買取を利用してオーナーチェンジ物件を売却する方法とメリット・デメリット

不動産投資を始めて、マンションを賃貸してきたけど、「今の物件は利回りが悪い。もっとよい収益物件に買い替えたい」「高齢で物件の管理が面倒になってきた。引退したい」「とにかく急いで現金化したい」という方もいるでしょう。

しかし、賃貸中のアパートやマンションを売却する「オーナーチェンジ」は、通常の物件の売却と異なり、買い手は多くありません。
理由は、賃貸中の物件を購入するのは、住まい探しをしている人ではなく、投資をしたいと考えている人に限定されるからです。

ここでは、上手にオーナーチェンジ物件を買取ってもらうためのポイントについて詳しくご説明していきます。

オーナーチェンジとは？

オーナーチェンジとは、賃借人である入居者が住んだままの状態で不動産を売却することをいいます。

投資用のワンルームマンション売買に多くみられる取引形態の一つです。

すでに賃貸物件となっているため、投資家間で取引されることが一般的です。
住宅ローンも使用できません。

賃貸物件の部屋の状態が悪く補修が高額になる場合や、家賃滞納者がいるような場合には、投資目的の買い手も敬遠するでしょう。

投資用マンションの売却方法については、こちらの記事もご覧ください。

買取を利用してオーナーチェンジ物件を売却するメリット

オーナーチェンジ物件の売却では買取を利用する場合が多いですが、そもそも買取とはどのような売却方法なのかを確認しましょう。

マンションの売却方法には、仲介と買取の2種類があります。

	仲介	買取
買主	主に個人	不動産会社
売却期間	販売活動が必要なため時間がかかる	不動産会社が直接買取るため早期売却が可能
売却価格	相場価格で売却しやすい	相場価格よりも安くなりやすい
費用	仲介手数料がかかる	仲介手数料がかからない

買取とは、不動産会社に直接マンションを買い取ってもらう売却方法です。
それに対し仲介とは、不動産会社が販売活動を行って買主を見つけて売却する方法です。

下の図は、買取と仲介の流れを示しています。

仲介では、通常３カ月程度販売活動が期間が必要です。

仲介での売却と買取の流れを踏まえた上で、買取を利用してオーナーチェンジをするメリットを見ていきましょう。

買取を利用してオーナーチェンジ物件を売却するメリットは以下の2つです。

一番のメリットとしては、物件をすぐに売却できることです。

前述の通り、仲介は買い手を探す販売活動が行われるのに対し、買取は不動産会社が直接買い取ってくれるので、早期売却が可能になります。

また、不動産会社に買い取ってもらう場合、年数の経った築古物件のように仲介で買い手がつきにくい物件でも売却がしやすいです。

補修が必要な場合でも、買取を行う不動産会社が現状のまま引き取ってくれることがあります。

買取を利用してオーナーチェンジ物件を売却するデメリット

買取を利用したオーナーチェンジをした場合は、売買価格が相場よりも割安になりやすい点がデメリットになります。

自己居住用の一般的なマンションと比較すれば購入検討者が少ないため、仲介市場による取引価格と買取価格の差は小さい傾向にあります。

現行の賃料を相場より安く設定していた場合でも、オーナーが替わったからといって簡単に改定することはできません。
賃料増額には既存の入居者との交渉が必要になり、合意が得られにくいのが理由です。

そのため、物件が現行の利回りで評価されてしまうのです。

駅から近く、部屋が広いなど、自己居住用に適したマンションであっても投資用マンションとして利回りで評価されます。
所有者の都合で現在の入居者を退去させられないことや、部屋の状態の確認もできないため自分で住むことを目的に購入することが難しいからです。

失敗しない不動産会社の選び方

買取を利用してオーナーチェンジ物件を売却する際は、不動産会社選びが重要になります。

オーナーチェンジ物件を直接、買取する不動産会社はいくつもありますが、一般的な不動産取引にはないノウハウが必要であり、不動産会社選びで失敗するケースもあるからです。

下の図の、「STEP2 机上価格の提示」までは見積もりと考えて、複数の不動産会社を比較してから決めましょう。

この章では、不動産会社を選ぶ基準についてご説明します。

1．現金化までのスケジュールが希望に合うか

「とにかく急いで現金化したい」という場合は、スピーディな決済ができるかどうかがポイントです。
査定が迅速正確にできることが前提であり、豊富な実績がなければ難しいといえるでしょう。

もちろん、資金力は不可欠です。

複数戸の一括買取に応じられる不動産会社は、実績に裏打ちされた信用があるからこそ、金融機関の融資を受けることができるといえます。

2．買取後のサポートはどうか

オーナーチェンジ物件の難しいところは、入居者つきで物件を引き継ぐということです。

買取時の賃貸借契約の承継手続だけでなく、買取後の賃借人に対する賃貸人としての責任と義務も移行することになります。
「入居者への対応はしっかりやってもらえるのだろうか？」
売却して物件を手放すにしても、大家さんであった以上、気にならないはずはないでしょう。

こうしたことをきちんとサポートしてくれる不動産会社でなければいけません。

マンションを売却してオーナーチェンジする際のポイントは、こちらの記事でも詳しく解説していますので、合わせてご確認ください。

ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売りづらい！？

一般的に、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件（いわゆる、投資用物件）は、ワンルームに比べて利回りが低くなりやすいため「売りづらい」と言われています。

その理由は、専有面積と賃料が必ずしも正比例にならないことが関係しています。

例えば、それぞれ専有面積が20㎡と60㎡の2つの部屋があったとします。

面積の差は3倍ですが、賃料も同じく3倍の価格で成約するのは難しいため、専有面積が広いほど、利回りが低くなる傾向にあるのです。

また、売りづらくなる要因は利回りの低さだけではありません。

オーナーチェンジ物件は基本的に「投資用商品」として取引されるので、住宅ローンではなく不動産投資ローンの利用が一般的です。

不動産投資ローンは、「収益性」が融資基準の一つになっているので、利回りが低すぎたり築年数が古いと、「収益性」が低いと判断されれ融資を受けられない場合があります。

このような場合は、現金で購入できる人に買い手が限定されてしまいます。

つまり、利回りの低さだけではなく、融資の受けづらさによっても、そのオーナーチェンジ物件は売りづらくなってしまいます。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件はスター・マイカでお得に売却

今、「売りづらい」物件を所有していて、売却を検討している方には、「買取」がおすすめです。

ここでは、スター・マイカの買取サービスについて紹介します。

今すぐ買取価格を知りたい方は、こちらから査定依頼が可能です。

１．リノベーション後の再販が目的なので、低利回り・築古でも買取可能

スター・マイカの買取の目的は、リノベーションを施してから再販をすることです。

投資対象としての利回りだけではなく、リノベーションマンションとしてのポテンシャルを重視しているので、低利回りでも買取ることができます。

加えて、リノベーションを施すことが前提にあるため、築年が古かったり、室内の状態が悪い物件でも買取ることができます。

２．仲介手数料がかからないので売却費用の節約ができる

仲介での売却は、仲介手数料がかかりますが、買取は不動産会社が直接買取るので、仲介手数料がかかりません。

スター・マイカの買取サービスも、仲介会社が間に入らないので、売却にかかる仲介手数料を節約することができます。

３．買取単価が上昇傾向なので、今は高値で売却できる可能性が高い

近年、不動産の成約価格は上昇しており、活況を呈しています。

参考：公益社団法人　東日本不動産流通機構　マーケットデータ

スター・マイカの査定は、市場の動向をいち早く捉えて価格に反映させていいます。

そのため、買取価格も年々上昇傾向にあります。

実際に、スター・マイカの買取価格は直近の約2年間で約17%上昇していて、まさに今が売りどきと言えます。

４．内見・現地立会不要で売却の手間がかからない

スター・マイカでオーナーチェンジ物件を売却する場合、内見は不要ですので、賃借人に知られることなく査定を行うことが可能です。

また、スター・マイカは全国に8か所の拠点がありますので、転勤等で所有物件と現在の居住地が離れている場合でも、最寄りの支店で対応が可能です。

例えば、「現在の住居は大阪にあるけれど、所有物件は東京にある」という場合でも、契約等の手続きは全て当社の大阪支店で行うことができるので、わざわざ東京に行く必要はありません。

※スター・マイカの拠点所在地（詳細はこちら）
[札幌・仙台・さいたま・東京・横浜・名古屋・大阪・福岡]

５．売却後も賃借人の自然退去までグループ会社で管理するので安心

買取ったオーナーチェンジ物件は、賃借人の自然退去まで、スター・マイカのグループ会社で管理を行います。

自然退去を原則とし、追い出し等は行っていないので、売却にあたり賃借人に迷惑をかける心配がありません。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件の売却でお困りの方、または参考に買取価格を知りたいという方でもお気軽にお問い合わせください。

最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。売却にあたってお悩みがありましたら、査定依頼と併せて、お気軽にご相談ください。

後悔しない不動産会社選びを

上手にオーナーチェンジ物件を買い取ってもらうための基礎知識、買取を利用してオーナーチェンジ物件を売却するときのポイントについてご説明してきました。

デメリットもあるものの、オーナーチェンジ物件では買取が有効なケースもあります。

大切な投資物件を手放すのですから、あとで後悔しないように慎重に不動産会社を選ぶ必要があります。

まずは、オーナーチェンジ物件買取のパイオニア的存在であるスター･マイカに相談されることをおすすめします。