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投資用マンションの売却方法とは?売却で損しないためのポイント

マンション投資の出口戦略として、売却を検討する時期はいずれ来るでしょう。
投資用マンションの売却においては、売り方とともに売るタイミングも重要なポイントです。

今回は、投資用マンションの売るタイミングを解説した上で、マンションの査定価格の算出方法や不動産売却に際して考えるべきポイントをご紹介します。

投資用マンションの売り時の考え方

投資マンションの売り時の見極め方は、その物件の収益性による判断と投資運用をしているマンションオーナー自身の状況変化の大きく2つに分かれます。

投資運用を目的としているので、収益性により資産の入れ替えや売却の判断をするのは当然ですが、所有者のライフスタイルの変化に応じて売却を検討する場合も多いです。

売却を検討するタイミング

  • 現金が必要になったとき
  • 修繕費が増えるタイミング
  • 不動産市況が良く高く売却できるとき
  • 賃貸の運用が難しい・手間になった時

現金が必要になったとき

教育費や医療費、介護費など、多額の出費が生じる場合や、ローン滞納の場合も不動産売却を検討しましょう。

元々のローン返済計画が、本業の減給・リストラや空室の増加に伴う家賃収入の低下などによって破綻することもあります。
他にもローンの金利が事前の想定を上回り、返済額が膨らむケースも考えられます。

修繕費が増えるタイミング

築年数が経過すると修繕費が増え、収益性が低下します。
修繕費が多く発生する「入居者の入替時」と「共用部の大規模修繕工事の前」に修繕の対応と売却を比較しましょう。

入居者の入替時に空室対策のリノベーションと売却を比較する

区分所有の投資用マンションでは、入居者の入替時に専有部のクロスや住宅設備の修繕を行います。
さらに築年数が経過したマンションでは、不具合の解消のみならず空室リスク軽減のためのリノベーションも検討する必要がでてきます。
何をやるかによって金額がかなり異なりますが、ユニットバスの交換だけでも100万円~150万円程度が必要です。

経年劣化や通常損耗、空室対策のためのリノベーションについては賃貸人の修繕の区分となります。
空室対策のためのリノベーションが必要な物件は、同時に賃貸人の負担となる経年劣化による不具合も増える傾向にあり、一部の設備の交換しても収益悪化が解消されない可能性も高いです。

空室が埋まらずリノベーションを検討する場合は、売却して手放すことも選択肢にいれましょう。

大規模修繕工事の実施前に売却を検討する

区分所有の投資用マンションであれば、エントランスや外壁といった共用部分の修繕は月々支払っている修繕積立金を財源に管理組合で実施します。

共用部分の修繕は、発生した不具合への対応の他に、長期修繕計画に沿って概ね10年~15年の間隔で大規模修繕工事を行います。
大規模修繕工事の前後では、修繕積立金の値上げされるケースも多く、収益に影響します。

また、大規模修繕工事の実施サイクルは、給湯器の交換など専有部の中規模修繕が必要なタイミングと近いので、大規模修繕工事前は売却を検討する良いタイミングです。

不動産市況が良く高く売却できるとき

市況に変動があり売却益を見込める場合には、早期売却も検討しましょう。
市況については路線価を参考にしたり、定期的に不動産会社に査定を依頼し確認します。

ただし、税金を考えると5年以内に売却することはおすすめできません。
物件の所有期間が5年以内では「短期譲渡所得」とみなされ、所有期間が5年超の「長期譲渡所得」に比べて所得税や住民税などの税率が高くなります。

税金については、下記の記事で詳しく説明しています。

賃貸の運用が難しい・手間になった時

賃貸運用にかかる手間も見逃せないコストです。

通常、賃貸運用は賃貸運用の管理会社に管理を委託します。
下記のような賃貸運用にかかる業務は賃貸管理会社が代行してくれます。

  • 入居者の問い合わせ対応
  • 家賃等の徴収
  • 原状回復などの工事管理
  • 入居者募集など

しかし、契約条件の決定や修繕工事の実施の許可等、最終的な判断は賃貸人本人がしなければなりません。
本業が忙しくなってきたことや、所有物件から遠い場所に引越すことになったことを理由に、売却を検討する方は多くいます。

投資用マンションの査定方法

不動産査定の主な方法は、取引事例比較法、原価法、収益原価法の3つです。

投資用マンションでは、収益還元法による査定が重要視される傾向にあります。

居住用の中古住宅では周辺の類似の取引事例を用いて査定する取引事例比較法が、新築住宅では調達コストに着目して価格を査定する原価法が主に用いられます。

投資用マンションで利用される収益還元法では、「利回り」を算出し比較します。
不動産投資の情報サイトや書籍でも利回りについて言及されていますが、利回りは複数の計算方法があるので、比較検討する際には注意が必要です。

利回りの計算方法として、表面利回り・実質利回り・想定利回りがあります。
それぞれの内容は下記の表の通りです。

利回りの種類
表面利回り(グロス利回り) マンションなど物件の購入価格に対してどの程度の年間収益が得られるかを表す指標。
実質利回り(ネット利回り) 表面利回りに税金や管理費等の各種コストを加味した指標。
想定利回り 満室という条件で得られると想定される、得られる収益の限界値。

表面利回りはもちろん、実質利回りにおいても、計算に加味されていない支出もありますので、注意しましょう。

オーナーチェンジとは

投資用マンションでは、入居者の入替時など空室の状態で売却するケースと入居者が居住している状態で売却するケースがあります。
空室の状態で売却する場合の手続きは、通常のマンションの売却と変わりません。

また、投資家だけではなく自身で居住することが目的の人も購入検討者となります。

一般的な売却の流れは下記の記事で解説しています。

入居者が居住している状態で売却する場合は、オーナーが変わるのでオーナーチェンジと呼ばれています。

オーナーが賃貸借契約に基づく賃借権を維持したまま不動産の所有権を移転します。
分譲マンションやアパート、一棟丸ごとなど、賃貸物件の種類によらずオーナーチェンジと呼ばれます。

オーナーチェンジとは

買主は賃料などを受け取る権利のみならず、管理ルールや貸借人退去時の敷金返還義務などの義務も引き継ぐことになります。

買主目線で考えるオーナーチェンジのメリット・デメリット

買主にとってオーナーチェンジは、投資計画がたてやすいメリットがある一方、内見できないなどのデメリットがあります。

買主目線のメリット

  • すぐに賃貸経営を始められる
  • リフォーム費用がかからない

すぐに賃貸経営を始められる

オーナーチェンジ物件は、投資初心者が購入しやすいです。
賃料などの契約条件は、同条件で引き継がれるので、入居者募集を購入直後は行う必要がありません。
購入直後に空室期間が続き、早々に投資計画が崩れるリスクが低いです。

リフォーム費用がかからない

空室の物件を購入して賃貸に出す場合はリフォームを要するケースが多いです。
オーナーチェンジであれば、すでに居住している状態なのでリフォームの必要はありません。

続いて、デメリットをみていきます。

買主目線のデメリット

  • 室内を把握しにくい
  • 住宅ローンが使用できない

室内を把握しにくい

すでに入居者がいるため、事前に内見して室内の状況をチェックできません。
入居者から申し出のない不具合があったり、使用状態が悪く想定より劣化が進んでいる可能性もあります。

過去の修繕履歴や対応していない入居者からの修繕依頼がなどの情報を買主に正確に伝えることが、トラブル回避や買主の安心につながります。

住宅ローンが使用できない

オーナーチェンジ物件の購入には、住宅ローンではなく投資ローンを活用することになります。
ローンの金利は現状の稼働率などに応じて決められますが、通常は住宅ローンより高いです。

空室の状態であれば、投資向きの物件であっても投資家だけでなく、単身者などの自分で住む住宅を探している人に検討してもらえる点は大きな違いです。

売却方法には仲介と買取がある

投資用マンションにおいても、仲介と買取の2つの売却方法があります。

一般的な仲介では、不動産仲介会社を介して広く買い手を探しますが、買取では不動産会社が直接買主となります。

仲介と買取の違い

仲介は広く販売活動を行い高く購入できる買主を広く探すため、買取より高く売れるチャンスがあります。

しかし、オーナーチェンジは購入検討者が投資家に限定されるため、仲介市場による売却価格と買取価格の差は小さい傾向にあります。
また、買取では仲介手数料が発生しないというメリットもあります。

オーナーチェンジでの契約手続きの注意点

投資用マンションの売却、特にオーナーチェンジにおいては、通常の売却に加えて賃貸契約に関わる手続きが加わります。

売却活動前に準備すること、契約や決済・引渡し時に注意するポイントについてご説明します。

売却活動前に賃貸借契約の条件を再度確認する

売却の活動を始める前に、賃貸借契約の条件を再度確認し購入検討者の対応に備えましょう。

購入検討者より滞納履歴について問合わせを受けることがありますので、事前に確認しておきます。
居住期間や人数、契約者の職業などの入居者情報も買主が確認したいポイントです。

賃貸借契約の承継で注意するポイント

オーナーチェンジでは、賃貸借契約を買主に引継ぎます。
引継ぎにあたり注意すべきポイントをお伝えします。

敷金の承継

退去時の敷金の返還義務は、賃料を受け取る権利や建物の修繕義務などの義務や権利とともに売主(旧オーナー)から買主(新オーナー)へそのまま移転されます。

家賃の清算

入居者に対し賃貸人の変更が変更した旨を引渡しが完了した後にお知らせします。
一般的に「賃貸人変更通知書」と呼ばれる書面を入居者に送付することで通知します。

「賃貸人変更通知書」には、賃貸人の変更の他に家賃の振込先や問い合わせ窓口の変更を記載します。

賃貸人への通知のタイミングによっては引渡し日以降の分も売主の口座に振り込まれてしまいますので、通知内容に合わせて売買時に家賃を清算をしましょう。

修繕の対応の引継ぎ

実施中の修繕工事があればその費用負担を売主・買主・入居者の誰が行うのかを明確にしておきましょう。

また、売却前に入居者より設備の不具合の報告があったものについては、入居者への回答内容とともに契約前に買主に報告しましょう。

「賃貸人変更通知書」の通知を受けたタイミングで売主(旧オーナー)へ報告している不具合の対応について入居者より問い合わせがあることが多いです。

内容によってはトラブルに発展するケースがありますので、買主に正確に告知しましょう。

オーナーチェンジでは売りにくい物件の対応

前述の通り、投資用マンションの売買では利回りが重要視されます。

そのため、ファミリータイプや築年数が古い物件は利回りが低い傾向にあり、賃貸中のままでは敬遠されがちです。
特に、ファミリータイプの物件はその広さゆえに高価格帯となるため、購入できる投資家が限られてしまいます。

賃貸人都合での解約は困難

入居者が退去し空室の状態となれば、居住目的の方も検討対象となるので売りやすいです。
しかし、賃貸借契約は賃貸人都合での解約が難しい点に注意が必要です。

普通賃貸借契約では、正当事由なく契約を解約する、契約を更新しないということは認められません。
多くの投資用マンションでは、定期借家契約ではなく普通賃貸借契約を締結しています。

定期借家契約
一般的な「普通賃貸借契約」では、貸主は正当事由が無い限り更新を拒めません。
一方、「定期賃貸借契約」では、契約で定めた期間の満了により契約が終了し、更新がありません。
双方合意の上であれば、再契約することで賃貸借契約を継続することも可能ですが、貸主が再契約を拒むことができます。

立ち退き交渉には手間と費用がかかる

入居者との合意が得られれば、退去をしてもらうことができます。
しかし、一般的には入居者の新しい住居の契約金(敷金、礼金、仲介手数料など)やその住居への引越し費用、必要であれば新たな家具の購入費用などといった経済的な損失を立ち退き料として支払う必要があります。

家賃の6~8ヵ月分相当の立ち退き料となるケースも多いです。

そのため、交渉する手間や立ち退き料を考慮すると、高く売却するために立ち退き交渉をするメリットは小さいです。

スター・マイカの買取を利用する

スター・マイカでは、賃貸中のファミリータイプの物件も積極的に買い取っています。
これは投資用マンションを利回りだけでなく、居住用リノベーションマンションの「素材」として評価しているからです。

入居者が退去した後に、リノベーションを加えて物件を生まれ変わらせ、居住希望者に提供します。
そのため、利回りの低くなりがちなファミリータイプの賃貸中マンションや築年数が経過し価値の下落している物件、地方物件などのオーナーチェンジ物件も積極的に買取をしています。

このようにオーナーチェンジ物件の買取とリノベーションを掛け合わせた事業スキームは、スター・マイカ独自のものとなっています。
そのため、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件の買取を積極的に行っている不動産会社はとても少ないです。

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投資用マンションの運用は売り時も重要なポイント

投資用マンションをいつ却するかというのは、きわめて大きな問題です。
あらかじめ売却方法に関する知識を頭に入れ、計画的に売却のスケジュールを検討することが大切です。

今回の記事で紹介した定期的に査定を依頼し不動産市況の変化を確認したり、修繕費が増えるタイミングに注意して売却のタイミングを逃さないように注意しましょう。

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