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投資物件をオーナーチェンジしたい!買主の視点で考える売却のコツ

投資物件を売却する方法の一つに、オーナーチェンジがあります。

読んで字のごとく、オーナー(所有者)だけを変更する方法です。
入居者を退去させなくてよいので、売主からするとメリットが大きいと考えられます。

しかし、売主にとってのメリットが買主にとってのデメリットであることもあります。
売主の都合だけでなく、買主の購入のメリットも理解した方がスムーズな売却に結びつきます。

そこで今回は、買主の視点に立ってどんな物件がオーナーチェンジで売却しやすいのかを考えてみましょう。

オーナーチェンジとは?

まず初めに、オーナーチェンジとは何かをご説明します。

オーナーチェンジとは、マンションやアパートなどの投資用の中古物件を売却する方法の一つです。

オーナーチェンジとは

投資物件の中でも空室物件ではなく、オーナーチェンジでは入居者が居住している状態で投資用の賃貸物件を売買する仕組みを指しています。

満室だけでなく、1部屋でも入居者が残っていればオーナーチェンジとして扱われます。

入居状況や入居者関連の契約はそのままで、付随する権利や義務だけ新たな所有者(オーナー)に引き継ぎます。
物件の所有権、賃借人と交わしている賃貸借契約、賃料を受け取る権利、あるいは敷金の返済義務などを、物件の売買契約に従って引き継ぐことになります。

売主としては、賃借人との退去交渉の手間をかけることなく不動産を現金化できますし、買主としては、購入直後から家賃の受け取りを期待できるので賃貸経営における利回りの予測がつきやすく、その後の投資計画を立てやすいです。

ただし、投資物件の買い手の数は、自分が住むために購入する人に比べて少ないため、売主は相場より安い価格に設定せざるを得ません。

また買主は、入居者がいるので物件購入の前に内見できないのが注意点です。

オーナーチェンジ物件は買い主からどう見られている?

購入者からすると、オーナーチェンジ物件にはどんな印象があるのでしょうか。

ここでは、買主の視点でオーナーチェンジ物件のメリットとデメリットをご紹介します。

買主視点で見るオーナーチェンジ物件のメリット

  • 空室物件や賃貸アパートの建築で必要になるような費用や手間が不要
  • 利回り計算がしやすい

オーナーチェンジ物件の場合、立地の選定や建造物の建築、入居者の募集など空室物件や賃貸アパートの建築で必要になるような費用や手間が不要な点は、大きなメリットと言えます。

また、購入直後から賃料収入を得られるため利回り計算がしやすく、投資計画を立てやすいです。
結果として、融資を受けるときも金融機関の審査も通りやすいため、初心者向けとも言えます。

もちろん、現在の入居者の賃料が安いと利回りも低くなってしまいますから、物件の条件が良かったとしても評価は低くなるでしょう。
したがって、利回りが高くなりやすく、売買価格の低いワンルームやコンパクトタイプの物件におけるオーナーチェンジが多くなっています。

一方で、オーナーチェンジ物件に好印象を持つ投資家ばかりでもありません。
オーナーチェンジ物件は、買主にとって以下のデメリットがあります。

買主視点で見るオーナーチェンジ物件のデメリット

  • 現入居者の人柄や属性、建物内部を把握しにくい
  • 賃貸借契約の内容を自由に変更できない
  • オーナーチェンジによる退去の可能性

このように、オーナーチェンジ物件の場合、購入時に確認できる事項が少ないため、後々トラブルを招く可能性があります。

これらを踏まえた上で、オーナーチェンジを検討しましょう。

投資物件をオーナーチェンジで売却するコツ

物件を売却する立場から、オーナーチェンジを利用するコツについてご説明します。

ある程度一般的な売却方法と変わらないものの、その特殊さゆえにいくつか考慮すべきポイントがあります。

投資物件をオーナーチェンジで売却するコツ

  1. 物件の売却理由や過去の運用状況を明確にする
  2. 実績が豊富な不動産会社に相談する

1.物件の売却理由や過去の運用状況を明確にする

買主からすると、物件の状態が確認できない点と入居者を変更できないの点が大きなリスクです。
そのため、物件情報をもとめられたときには、可能な範囲で提示できるようにしておくことが大切です。

たとえば、入居者との賃貸借契約や入居期間、保証人ないし保証会社の有無を明示するのはもちろん、各入居者に家賃の滞納履歴やトラブル履歴はないのか伝えるべきです。
売却後のトラブルを避けるためにも誠実な態度が求められます。

他にも、建物に関する基本的な情報や修繕履歴、物件の売却理由など、書面にして出せるよう準備するべきでしょう。

2.実績が豊富な不動産会社に相談する

投資物件をオーナーチェンジで売る場合は、不動産会社に相談することも重要です。

– オーナーチェンジを得意とする不動産会社に依頼する
オーナーチェンジで売却をする方法は、仲介と買取の2種類あります。

仲介を利用する場合、単なる仲介ではなくオーナーチェンジ物件の売買を数多く手がける不動産会社を活用したいところです。

まず、投資マンションの取り扱いを得意とする不動産会社が候補として挙げられます。

こうした会社では、セミナーやメルマガなどを通じて物件の購入を検討中である投資家を顧客(見込み客)として抱えています。
オーナーチェンジ物件であっても、こうした見込み客リストの中からヒットする可能性もあるでしょう。

– 買取を検討する
オーナーチェンジ物件を積極的に購入する不動産会社もおすすめです。
第三者へ仲介するのではなく、不動産会社自らがオーナーチェンジ物件の買取を行うのです。

オーナーチェンジ物件の買取を手がける不動産会社であれば、仲介ではありませんから仲介手数料が不要となります。

不動産会社と一対一で交渉するため、短期間で売買契約書の取り交わしまで進みますし、売却時の承継手続きを始め、賃借人の対応をやってくれるのもメリットでしょう。

また、以下の記事ではさらに詳しくオーナーチェンジを利用する際のポイントを記載していますので、合わせてご確認ください。

投資物件のオーナーチェンジはスター・マイカのご利用が安心

オーナーチェンジをご検討の方は、スター・マイカのオーナーチェンジサービスがおすすめです。

スター・マイカでは、創業時より中古マンションの買取を専門に行っており、累計11,000件以上の豊富な買取実績があります。

ここでは、オーナーチェンジ物件買取のパイオニア的存在として知られるスター・マイカのオーナーチェンジサービスについてご紹介します。

スター・マイカのオーナーチェンジのポイント

  1. スター・マイカ独自の事業スキームにより、ファミリータイプの賃貸中物件、いわゆるオーナーチェンジ物件の買取を、業界に先駆けて行ったパイオニア的存在です。
  2. 賃貸マンションを投資用マンションとして利回りで評価するのでなく、居住用リノベーションマンションの「素材として評価」するため、多様な物件を買い取ることができます。

スター・マイカの大きな特徴は、買主が見つかりにくいファミリータイプのオーナーチェンジ物件の買取を積極的に行っている点です。

通常のオーナーチェンジでは、賃料収入が主目的で、買主は投資運用を目的として物件を購入します。

しかし、スター・マイカは退去後にリノベーションマンションとして販売した際の売却益を主な目的としているため、売りにくいとされるファミリータイプも高く評価できるのです。

また、東証一部上場企業の資金力でマンション1室から1棟全体まで、幅広い物件に対応しているのも特徴といえるでしょう。
オーナーチェンジ後の賃貸管理もスター・マイカのグループ管理会社が責任をもって行うので、安心してご利用いただけます。

オーナーチェンジをご検討の方は、下記フォームよりお気軽にご相談ください。

スター・マイカのオーナーチェンジサービス紹介ページへ

オーナーチェンジで物件を売却したいなら買いやすさを考えよう

オーナーチェンジは、買主のみならず売主にとっても便利なスキームです。
入居者を残したままで売却できます。
内見も不要なので、対応の手間が省けるのもメリットといえばメリットかもしれません。

しかし買主からすると、購入したい物件の建物状況や入居者情報を知ることができないのは大きなリスクです。

本当に売りたいのであれば、買主の立場に立った情報提供が求められます。

「買主は何を知りたいのか」をよく吟味し、提供すべき情報をあらかじめ整理しておくと交渉がスムーズになるでしょう。

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