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投資用マンションの耐用年数とは?寿命と資産価値から考える売却時期

マンションにも耐用年数というものがあります。

また、年数の経過とともに設備の老朽化が進んで入居者を獲得しづらくなり、売却しようにも買い手がつきにくくなってしまいます。

長期間にわたるマンション経営においては、マンションの耐用年数や資産価値の低下を見越した計画が必要になります。

そこでこの記事では、マンションの耐用年数についてご説明するのに加えて、投資マンションにおける資産価値の低下を抑える方法、そして売却時期についてお伝えしたいと思います。

投資用マンションの耐用年数とは

新築マンション中古マンションは、どれだけ念入りに管理をしていても経年劣化耐久性の低下を避けられません。
そのため「耐用年数」という用語が公的に定義されており、会計上の処理が決められています。

まずは耐用年数の概要について理解しましょう。

マンションのように長期にわたり利用されるものは、「耐用年数」が定められており会計上の処理が決められています。
使用に耐えうる期間であり、税法上では建物自体の資産
価値がゼロになるまでの年数とされています。

法定耐用年数とは

耐用年数とは、一般的に「法定耐用年数」のことを示しています。

不動産では構造や建物の用途によって耐用年数が決められています。

より詳しく説明しますと、法定耐用年数に関する定義や会計処理について国税庁の「減価償却資産の耐用年数に関する省令」により定められています。

それによると、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)や鉄筋コンクリート造(RC造)の住宅用建物なら47年、木造の住宅用建物なら22年などとなっています。
マンションの多くは、鉄骨
鉄筋コンクリート造(SRC造)や鉄筋コンクリート造(RC造)で建てられているため47年になります。

毎年資産価値が減少していくため、確定申告に際して減価償却を行う必要があります。

減価償却
減価償却とは、資産の取得にかかった費用を計上し、資産の耐用年数の間はその費用を按分するという会計処理です

2年目以降は実際には出ていないお金を経費として計上し黒字幅を圧縮できるので、税制面で節税メリットを享受できるのが特徴です。

新築マンションを購入した場合は法定耐用年数で計算できますが、中古マンションの場合は注意が必要です。

築年数が法定耐用年数を経過しているか否かにより残存する耐用年数を算出する計算方法が異なります。

仮に耐用年数が47年だとすると、毎年の償却率は0.022となります。
取得価額1億円の建物の
減価償却費は、220万円(1億円×0.022)となります。
この分だけ節税になるというわけです。

なお、減価償却は建物部分が対象となります。
土地にかかる取得価額は対象となりません。

償却方法には「定額法」と「定率法」があり、この例では定額法を採用しています。
1998年4月1日以降に取得した建物については、「定額法」で計算します。
それ以前に取得した建物については、「定額法」と「定率法」のいずれかを選択できます。

以上のように、耐用年数の問題は単に「建物を維持できるかどうか」のみならず、「どのように会計処理をするか」に関わることを理解しなければなりません。

国税庁「耐用年数(建物/建物附属設備)

マンションの寿命と耐用年数の違い

耐用年数とは別に、「寿命」という言葉もよく用いられます。

耐用年数とは異なり公的な定義はありませんが、性能や機能、修繕費用を考慮して建て替えが必要になるまでの、安心して住める年数を指すことが多いです。

逆に言えば、適切なメンテナンスさえ施していれば法定耐用年数を超えて建物の使用が可能であるということでもあります。
「マンションの寿命は
60年」と聞いたことのある人もいるのではないでしょうか。
実際、鉄筋コンクリート造(RC造)ですと物理的には平均寿命100年を超えるとも言われています。

マンションには「住宅性能表示制度」があり、劣化対策等級として等級1から3まで分けられています。

このうち等級2ですと約50~60年間、等級3ですと75~90年間は維持できる劣化対策が行われていると評価されます。

こうした表示制度もマンションの寿命を知ることに役立ちます。

国土交通省「中古住宅流通促進・活用に関する研究会/報告書 取りまとめ後の取組紹介
一般社団法人 住宅性能評価・表示協会「住宅性能表示制度とは

マンションの寿命を考える際に必ず確認したいのが、耐震基準です。

1981年に耐震基準が改正され、より高い耐震性能が求められるようになりました。
旧耐震基準は、震度6を超えるような地震を想定していません。

そのため旧耐震基準に基づいて建設されたマンションについては、耐震補強工事も困難であった場合耐震性能上の問題から取り壊しとなるケースも増えています。

他にも、配管設備の老朽化によって建て替えを行うケースもあります。
配管をコンクリートに埋め込む形で建設されている場合は配管の交換が困難です。

外壁に配管を這わせるなど、多額の修繕費用がかかったり、共用廊下や開口部の利用が制限される可能性があります。

そのため、修繕を実施することよりも建て替えを行う方がメリットが高いケースがあります。

なお、タワーマンションは築年数が浅いものが多く、建て替えを検討する段階の建物がないため、現時点で実際の寿命を推定することが難しいといわれています。

残存耐用年数が少ない投資用マンションを持つデメリット

築年数の古い物件のことを、「残存耐用年数が少ない」と言い換えているケースがあります。

残存耐用年数が少ない物件でも外観はきれいで、しかも価格が安いものもあり、こうした物件に手を出したくなるかもしれません。
しかし、安いからにはそれなりのデメリットがあります。

残存耐用年数の少ない投資用マンションにどんな問題があるのか、理解してから購入検討するようにしましょう。

残存耐用年数が少ない投資用マンションを持つデメリット

  1. 修繕積立金が高くなりやすい
  2. 修繕工事の期間が長くなりやすい
  3. 資産価値が下がり手放しにくい

1.修繕積立金が高くなりやすい

修繕積立金とは、建物や設備の修理や入れ替えなどに備えて、マンション全体で積み立てておくお金のことです。

マンションの所有者には月々の費用負担が求められます。

どんなマンションでも修繕積立金は必要ですが、特に築年数の古いマンションでは、修繕にかかる費用が高額になりやすい傾向にあります。
なぜなら、修繕工事の範囲や頻度は高くなってしまうからです。

一般的に、10~15年間隔で大規模な修繕工事が実施されます。
そして築年数が古い場合、そうした
大規模修繕工事以外にも軽微な修繕が増加します。
必然的に修繕工事費用がかさんでいくわけです。

そのため修繕積立金を高く設定しないと、修繕費用をまかなえません。
万が一修繕積立金が不足するようであれば、その増額や一時金の支払いなどで対処せざるを得なくなります。また、修繕に備えた積み立てが適切に行われているか、定期的に確認する必要があります。

2.修繕工事の期間が長くなりやすい

修繕規模が大きく頻繁に行われるとなると、どうしても修繕工事の期間が長くなります。

工事期間中は騒音がしますし、バルコニーの使用や窓の開閉などの制限が設けられてしまいます。

そうなると入居者に負担がかかり、修繕のタイミングでほかの住居へ引越されるリスクが生じます。

3.資産価値が下がり手放しにくい

前述の通り、年数の経過に伴い建物の資産価値はだんだん低下していきます。

仮に法定耐用年数が47年あっても、実際には築30年も経過したマンションは外観の印象や設備の老朽化により人気がなく、資産価値が低くなる傾向にあります。

残存耐用年数の少ないマンションはその分だけ資産価値も少なく、投資用ローンも受けにくいというデメリットもあるため、なかなか買い手がつきにくいのが実情です。

なかなか買い手がつかないということは、すでにマンションを保有している立場から見ると、手放したいタイミングで売却できないリスクがあることを意味しています。
別の物件の購入資金が欲しいケース、学費や医療費など他の事情で現金を手元に増やさなければならないケースなど、緊急時にマンションを現金化できないことで大きな損失を被るリスクがあるのです。

もちろん、耐用年数が少ないマンションの資産価値が必ずしも低いというわけではありません。

維持管理が行き届いており、立地条件や間取りがよい場合は、耐用年数の短さほど資産価値が下がらないケースもあります。

しかし、多くのマンションでは耐用年数と資産価値がある程度比例していると捉えた方がよいでしょう。

投資用マンションの資産価値の低下を抑える対策

マンションの経年劣化や資産価値の低下を完全に防ぐことはできません。

しかし投資用マンションですから、できれば資産価値低下を少しでも抑えたいところです。

ここでは、対応策として3つご紹介したいと思います。

投資用マンションの資産価値の低下を抑える対策

  1. 住宅設備を充実させる
  2. 管理組合の協議事項も確認する
  3. 需要に合わせて間取りをリフォームする

1.住宅設備を充実させる

当然と言えば当然ですが、住宅設備が整っていると入居者を獲得しやすいです。

どうしても築年数の古いマンションですと、設備が古く使いにくさが目立つものです。
特にキッチンや浴室など水回りの住宅設備は、入居者のQOLに直結します。

こうした設備を優先して新しい設備に入れ替えるとともに、広告や住宅サイトでは「リフォーム済み」「最新設備導入済み」であることを積極的にうたっていきましょう。

2.管理組合の協議事項も確認する

盲点となりがちなのがこれです。

大規模修繕工事やスポット的に発生する修繕工事などの実施内容や、共用部分の管理状態長期修繕計画などを確認するようにしてください。

適切な管理状況であれば、同じ耐用年数であっても建物の資産価値は大きく変わってきます。

3.需要に合わせて間取りをリフォームする

入居してほしいターゲットを明確にしましょう。

若い独身者なのか、ファミリーなのか、高齢者夫婦なのかなど、ターゲットごとに住宅設備へのニーズは異なります。
ターゲットに合わせて間取りをリフォームすることで、空室率を下げる効果が期待できます。

リフォームの方法はいろいろ考えられるところですが、よくあるのは3DKタイプの部屋をリビングをひろくとった2LDKへリフォームしたり、独立したキッチンをリビングとつながった対面キッチンにリフォームすることもよいかもしれません。

若い独身者であれば、広いワンルームにより魅力を感じるかもしれません。
「よい部屋」というのは、あくまでターゲットから見て「よい部屋」ということです。

ターゲットとそのニーズを意識して、リフォームやリノベーションを計画するようにしましょう。

耐用年数の残りが少ない投資用マンションはオーナーチェンジで売却

耐用年数の少ない投資用マンションの中には、修繕費などの支出が増える割に家賃設定が低く、将来的に赤字が見込まれるものもあります。

とはいえ、入居者がいる期間はバリューアップのために、入居者を追い出してリフォームする訳にもいきません。

そこでおすすめなのが、オーナーチェンジという売却方法です。
オーナーチェンジとは、住人がいる状態のまま中古物件を売買することです。

オーナーチェンジとは

入居者の退去手続きが必要なく、物件の持ち主(オーナー)が変わるためこうした呼び名が付いています。

オーナーチェンジについては、こちらの記事もご覧ください。

ここでは、オーナーチェンジ物件買取のパイオニア的存在として知られる「スター・マイカ」のサービスを紹介します。

スター・マイカのオーナーチェンジのポイント

  1. スター・マイカ独自の事業スキームにより、ファミリータイプの賃貸中物件、いわゆるオーナーチェンジ物件の買取を、業界に先駆けて行ったパイオニア的存在です。
  2. 賃貸マンションを投資用マンションとして利回りで評価するのでなく、居住用リノベーションマンションの「素材として評価」するため、多様な物件を買い取ることができます。

スター・マイカの大きな特徴は、買主が見つかりにくいファミリータイプのオーナーチェンジ物件の買取を積極的に行っている点です。

スター・マイカはリノベーションが得意なことから、売りにくいとされるファミリータイプや築年数の古い物件や地方(首都圏以外)の物件も積極的に買い取っています。

リノベーション後の販売を買取目的としていますので、利回りの低い物件も買取可能です。

買取を検討したいという方、まずは一度ご相談ください。

査定依頼はもちろん無料です。

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耐用年数の経過とともに衰え行く投資用マンションの出口戦略を検討しよう

マンションは年数の経過に応じて当然老朽化が進みます。

会計上の法定耐用年数だけではなく、投資マンションとしての耐用年数はいつまでなのか検討することが重要です。
資産価値の低下を防ぐためのリフォームや修繕工事に応じた、家賃収入が見込めるのか判断する必要があります。

将来的に収益の悪化が見込まれる場合は、早めにオーナーチェンジによる売却を検討しましょう。

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