、マンションの耐用年数についてご説明するのに加えて、投資マンションにおける資産価値の低下を抑える方法、そして売却時期についてお伝えしたいと思います。

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投資用マンションの耐用年数とは

新築マンション中古マンションは、どれだけ念入りに管理をしていても経年劣化耐久性の低下を避けられません。
そのため「耐用年数」という用語が公的に定義されており、会計上の処理が決められています。

まずは耐用年数の概要について理解しましょう。

マンションのように長期にわたり利用されるものは、「耐用年数」が定められており会計上の処理が決められています。
使用に耐えうる期間であり、税法上では建物自体の資産
価値がゼロになるまでの年数とされています。

法定耐用年数とは

耐用年数とは、一般的に「法定耐用年数」のことを示しています。

不動産では構造や建物の用途によって耐用年数が決められています。

より詳しく説明しますと、法定耐用年数に関する定義や会計処理について国税庁の「減価償却資産の耐用年数に関する省令」により定められています。

それによると、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)や鉄筋コンクリート造(RC造)の住宅用建物なら47年、木造の住宅用建物なら22年などとなっています。
マンションの多くは、鉄骨
鉄筋コンクリート造(SRC造)や鉄筋コンクリート造(RC造)で建てられているため47年になります。

毎年資産価値が減少していくため、確定申告に際して減価償却を行う必要があります。

減価償却
減価償却とは、資産の取得にかかった費用を計上し、資産の耐用年数の間はその費用を按分するという会計処理です

2年目以降は実際には出ていないお金を経費として計上し黒字幅を圧縮できるので、税制面で節税メリットを享受できるのが特徴です。

新築マンションを購入した場合は法定耐用年数で計算できますが、中古マンションの場合は注意が必要です。

築年数が法定耐用年数を経過しているか否かにより残存する耐用年数を算出する計算方法が異なります。

仮に耐用年数が47年だとすると、毎年の償却率は0.022となります。
取得価額1億円の建物の
減価償却費は、220万円(1億円×0.022)となります。
この分だけ節税になるというわけです。

なお、減価償却は建物部分が対象となります。
土地にかかる取得価額は対象となりません。

償却方法には「定額法」と「定率法」があり、この例では定額法を採用しています。
1998年4月1日以降に取得した建物については、「定額法」で計算します。
それ以前に取得した建物については、「定額法」と「定率法」のいずれかを選択できます。

以上のように、耐用年数の問題は単に「建物を維持できるかどうか」のみならず、「どのように会計処理をするか」に関わることを理解しなければなりません。

国税庁「耐用年数(建物/建物附属設備)

マンションの寿命と耐用年数の違い

耐用年数とは別に、「寿命」という言葉もよく用いられます。

耐用年数とは異なり公的な定義はありませんが、性能や機能、修繕費用を考慮して建て替えが必要になるまでの、安心して住める年数を指すことが多いです。

逆に言えば、適切なメンテナンスさえ施していれば法定耐用年数を超えて建物の使用が可能であるということでもあります。
「マンションの寿命は
60年」と聞いたことのある人もいるのではないでしょうか。
実際、鉄筋コンクリート造(RC造)ですと物理的には平均寿命100年を超えるとも言われています。

マンションには「住宅性能表示制度」があり、劣化対策等級として等級1から3まで分けられています。

このうち等級2ですと約50~60年間、等級3ですと75~90年間は維持できる劣化対策が行われていると評価されます。

こうした表示制度もマンションの寿命を知ることに役立ちます。

国土交通省「中古住宅流通促進・活用に関する研究会/報告書 取りまとめ後の取組紹介
一般社団法人 住宅性能評価・表示協会「住宅性能表示制度とは

マンションの寿命を考える際に必ず確認したいのが、耐震基準です。

1981年に耐震基準が改正され、より高い耐震性能が求められるようになりました。
旧耐震基準は、震度6を超えるような地震を想定していません。

そのため旧耐震基準に基づいて建設されたマンションについては、耐震補強工事も困難であった場合耐震性能上の問題から取り壊しとなるケースも増えています。

他にも、配管設備の老朽化によって建て替えを行うケースもあります。
配管をコンクリートに埋め込む形で建設されている場合は配管の交換が困難です。

外壁に配管を這わせるなど、多額の修繕費用がかかったり、共用廊下や開口部の利用が制限される可能性があります。

そのため、修繕を実施することよりも建て替えを行う方がメリットが高いケースがあります。

なお、タワーマンションは築年数が浅いものが多く、建て替えを検討する段階の建物がないため、現時点で実際の寿命を推定することが難しいといわれています。

残存耐用年数が少ない投資用マンションを持つデメリット

築年数の古い物件のことを、「残存耐用年数が少ない」と言い換えているケースがあります。

残存耐用年数が少ない物件でも外観はきれいで、しかも価格が安いものもあり、こうした物件に手を出したくなるかもしれません。
しかし、安いからにはそれなりのデメリットがあります。

残存耐用年数の少ない投資用マンションにどんな問題があるのか、理解してから購入検討するようにしましょう。

残存耐用年数が少ない投資用マンションを持つデメリット

  1. 修繕積立金が高くなりやすい
  2. 修繕工事の期間が長くなりやすい
  3. 資産価値が下がり手放しにくい

1.修繕積立金が高くなりやすい

修繕積立金とは、建物や設備の修理や入れ替えなどに備えて、マンション全体で積み立てておくお金のことです。

マンションの所有者には月々の費用負担が求められます。

どんなマンションでも修繕積立金は必要ですが、特に築年数の古いマンションでは、修繕にかかる費用が高額になりやすい傾向にあります。
なぜなら、修繕工事の範囲や頻度は高くなってしまうからです。

一般的に、10~15年間隔で大規模な修繕工事が実施されます。
そして築年数が古い場合、そうした
大規模修繕工事以外にも軽微な修繕が増加します。
必然的に修繕工事費用がかさんでいくわけです。

そのため修繕積立金を高く設定しないと、修繕費用をまかなえません。
万が一修繕積立金が不足するようであれば、その増額や一時金の支払いなどで対処せざるを得なくなります。また、修繕に備えた積み立てが適切に行われているか、定期的に確認する必要があります。

2.修繕工事の期間が長くなりやすい

修繕規模が大きく頻繁に行われるとなると、どうしても修繕工事の期間が長くなります。

工事期間中は騒音がしますし、バルコニーの使用や窓の開閉などの制限が設けられてしまいます。

そうなると入居者に負担がかかり、修繕のタイミングでほかの住居へ引越されるリスクが生じます。

3.資産価値が下がり手放しにくい

前述の通り、年数の経過に伴い建物の資産価値はだんだん低下していきます。

仮に法定耐用年数が47年あっても、実際には築30年も経過したマンションは外観の印象や設備の老朽化により人気がなく、資産価値が低くなる傾向にあります。

残存耐用年数の少ないマンションはその分だけ資産価値も少なく、投資用ローンも受けにくいというデメリットもあるため、なかなか買い手がつきにくいのが実情です。

なかなか買い手がつかないということは、すでにマンションを保有している立場から見ると、手放したいタイミングで売却できないリスクがあることを意味しています。
別の物件の購入資金が欲しいケース、学費や医療費など他の事情で現金を手元に増やさなければならないケースなど、緊急時にマンションを現金化できないことで大きな損失を被るリスクがあるのです。

もちろん、耐用年数が少ないマンションの資産価値が必ずしも低いというわけではありません。

維持管理が行き届いており、立地条件や間取りがよい場合は、耐用年数の短さほど資産価値が下がらないケースもあります。

しかし、多くのマンションでは耐用年数と資産価値がある程度比例していると捉えた方がよいでしょう。

投資用マンションの資産価値の低下を抑える対策

マンションの経年劣化や資産価値の低下を完全に防ぐことはできません。

しかし投資用マンションですから、できれば資産価値低下を少しでも抑えたいところです。

ここでは、対応策として3つご紹介したいと思います。

投資用マンションの資産価値の低下を抑える対策

  1. 住宅設備を充実させる
  2. 管理組合の協議事項も確認する
  3. 需要に合わせて間取りをリフォームする

1.住宅設備を充実させる

当然と言えば当然ですが、住宅設備が整っていると入居者を獲得しやすいです。

どうしても築年数の古いマンションですと、設備が古く使いにくさが目立つものです。
特にキッチンや浴室など水回りの住宅設備は、入居者のQOLに直結します。

こうした設備を優先して新しい設備に入れ替えるとともに、広告や住宅サイトでは「リフォーム済み」「最新設備導入済み」であることを積極的にうたっていきましょう。

2.管理組合の協議事項も確認する

盲点となりがちなのがこれです。

大規模修繕工事やスポット的に発生する修繕工事などの実施内容や、共用部分の管理状態長期修繕計画などを確認するようにしてください。

適切な管理状況であれば、同じ耐用年数であっても建物の資産価値は大きく変わってきます。

3.需要に合わせて間取りをリフォームする

入居してほしいターゲットを明確にしましょう。

若い独身者なのか、ファミリーなのか、高齢者夫婦なのかなど、ターゲットごとに住宅設備へのニーズは異なります。
ターゲットに合わせて間取りをリフォームすることで、空室率を下げる効果が期待できます。

リフォームの方法はいろいろ考えられるところですが、よくあるのは3DKタイプの部屋をリビングをひろくとった2LDKへリフォームしたり、独立したキッチンをリビングとつながった対面キッチンにリフォームすることもよいかもしれません。

若い独身者であれば、広いワンルームにより魅力を感じるかもしれません。
「よい部屋」というのは、あくまでターゲットから見て「よい部屋」ということです。

ターゲットとそのニーズを意識して、リフォームやリノベーションを計画するようにしましょう。

ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売りづらい!?

一般的に、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件(いわゆる、投資用物件)は、ワンルームに比べて利回りが低くなりやすいため「売りづらい」と言われています。

その理由は、専有面積と賃料が必ずしも正比例にならないことが関係しています。

例えば、それぞれ専有面積が20㎡と60㎡の2つの部屋があったとします。

面積の差は3倍ですが、賃料も同じく3倍の価格で成約するのは難しいため、専有面積が広いほど、利回りが低くなる傾向にあるのです。

また、売りづらくなる要因は利回りの低さだけではありません。

オーナーチェンジ物件は基本的に「投資用商品」として取引されるので、住宅ローンではなく不動産投資ローンの利用が一般的です。

不動産投資ローンは、「収益性」が融資基準の一つになっているので、利回りが低すぎたり築年数が古いと、「収益性」が低いと判断されれ融資を受けられない場合があります。

このような場合は、現金で購入できる人に買い手が限定されてしまいます。

つまり、利回りの低さだけではなく、融資の受けづらさによっても、そのオーナーチェンジ物件は売りづらくなってしまいます。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件はスター・マイカでお得に売却

今、「売りづらい」物件を所有していて、売却を検討している方には、「買取」がおすすめです。

ここでは、スター・マイカの買取サービスについて紹介します。

今すぐ買取価格を知りたい方は、こちらから査定依頼が可能です。

1.リノベーション後の再販が目的なので、低利回り・築古でも買取可能

スター・マイカの買取の目的は、リノベーションを施してから再販をすることです。

投資対象としての利回りだけではなく、リノベーションマンションとしてのポテンシャルを重視しているので、低利回りでも買取ることができます。

加えて、リノベーションを施すことが前提にあるため、築年が古かったり、室内の状態が悪い物件でも買取ることができます。

2.仲介手数料がかからないので売却費用の節約ができる

仲介での売却は、仲介手数料がかかりますが、買取は不動産会社が直接買取るので、仲介手数料がかかりません。

スター・マイカの買取サービスも、仲介会社が間に入らないので、売却にかかる仲介手数料を節約することができます。

3.買取単価が上昇傾向なので、今は高値で売却できる可能性が高い

近年、不動産の成約価格は上昇しており、活況を呈しています。

成約価格の推移

参考:公益社団法人 東日本不動産流通機構 マーケットデータ

スター・マイカの査定は、市場の動向をいち早く捉えて価格に反映させていいます。

そのため、買取価格も年々上昇傾向にあります。

実際に、スター・マイカの買取価格は直近の約2年間で約17%上昇していて、まさに今が売りどきと言えます。

4.内見・現地立会不要で売却の手間がかからない

スター・マイカでオーナーチェンジ物件を売却する場合、内見は不要ですので、賃借人に知られることなく査定を行うことが可能です。

また、スター・マイカは全国に8か所の拠点がありますので、転勤等で所有物件と現在の居住地が離れている場合でも、最寄りの支店で対応が可能です。

例えば、「現在の住居は大阪にあるけれど、所有物件は東京にある」という場合でも、契約等の手続きは全て当社の大阪支店で行うことができるので、わざわざ東京に行く必要はありません。

※スター・マイカの拠点所在地(詳細はこちら
[札幌・仙台・さいたま・東京・横浜・名古屋・大阪・福岡]

5.売却後も賃借人の自然退去までグループ会社で管理するので安心

買取ったオーナーチェンジ物件は、賃借人の自然退去まで、スター・マイカのグループ会社で管理を行います。

自然退去を原則とし、追い出し等は行っていないので、売却にあたり賃借人に迷惑をかける心配がありません。

スター・マイカは、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件の買取を業界に先駆けて行ったパイオニア的存在です。

 

  • 実績と独自の事業スキームが評価され、2011年には「ポーター賞」を受賞しています。
  • 中古マンションを専門に、累計11,000件以上の豊富な買取実績があります。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件の売却でお困りの方、または参考に買取価格を知りたいという方でもお気軽にお問い合わせください。

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耐用年数の経過とともに衰え行く投資用マンションの出口戦略を検討しよう

マンションは年数の経過に応じて当然老朽化が進みます。

会計上の法定耐用年数だけではなく、投資マンションとしての耐用年数はいつまでなのか検討することが重要です。
資産価値の低下を防ぐためのリフォームや修繕工事に応じた、家賃収入が見込めるのか判断する必要があります。

将来的に収益の悪化が見込まれる場合は、早めにオーナーチェンジによる売却を検討しましょう。

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