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オーナーチェンジ物件に自分で住むのは問題ない?手順と注意点について

オーナーチェンジ物件に自分で住むのは問題ない?手順と注意点について

区分の賃貸マンションや戸建て賃貸等、収益物件を購入後に自分で住みたいと考えている方もいると思います。

オーナーチェンジ物件に自分で住むには、あらかじめ手順や注意点を知ることがとても重要です。

そこで今回の記事では「オーナーチェンジ物件に自分で住む」を中心に、オーナーチェンジ物件に自分で住むメリットやデメリット、自分で住むための手順、注意点等について詳しく解説します。

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オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジとは

オーナーチェンジ物件とは、入居者(借主)がいたままの状態で売買される収益物件のことです。

賃貸人(オーナー)が買主に変わる(チェンジ)ため、オーナーチェンジ物件と呼ばれます。

オーナーチェンジ物件では、家賃を受け取る貸主の権利がそのまま引き継がれます。

一方で、敷金返還義務や修繕義務等の貸主の義務もそのまま引き継がれることが特徴です。

オーナーチェンジの詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

ここまでオーナーチェンジ物件の概要について見てきましたが、次にオーナーチェンジ物件に自分で住むメリットとデメリットについて詳しくお伝えします。

オーナーチェンジ物件に自分で住む3つのメリット

まず、オーナーチェンジ物件を購入し、入居者の退去後に自分で住むメリットについて解説します。

オーナーチェンジ物件に自分で住む3つのメリット

  1. しばらく賃料収入を得られる
  2. 将来売却するときに節税特例を利用できる
  3. 安く購入できる物件もある

1.しばらく賃料収入を得られる

オーナーチェンジ物件を購入して、入居者の退去後に自分で住む場合、自分が住むまでの間、賃料収入を得られる点がメリットです。

普通の自宅であれば購入してから家賃が得られることはないので、賃料収入を得られるということはメリットと考えられます。

2.将来売却するときに節税特例を利用できる

オーナーチェンジ物件に自分で住むと、将来売却するときに節税特例を利用できるという点がメリットです。

個人が自宅を売却する場合、あまり大きな税金の負担がかからないように政策的に様々な節税特例が用意されています。

代表的な特例として「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」があり、マイホーム売却では税金が発生しづらくなることが多いです。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例とは、居住用財産(不動産)を譲渡して得た譲渡所得から3,000万円を控除する特例のことです。

一方で、収益物件はマイホームではないので、売却時にマイホームの節税特例は利用できません。

そのため、収益物件の売却では、売却時に税金が生じることも多く、自分で住めばマイホームとすることができるため、売却時の税金に関しては有利となります。

3.安く購入できる物件もある

オーナーチェンジ物件は、地域によっては自宅用の物件よりも安く購入できる物件もあります。

例えば、駅から少し離れた住宅街の中にあり、賃貸物件としては人気のないようなエリアの場合、自宅用の物件よりもオーナーチェンジ物件の方が安くなっていることもあります。

ただし、地域によっては、自宅用物件と比べて価格が逆に高いか、もしくはほぼ同額というエリアも存在します。

オーナーチェンジ物件が必ずしも常に安いというわけではないので、購入する際は相場をよく調べて判断することがポイントです。

次にオーナーチェンジ物件に住むデメリットについて見ていきましょう。

オーナーチェンジ物件に自分で住む3つのデメリット

オーナーチェンジ物件に自分で住むデメリットについて解説します。

オーナーチェンジ物件に自分で住むデメリットは以下の通りです。

オーナーチェンジ物件に自分で住む3つのデメリット

  1. すぐに住むことができない
  2. 金利の高い不動産投資ローンを組むことになる
  3. 立ち退き料が必要となる

1.すぐに住むことができない

オーナーチェンジ物件では、借主がいればすぐに住めないという点がデメリットです。

物件にすぐには住めませんが、その間、家賃を得ることができます。

自分ですぐに住むために不動産を購入したい人には、オーナーチェンジ物件は適さないでしょう。

2.金利の高い不動産投資ローンを組むことになる

オーナーチェンジ物件を購入する際は、住宅ローンよりも金利の高い不動産投資ローンを組むことになるのが注意点です。

収益物件は「自宅」ではないことから、住宅ローンは利用できないことになります。

住宅ローンは不動産投資ローンに比べ、金利が安く、長期で組むことができるため、有利なローンですが、オーナーチェンジ物件では使うことができません。

3.立ち退き料が必要となる

借主を退去させるには、立ち退き料が必要となるケースがある点もデメリットです。

立ち退き料の発生の有無は、賃貸借契約の種類によっても異なります。

詳しくは【立ち退き料を支払って強制的に退去させる】の章で紹介します。

ここまでオーナーチェンジ物件に自分で住むメリットとデメリットについて見てきましたが、次にオーナーチェンジ物件に自分で住むための手順についてお伝えします。

オーナーチェンジ物件に自分で住むための手順

この章ではオーナーチェンジ物件に自分で住むための手順について解説します。

オーナーチェンジ物件に自分で住むための手順

  1. 賃貸借契約の種類を確認する
  2. 自然退去まで待つ
  3. 立ち退き料を支払って強制的に退去させる

1.賃貸借契約の種類を確認する

オーナーチェンジ物件に自分で住むには、まずは賃貸借契約の種類を確認することが第一歩です。

賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。

普通借家契約
普通借家契約とは、更新ができる契約のことです。
定期借家契約
定期借家契約とは、更新ができない契約のことです。

見分け方としては、契約書の中に一言でも「更新」に関する規定が存在したら、その賃貸借契約書は普通借家契約です。

定期借家契約には更新という概念がないため、仮に同様の規定があるとすると「再契約」という言葉になっています。

普通借家契約と定期借家契約の違いは、普通借家契約は借主の権利が強く守られている契約であり、定期借家契約は貸主の権利も守られているという点です。

普通借家契約では、借主の権利が強く守られていることから、契約期間が終了しても貸主から簡単に契約を解除することができないという特徴があります。

つまり、普通借家契約の場合、例えば借主が契約を更新したいといったら、貸主は簡単に断ることができません。

更新を拒絶するには、いわゆる「立ち退き」が必要です。

普通借家契約おける立ち退きには、貸主に「正当事由があること」と「借主へ立ち退き料を支払うこと」の2つが求められます。

正当事由とは、例えばその物件をどうしても自分で利用する必要がある等の理由のことです。

しかしながら、自分で住みたいという理由が全て正当事由になるかというと、実際にはなかなか正当事由として認められないのが実態です。

正当事由として認められるケースとしては、例えば自分で住む不動産を他に持っておらず、病気の療養等の都合でどうしてもその家に住まなければならない場合が挙げられます。

したがって、自分が他に住む家を持っており、どうしてもその家に住まなければならないといった特段の事情がない場合には、自分が住む場合であっても正当事由として認められないと考えられているのです。

よって、単に今の自宅よりもオーナーチェンジ物件が気に入ったからそちらに住みたいという理由だけでは正当事由として不十分になります。

正当事由として不十分な場合、その弱い正当事由を強固なものに補完するためのものとして「立ち退き料」が必要です。

借地借家法では、立ち退き料は弱い正当事由を補完する役割を果たすものとされており、十分な立ち退き料を支払えば普通借家契約でも借主を退去させることができるとされています。

正当事由や立ち退き料は、借地借家法第28条が根拠となっています。

【借地借家法第28条】

(建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件)

建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

区分の賃貸マンションや戸建て賃貸といった住居系の賃貸借契約は、ほとんどが普通借家契約となっています。

普通借家契約か否かはもちろん購入前に前所有者に確認することができますので、今から物件を買う方は、購入前に賃貸借契約の種類を教えてもらうようにしてください。

一方で、定期借家契約の場合は、契約期間満了時に賃貸借契約を確実に終了させることができます。

借主は契約期間満了となれば、退去せざるを得ないので、その後、貸主は自分で住むことが可能です。

もちろん、定期借家契約では、契約期間満了に貸主に「正当事由」と「立ち退き料」は不要となります。

ただし、定期借家契約では、契約期間中に貸主から中途解約ができない点がデメリットです。

よって、定期借家契約の場合、自分で住むには選択肢として契約期間が満了するまで待つということになります。

オーナーチェンジ物件の追い出しの詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

2.自然退去まで待つ

オーナーチェンジ物件に自分で住むには、まずは自然退去まで待つというのが一番確実な手段です。

定期借家契約の場合、中途解約ができないため、契約期間が満了するまで待つ必要があります。

一方で、普通借家契約でも、借主が自然と退去すれば、立ち退き交渉や立ち退き料を要することなく自分で住むことができるようになります。

違いとしては、定期借家契約は終了の期限が見えているのに対し、普通借家契約では借主がいつ退去するかわからないという点です。

気長に退去するまで待てるというのであれば、普通借家契約でも自然退去するまで待つという選択もよいと思われます。

通常、普通借家契約の契約期間は2年間ですが、多くの借主は2~3回の更新、つまり4~6年程度住むと自ら出ていく人が多いです。

そのため、オーナーチェンジ物件で今の借主が既に4~5年程度住んでいる場合には、購入後、すぐに自然退去する可能性はあります。

3.立ち退き料を支払って強制的に退去させる

自然退去を待つことができず、すぐに住みたいという場合には、立ち退き料を支払って強制的に退去させるという方法になります。

立ち退き料を支払って強制的に退去させるケースは、普通借家契約の場合です。

立ち退き料には決まった金額は存在しませんが、通常は「移転に要する実費の補償」が目安となります。

移転に要する実費の補償は、貸主が立ち退きを強要したことから、少なくとも実費は支払うべきという考え方がベースとなっています。

移転に要する実費の補償の内訳、以下のようなもので構成されていると考えられているのが一般的です。

移転に要する実費

  • 引っ越し代
  • 引っ越し先の物件を決めるための仲介手数料
  • 移転先賃料と現行賃料の差額の1~1.5年分
  • 礼金
  • 敷金の不足分

金額としては、「引っ越し代+アルファ」程度の金額で、40万円~80万円くらいになることが多いです。

立ち退き料は、「交渉ごと」で決定されるため、正解はありません。

ボタンの掛け違いが発生し、相手がごね始めると「ごね得」が生じ、金額が高くなってしまいます。

交渉で失敗すれば、立ち退きまでの期間も長くなり、立ち退き料も高額となることが一般的です。

よって、立ち退き料を支払って強制的に退去させるには、しっかりと準備を行い、穏便に話を進めていくことが重要となります。

ここまでオーナーチェンジ物件に自分で住むための手順について見てきましたが、次にオーナーチェンジ物件に住むための注意点についてお伝えします。

オーナーチェンジ物件に自分で住むための2つの注意点

この章ではオーナーチェンジ物件に自分で住むための注意点について解説します。

オーナーチェンジ物件に自分で住むための2つの注意点

  1. 敷金の返還が必要となる
  2. 原状が不明瞭となっている物件も多い

1.敷金の返還が必要となる

オーナーチェンジ物件では、売買時に住んでいた借主が退去する場合、敷金の返還が必要になることが注意点です。

新所有者(買主)は賃料を受け取る権利がありますが、同時に敷金返還や修繕の義務も負うことになります。

そのため、引き継いだ借主が退去する場合には、敷金を返還することが必要です。

敷金に関しては、売買時に敷金の精算という形で物件価格から預り敷金相当額を控除して購入しているはずです。

直接預かっていなくても、買主は敷金を預かっている形になっていますので、今の借主が退去したら敷金を返還することになります。

2.原状が不明瞭となっている物件も多い

オーナーチェンジ物件では原状が不明瞭となっている物件も多いことが注意点です。

借主には退去時に原状回復義務があります。

原状回復とは、原則として借主が借りたときの状態に戻すことです。

オーナーチェンジ物件は、今の借主をどのような状態で貸したのかわからないことが多いので、今の借主が退去する際、原状回復で揉めてしまうことがあります。

基本的に、今の入居者は借りる前から壊れていたものに関しては、今の入居者に原状回復義務はありません。

借りる前から損傷していたと主張されると、その状態で返されてしまうこともあります。

このことからオーナーチェンジ物件を購入する方は、原状の状態を前所有者にしっかり確認することがポイントです。

ここまでオーナーチェンジ物件に自分で住むことについて見てきましたが、最後にオーナーチェンジ物件を売却する方法についてお伝えします。

ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売りづらい!?

一般的に、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件(いわゆる、投資用物件)は、ワンルームに比べて利回りが低くなりやすいため「売りづらい」と言われています。

その理由は、専有面積と賃料が必ずしも正比例にならないことが関係しています。

例えば、それぞれ専有面積が20㎡と60㎡の2つの部屋があったとします。

面積の差は3倍ですが、賃料も同じく3倍の価格で成約するのは難しいため、専有面積が広いほど、利回りが低くなる傾向にあるのです。

また、売りづらくなる要因は利回りの低さだけではありません。

オーナーチェンジ物件は基本的に「投資用商品」として取引されるので、住宅ローンではなく不動産投資ローンの利用が一般的です。

不動産投資ローンは、「収益性」が融資基準の一つになっているので、利回りが低すぎたり築年数が古いと、「収益性」が低いと判断されて融資を受けられない場合があります。

このような場合は、現金で購入できる人に買い手が限定されてしまいます。

つまり、利回りの低さだけではなく、融資の受けづらさによっても、そのオーナーチェンジ物件は売りづらくなってしまいます。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件はスター・マイカでお得に売却

今、「売りづらい」物件を所有していて、売却を検討している方には、「買取」がおすすめです。

ここでは、スター・マイカの買取サービスについて紹介します。

今すぐ買取価格を知りたい方は、こちらから査定依頼が可能です。

1.リノベーション後の再販が目的なので、低利回り・築古でも買取可能

スター・マイカの買取の目的は、リノベーションを施してから再販をすることです。

投資対象としての利回りだけではなく、リノベーションマンションとしてのポテンシャルを重視しているので、低利回りでも買取ることができます。

加えて、リノベーションを施すことが前提にあるため、築年が古かったり、室内の状態が悪い物件でも買取ることができます。

2.仲介手数料がかからないので売却費用の節約ができる

仲介での売却は、仲介手数料がかかりますが、買取は不動産会社が直接買取るので、仲介手数料がかかりません。

スター・マイカの買取サービスも、仲介会社が間に入らないので、売却にかかる仲介手数料を節約することができます。

3.買取単価が上昇傾向なので、今は高値で売却できる可能性が高い

近年、不動産の成約価格は上昇しており、活況を呈しています。

成約価格の推移

参考:公益社団法人 東日本不動産流通機構 マーケットデータ

スター・マイカの査定は、市場の動向をいち早く捉えて価格に反映させています。

そのため、買取価格も年々上昇傾向にあります。

実際に、スター・マイカの買取価格は直近の約2年間で約17%上昇していて、まさに今が売りどきと言えます。

4.内見・現地立会不要で売却の手間がかからない

スター・マイカでオーナーチェンジ物件を売却する場合、内見は不要ですので、賃借人に知られることなく査定を行うことが可能です。

また、スター・マイカは全国に8か所の拠点がありますので、転勤等で所有物件と現在の居住地が離れている場合でも、最寄りの支店で対応が可能です。

例えば、「現在の住居は大阪にあるけれど、所有物件は東京にある」という場合でも、契約等の手続きは全て当社の大阪支店で行うことができるので、わざわざ東京に行く必要はありません。

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5.売却後も賃借人の自然退去までグループ会社で管理するので安心

買取ったオーナーチェンジ物件は、賃借人の自然退去まで、スター・マイカのグループ会社で管理を行います。

自然退去を原則とし、追い出し等は行っていないので、売却にあたり賃借人に迷惑をかける心配がありません。

スター・マイカは、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件の買取を業界に先駆けて行ったパイオニア的存在です。

 

  • 実績と独自の事業スキームが評価され、2011年には「ポーター賞」を受賞しています。
  • 中古マンションを専門に、累計11,000件以上の豊富な買取実績があります。

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まとめ

オーナーチェンジ物件に自分で住むことについて解説してきました。

オーナーチェンジ物件に自分で住むメリットには、「将来売却するときに3,000万円特別控除を利用できる」「安く購入できる物件もある」等があり、一方で「すぐに住めない」や「金利の高い不動産投資ローンを組むことになる」等のデメリットがあります。

自分で住むための手順としては、「自然退去まで待つ」や「立ち退き料を支払って強制的に退去させる」等があります。

また、オーナーチェンジ物件では「敷金の返還が必要となる」や「原状が不明瞭となって物件も多い」が注意点です。

オーナーチェンジ物件に自分で住む方法が分かったら、手順や注意点を理解した上で検討してみてください。

URILABOの運営者

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”作る”から”活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし常時3000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社 宅地建物取引業者免許 国土交通大臣(02)第8237号
当社は、東証一部上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です

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