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退去・立ち退き料の相場|賃借人が住む物件をトラブルなく売るにはオーナーチェンジがおすすめ

入居者がいると利回りが低く売却できない、建物の老朽化に伴い修繕や建て替えをしたい、あるいは自己利用を検討しているなどさまざまな理由から、大家さんが入居者(賃借人)に立ち退きをお願いするケースがあります。

しかし立ち退き交渉はどうやるのか、立ち退き料の相場はどれくらいなのかなど、判断に困ることが少なくありません。

立ち退きに承諾が得られないケースもあります。
その場合は、オーナーチェンジによる売却が有効です。

今回は、立ち退きに関する基礎知識を解説します。

判断の難しい立ち退き料の決め方や、オーナーチェンジのメリットなどをご理解いただければと思います。

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マンションにおける立ち退きとは

そもそもマンションにおける立ち退きとは、家主である賃貸人が賃貸借契約を締結している賃借人に対して、退去を要求することです。

立ち退きを請求するケースはいろいろ考えられますが、よくあるケースは以下の通りです。

立ち退きを請求するケース

  • 賃借人による契約違反(賃料の滞納や不当行為)
  • 定期借家契約が切れても賃借人が退去しない
  • 賃貸人が物件を建て替える
  • 賃貸人が空室の状態で物件を売却したいとき
定期借家契約
一般的な「普通賃貸借契約」では、貸主は正当事由が無い限り更新を拒めません。
一方、「定期賃貸借契約」では、契約で定めた期間の満了により契約が終了し、更新がありません。
双方合意の上であれば、再契約することで賃貸借契約を継続することも可能ですが、貸主が再契約を拒むことができます。

賃借人側に問題があるケースを除けば、立ち退き料を支払うのが一般的です。

退去となれば、別の住まいへ移らなければならず、賃借人には引越しなどで金銭的な負担が生じてしまいます。
その代償として、立ち退き料を支払います。

立ち退き交渉はトラブルになりやすい

前述した通り、賃貸人の都合で立ち退きを依頼するケースがあります。

しかし、いくら所有者でも、今住んでいる賃借している人に対して一方的に契約解除を突きつけるのが難しいのはご理解いただけると思います。

基本的に正当事由がなければ立ち退きを請求できません。

そうした根拠があったとしても賃借人に対する事情説明および条件提示を丁寧に行って合意を得る必要があります。
この点は、借主の保護という観点から借地借家法でも規定されていることです。

立ち退き交渉を慎重に進めないと、トラブルを誘発してしまいます。

トラブルの例としては、以下の場合があります。

立ち退きトラブルの例

  • 借家人がそもそも立ち退き請求に応じない
  • 多額の立ち退き料を請求されて賃借人が支払えない

立ち退きが実現できないと、当然ながら思うように物件を建て替えたり売却したりすることができません。

不動産所有者にとっては大きな機会損失につながりかねませんので、何とか対応策を考える必要が出てくるわけです。

立ち退き料を支払う必要性と相場

それでは実際に、立ち退き料はいくらが目安なのでしょう。

立ち退き料の相場の金額を知ることで、交渉をスムーズに開始できます。
また、立ち退きトラブルの回避にもつながります。

そこでこの章では、立ち退き料の必要性と相場についてご説明します。

立ち退き料を支払う必要性

そもそも、立ち退き料は、必ずしも支払う義務のあるものではありません。

あくまで立ち退き請求時の交渉手段の一つであり、双方の合意があれば立ち退き料の発生なしというケースもあります。
立ち退き料なく退去を実現できるのであれば、それがベストであることは言うまでもありません。

ただし、所有者側の予定するスケジュールに合わせて明け渡してもらうためにも、立ち退き料を支払った方が首尾よくことが進むケースが多いのも事実です。

特に工事の日時が既に決定しているケースや、売却日が近づいているケースなど、速やかに退去してもらう必要があるときに立ち退き料が効果を発揮します。
金銭を支払うことで、交渉をスムーズに進めやすくなるわけです。

粘り強く交渉すれば立ち退き料不要になりそうであっても、スケジュールを含めた都合によって立ち退き料を支払うケースが多くなるはずです。

それでは、いくらぐらい立ち退き料を払うべきなのでしょうか。

立ち退き料の相場

残念ながら、立ち退き料に明確な相場があるわけではありません。

あくまでケースバイケースであり、その物件や入居者、そして所有者の都合次第で大きく立ち退き料は異なると考えられます。

ただし、ある程度は立ち退き料の決め方が存在します。
いくつかありますが、入居者の新しい住居の契約金(敷金、礼金、仲介手数料など)やその住居への引越し費用、必要であれば新たな家具の購入費用などといった経済的な損失を加味して立ち退き料を定めるやり方が典型的です。

結果的に、家賃の6ヵ月分から8ヵ月分相当の立ち退き料となるケースも多いです。
仮に家賃が10万円であれば、60万円から80万円程度が立ち退き料の相場として考えられます。
これを入居者ごとに支払うとなると、数百万円以上のお金を用意する必要が出てくるかもしれません。

一般的に、最初は賃借人から立ち退き料を要求されるケースが多いです。

結局のところ立ち退き料の相場があるわけではありませんから、事前に弁護士や不動産鑑定士、あるいは不動産会社などの専門家に相談した方がよいでしょう。

マンションの立ち退きトラブルを回避するには?

明確な相場が存在しないだけに、立ち退き料を提示してもトラブルを回避できる保障はありません。

そこで、立ち退き料以外のトラブル回避方法も知っておくべきでしょう。

ここでは、なるべくトラブルの種を回避するための方法を、3点ご紹介します。

マンション立ち退きトラブルを回避するには?

  1. 早めに事前通告を行う
  2. 新しい入居先を見つける支援を行う
  3. 立ち退きさせずにオーナーチェンジする

1.早めに事前通告を行う

借地借家法に基づいて考えると、そもそも正当事由なく退去を通知する、契約を更新しないということは認められません。

そして正当事由があったとしても、退去を希望する時期の6ヵ月前には事前通告を行う必要があります。

早めに事前通告を行い、賃借人が余裕を持って引越し準備を進められるようにすることは、トラブル回避のための基本です。

立ち退きの請求の際には、事情を通知することになります。
もちろん書面でも通知しますが、できれば面と向かって口頭でも説明すると、誠意が伝わりやすいでしょう。

立ち退き請求に至った理由や、その経緯を丁寧に説明すれば、賃借人の反感を買いにくくなるはずです。

賃貸人だけでなく、賃借人にとってもよい条件(時期・金額)を提示することが重要です。

2.新しい入居先を見つける支援を行う

賃借人の多くは、退去する物件の近所を中心に新たな入居先を探し始めます。

そこで不動産会社に相談し、周辺でよい条件の物件があれば賃借人に紹介するのもよいでしょう。
事情があるにしても、貸主の都合で退去を余儀なくされるわけですから、誠意を持って入居先を探す支援を行ってください。

また、引越しの支援も効果的です。
各賃借人の引越しをオーナーである自分がまとめて手配すれば、引越し料金は割引になりやすいです。

こうした料金交渉を賃借人に代わって行うことにより、退去の経済的負担を減らしてあげられます。

3.立ち退きさせずにオーナーチェンジで売却する

最後におすすめなのが、オーナーチェンジの利用です。

オーナーチェンジとは、賃借人が退去することなく物件だけ売買する取引形態を指しています。

売却を目的としている場合は、やはり立ち退き交渉に賃借人や管理会社などの協力を得るのは困難なものです。
交渉が難航する可能性もあります。

通常のマンション売却と比較して、オーナーチェンジを活用すると売却価格は低くなってしまいます。
しかし、空室の状態にするために立ち退き料や交渉の手間がかかることを考慮すると、総体としてメリットが出るやり方であると言えます。

売却を目的として立ち退き交渉を検討しているオーナーの方は、ぜひ検討をおすすめします。

オーナーチェンジについて、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は売りづらい!?

一般的に、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件(いわゆる、投資用物件)は、ワンルームに比べて利回りが低くなりやすいため「売りづらい」と言われています。

その理由は、専有面積と賃料が必ずしも正比例にならないことが関係しています。

例えば、それぞれ専有面積が20㎡と60㎡の2つの部屋があったとします。

面積の差は3倍ですが、賃料も同じく3倍の価格で成約するのは難しいため、専有面積が広いほど、利回りが低くなる傾向にあるのです。

また、売りづらくなる要因は利回りの低さだけではありません。

オーナーチェンジ物件は基本的に「投資用商品」として取引されるので、住宅ローンではなく不動産投資ローンの利用が一般的です。

不動産投資ローンは、「収益性」が融資基準の一つになっているので、利回りが低すぎたり築年数が古いと、「収益性」が低いと判断されて融資を受けられない場合があります。

このような場合は、現金で購入できる人に買い手が限定されてしまいます。

つまり、利回りの低さだけではなく、融資の受けづらさによっても、そのオーナーチェンジ物件は売りづらくなってしまいます。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件はスター・マイカでお得に売却

今、「売りづらい」物件を所有していて、売却を検討している方には、「買取」がおすすめです。

ここでは、スター・マイカの買取サービスについて紹介します。

今すぐ買取価格を知りたい方は、こちらから査定依頼が可能です。

1.リノベーション後の再販が目的なので、低利回り・築古でも買取可能

スター・マイカの買取の目的は、リノベーションを施してから再販をすることです。

投資対象としての利回りだけではなく、リノベーションマンションとしてのポテンシャルを重視しているので、低利回りでも買取ることができます。

加えて、リノベーションを施すことが前提にあるため、築年が古かったり、室内の状態が悪い物件でも買取ることができます。

2.仲介手数料がかからないので売却費用の節約ができる

仲介での売却は、仲介手数料がかかりますが、買取は不動産会社が直接買取るので、仲介手数料がかかりません。

スター・マイカの買取サービスも、仲介会社が間に入らないので、売却にかかる仲介手数料を節約することができます。

3.買取単価が上昇傾向なので、今は高値で売却できる可能性が高い

近年、不動産の成約価格は上昇しており、活況を呈しています。

成約価格の推移

参考:公益社団法人 東日本不動産流通機構 マーケットデータ

スター・マイカの査定は、市場の動向をいち早く捉えて価格に反映させています。

そのため、買取価格も年々上昇傾向にあります。

実際に、スター・マイカの買取価格は直近の約2年間で約17%上昇していて、まさに今が売りどきと言えます。

4.内見・現地立会不要で売却の手間がかからない

スター・マイカでオーナーチェンジ物件を売却する場合、内見は不要ですので、賃借人に知られることなく査定を行うことが可能です。

また、スター・マイカは全国に8か所の拠点がありますので、転勤等で所有物件と現在の居住地が離れている場合でも、最寄りの支店で対応が可能です。

例えば、「現在の住居は大阪にあるけれど、所有物件は東京にある」という場合でも、契約等の手続きは全て当社の大阪支店で行うことができるので、わざわざ東京に行く必要はありません。

※スター・マイカの拠点所在地(詳細はこちら
[札幌・仙台・さいたま・東京・横浜・名古屋・大阪・福岡]

5.売却後も賃借人の自然退去までグループ会社で管理するので安心

買取ったオーナーチェンジ物件は、賃借人の自然退去まで、スター・マイカのグループ会社で管理を行います。

自然退去を原則とし、追い出し等は行っていないので、売却にあたり賃借人に迷惑をかける心配がありません。

スター・マイカは、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件の買取を業界に先駆けて行ったパイオニア的存在です。

 

  • 実績と独自の事業スキームが評価され、2011年には「ポーター賞」を受賞しています。
  • 中古マンションを専門に、累計11,000件以上の豊富な買取実績があります。

「売りづらい」オーナーチェンジ物件の売却でお困りの方、または参考に買取価格を知りたいという方でもお気軽にお問い合わせください。

最短2時間、遅くとも翌営業日までに査定結果をご連絡させていただきます。

査定依頼はもちろん無料です。売却にあたってお悩みがありましたら、査定依頼と併せて、お気軽にご相談ください。

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専門家に相談して立ち退きトラブルを回避しよう

確かにマンションを高く売るなら、退去を完了させた後が理想です。

しかし、ご説明してきたようなトラブルにつながりかねませんし、賃借人それぞれに支払う立ち退き料も軽視できません。
それであれば、早期に売却しやすいオーナーチェンジを活用する方がよいと考えます。

URILABOの運営者

スター・マイカ株式会社

”作る”から”活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。オーナーチェンジ物件の買い取りを得意とし常時3000戸以上保有しています。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社 宅地建物取引業者免許 国土交通大臣(02)第8237号
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