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投資用マンションの査定方法・流れと高く売る5つのポイント

投資用マンションの売却を検討しているのであれば、少しでも高く売る方法を検討したいところです。
そこで今回の記事では「投資用マンションの売却」についての注意点や、効果的な売却方法をご紹介していきたいと思います。

この記事では、区分のワンルームマンションや一棟マンションに共通する、収益物件を売却する上でのポイントを説明しています。

マンションの価格と賃料の推移

ここでは、投資用マンションの売却で最も重要となる売却のタイミングについて、マンションの価格と賃料の推移をもとに解説していきましょう。

一般財団法人日本不動産研究所が2019年11月26日に公表している「東京23区のマンション価格と賃料の中期予測/2019下期」によると、新築マンションの価格と賃料の予測は以下の通りです。

東京23区新築マンション価格および賃料

当該推移と予測値は、新築マンションにおけるものです。投資用マンションの価格ではないため、参考程度にご確認ください。

マンション価格は2020年をピークにその後、下落することが予想されています。

一方、賃料については2025年頃まで緩やかに上昇すると予想されています。

一般的に、賃料のピークは価格のピークに遅れてやってくるため、賃料についてもいずれピークを迎え下落していくと考えられているのです。

投資用マンションの価格変動も基本的には新築マンションの価格変動と連動しています。

投資用マンションの価格ピークも、2020年あたりになると考えておけば良いでしょう。

投資用マンションの査定方法

そもそも投資用マンションの価格はどのように決められるのでしょう?

ここでは、投資用マンションの査定方法について、不動産の3つの査定方法をもとに解説していきます。

不動産の査定方法

  1. 取引事例比較法
  2. 原価法
  3. 収益還元法

1.取引事例比較法

取引事例比較法とは、査定する不動産と類似の不動産の取引事例をもとに査定金額を算出する方法です。

単純に、隣の土地が坪50万円だから、ここも坪50万円といったわかりやすい査定方法のことです。

2.原価法

原価法とは、査定する不動産のコストに着目して算出する方法です。

土地の仕入れ価格と建物の建築価格を求め、建物の経年劣化を加味した上で価格を算出します。

3.収益還元法

収益還元法とは、賃料と利回りの関係から求める方法です。

投資用マンションのような収益物件の価格を求める際に用います。

投資用マンションは収益還元法により査定される

投資用マンションは3つ目の「収益還元法」により査定額が算出されます。

収益物件の価格は収益価格といい、収益価格は利回り計算によって、以下のような式で決定されます。

収益価格(土地建物価格を合算した価格) = 純収益 ÷ 利回り

純収益
純収益とは、賃料収入から諸経費を差し引いたものです。別名NOI(Net Operating Income:ネットオペレーティングインカム)とも言います。

土地がいくら、建物がいくらという内訳は、固定資産税評価額等から割り付けて求めることになります。

投資用マンションは、「純収益が高い」または「利回りが低い」方が、価格は高くなります。

都市部のマンションであれば賃料が高いため、純収益が高く、リスクが低いことから利回りは低くなっています。

よって、都市部の投資用マンションは、純収益が高く、利回りが低いため、価格は高いということになります。

投資用マンション売却の流れ

投資用マンションの売却の流れは以下の通りです。

投資用マンションの売却の流れ

1.レントロール等の準備

投資用マンションの売却では、買主が検討しやすいようにレントロールを作成しておきます。

レントロール
レントロールとは、賃料や敷金などの賃貸条件一覧にした表のことです。

一棟マンションのように複数戸ある場合は、全戸の賃貸条件を一覧表にしてまとめます。

区分所有のワンルームの場合は、簡単に賃貸条件表だけでも作っておいてください。

また、買主は過去の修繕履歴も気にしますので、修繕履歴も作成しておきましょう。

修繕履歴によって、買主が購入後、すぐに修繕が発生しないと判断できれば高く売却することが可能です。

売却前は、「レントロール」や「修繕履歴」を準備して買主が検討しやすい状況を作っておきましょう。

2.価格査定

準備が整ったら価格査定を行います。

査定は、投資用マンションを多く扱っている不動産会社に査定した方が良いので、投資専門の不動産会社に依頼するようにしてください。

投資専門の不動産会社は、投資家が「良い物件があったら紹介してください」と常にオファーしていることが多いです。

投資用マンションの場合、既に不動産会社が投資意欲旺盛な買主を抱え込んでいるケースが多いので、街の不動産会社ではなく、投資専門の不動産会社に依頼するようにしましょう。

3.媒介契約の締結

査定を依頼したら、次に不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

媒介契約の種類の主な特徴をまとめると、以下の通りとなります。

大きな違いは、一般媒介契約なら同時に複数の不動産会社に依頼できますが、専任媒介契約または専属専任媒介契約(以下、「専任媒介等」と略)なら1社だけに依頼できないという点にあります。

投資用マンションは、比較的条件の良い立地に存することが多いので、売却するなら一般媒介がおすすめです。

不動産会社が受領する仲介手数料は成功報酬であるため、一般媒介を選択すると、不動産会社に競争原理が働きます。

投資物件に強い不動産会社は、それぞれ個別に投資家を抱え込んでいます。

より良い条件で売却したいのであれば、一般媒介で不動産会社を増やした方が良いでしょう。

4.売却活動の開始

媒介契約を締結したら、売却活動を開始します。

投資用マンションは、基本的に借主が入居している状況なので、中を見せることはありません。

物件に興味を持ってくれる人に対しては、守秘義務誓約書を差し入れてもらい、レントロール等を開示しましょう。

購入希望者から質疑があれば、それに答えるのが具体的な売却活動となります。

5.契約条件の交渉

買いたい人が現れたら、買付証明書を受領します。

買付証明書には、購入希望額等が記載されていますので、ここから値引き等の契約条件の交渉がスタートすることとなります。

適正な売り出し価格で販売していれば、値引きの必要はありません。

一方、高値売却を狙って、チャレンジ価格で売り出し価格を設定している場合、許容範囲の価格であれば応諾することになります。

投資用マンションの場合、買主は自分で住むわけではないので物件に対して強いこだわりはありません。

買付証明書を出しても、売主の反応が遅ければ、買主にあっさり逃げられてしまうこともあるでしょう。

買付証明書を受領したら、速やかに売却の是非を回答するようにしてください。

6.売買契約の締結

条件が妥結できたら売買契約書を締結します。

売買契約では買主から手付金を受領し、手付金は売買代金の10%程度の金額です。

また、仲介手数料のうち、50%を不動産会社へ支払います。

7.引渡し

引渡しでは、買主から残代金の受領をします。

売主はここで、仲介手数料の残りの50%を不動産会社へ支払います。

投資用マンション等の収益物件を売却する場合、売却時の精算が煩雑です。

通常、マイホームを売却するときは、売主と買主の間で固定資産税の精算を行いますが、収益物件の場合は、賃料に関しても精算を行うケースがあるでしょう。

賃料は翌月分を当月末払いとしているケースが多いため、月中に売却すると売主が賃料をもらい過ぎていることになります。

そのため、賃料のような前受金に関しては、精算によって売主から買主へ日割賃料を支払って精算します。

さらに、敷金についても精算を行ってください。

売却することによって、売主が現在の借主から預かっている敷金の返還義務は買主へ承継されます。

売買代金から敷金相当分を減額することで、買主に敷金を引き継いだ形に変更しましょう。

8.賃貸人の地位承継通知

投資用マンションの売却では、売却後、賃貸人の地位承継通知を行います。

オーナーチェンジでは、売却前に入居者の同意を得る必要はありません。

ただし、売却後は賃貸人が変わったことは、賃貸人の地位承継通知によって知らせます。

賃貸人の地位承継通知書には、「売買によって賃貸人が新しく変わったこと」と「新たな家賃の振込先」、「敷金の返還義務は買主へ引き継がれたこと」等の内容を記載しましょう。

賃貸人の地位承継通知書は、売主と買主の連名で判子を押す書類で、通常は不動産会社が作成してくれます。

売却後に賃貸人の地位承継通知という仕事が残っていますので、忘れないようにしてください。

投資用マンションの売却方法については、こちらの記事もご覧ください。

ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売りづらい!?

一般的に、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件(いわゆる、投資用物件)は、ワンルームに比べて利回りが低くなりやすいため「売りづらい」と言われています。

その理由は、専有面積と賃料が必ずしも正比例にならないことが関係しています。

例えば、それぞれ専有面積が20㎡と60㎡の2つの部屋があったとします。

面積の差は3倍ですが、賃料も同じく3倍の価格で成約するのは難しいため、専有面積が広いほど、利回りが低くなる傾向にあるのです。

また、売りづらくなる要因は利回りの低さだけではありません。

オーナーチェンジ物件は基本的に「投資用商品」として取引されるので、住宅ローンではなく不動産投資ローンの利用が一般的です。

不動産投資ローンは、「収益性」が融資基準の一つになっているので、利回りが低すぎたり築年数が古いと、「収益性」が低いと判断されれ融資を受けられない場合があります。

このような場合は、現金で購入できる人に買い手が限定されてしまいます。

つまり、利回りの低さだけではなく、融資の受けづらさによっても、そのオーナーチェンジ物件は売りづらくなってしまいます。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件はスター・マイカでお得に売却

今、「売りづらい」物件を所有していて、売却を検討している方には、「買取」がおすすめです。

ここでは、スター・マイカの買取サービスについて紹介します。

今すぐ買取価格を知りたい方は、こちらから査定依頼が可能です。

1.リノベーション後の再販が目的なので、低利回り・築古でも買取可能

スター・マイカの買取の目的は、リノベーションを施してから再販をすることです。

投資対象としての利回りだけではなく、リノベーションマンションとしてのポテンシャルを重視しているので、低利回りでも買取ることができます。

加えて、リノベーションを施すことが前提にあるため、築年が古かったり、室内の状態が悪い物件でも買取ることができます。

2.仲介手数料がかからないので売却費用の節約ができる

仲介での売却は、仲介手数料がかかりますが、買取は不動産会社が直接買取るので、仲介手数料がかかりません。

スター・マイカの買取サービスも、仲介会社が間に入らないので、売却にかかる仲介手数料を節約することができます。

3.買取単価が上昇傾向なので、今は高値で売却できる可能性が高い

近年、不動産の成約価格は上昇しており、活況を呈しています。

成約価格の推移

参考:公益社団法人 東日本不動産流通機構 マーケットデータ

スター・マイカの査定は、市場の動向をいち早く捉えて価格に反映させていいます。

そのため、買取価格も年々上昇傾向にあります。

実際に、スター・マイカの買取価格は直近の約2年間で約17%上昇していて、まさに今が売りどきと言えます。

4.内見・現地立会不要で売却の手間がかからない

スター・マイカでオーナーチェンジ物件を売却する場合、内見は不要ですので、賃借人に知られることなく査定を行うことが可能です。

また、スター・マイカは全国に8か所の拠点がありますので、転勤等で所有物件と現在の居住地が離れている場合でも、最寄りの支店で対応が可能です。

例えば、「現在の住居は大阪にあるけれど、所有物件は東京にある」という場合でも、契約等の手続きは全て当社の大阪支店で行うことができるので、わざわざ東京に行く必要はありません。

※スター・マイカの拠点所在地(詳細はこちら
[札幌・仙台・さいたま・東京・横浜・名古屋・大阪・福岡]

5.売却後も賃借人の自然退去までグループ会社で管理するので安心

買取ったオーナーチェンジ物件は、賃借人の自然退去まで、スター・マイカのグループ会社で管理を行います。

自然退去を原則とし、追い出し等は行っていないので、売却にあたり賃借人に迷惑をかける心配がありません。

スター・マイカは、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件の買取を業界に先駆けて行ったパイオニア的存在です。

 

  • 実績と独自の事業スキームが評価され、2011年には「ポーター賞」を受賞しています。
  • 中古マンションを専門に、累計11,000件以上の豊富な買取実績があります。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件の売却でお困りの方、または参考に買取価格を知りたいという方でもお気軽にお問い合わせください。

最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。売却にあたってお悩みがありましたら、査定依頼と併せて、お気軽にご相談ください。

入力完了まで最短60秒無料査定! サービス紹介はこちら

お電話での無料相談も受け付けております
フリーコール 0120-503-070

投資用マンションを高く売る5つのポイント

ここでは、投資用マンションを高く売るための5つのポイントについて解説します。

投資用マンションを高く売る5つのポイント

  1. 金利が低い時期に売ること
  2. 複数の不動産会社に査定を依頼する
  3. 入居者を埋めてから売る
  4. 管理料を下げてから売る
  5. 修繕を実施しておく

1.金利が低い時期に売ること

投資用マンションは金利が低い時期に売ることがポイントです。

金利が低いと、投資家が物件を購入するのに借入が少なくなります。

ここ数年は、超低金利政策が続いており、金利が低く設定されていますが低金利政策が永久に続くことはないので、今のうちに売却してしまうことをおすすめします。

2.複数の不動産会社に査定を依頼する

投資用マンションを売る場合、複数の不動産会社に査定を依頼することがポイントとなります。

査定は、収益物件を多く扱っている不動産会社に依頼するようにしてください。

収益物件専門の不動産会社は、既に多くの投資家を顧客としています。

顧客の中には、買い替えで購入物件を探している投資家も多いので、タイミングが合えばすぐに購入してくれるでしょう。

3.入居者を埋めてから売る

投資用マンションは入居者を埋めてから売るのが鉄則です。

空室だと投資家に勝手に賃料を低く見積もられてしまうため、安くなる原因となります。

現在空いている場合は、フリーレントを使ってでも埋めるようにしてください。

フリーレント
フリーレントとは、賃貸物件の家賃が一定期間無料となるサービスのことです。

フリーレントを使う際は、募集賃料は下げすに埋めることがコツになります。

高い賃料のまま埋めておけば、買主が買う頃には高い賃料が発生していますので、高く売却することができるでしょう。

4.管理料を下げてから売る

投資用マンションを売却する場合、売却前に管理会社と交渉して管理料を下げてから売るという方法もあります。

管理料が下がれば、純収益が大きくなり、売却価格が上がります。

管理料の相場は3~8%程度であることが一般的です。

5%以上の場合は、下がる可能性があるため、交渉して下げるようにしてみましょう。

5.修繕を実施しておく

投資用マンションの売却では、ある程度、修繕を実施しておくことをおすすめします。

例えば給湯器の交換等、修繕が行き届いていると、買主に安心感を与えることができるでしょう。

定期的な修繕が施されている物件は、買主に良い印象を与えるため、積極的に検討されるようになります。

こちらの記事では、さらに詳しく売却時のポイントを解説しておりますので、合わせてご覧ください。

まとめ

投資用マンションの売却価格は、純収益と利回りで決まります。

より良い買主と出会えるチャンスを探っていきましょう。

お電話はこちら
0120-503-070
営業時間/9:30~18:30

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