投資用マンションを売却して
オーナーチェンジするときのポイント

「年齢的に管理するのが面倒になった」「もっと利回りのよい収益物件がいい」「家賃の滞納が増えてきた」など、マンションを賃貸しているオーナーさんのなかには、様々な理由で売却を考えている方が少なくありません。
「そもそも、入居者がいるのに売れるものなの?」と疑問に思われるかもしれませんが、売却はできます。

ただし、入居者がいるためになかなか買い手がつかない、新しいオーナーへの引き継ぎが必要など、通常の中古マンションの売却とはノウハウや手続きが異なります。

そこで、賃貸中のマンションを売却して現金化したいと考えている方が、事前に確認しておくべきポイントを詳しく解説していきます。

オーナーチェンジの基礎知識と主な査定方法

オーナーチェンジとは?

賃借人が住んでいる不動産を売買することを「オーナーチェンジ」といいます。
その物件のことを「オーナーチェンジ物件」と呼んでいます。
空室になっているなど、入居者がいない状態で物件を売買する場合はオーナーチェンジとは呼びません。通常の不動産売買になります。
オーナーチェンジ物件の売却の場合、購入者は物件の購入後、借主から家賃を受け取る権利を得ます。

合わせて、売主である前の所有者が借主に対して負っていた敷金の返還義務や建物を修繕する責任なども引き継ぐことになります。あらかじめ決められた期間がきたら更新しないという定期借家契約であったとしても、その契約はそのまま引き継がれます。
オーナーが交代するわけですが、借主である入居者には事前告知は行わず、売却後に事後報告するのが一般的です。

オーナーチェンジ物件の主な査定方法

オーナーチェンジ物件を売却する際の査定方法は、通常の居住用物件の場合とは異なります。
その理由は、オーナーチェンジ物件は購入する人は、自宅用ではなく、投資目的だからです。つまり、不動産投資家が購入者ということになり、いかに物件に収益力があるのかが査定されます。
査定方法としては、主に「収益還元法」を利用して計算しますが、これには主に2つの方法があります。

─ 直接還元法
1年間の不動産賃貸によって得られる純収益と、還元利回りから物件価格を算出する計算方法です。

不動産価格(収益価格)=  1年間の純収益 ÷ 還元利回り

純収益とは、収益から経費を差し引いた利益のことをいいます。
還元利回りとは、その不動産から得られる投資利回りを意味します。
例えば、1年間の収益が100万円、経費が30万円、還元利回りを5%と設定した場合、次のような計算式になります。

不動産価格 =(100万円-30万円)÷0.05 =1,400万円

─ DCF法(Discounted Cash Flow法)
今後、得られる収益と不動産の売却価格を現在の価値に割り引いて合計する計算方法です。
不動産投資では、物件を何年も所有するのが一般的なため、1年ごとに下がっていく実質的な価値を積算していきます。
直接還元法に比べて高い精度で評価することが可能とされていますが、それだけに複雑な計算方法といえます。

オーナーチェンジするときの注意点とマンション売却時のポイント

オーナーチェンジするときの注意点

オーナーチェンジ物件、特にファミリータイプの物件や利回りが低い物件などは、居住用物件よりも売却価格時の物件価格が低くなる可能性があります。メリットだけでなく、デメリットもあるということです。
前述したように、購入検討する買い手のほとんどが不動産投資家であることや、賃料を相場より安く設定してしまい利回りが低い場合でも、賃料の増額が難しいというのが理由です。
また、入居中の住人を退去はさせるのが法的に困難なことに加え、購入時に入居中の室内を内覧できないことから、居住用に転用が難しいという理由もあります。

マンション売却直後に入居者が退去した場合、買主とトラブルになるおそれもあります。

マンションをオーナーチェンジするときのポイント

通常の中古マンションに比べて、オーナーチェンジ物件の売却がかなり難しいのは確かです。
とはいえ、すぐに現金化につながる魅力的な手法でもあります。いくつか、ポイントを挙げておきましょう。

─ 複数住戸ある場合は物件全体の入居率を上げる

買主は、一般の住宅ローンではなく、投資ローンを利用する不動産投資家です。投資物件の家賃収入を目的に購入するため、査定には入居状況などの物件情報が影響することが多いため、入居率を上げる必要があります。

─ 信頼のおける不動産会社に依頼する

一括査定を利用して業者を選ぶことも一つの方法ですが、オーナーチェンジ物件の実績が多い不動産業者であるかどうかも重要なポイントです。
また、大手金融機関と取引実績のある信頼のおける不動産業者であれば、複数戸の一括買取にも応じてくれるはずです。

マンション売却におすすめ!スター・マイカのオーナーチェンジの特徴

不動産取引のなかでもオーナーチェンジはかなり特殊であり、仲介業をメインとしている不動産会社では対応できないケースもあります。
オーナーチェンジ物件買取のパイオニア的存在として、東証1部上場企業の「スター・マイカ」があります。
そのサービスの特徴を紹介しておきましょう。

売りにくいファミリータイプの物件でも買取ってもらえる

買主が見つかりにくいファミリータイプの物件をメインに事業展開している点が大きな特徴です。賃借人の自然退去後にリノベーションを施し、住宅購入希望者に提供しています。販売を目的としているため、利回りの低い物件も積極的に買い取ります。

査定から現金化までがスピーディー

豊富な経験と実績を踏まえ、独自の査定システムを構築しているため、机上査定は当日または翌営業日には算出。契約後はすぐに現金決済が可能です。

内覧不要で査定

スター・マイカでは、部屋の状態にかかわらず買取をするため、内覧はしません。

マンション1室から対応

1部上場企業の資金力によって1室から1棟全体まで、幅広い物件に対応しています。

仲介手数料が不要

スター・マイカが直接、買取するため、仲介手数料はかかりません。査定も無料です。

買取後も安心サポート

売却時の承継手続きはもちろん、買取後の入居者対応についても、スター・マイカグループの管理会社が丁寧に対応してくれます。

専門の不動産会社に買取してもらうのがベスト

賃貸中のマンションを売却して現金化したいと考えている方が、事前に知っておくべきポイントを詳しく解説してきました。
オーナーチェンジ物件は、特殊なノウハウや手続きが必要なことから、専門の不動産会社に買取してもらうのがベストです。
特に買い手つきにくいファミリータイプの物件をお持ちの方で、すぐに現金化を考えているのであれば、実績が豊富なスター・マイカに一度、相談してみてはいかがでしょうか。

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