オーナーチェンジの時に、賃貸人変更通知書を発行する手順と記載内容
賃貸中のマンションの売却を検討しているけど、そのことを賃借人に知られたくないという人も多いのではないでしょうか。
賃貸物件の売却を検討している段階では賃借人に知らせる必要はありません。
しかし、交渉が成立して実際にオーナーが変更となったら、賃借人にもその事実を知らせるのが一般的です。
もし知らせなかったら、管理会社や家賃の振込先が変わったことに気づかず、トラブルを招く可能性があります。
そこで今回は、賃借人へのお知らせである賃貸人変更通知書と、その発行の流れについてご説明します。
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目次
オーナーチェンジとは？
まずはじめに、オーナーチェンジとは何かを確認しましょう。
オーナーチェンジとは、大家さんが、入居者（賃借人）のいる状態で物件を売却することです。
所有者変更となるため、何か特約がない限り、家賃を受け取る権利や建物の修繕義務、敷金の返還義務、入退去時の対応、契約の更新対応、家賃滞納などトラブルへの対応などは、以前のオーナーから新しいオーナーへそのまま移転します。
売主は物件を現金化して債権の処理などに充てられますし、買主は購入後すぐに家賃収入を得られるため、投資計画を立てやすく投資用物件としても人気があります。
オーナーチェンジは、両方にメリットのある取引形態なのです。
オーナーチェンジについてはこちらの記事で詳しく解説しています。
さらに詳しくオーナーチェンジについて知りたい方は、合わせてご覧ください。
賃貸人変更通知書を出す必要性
貸主は、賃借人の承諾がなくても自由に物件を売買する権利を持っているため、法的な意味で通知書が必須というわけではありません。
また、この通知書を出したことを理由として新賃貸人が家賃を請求できるようにはなりません。
所有権移転をして初めて、家賃を請求できるようになります。
しかし、賃料の振込先の変更や、敷金の返還義務の引き継ぎについても賃借人に知らせるために、通常は通知書を出します。
オーナーチェンジ後に賃貸人変更通知書を発行するまでの流れ
通知書は、なるべく発行した方が良いことをご理解いただいた上で、実際に賃貸人変更通知書を発行するまでの流れについて解説していきます。
賃貸人変更通知書を発行するまでの流れは以下通りです。
通知書は、新賃貸人と旧賃貸人の間で売買契約が成立した後に新賃貸人と旧賃貸人の連名で作成します。
そして売買代金の授受を行い、所有権移転手続きが完了した後に賃借人に対し送付します。
賃借人へ事前に売買の交渉プロセスなどを知らせる必要はないため、事後報告となります。
通知書の書式はある程度決まっているものの、その作成を含めたオーナーチェンジの実務的手続きを両者が行うケースはあまりありません。
実際には、賃貸管理会社が行うことが多いです。
売却価格や引渡しの時期等、売買契約の条件を交渉し、概ね条件が合意できたら、通知書の作成についても検討するとよいでしょう。
賃貸人変更通知書の主な記載内容
では実際に、賃貸人変更通知書には、どんな内容を記載するのでしょうか。
前述の通り、賃貸人自身が作成に携わる機会は少ないものの、その内容を知っておくことが大切です。
この章では、賃貸人変更通知書に記載する、5つの内容をご説明します。
オーナーチェンジの賃貸人変更通知書に記載する主な内容
- オーナーチェンジを行った旨の報告
- 敷金の返還義務を新賃貸人が引き継ぐ旨の報告
- 賃貸契約条件の確認
- 新しい賃料の振込先（振込先の切替月）
- 新しい管理会社の名前や連絡先
1．オーナーチェンジを行った旨の報告
まずは、オーナーチェンジが行われたことを端的に報告しましょう。
承継＝引き継ぎの事実と、承継がいつの段階で行われたかの年月日を明記してください。
この場合、「貸主変更のお知らせ」「賃貸借契約承継」などといった言葉を用いることが多いでしょう。
そのうえで、賃料や契約内容の確認などの詳細について、次項以下で説明していきます。
2．敷金の返還義務を新賃貸人が引き継ぐ旨の報告
賃借人からすると、オーナーが誰であるかはあまり問題ではありません。
不安なのは、むしろオーナーの変更によって自分が何か変える必要があるのか、あるとしたらどんなことなのかといったところでしょう。
そこで、まず退去した後の敷金返還義務が変わらず存在すること（新賃貸人が引き継ぐこと）を記載します。
3．賃貸契約条件の確認
オーナーチェンジによって賃貸借契約に変更が生じない旨を記載します。
また、確認のため契約期間や賃料、敷金・礼金等の金額などの契約条件を明記するとよいでしょう。
賃料の変更のように賃貸借契約の条件の変更を行う場合は、別途賃借人と交渉を行い合意を得る必要があります。
4．新しい賃料の振込先（振込先の切替月）
賃料を振り込む口座が変わると思いますので、銀行および支店名、口座番号や名義人について通知書に記載してください。
また、いつから支払いを切り替えればよいのかも忘れず記載してください。
5．新しい管理会社の名前や連絡先
オーナーが変わったことで、そのオーナーが利用している管理会社も変更されることがあります。
オーナー自身のことだけではなく、管理会社の名称や住所、電話番号、メールアドレスなどの連絡先も書いておきましょう。
設備や契約条件など、何か賃借人から問い合わせある場合、その相談窓口が管理会社となります。
したがって、管理会社の情報はとても重要です。
ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売りづらい！？
一般的に、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件（いわゆる、投資用物件）は、ワンルームに比べて利回りが低くなりやすいため「売りづらい」と言われています。
その理由は、専有面積と賃料が必ずしも正比例にならないことが関係しています。
例えば、それぞれ専有面積が20㎡と60㎡の2つの部屋があったとします。
面積の差は3倍ですが、賃料も同じく3倍の価格で成約するのは難しいため、専有面積が広いほど、利回りが低くなる傾向にあるのです。
また、売りづらくなる要因は利回りの低さだけではありません。
オーナーチェンジ物件は基本的に「投資用商品」として取引されるので、住宅ローンではなく不動産投資ローンの利用が一般的です。
不動産投資ローンは、「収益性」が融資基準の一つになっているので、利回りが低すぎたり築年数が古いと、「収益性」が低いと判断されれ融資を受けられない場合があります。
このような場合は、現金で購入できる人に買い手が限定されてしまいます。
つまり、利回りの低さだけではなく、融資の受けづらさによっても、そのオーナーチェンジ物件は売りづらくなってしまいます。
「売りづらい」オーナーチェンジ物件はスター・マイカでお得に売却
今、「売りづらい」物件を所有していて、売却を検討している方には、「買取」がおすすめです。
ここでは、スター・マイカの買取サービスについて紹介します。
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スター・マイカの買取の5つのお得なポイント
１．リノベーション後の再販が目的なので、低利回り・築古でも買取可能
スター・マイカの買取の目的は、リノベーションを施してから再販をすることです。
投資対象としての利回りだけではなく、リノベーションマンションとしてのポテンシャルを重視しているので、低利回りでも買取ることができます。
加えて、リノベーションを施すことが前提にあるため、築年が古かったり、室内の状態が悪い物件でも買取ることができます。
２．仲介手数料がかからないので売却費用の節約ができる
仲介での売却は、仲介手数料がかかりますが、買取は不動産会社が直接買取るので、仲介手数料がかかりません。
スター・マイカの買取サービスも、仲介会社が間に入らないので、売却にかかる仲介手数料を節約することができます。
３．買取単価が上昇傾向なので、今は高値で売却できる可能性が高い
近年、不動産の成約価格は上昇しており、活況を呈しています。
スター・マイカの査定は、市場の動向をいち早く捉えて価格に反映させていいます。
そのため、買取価格も年々上昇傾向にあります。
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スター・マイカでオーナーチェンジ物件を売却する場合、内見は不要ですので、賃借人に知られることなく査定を行うことが可能です。
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例えば、「現在の住居は大阪にあるけれど、所有物件は東京にある」という場合でも、契約等の手続きは全て当社の大阪支店で行うことができるので、わざわざ東京に行く必要はありません。
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５．売却後も賃借人の自然退去までグループ会社で管理するので安心
買取ったオーナーチェンジ物件は、賃借人の自然退去まで、スター・マイカのグループ会社で管理を行います。
自然退去を原則とし、追い出し等は行っていないので、売却にあたり賃借人に迷惑をかける心配がありません。
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賃借人との関係を円滑にするためにも通知書をオーナーチェンジ後に発行しよう
オーナーチェンジはあくまで不動産の売買契約の一形態であり、売主と買主との間で成り立つものです。
賃貸中のマンションの売却を検討している方は、まずは査定を依頼することをおすすめします。
また、物件を実際に利用している賃借人のことをないがしろにしてしまっては、売却後に問い合わせがきてしまったり余計に手間がかかってしまうことも想定されます。
そのため、義務ではないにしても、賃貸人変更通知書を発行してオーナーチェンジのことを漏れなく賃借人に伝えるようにしましょう。
お電話はこちら
0120-503-070
営業時間/9:30~18:30
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