修繕積立金とは?投資用マンションの運用にかかる費用をおさらい

修繕積立金は、分譲マンションなどの区分所有建物で、大規模修繕工事のために月々積み立てられるお金です。どんなマンションも経年劣化は避けられません。資産価値を維持するためにも、住宅ローンや管理費とは別に修繕積立金を積み立てて、将来的な大規模修繕工事に備えていこうというものです。

その金額は、築年数などの条件によりさまざまですが、マンション購入を検討するすべての人にとってチェックすべきランニングコストの一つであることは間違いありません。今回は修繕積立金の概要と平均金額をご紹介するとともに、修繕積立金が気になる場合の対応策についても考えてみたいと思います。

修繕積立金の基礎知識

早速修繕積立金とは何かご説明しましょう。特に「管理費」との違いについて、不動産投資に興味のある人はしっかり理解しておく必要があります。

修繕積立金とは

修繕積立金は、マンションの大規模修繕工事など、長期修繕計画に従って修繕を行うために管理組合が月々積み立てておく資金です。分譲マンションなどの区分所有マンションの場合、各部屋の所有者が毎月決まった額を支払うことになります。仮に修繕が行われる前の段階でマンションを売却したとしても、返金されることはありません。

住人が快適に住み続けるためには、一定期間ごとに工事をする必要があります。この時、修繕積立金をつかって修繕費を出し、工事を行うわけです。

修繕積立金と管理費の違い

修繕積立金も管理費も、マンションを快適に利用するためのメンテナンス費用という点では共通しています。しかし、修繕積立金が何らかの工事のために積み立てられる資金であるのに対し、管理費はマンションの日常的な維持管理を目的に集金されるものです。

ここで「マンションの日常的な維持管理」とは、たとえば管理人の人件費、共用部分の電気代、水道代、火災保険、管理会社への委託費などを指します。あくまで修繕積立金は、将来発生する修繕に備えることを目的に集められます。

修繕積立金の目安と用途

修繕積立金はいくらぐらい積み立てればよいのでしょうか。修繕積立金の目安と、実際の使い道についてみてみましょう。

修繕積立金の目安

修繕積立金の相場はどれくらいでしょうか。国土交通省のガイドラインによると、平成30年度の修繕積立金の平均値は月額11,243円/戸となっています。近年増加傾向にあり、かつて平成11年度は平均7,378円/戸、平成20年度は平均10,898円/戸でした。

マンション全体の修繕積立金の総額は、長期修繕計画に基づいて算出されます。各住戸の修繕積立金の金額は、専有面積の割合によって設定されるのが一般的です。相場と比較して適正額の範囲に収まっているか確認してみましょう。

参考:平成 30 年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状(国土交通省)

修繕積立金の主な用途

マンションの修繕は、共用部分と専有部分の修繕に分けられます。このうち共用設備の修繕は管理組合が、専有部分の修繕は所有者が行うことになっています。つまり、所有者であるオーナーや賃借人が負担するのです。

修繕積立金は、管理組合が行う共用部分の修繕に利用されます。マンション全体で積み立てるものなので、専有部分の修繕には利用されないのが一般的です。

共用部分の修繕としては、外壁・屋根・屋上の改修工事、給排水管の交換工事、内装の塗り替え工事、バリアフリー工事、機械式駐車場の工事などが挙げられます。

投資用マンションの修繕積立金について押さえておきたいポイント

修繕積立金の基本についてはご説明しましたが、実際にマンションを購入・所有するうえで知っておくと役に立つポイントがいくつかあります。

修繕積立金は損金算入可能

修繕積立金は経費として処理することができます。原則は修繕工事が行われたときに会計処理を行うものですが、将来の修繕のみに利用される一般的な修繕積立金であれば、支払ったタイミングで経費計上できます。

それほど大きな金額ではありませんが、経費扱いにすることで少し所得税や住民税などを抑えることが可能です。

修繕積立金は値上げされる

修繕積立金は毎年同額ではなく、年数の経過により徐々に値上げされていく傾向にあります。そのため、分譲時の新築マンションだと安く、中古マンションだと高くなる傾向になります。だからこそ、老朽化したマンションの増えつつある近年では、先ほど国土交通省の調査データで見た通り修繕積立金の平均が底上げされているわけです。修繕積立金の不足が判明した場合は、追加で一時金を徴収される可能性もあります。

修繕積立金の金額や値上げ額は、築年数、共用部分の設備内容(エレベーターの有無、ゲストルームやプール等の共用施設の有無)、総戸数、建築延床面積などによって異なります。物件を購入するときは、修繕積立金の将来の値上がりも考慮して利回りを計算するのが望ましいです。

なお修繕積立金の金額は、管理組合総会の決議により決定されます。定期的に増額する「段階増額積立方式」を採用している場合でも、総会での決議が必要です。所有者が値上げに反対して、決議が難航する場合もあります。必ずしもすんなりと値上げが決まるとは限りません。

修繕積立金の負担が大きい場合はスター・マイカに売却がおすすめ

修繕積立金の負担は、案外軽視できません。キャッシュフローが安定しないと、修繕積立金の支払いに苦しんだり利回りを圧迫したりする可能性もあります。最後に、いざという時のための売却についてご説明します。

修繕積立金は毎月支払う必要があるため、利回りに大きく影響します。修繕積立金が高いと感じたり、値上げされ収益性が悪くなったりする前に、「オーナーチェンジ」という売却手段をとるのも手です。

スター・マイカのオーナーチェンジの特徴

オーナーチェンジとは、賃貸したまま投資用物件を売却することです。賃借人の退去を待たずに売却できるので、売り時を逃すことがありませんし、煩雑な退去交渉も必要ありません。

スター・マイカは中古マンションの取扱件数が豊富にあり、中古マンションの魅力を引き出すリノベーションやリフォームのノウハウを持っています。そのため、一般的には売却しにくいとされる築年数が古い物件や、地方の物件も積極的に買取を行っています。賃貸借契約の承継手続きや、買取後の管理もスター・マイカでは実施しています。

スター・マイカのオーナーチェンジの利用方法

まずは査定依頼フォームもしくはフリーダイヤルでお問い合わせください。スタッフが物件についてヒアリングさせていただくとともに、オーナーチェンジの概要や手続きの流れについて説明いたします。

ヒアリング内容を基に、簡易査定を行います。スター・マイカの持つ物件データベースとヒアリング内容を突き合わせて、大まかな買取価格を算出するのです。簡易査定と言っても正確性は高く、大半がこの査定価格の周辺で取り引きされます。査定結果は、お問い合わせ当日か翌営業日までにはお伝えします。

簡易査定結果を受けて売却をご希望される場合は、引き続きスター・マイカの担当者が現地を訪れて建物や周辺環境の調査を行います。その調査結果を受けて、ご希望の引き渡し条件等も加味し、本格的な買取価格やスケジュールをご提示します。

こちらにご満足いただければ、売買契約の締結に移ります。担当者が重要事項を説明したうえで契約書を取り交わすとともに、売買代金の一部として手付金をお支払いします。

残代金の決済が完了したら、物件の引き渡しのための登記手続き(所有権移転や抵当権抹消)を行います。

マンション投資の検討の際には修繕積立金をお忘れなく

毎年平均で修繕積立金は、管理費に比べて購入時には案外忘れやすい出費と言えるかもしれません。しかし築年数が進むにつれて負担が重くなり、収益性を圧迫する可能性も出てきます。

修繕積立金は、管理費とは違い築年数が進むにつれて購入時より負担が大きくなる可能性が高いです。国土交通省の「マンション標準管理規約」では長期修繕計画は約25~30年スパンで計画し、約5年ごとに見直しをすることが推奨されています。長期修繕計画の見直しに伴い、新たに修繕積立金の増額を検討されることがあります。

場合によっては思い切って売却して次の投資に移るための資金を確保した方がよいケースも出てくるでしょう。修繕積立金が気になる場合は、今回ご紹介したオーナーチェンジも含めて売却を検討することも頭に入れておきましょう。

TOP

お電話はこちら
0120-503-070
営業時間/9:30~18:30