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修繕積立金とは?投資用マンションの運用にかかる費用をおさらい

修繕積立金は、分譲マンションなどの区分所有建物で、大規模修繕工事のために月々積み立てられるお金です。

どんなマンションも経年劣化は避けられません。
資産価値を維持するためにも、住宅ローンや管理費とは別に修繕積立金を積み立てて、将来的な大規模修繕工事に備えていこうというものです。

その金額は、築年数などの条件によりさまざまですが、マンション購入を検討するすべての人にとってチェックすべきランニングコストの一つであることは間違いありません。

今回は修繕積立金の概要と平均金額をご紹介するとともに、修繕積立金が気になる場合の対応策についてご説明します。

修繕積立金の基礎知識

早速、修繕積立金とは何かご説明しましょう。

特に管理費と修繕積立金は混同しがちですので、これらの違いについて、不動産投資に興味のある人はしっかり理解しておく必要があります。

修繕積立金の基礎知識

  1. 修繕積立金とは
  2. 修繕積立金と管理費の違い
  3. 修繕積立金の主な使い道

1.修繕積立金とは

修繕積立金は、マンションの大規模修繕工事など、長期修繕計画に従って修繕を行うために管理組合が月々積み立てておく資金です。

分譲マンションなどの区分所有マンションの場合、各部屋の所有者が毎月決まった額を支払うことになります。
仮に修繕が行われる前の段階でマンションを売却したとしても、返金されることはありません。

住人が快適に住み続けるためには、一定期間ごとに工事をする必要があります。
この時、修繕積立金を使って修繕費を出し、工事を行うわけです。

2.修繕積立金と管理費の違い

修繕積立金も管理費も、マンションを快適に利用するためのメンテナンス費用という点では共通しています。

しかし、修繕積立金が何らかの工事のために積み立てられる資金であるのに対し、管理費はマンションの日常的な維持管理を目的に集金されるものです。

ここで「マンションの日常的な維持管理」とは、たとえば管理人の人件費、共用部分の電気代、水道代、火災保険、管理会社への委託費などを指します。
あくまで修繕積立金は、将来発生する修繕に備えることを目的に集められます。

3.修繕積立金の主な使い道

マンションの修繕は、共用部分と専有部分の修繕に分けられます。

専有部分と共用部分
マンションにおける専有部分とは、壁や床、天井に囲まれた空間のことを指し、居住スペースが該当します。
また共有部分とは、専有部分に含まれない空間のことを指し、エレベーターや駐車場などが該当します。バルコニー等も通常専有部分に該当します。

このうち共用部分の設備の修繕は管理組合が、専有部分の修繕は所有者が行うことになっています。
つまり、所有者であるオーナーや賃借人が負担するのです。

修繕積立金は、管理組合が行う共用部分の修繕に利用されます。

マンション全体で積み立てるものなので、専有部分の修繕には利用されないのが一般的です。

共用部分の修繕としては、外壁・屋根・屋上の改修工事、給排水管の交換工事、内装の塗り替え工事、バリアフリー工事、機械式駐車場の工事などが挙げられます。

修繕積立金の相場と適正金額

それでは、修繕積立金はいくらぐらい積み立てればよいのでしょうか。

修繕積立金の相場と、適正金額について確認していきましょう。

修繕積立金の相場と適性金額

  1. 修繕積立金の相場
  2. 修繕積立金の適正金額

1.修繕積立金の相場

修繕積立金の相場については、国土交通省のガイドラインが参考になります。

国土交通省のガイドラインによると、平成30年度の修繕積立金の平均値は月額11,243円/戸となっています。

近年増加傾向にあり、かつて平成11年度は平均7,378円/戸、平成20年度は平均10,898円/戸でした。

出典:国土交通省「マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」(2018年)

2.修繕積立金の適正金額

それでは、修繕積立金の適正金額はどのように求めればよいのでしょう。
相場と比較して適正額の範囲に収まっているか確認してみましょう。

マンション全体の修繕積立金の総額は、長期修繕計画に基づいて算出されます。
また、各住戸の修繕積立金の金額は、専有面積の割合によって設定されるのが一般的です。

適正金額の算出方法は、国土交通省のガイドラインによると以下の通りです。

専有床面積当たりの修繕積立金の額 × マンションの専有床面積(㎡)

専有床面積当たりの修繕積立金の額は、下の表の中からマンションの階数及び建築延床面積が該当する欄を確認します。
建築延床面積は、分譲時のパンフレットや管理規約の物件概要欄に記載があります。

専有床面積当たりの修繕積立金の額

機械式駐車場がある場合は、上記の金額に下記の表の金額を加算する必要があります。

機械式駐車場の1台あたりの修繕工事費出典:国土交通省「マンションの積立金に関するガイドライン」(2011年)

実際のところ、この水準よりも少ない金額しか積み立てていない物件も数多くあります。

そのうえ、修繕個所は築年数と共に増えていきますので、こちらの式を目安に修繕積立金を確認しておくと良いでしょう。

投資用マンションの修繕積立金について押さえておきたいポイント

修繕積立金の基本についてご説明しましたが、ここでは実際に、マンションを購入・所有する上で知っておくと役に立つポイントをご紹介します。

マンションの修繕積立金について押さえておきたいポイント

  1. 修繕積立金は損金算入可能
  2. 修繕積立金は値上げされる

1.修繕積立金は損金算入可能

修繕積立金は経費として処理することができます。

原則は修繕工事が行われたときに会計処理を行うものですが、将来の修繕のみに利用される一般的な修繕積立金であれば、支払ったタイミングで経費計上できます。

それほど大きな金額ではありませんが、経費扱いにすることで少し所得税や住民税などを抑えることが可能です。

2.修繕積立金は値上げされる

分譲時の新築マンションだと安く、中古マンションだと高くなる傾向になります。

修繕積立金は毎年同額ではなく、一般的に年数の経過により徐々に値上げされていくためです。
だからこそ、老朽化したマンションの増えつつある近年では、先ほど国土交通省の調査データで見た通り修繕積立金の平均が底上げされているわけです。

修繕積立金の不足が判明した場合は、追加で一時金を徴収される可能性もあります。

修繕積立金の金額や値上げ額は、築年数、共用部分の設備内容(エレベーターの有無、ゲストルームやプール等の共用施設の有無)、総戸数、建築延床面積などによって異なります。

物件を購入するときは、修繕積立金の将来の値上がりも考慮して利回りを計算するのが望ましいです。

なお修繕積立金の金額は、管理組合総会の決議により決定されます。
定期的に増額する「段階増額積立方式」を採用している場合でも、総会での決議が必要です。
所有者が値上げに反対して、決議が難航する場合もあります。

必ずしもすんなりと値上げが決まるとは限りません。

修繕積立金の負担が大きい場合はスター・マイカに売却がおすすめ

修繕積立金の負担は、案外軽視できません。
キャッシュフローが安定しないと、修繕積立金の支払いに苦しんだり利回りを圧迫したりする可能性もあります。

修繕積立金が高いと感じたり、値上げされ収益性が悪くなったりする前に、オーナーチェンジという売却手段をとるのも手です。

オーナーチェンジとは、賃貸したまま投資用物件を売却することです。

オーナーチェンジとは
賃借人の退去を待たずに売却できるので、売り時を逃すことがありませんし、煩雑な退去交渉も必要ありません。

オーナーチェンジであれば、オーナーチェンジ物件買取のパイオニア的存在として知られる「スター・マイカ」の買取サービスがおすすめです。

スター・マイカの買取サービスには、次のような特徴があります。

スター・マイカの買取のポイント

  1. マンション専門に累計11,000件以上の豊富な買取実績があります。
  2. 実績に基づく独自のデータベースにより迅速・正確な査定が可能です。
  3. 築年数の古いマンションもリノベーションマンションの素材として高く評価します。

スター・マイカは、創業以来中古マンションのオーナーチェンジを中心とした事業スキームを手がけてきました。
中古マンションを魅力的に生まれ変わらせるリノベーションに強みがあり、マンションの魅力を最大限引き出すことができます。

リノベーションが得意なことから、一般的に買い手が付きにくいとされる築年数の古い物件や地方の物件も積極的に買い取っています。

また、賃貸借契約の承継手続きや、買取後の管理も実施しています。

修繕積立金が高いと感る場合や、売却をご検討の方は、ぜひ一度ご相談ください。

スター・マイカの買取サービス紹介ページへ

マンション投資の検討の際には修繕積立金をお忘れなく

毎年平均で修繕積立金は、管理費に比べて購入時には案外忘れやすい出費と言えるかもしれません。

しかし、築年数が進むにつれて負担が重くなり、収益性を圧迫する可能性も出てきます。
修繕積立金は、管理費とは違い築年数が進むにつれて購入時より負担が大きくなる可能性が高いです。

国土交通省の「マンション標準管理規約」では長期修繕計画は約25~30年スパンで計画し、約5年ごとに見直しをすることが推奨されています。
長期修繕計画の見直しに伴い、新たに修繕積立金の増額を検討されることがあります。

場合によっては思い切って売却して次の投資に移るための資金を確保した方がよいケースも出てくるでしょう。

修繕積立金が気になる場合は、今回ご紹介したオーナーチェンジも含めて売却を検討することも頭に入れておきましょう。

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