オーナーチェンジ物件の管理会社の変更方法について詳しく解説

投資用不動産などの収益物件は、管理会社の力量次第で収益が決まるといっても過言ではありません。

管理会社の運営力が強ければ空室も埋まるようになるため、新たに購入したオーナーチェンジ物件は力のある管理会社に変更したいところです。

ただし、管理会社は簡単に変更できる場合とできない場合があります。では管理会社の変更を行うには、どのような点に注意すればいいのでしょうか。

そこで今回の記事では「オーナーチェンジ物件の管理会社の変更」を中心に管理会社を変更するメリットやデメリット、管理会社を変更するための注意点等について紹介します。ぜひ最後までご覧ください。

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オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件とは、入居者(借主)がいたままの状態で売買される収益物件のことです。

賃貸人(オーナー)が買主に変わる(チェンジ)ため、オーナーチェンジ物件と呼ばれます。

オーナーチェンジ物件では、家賃を受け取る貸主の権利がそのまま引き継がれます。

一方で、敷金返還義務や修繕義務等の貸主の義務もそのまま引き継がれることが特徴です。

オーナーチェンジ物件の詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

ここまでオーナーチェンジ物件の概要について見てきましたが、次に投資用物件の管理の種類についてお伝えします。

管理の種類

管理の種類は大きく分けて「管理委託」と「サブリース」の2種類になります。

管理委託

管理委託とは、収益物件の管理を管理会社に委託する管理方式です。

委託とは「契約に基づいて一定の行為などを他人に依頼すること」を指します。

管理委託方式は、従来からある管理方式です。

管理委託方式では、貸主と管理会社との間で管理委託契約を締結します。

また、貸主と入居者は賃貸借契約を直接締結します。

管理委託方式は、貸主が管理委託料を管理会社に支払うことで、物件の管理を任せます。

管理委託料は、家賃の3～5％程度の金額が一般的です。

管理委託契約は、法律上、委任契約と呼ばれる種類に該当します。

委任は、当事者間の信頼関係に基づく契約であるため、民法上は当事者間の信頼関係が失われた場合は委任契約をいつでも解除できることとなっています。

ただし、民法の規定は当事者同士で特約を締結することで変更することが可能です。

通常の管理委託契約では、「解約の申入れ期限」を定めています。

1ヶ月前もしくは3ヶ月前といった解約申入れ期限を定めており、相手方に文書で申入れをすれば解約できるようになっている管理委託契約書が多いです。

また、契約によっては、解約申入れ期限の月数分の管理委託料を支払うことで即時解約ができるようになっている契約書も存在します。

管理会社を変更するには現在の管理会社との管理委託契約を解約する必要があるため、まずは管理委託契約書の解約に関する定めの内容を確認することが必要です。

管理会社に委託する主な業務内容は以下のようなものとなります。

管理委託契約で委託する業務は、あくまでも物件の管理に関する内容のみです。

空室が発生したときの入居者募集は賃貸仲介ですので、管理業務とは別の扱いになります。

賃貸仲介とは、貸主と借主との間を仲立ちして賃貸借契約の成立に尽力することです。

賃貸仲介と管理業は別業務ですので、入居者が決まれば別途管理会社(不動産会社)に仲介手数料を支払います。

管理委託方式でも管理会社が賃貸の代理人も担っている場合には、管理会社に賃貸仲介をそのまま依頼します。

代理とは、代理権が与えられている範囲内において、不動産会社が貸主に代わって賃貸借契約を成立させることができる業務のことです。

管理会社に代理権をセットで与えている場合には、契約が単なる管理委託契約ではなく、「代理および管理委託契約」となっています。

代理および管理委託契約となっていれば、空室発生時の賃貸仲介も含めて、全て管理会社に任せることが可能です。

次に他の管理方法である「サブリース」についてお伝えします。

サブリース

サブリースとは、転貸借を意味する管理方式です。

サブリースでは、まず貸主とサブリース会社(管理会社)との間で賃貸借契約を締結します。

各入居者は、サブリース会社と転貸借契約を締結することになります。

貸主と入居者の関係は、管理委託が直接賃貸借契約を締結するのに対し、サブリースはサブリース会社を転貸人とした転貸借契約を締結するという点が違いです。

サブリースには以下の2つの種類があります。

家賃保証型サブリースは空室の状況に関わらず、サブリース会社から貸主へ固定の賃料が支払われます。

空室が発生しても賃料が毎月変動しないことから、「空室保証」または「家賃保証」等と呼ばれます。

家賃保証型サブリースでは、満室想定時の賃料の10～20％をサブリース会社が手数料として差し引き、その残りを貸主に支払います。

一方で、パススルー型サブリースとは、空室の状況に応じてサブリース会社から貸主へ変動する賃料が支払われます。

空室が生じれば、それに応じて賃料の変動することから「パススルー」と呼ばれています。

パススルー型サブリースは、入居中の賃料の3～5％をサブリース会社が手数料として差し引き、その残りを貸主に支払います。

パススルー型サブリースも管理委託も、管理会社への支払額が同等であることから収益性は同じです。

また、両者とも空室が生じれば賃料が変動するため、同様の空室リスクを負っています。

そのため、見た目上、パススルー型サブリースと管理委託の間に違いはありませんが、違うのはパススルー型サブリースが賃貸借契約であるのに対し、管理委託が管理委託契約であるという点です。

サブリース契約は、家賃保証やパススルーに関わらず、賃貸借契約であるという点が最大のポイントとなります。

貸主とサブリース会社は、貸主と借主の関係です。

賃貸借契約には普通借家契約と定期借家契約の2種類がありますが、サブリース会社は一般的に普通借家契約となっています。

普通借家契約は、借主の権利が強く守られている契約であり、貸主から簡単に契約解除をすることができません。

管理委託契約とは異なり、サブリース契約では貸主からの解約権が定められていないことが一般的です。

サブリース契約は、例えばサブリース会社が貸主に家賃を支払わない場合等の契約解除事由に該当することが発生しない限り、貸主から契約解除ができないことになっています。

そのため、サブリース契約を解除する場合には、契約書には記載されていませんが、サブリース会社と協議し、サブリース契約の合意解約を目指すことが一般的です。

ここまで管理方法について見てきましたが、次に管理会社を変更するメリットとデメリットについてお伝えします。

管理会社を変更する2つのメリット

管理会社を変更するメリットについて解説します。

管理方法を変更するメリットは以下の通りです。

1.空室対策になる

賃貸仲介の力が強い管理会社に変更すると、空室対策になる点がメリットです。

同じ物件でも、熱心な管理会社に切り替えると埋まらなかった空室が埋まるようにもなります。

管理会社の変更は、空室対策リフォームのように費用もかからないため、費用対効果の高い空室対策といえるのです。

2.管理費を圧縮できることがある

今の管理会社の管理費用が高ければ、管理費を圧縮できることがある点もメリットです。

管理費用には一定の相場はあるものの、その費用は会社によってそれぞれ異なります。

今の管理会社よりも安い管理費用の管理会社に変更できれば、収益性を上げることができます。

次にデメリットについてお伝えします。

管理会社を変更する2つのデメリット

管理会社を変更するデメリットについて解説します。

管理会社を変更するデメリットは以下の通りです。

1.サブリースは簡単に変更できない

管理方式が管理委託であれば簡単に変更できますが、サブリースは簡単に変更できない点がデメリットです。

サブリースは賃貸借契約であるため、借主の立場であるサブリース会社は借地借家法によって「借りる権利」が強く守られています。

サブリース契約を解除するには、通常の賃貸借契約と同様にサブリース会社を立退かせることが必要です。

借主であるサブリース会社を退去させるには、貸主は本来であれば借主に立ち退き料を支払う必要があります。

そのため、サブリース契約を解除しようとすると、サブリース会社から立ち退き料を求められても仕方のない立場にあるのです。

ただし、サブリース会社も合意の上で解除する場合には、立ち退き料なしで解除することができます。

サブリース契約を解除するには、サブリース会社と時間をかけてしっかりと協議し、穏便な形で合意解除を目指すことが通常です。

2.設備トラブルが引き継げないことがある

管理会社を変更すると、設備トラブルが引き継げないことがある点がデメリットです。

設備等のハード面の管理に関しては、管理会社が専門業者に外注していることが一般的となっています。

管理会社を変更することで、外注していた専門業者も切り替わってしまうことになり、専門業者が把握していた設備面の不具合まで引き継げなくなってしまうことがあります。

そのため、専門業者は今までの会社を新しい管理会社に引き継いでもらうことが最も安全です。

専門業者を引き継ぐことができない場合、設備等に関する「申し送り事項」をしっかりと引き継いでもらうことが重要となります。

ここまで管理会社を変更するメリットとデメリットについて見てきましたが、次に管理会社を変更する際の注意点についてお伝えします。

管理会社を変更するための3つの注意点

管理会社を変更するための注意点は以下の通りです。

1.サブリース物件は購入しない

これからオーナーチェンジ物件を購入する場合、管理会社を変更する予定であれば、サブリース物件は購入しないという点が注意点です。

サブリースの物件は、簡単に管理会社の契約を解除することができません。

最初から切り替える予定であれば、契約を解約しやすい管理委託の物件を選ぶことがポイントです。

2.新しい管理会社は比較して検討する

管理会社を変更する際は、新しい管理会社は管理費用等の条件を比較して検討することがポイントです。

管理委託料は管理会社によって異なりますので、安い管理会社を選べば収益を向上させることができます。

また、管理メニューも管理会社によって異なります。

昨今はIoTを導入している管理会社もあり、例えば遠隔で鍵の施開錠ができるスマートロックや、インターフォンの画像をスマホで見ることができるシステム等も導入している会社もあります。

このようにIoTを導入している管理会社は、物件の居住の快適性を上げるため、空室対策に繋がります。

管理会社を変更するのであれば、その会社のサービス特徴も比較してみることをおすすめします。

3.賃貸代理は慎重に検討する

管理会社を変更するにあたり、賃貸代理は慎重に検討することが注意点です。

管理委託契約と同時に賃貸代理も依頼すると、賃貸仲介に関してはその管理会社と一社専属属契約の状態となります。

一社専属であることから、入居者募集の能力はその管理会社の実力に大きく依存します。

はじめて依頼する管理会社で代理に少し抵抗がある場合には、「代理および管理委託契約」ではなく、単なる「管理委託契約」を締結しておくことが無難です。

単なる「管理委託契約」であっても空室募集を依頼したければ、別途「媒介契約」を締結すれば仲介の依頼をすることができます。

媒介契約とは、不動産会社に依頼する仲介の契約のことです。

賃貸の媒介契約であれば一社専属契約にはならないため、他社にも仲介を依頼することができます。

当初のうちは媒介契約で試してみて、問題なさそうであれば賃貸の代理契約に切り替えてみることも一つの方法です。

いきなり代理契約までしてしまうと、空室対策にならないこともありますので、代理は不動産会社の力を慎重に見極めてから契約するようにしましょう。

媒介契約については、以下の記事で詳しく解説しています。

ここまでオーナーチェンジ物件の管理会社変更について見てきましたが、最後にオーナーチェンジ物件を売却する方法についてお伝えします。

ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売りづらい！？

一般的に、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件（いわゆる、投資用物件）は、ワンルームに比べて利回りが低くなりやすいため「売りづらい」と言われています。

その理由は、専有面積と賃料が必ずしも正比例にならないことが関係しています。

例えば、それぞれ専有面積が20㎡と60㎡の2つの部屋があったとします。

面積の差は3倍ですが、賃料も同じく3倍の価格で成約するのは難しいため、専有面積が広いほど、利回りが低くなる傾向にあるのです。

また、売りづらくなる要因は利回りの低さだけではありません。

オーナーチェンジ物件は基本的に「投資用商品」として取引されるので、住宅ローンではなく不動産投資ローンの利用が一般的です。

不動産投資ローンは、「収益性」が融資基準の一つになっているので、利回りが低すぎたり築年数が古いと、「収益性」が低いと判断されて融資を受けられない場合があります。

このような場合は、現金で購入できる人に買い手が限定されてしまいます。

つまり、利回りの低さだけではなく、融資の受けづらさによっても、そのオーナーチェンジ物件は売りづらくなってしまいます。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件はスター・マイカでお得に売却

今、「売りづらい」物件を所有していて、売却を検討している方には、「買取」がおすすめです。

ここでは、スター・マイカの買取サービスについて紹介します。

今すぐ買取価格を知りたい方は、こちらから査定依頼が可能です。

１．リノベーション後の再販が目的なので、低利回り・築古でも買取可能

スター・マイカの買取の目的は、リノベーションを施してから再販をすることです。

投資対象としての利回りだけではなく、リノベーションマンションとしてのポテンシャルを重視しているので、低利回りでも買取ることができます。

加えて、リノベーションを施すことが前提にあるため、築年が古かったり、室内の状態が悪い物件でも買取ることができます。

２．仲介手数料がかからないので売却費用の節約ができる

仲介での売却は、仲介手数料がかかりますが、買取は不動産会社が直接買取るので、仲介手数料がかかりません。

スター・マイカの買取サービスも、仲介会社が間に入らないので、売却にかかる仲介手数料を節約することができます。

３．買取単価が上昇傾向なので、今は高値で売却できる可能性が高い

近年、不動産の成約価格は上昇しており、活況を呈しています。

参考：公益社団法人　東日本不動産流通機構　マーケットデータ

スター・マイカの査定は、市場の動向をいち早く捉えて価格に反映させています。

そのため、買取価格も年々上昇傾向にあります。

実際に、スター・マイカの買取価格は直近の約2年間で約17%上昇していて、まさに今が売りどきと言えます。

４．内見・現地立会不要で売却の手間がかからない

スター・マイカでオーナーチェンジ物件を売却する場合、内見は不要ですので、賃借人に知られることなく査定を行うことが可能です。

また、スター・マイカは全国に9か所の拠点がありますので、転勤等で所有物件と現在の居住地が離れている場合でも、最寄りの支店で対応が可能です。

例えば、「現在の住居は大阪にあるけれど、所有物件は東京にある」という場合でも、契約等の手続きは全て当社の大阪支店で行うことができるので、わざわざ東京に行く必要はありません。

※スター・マイカの拠点所在地（詳細はこちら）
[札幌・仙台・さいたま・東京・横浜・名古屋・大阪・神戸・福岡]

５．売却後もグループ会社で管理するので安心

買い取ったオーナーチェンジ物件は、スター・マイカのグループ会社で管理を行いますので、売却にあたって賃借人に迷惑をかける心配がありません。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件の売却でお困りの方、または参考に買取価格を知りたいという方でもお気軽にお問い合わせください。

最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。売却にあたってお悩みがありましたら、査定依頼と併せて、お気軽にご相談ください。

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まとめ

オーナーチェンジ物件の管理会社の変更について解説してきました。

管理の種類には「委託契約である管理委託」と「賃貸借契約であるサブリース」の2種類があります。

管理会社を変更するメリットには「空室対策になる」や「高い管理費なら圧縮できる」等が挙げられます。一方で、デメリットは「サブリースは簡単に変更できない」や「設備トラブルが引き継げないことがある」といった点です。

管理会社を変更するための注意点としては、「新しい管理会社は比較して検討する」や「賃貸代理を依頼するか慎重に検討する」等がありました。

管理会社の変更方法の概要がわかったら、オーナーチェンジ物件の管理の種類を確認することから始めてみてください。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

“作る”から“活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし、常時3,000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社　宅地建物取引業者免許　国土交通大臣(03)第8237号
当社は、東証プライム上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です