買取を利用してオーナーチェンジする方法とメリット・デメリット

不動産投資を始めて、マンションを賃貸してきたけど、「今の物件は利回りが悪い。もっとよい収益物件に買い替えたい」「高齢で物件の管理が面倒になってきた。引退したい」「とにかく急いで現金化したい」という方もいるでしょう。

しかし、賃貸中のアパートやマンションを売却する「オーナーチェンジ」は、通常の物件の売却と異なり、買い手は多くありません。理由は、賃貸中の物件を購入するのは、住まい探しをしている人ではなく、投資をしたいと考えている人に限定されるからです。

ここでは、上手にオーナーチェンジ物件を買い取ってもらうための基礎知識、買取を利用してオーナーチェンジするときのポイントと取引の流れについて詳しく解説していきます。

オーナーチェンジの基礎知識と買取のメリット・デメリット

オーナーチェンジとは

オーナーチェンジとは、賃借人である入居者が住んだままの状態で不動産を売却することをいいます。投資用のワンルームマンション売買に多くみられる取引形態の一つです。
すでに賃貸物件となっているため、住宅ローンが使えないことから、個人の方の買い手がつかず、投資家間で取引されることが一般的です。
ただし、賃貸物件の部屋の状態が悪く、補修などが高額になる場合や、空室が多かったり、家賃滞納者がいるような場合には、投資目的の買い手も敬遠するでしょう。

オーナーチェンジ物件を買い取ってもらうメリット・デメリット

オーナーチェンジ物件は、不動産会社に物件の買主を探してもらう仲介取引よりも、不動産会社である買取業者に買い取ってもらうケースが多くみられます。
不動産会社に買い取ってもらう場合、どこにメリットやデメリットがあるのかをみていきましょう。

─ メリット
一番のメリットとしては、物件をすぐに売却できることです。前述の仲介という方法では、買い手を見つけるのに時間がかかってしまいます。

不動産会社のような買取業者に買い取ってもらう場合、年数の経った築古物件のように仲介で買い手がつきにくい物件でも早期に売却可能です。また、買取に積極的な資金力のある不動産会社であれば、資産整理を目的とした複数戸の中古マンションでも一括売却が可能です。補修が必要な場合でも、買取を行う不動産会社が現状のまま引き取ってくれることがあります。

─ デメリット
売主としてのデメリットとしては、物件が現行の利回りで評価されてしまうということです。

現行の賃料を相場より安く設定していた場合でも、オーナーが替わったからといって簡単に改定することはできません。賃料増額には既存の入居者との交渉が必要になり、合意が得られにくいのが理由です。
駅から近く、部屋が広いなど、居住用に適したマンションであっても利回りで評価されます。
現在の入居者を退去させにくいことや、通常、居住用で行われる部屋の状態の確認もできないため、居住用に転用することが難しいからです。

買取を利用してオーナーチェンジするときのポイントと取引の流れ

不動産買取会社を選ぶときのポイント

オーナーチェンジ物件を直接、買取する不動産会社はいくつもあります。とはいえ、仲介のような一般的な不動産取引にはないノウハウが必要であり、業者選びで失敗するケースもあります。それでは、何を基準に不動産買取会社を選べばよいのでしょうか?
そのポイントを挙げてみましょう。

─ 現金化までのスケジュールが希望に合うか
「とにかく急いで現金化したい」という場合は、スピーディな決済ができるかどうかがポイントです。
査定が迅速正確にできることが前提であり、豊富な実績がなければ難しいといえるでしょう。
もちろん、資金力は不可欠です。複数戸の一括買取に応じられる業者は、実績に裏打ちされた信用があるからこそ、金融機関の融資を受けることができるといえます。

─ 買取後のサポートはどうか
オーナーチェンジ物件の難しいところは、入居者つきで物件を引き継ぐということです。
買取時の賃貸借契約の承継手続だけでなく、買取後の賃借人に対する賃貸人としての責任と義務も移行することになります。
「入居者への対応はしっかりやってもらえるのだろうか?」
売却して物件を手放すにしても、大家さんであった以上、気にならないはずはないでしょう。
こうしたことをきちんとサポートしてくれる業者でなければいけません。

買取を利用したオーナーチェンジの流れ

業者選びから始まるオーナーチェンジ物件の売却は、次のような流れになります。

① 売却の相談(希望する引渡し時期・売却価格など)

② 机上価格の提示(簡易な査定)

③ 現地調査(担当者による周辺環境の確認)

④ 買取金額の提示(引渡し時期などの条件も含む)

⑤ 売買契約の締結(業者から手付金の支払)

⑥ 残金決済(物件の引渡し)・賃貸借契約の承継

通常、②までは見積もりと考えて、複数の業者を比較して決めることが大切です。

賃貸中マンションを売るならスター・マイカのオーナーチェンジがおすすめ

ここでは、オーナーチェンジ物件買取のパイオニア的存在として知られる「スター・マイカ」のサービスを紹介します。
スター・マイカは、港区に本社を置き、地方7都市に支店・営業所を持つ1部上場企業の不動産会社です。

一般的に売りにくいタイプの物件でも買い取ってもらえる

スター・マイカの大きな特長は、買主が見つかりにくいファミリータイプの物件のオーナーチェンジ物件の買取を積極的に行っている点です。
通常のオーナーチェンジでは、賃料収入が主目的で、買主は投資運用を目的として物件を購入します。
しかし、スター・マイカは再販による売却益を主な目的としているため、売りにくいとされるファミリータイプでも売却できるのです。
そのため、投資用マンションで常識となっている「利回り」での評価でなく、居住用リノベーションマンションの「素材」として評価しています。
その分、ファミリータイプのオーナーチェンジ物件を高く評価してくれるということです。
また、1部上場企業の資金力でマンション1室から1棟全体まで、幅広い物件に対応しているのも特徴といえるでしょう。

短期間で資金化できる

豊富な経験と実績から、迅速かつ正確に査定を実現する独自のシステムを持っているのも強みといえます。
査定依頼後、当日または翌営業日には机上査定結果の連絡を受け取ることができ、スピーディな現金決済が可能です。
査定は無料。もちろん、直接買取のため、仲介手数料はかかりません。

室内状態にかかわらず売却できる

スター・マイカでは、買い取り後、リノベーションするので、部屋の状態が悪くても買い取ってもらえます。
内見をしないため、オーナーチェンジを検討していることを入居者に知られることはありません。
さらに、物件を引渡したあとに雨漏りなどの欠陥が見つかっても、売主が瑕疵担保免責を問われる心配もありません。
以上、スター・マイカのオーナーチェンジを紹介しました。

後悔しない業者選びを

上手にオーナーチェンジ物件を買い取ってもらうための基礎知識、買取を利用してオーナーチェンジするときのポイントと取引の流れについて解説してきました。

デメリットもあるものの、オーナーチェンジ物件では買取が有効なケースもあります。大切な投資物件を手放すのですから、あとで後悔しないように慎重に業者を選ぶ必要があります。

まずは、オーナーチェンジ物件買取のパイオニア的存在であるスター・マイカに相談されることをおすすめします。

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