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投資マンションの査定方法と高く売却できる物件の特徴と方法を解説

買主が投資家となる投資マンションでは、マイホームのマンションとは異なる査定方法が行われています。

投資家は投資採算性を重視するため、投資マンションの価格は主に利回りや賃料によって決まります。

投資マンションの査定方法が分かると、投資マンションを高く売るための方向性が見えてきます。

そこでこの記事では、査定方法の種類や流動性が高い物件の特徴、投資マンションを高く売る方法についてご説明します。

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投資マンションの売却方法

まず初めに、投資マンションの売却方法についてご説明します。

投資マンションを売却する際、多くの場合賃貸人が入居したままで売却することになるでしょう。

賃借人である入居者が住んだままの状態で不動産を売却することを、オーナーチェンジといいます。

オーナーチェンジとは

オーナーチェンジは、入居中の住人を退去させる必要がないため、退去トラブルを防ぐことができます。

オーナーチェンジについてはこちらの記事で詳しくご説明しています。

不動産の査定方法の種類と特徴

不動産の主な査定方法には、「収益還元法」、「取引事例比較法」、「原価法」の3つがあります。

投資マンションは、基本的に投資採算性を重視する収益還元法によって査定が行われます。

取引事例比較法は市場性に着目し、マイホーム等のマンション査定に利用されます。

原価法は、費用性に着目して価格を出す手法で、中古戸建ての査定等に利用されます。

そこでこの章では、投資マンションの査定に利用される、収益還元法を重点的にご説明します。

収益還元法

収益還元法は、対象不動産が生み出す純収益を一般的な投資家が期待する利回りで割って求める査定方法です。

収益還元法には、「直接還元法」と「DCF法」の2種類があります。

直接還元法とは一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法で、DEF法とは連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を発生時期に応じて、現在価値に割り引いて合計する方法のことです。

「直接還元法」も「DCF法」も不動産の投資採算性に着目した算出方法であり、計算原理も求められる査定結果も基本的には同じになります。

ただし、「DCF法」は計算に手間を要するため、有料の不動産鑑定で用いられる手法です。
投資マンション売却では一般的に簡易な計算方法である「直接還元法」のみが用いられます。

収益還元法による計算方法

ここでは、投資マンションの売却査定で実際に用いられる直接還元法を収益還元法と称してご説明します。

収益還元法で用いる純収益は、NOI(Net Operating Income:ネットオペレーティングインカムの略)と呼ばれます。
純収益は、年間の家賃収入から、固定資産税や管理費等の年間費用を控除した金額のことです。

収益還元法によって求められる価格を収益価格と呼びます。

収益還元法による収益価格の求め方は以下の通りです。

収益価格 = 純収益(NOI) ÷ 利回り(NOI利回り)

純収益の計算方法

投資用マンションの純収益を求める際は、家賃等の収入から以下の費用を差し引きます。

NOIを求めるときの費用

  • 固定資産税および都市計画税
  • 損害保険料(火災保険や地震保険)
  • 管理委託料(管理会社への費用、PMフィーとも呼ぶ)
  • 軽微な修繕費(入居者入れ替え時のクロスの張替え費用等)
  • 入居者募集費用(仲介手数料やAD)
  • 管理費および修繕積立金

純収益費用の中には「借入金の返済額」と「減価償却費」は含まないのがポイントです。

純収益費用は、家賃収入に対して15%~20%程度となるのが一般的です。
古い物件で家賃が安く、修繕費が高いような物件であれば30%程度となることもあります。

例えば、年間の家賃収入が100万円の投資マンションであれば、純収益は80万円~85万円程度のイメージです。

設定するNOI利回り

一方で、NOI利回りは、投資家の一般的な期待値で決まります。
NOI利回りは、国内景気や物件の立地、築年数等によって変化する値です。

「東京の新築マンションだったら4%くらい」とか、「地方の築古アパートなら10%くらい」みたいな投資家の感覚値のようなもので決定されていきます。

マンションのNOI利回りで参考になるのは、一般財団法人日本不動産研究所による不動産投資家調査です。

以下に、過去20年におけるワンルームマンション※のNOI期待利回りの推移を示します。

(※東京城南地区(目黒区、世田谷区)、最寄駅から徒歩10分以内、築5年未満、専有面積25~30㎡、総戸数50戸程度のワンルームマンション。)

売却に要する平均日数_NOI利回りは常に一定ではなく、時期によって変化していることがわかります。
特に、ここ数年のNOI利回りは低下傾向が続いているという点が特徴です。

収益価格の算式を見ると、NOI利回りは分母の数値となっています。

収益価格 = 純収益(NOI) ÷ 利回り(NOI利回り)

分母の数値が小さくなるということは、収益価格が高くなることを意味します。

ここ数年、NOI利回りは下がってきており、その結果、収益価格は高くなっていますので、投資マンションは「売りどき」が続いています。

なお、収益還元法では、家賃収入を表面利回りで割って求める簡易な査定方法もあります。

表面利回り
表面利回りとは、物件価格に対する家賃収入の割合のことです。
NOI利回は表面利回りと異なり、物件価格に対して家賃収入から諸経費を引き、購入時の諸費用を加えて計算します。

簡易な収益還元法

超概算価格を知りたければ、以下のように簡易な収益還元法も利用することができます。

収益価格 = 家賃収入 ÷ 表面利回り

ただし、家賃収入だけだと、実際にその物件のランニングコストがどれくらいかかっているのか分からないため、表面利回りを用いた収益価格は正確性が低い価格です。

真剣に買おうとしている投資家であれば、当然にNOIを知りたがりますので、最終的には純収益(NOI)をNOI利回りで割った収益価格が採用されます。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、類似の物件の売買価格を参考に価格を決める査定方法です。

簡単にいうと、隣戸のマンションが3ヶ月前に2,000万円で売却されたので、このマンションも2,000万円といった査定方法になります。

取引事例比較法はマイホーム等のマンション査定に利用されますが、投資マンションではメインでは用いられない手法です。

ただし、都市部のワンルームマンションは、類似物件が多いため、価格を決める上では参考材料としています。

また、都内では単身者が自分で住む用にワンルームマンションを購入するケースが存在します。

現況が空き家で、単身者の自宅用にも売却できるようなマンションであれば、取引事例比較法がメインとなって価格が査定されることもあります。

原価法

原価法とは、土地の仕入れ価格や建物の建築費等、コストからアプローチしていく査定方法です。

中古のマンションで原価法を採用すると、想定要素が多過ぎてしまい、実態とかけ離れた価格が査定されてしまいます。
よって、投資マンションの査定においては、原価法はほとんど利用されないことが多いです。
中古戸建ての査定等に利用されます。

以上のことから、投資マンションの査定方法は、収益還元法を軸として価格が決まります。

収益還元法の算式によって高く査定されるようなマンションであれば、高く売却できることになります。

流動性が高い物件の特徴

流動性が高いとは、「早く売れる」、「高く売れる」といった性質を持つ物件のことです。

ここの章では、流動性が高い物件の特徴について4つご紹介します。

流動性が高い物件の特徴

  1. 利回りが高い
  2. 空室リスクが小さい
  3. 総額が小さい
  4. 流動性が高いのはワンルーム

1.利回りが高い

高利回り物件は投資家に人気がありますので、利回りが高い物件は流動性が高いです。

ただし、利回りはリスクの裏返しでもありますので、郊外の築古マンションのような物件は流動性が低くなります。

利回りは高いといっても、それなりに立地もよく、築年数は浅いといった条件の中で、相応の利回りを確保している物件がすぐに売却できる物件となっています。

2.空室リスクが小さい

流動性が高い物件の条件として、空室リスクが小さいという特徴も欠かせないポイントの一つです。

立地は、地方の物件よりも都市部の物件の方が空室リスクは少なくなります。
築年数に関しては、古いよりは新しいほうが空室リスクは低いです。

どちらかというと、築年数よりも立地の方が重要であるため、立地の良い物件の方が早く売れます。

また、契約形態も、例えば法人の社宅として長期契約しているような物件も空室リスクが低く人気の高い物件です。

近くに空港や大きな病院がある物件は、安定的な賃貸需要があるため、少し郊外にあってもほとんど空室が生じないような物件もあります。

3.総額が小さい

総額が小さい物件も流動性が高い物件の条件の一つです。
投資に充てられる資金や融資が受けられる金額にも上限があります。

総額が小さいと、サラリーマンをはじめとして様々な人が物件に手が届くようになるため、需要も高く売却しやすくなります。

例えば、5億円前後の規模の1棟マンションだと、個人の場合、一部の資産家しか購入することができません。

一方で、REIT(不動産投資信託)のような機関投資家にとっては少し少額過ぎるため、投資しにくい規模の物件となります。

収益物件は、価格帯によってはなかなか売れなくなる領域も存在し、単純に高ければ良いというものでもないのです。

多くの投資家が購入しやすい規模の金額としては、1,000万円~1億円クラスの物件が手ごろになります。

4.流動性が高いのはワンルーム

流動性の高い物件の条件をすべて備えているのは、都内の区分ワンルームマンションとなります。

都内のワンルームマンションはオフィスビル等に比べると利回りが高く、また空室リスクも低いです。
価格帯も2,000万円程度から優良な物件が購入できるため、多くの投資家に支持されています。

都内のワンルームマンションは、売買市場がしっかり形成されており、売却しようと思ったらすぐに売ることができます。

都内は単身世帯者が多いため、空室が生じてもすぐに埋まることから、築年数が経過してもワンルームマンションの価格はあまり下がらないという特徴があります。

投資マンションを高く売る方法

この章では投資マンションを高く売る方法についてご説明します。

投資マンションを高く売る方法

  1. 金利が低い時期に売る
  2. 空室を埋めてから売る
  3. 外国人投資家の可能性も探る

1.金利が低い時期に売る

投資用マンションは金利が低い時期に売るのがコツです。

日本では、2013年頃から日銀が異次元金融緩和と呼ばれる超低金利政策を継続していますので、2020年9月時点においても「売りどき」となっています。

収益価格を求める際に使われるNOI利回りは、金利と不動産リスクプレミアムの合計とされています。

NOI利回り = 金利 +不動産リスクプレミアム

不動産リスクプレミアムとは、立地や築年数等の違いで投資から見積もるリスクを数値化したものです。

例えば、都内の投資マンションのリスクプレミアムが3%だとすると、金利が2%のときはNOI利回りが5%となり、金利が1%のときはNOI利回りが4%になります。
NOI利回りは、金利が低いときほど連動して低くなり、NOI利回りが低くなると収益価格は高くなるのです。

金利はNOI利回りの大きさに影響を与えますので、低金利時の方が投資マンションを高く売ることができます。

2.空室を埋めてから売る

投資マンションは、空室を埋めてから売ることも高く売るコツです。

空室の状態だと、収益還元法の分子であるNOIが想定値になってしまいます。
現状が空室の物件については、投資家は賃料を保守的に設定する人が多いので、分子のNOIが低く見積もられてしまうことが良くあります。

入居者が埋まっていたら実際のNOIはもっと高かったとしても、購入時点では想定でしか判断できないため、価格は低めに見積もられがちになってしまうのです。

よって、空室の物件を売りに出すと、強気の値引き交渉が入ることが良くあります。

空室は、相手に値引き交渉の余地を与えてしまうため、入居者は埋めた状態で売りに出すことが高く売るコツです。

3.外国人投資家の可能性も探る

投資マンションを高く売るには、買主を日本人だけに絞るのでなく外国人投資家の可能性も探ることがポイントです。

特に中国人や台湾人等のアジア系の投資家は、自国の収益物件の利回りが非常に低いため、日本の不動産を高利回り物件に感じています。
例えば台湾国内なら1~2%程度の利回りの物件が、日本だと4~5%程度で売りに出されているような感覚ため、台湾人投資家にとって日本の物件は割安に感じるのです。

そのため、中国人や台湾人の投資家は、日本人の投資家よりも少し低い利回りで物件を買っても良いと考えるため、日本人よりも高い価格を提示することができます。

都内の物件はアジア系の投資家に人気がありますので、日本人だけでなく外国人投資家も含めて買主は幅広く検討することをおすすめします。

また、こちらの記事では、投資マンションを売却する際のポイントついてご紹介していますので、合わせてご覧ください。

ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売りづらい!?

一般的に、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件(いわゆる、投資用物件)は、ワンルームに比べて利回りが低くなりやすいため「売りづらい」と言われています。

その理由は、専有面積と賃料が必ずしも正比例にならないことが関係しています。

例えば、それぞれ専有面積が20㎡と60㎡の2つの部屋があったとします。

面積の差は3倍ですが、賃料も同じく3倍の価格で成約するのは難しいため、専有面積が広いほど、利回りが低くなる傾向にあるのです。

また、売りづらくなる要因は利回りの低さだけではありません。

オーナーチェンジ物件は基本的に「投資用商品」として取引されるので、住宅ローンではなく不動産投資ローンの利用が一般的です。

不動産投資ローンは、「収益性」が融資基準の一つになっているので、利回りが低すぎたり築年数が古いと、「収益性」が低いと判断されれ融資を受けられない場合があります。

このような場合は、現金で購入できる人に買い手が限定されてしまいます。

つまり、利回りの低さだけではなく、融資の受けづらさによっても、そのオーナーチェンジ物件は売りづらくなってしまいます。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件はスター・マイカでお得に売却

今、「売りづらい」物件を所有していて、売却を検討している方には、「買取」がおすすめです。

ここでは、スター・マイカの買取サービスについて紹介します。

今すぐ買取価格を知りたい方は、こちらから査定依頼が可能です。

1.リノベーション後の再販が目的なので、低利回り・築古でも買取可能

スター・マイカの買取の目的は、リノベーションを施してから再販をすることです。

投資対象としての利回りだけではなく、リノベーションマンションとしてのポテンシャルを重視しているので、低利回りでも買取ることができます。

加えて、リノベーションを施すことが前提にあるため、築年が古かったり、室内の状態が悪い物件でも買取ることができます。

2.仲介手数料がかからないので売却費用の節約ができる

仲介での売却は、仲介手数料がかかりますが、買取は不動産会社が直接買取るので、仲介手数料がかかりません。

スター・マイカの買取サービスも、仲介会社が間に入らないので、売却にかかる仲介手数料を節約することができます。

3.買取単価が上昇傾向なので、今は高値で売却できる可能性が高い

近年、不動産の成約価格は上昇しており、活況を呈しています。

成約価格の推移

参考:公益社団法人 東日本不動産流通機構 マーケットデータ

スター・マイカの査定は、市場の動向をいち早く捉えて価格に反映させていいます。

そのため、買取価格も年々上昇傾向にあります。

実際に、スター・マイカの買取価格は直近の約2年間で約17%上昇していて、まさに今が売りどきと言えます。

4.内見・現地立会不要で売却の手間がかからない

スター・マイカでオーナーチェンジ物件を売却する場合、内見は不要ですので、賃借人に知られることなく査定を行うことが可能です。

また、スター・マイカは全国に8か所の拠点がありますので、転勤等で所有物件と現在の居住地が離れている場合でも、最寄りの支店で対応が可能です。

例えば、「現在の住居は大阪にあるけれど、所有物件は東京にある」という場合でも、契約等の手続きは全て当社の大阪支店で行うことができるので、わざわざ東京に行く必要はありません。

※スター・マイカの拠点所在地(詳細はこちら
[札幌・仙台・さいたま・東京・横浜・名古屋・大阪・福岡]

5.売却後も賃借人の自然退去までグループ会社で管理するので安心

買取ったオーナーチェンジ物件は、賃借人の自然退去まで、スター・マイカのグループ会社で管理を行います。

自然退去を原則とし、追い出し等は行っていないので、売却にあたり賃借人に迷惑をかける心配がありません。

スター・マイカは、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件の買取を業界に先駆けて行ったパイオニア的存在です。

 

  • 実績と独自の事業スキームが評価され、2011年には「ポーター賞」を受賞しています。
  • 中古マンションを専門に、累計11,000件以上の豊富な買取実績があります。

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まとめ

投資マンションの査定方法は、主に収益還元法によって行われます。

投資マンションを高く売るには、金利が低い時期を確認することと、空室を埋めることが重要です。

投資マンションの査定方法が収益還元法であることを意識して、高く売ることを目指しましょう。

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