投資物件をオーナーチェンジしたい!買主の視点で考える売却のコツ

投資物件を売却する方法の一つに、「オーナーチェンジ」があります。読んで字のごとく、オーナー(所有者)だけを変更する方法です。入居者を退去させなくてよいので、売主からするとメリットが大きいと考えられます。

しかし、売主にとってのメリットが買主にとってのデメリットであることもあります。売主の都合だけでなく、買主の購入のメリットも理解した方がスムーズな売却に結びつきます。そこで今回は、買主の視点に立ってどんな物件がオーナーチェンジで売却しやすいのかを考えてみましょう。

買い主から見たオーナーチェンジ物件の印象

オーナーチェンジの概略について説明するとともに、実際の買主からはオーナーチェンジ物件がどのように見えているのかお伝えします。

オーナーチェンジとは?

オーナーチェンジとは、マンションやアパートなどの投資用の中古物件を売却する方法の一つです。投資物件の中でも空室物件ではなく、オーナーチェンジでは入居者が居住している状態で投資用の賃貸物件を売買する仕組みを指しています。満室だけでなく、1部屋でも入居者が残っていればオーナーチェンジとして扱われます。

入居状況や入居者関連の契約はそのままで、付随する権利や義務だけ新たな所有者(オーナー)に引き継ぎます。物件の所有権、賃借人と交わしている賃貸借契約、賃料を受け取る権利、あるいは敷金の返済義務などを、物件の売買契約に従って引き継ぐことになります。

売主としては、賃借人との退去交渉の手間をかけることなく不動産を現金化できるのがメリットです。一方の買主としては、購入直後から家賃の受け取りを期待できるので賃貸経営における利回りの予測がつきやすく、その後の資金計画(投資計画)を立てやすいというメリットがあります。入居者を集める手間がないために初心者でも始めやすいです。

一方、売主にとっても買主にとってもデメリットがあります。売主としては、相場より安い価格に設定せざるを得ません。投資物件の買い手の数は、自分が住むために購入する人に比べて少ないです。入居者の賃借権がありますので所有者の使用は制限されており、そのため投資目的に買い手のみに限定され、物件価格を引下げることになります。買主としては、入居者がいるので物件購入の前に内見できないのが注意点です。室内がどんなに悪い状態であったとしてもチェックできませんし、さらにはどんな入居者がいるのかも事前には分かりません。いざ購入してはみたものの、建物の状態が悪く入居者の質も悪いというリスクもゼロではないのです。

オーナーチェンジ物件は買い主からどう見られている?

購入者からすると、オーナーチェンジ物件にはどんな印象があるのでしょうか。まず前述のように、初心者でも手を出しやすいと感じられます。立地の選定や建造物の建築、入居者の募集など空室物件や賃貸アパートの建築で必要になるような費用や手間が不要です。「気軽にマンション経営やアパート経営などの不動産投資ができる」と考える人もいるかもしれません。

また購入直後から賃料収入を得られるため、利回り計算がしやすく投資計画を立てやすいです。結果として、融資を受けるときも金融機関の審査が通りやすいです。

もちろん、現在の入居者の賃料が安いと利回りも低くなってしまいますから、物件の条件が良かったとしても評価は低くなるでしょう。したがって、利回りが高くなりやすく、売買価格の低いワンルームやコンパクトタイプの物件におけるオーナーチェンジが多くなっています。

一方で、オーナーチェンジ物件に好印象を持つ投資家ばかりでもありません。そのデメリットを重視して、オーナーチェンジには手を出したがらない人も少なくないのです。

現入居者の人柄や属性を把握しにくいですし、仮に入居者に問題があったとしても賃貸借契約の内容を自由には変更できません。建物内部の調査も難しいです。入居者や建物に問題がなくても、オーナーの変更を懸念した入居者がすぐに退去してしまうリスクも懸念されます。

投資物件をオーナーチェンジで売却するコツ

物件を売却する立場から、オーナーチェンジを利用するコツについてご説明します。ある程度一般的な売却方法と変わらないものの、その特殊さゆえにいくつか考慮すべきポイントがあります。

物件の売却理由や過去の運用状況を明確にする

買主からすると、物件の状態が確認できない点と入居者を変更できないの点が大きなリスクです。そのため、物件情報をもとめられたときには、可能な範囲で提示できるようにしておくことが大切です。

たとえば、入居者との賃貸契約入居期間保証人ないし保証会社の有無を明示するのはもちろん、各入居者に家賃の滞納履歴やトラブル履歴はないのか伝えるべきです。「都合の悪い情報は伝えたくない」と考えるかもしれませんが、売却後のトラブルを避けるためにも誠実な態度が求められます。他にも、建物に関する基本的な情報や修繕履歴、物件の売却理由など、書面にして出せるよう準備するべきでしょう。

オーナーチェンジ物件の実績が豊富な不動産会社に相談する

できれば、単なる仲介ではなくオーナーチェンジ物件の売買を数多く手がける不動産会社を活用したいところです。居住用マンションとは、販売活動の手法が異なるためです。

まず、投資マンションの取り扱いを得意とする不動産会社が候補として挙げられます。こうした会社では、セミナーやメルマガなどを通じて物件の購入を検討中である投資家を顧客(見込み客)として抱えています。オーナーチェンジ物件であっても、こうした見込み客リストの中からヒットする可能性もあるでしょう。オーナーチェンジ物件を積極的に購入する不動産会社もおすすめです。第三者へ仲介するのではなく、不動産会社自らがオーナーチェンジ物件の買取を行うのです。

オーナーチェンジ物件の買取を手がける不動産会社であれば、仲介ではありませんから仲介手数料が不要となります。瑕疵担保責任も免責とするケースが一般的です。不動産会社と一対一で交渉するため、短期間で売買契約書の取り交わしまで進みます。さらには、売却時の承継手続きを始め、賃借人の対応をやってくれるのもメリットでしょう。

ただし、買取ですと売買価格が割安となる傾向もあります。価格を重視するのか売りやすさ・スピードを重視するのか、自分なりの基準を考えたうえで適切な売却方法を選択してください。

投資物件のオーナーチェンジはスター・マイカのご利用が安心

最後にスター・マイカのサービスの特徴についてご説明します。

スター・マイカのオーナーチェンジの特徴

当社は、業界に先駆けてファミリータイプのオーナーチェンジ物件の買取を開始したパイオニアです。買取後はリノベーションによって物件を生まれ変わらせ再販売しています。再販売するためのノウハウを豊富に有しておりますので、多様な物件を買い取れるのが強みとなっています。たとえば利回りの低い物件や築年数の古い物件、地方にある物件など、一般的には売却が難しいとされる物件であっても、買取が可能なケースもございます。

オーナーチェンジの手続きの流れ

まずは無料査定をお問い合わせください。フォームかお電話でご連絡いただければ、物件の状況や引き渡し時期・価格などの希望についてヒアリングします。その後、豊富なデータベースを基に机上価格(簡易査定価格)を当日か翌営業日にはお伝えします。

机上価格に納得いただけるようであれば、本格的な物件調査と正式な買取価格のご提示に移ります。担当者が現地を訪問し、建物の外観や周辺環境などを確認させていただきます。なお、この際に内見は実施しませんのでご安心ください。調査結果やご希望をもとに、正式な買取価格やお手続きの流れ、スケジュールをご連絡します。

条件をご了承いただきますと、売買契約に入ります。担当者が重要事項について説明した後、売買契約書を締結します。この際に手付金をお支払いします。その後、残代金のお支払いや物件の登記手続き、賃貸契約の承継などの手続きを進めます。正式に所有者を変更できれば、お手続きは完了となります。なお、賃貸管理業務はスター・マイカグループの管理会社が担当しますのでご安心ください。

オーナーチェンジの活用事例

オーナーチェンジを活用されるお客様にもさまざまなニーズがありますが、たとえば資産入れ替え(整理)を理由とされるケースがあります。個人で不動産投資を実施しており、将来的な別の物件の購入のために既存の投資用不動産をオーナーチェンジの形でスピーディーに売却したい、という事例です。

また不動産投資を行っていたものの、自身で居住するマンションを購入したいので、頭金や住宅ローン返済用の現金を用意するために手持ちの物件を早く売却したいというお客様もいらっしゃいました。この場合は新規物件の決済タイミングの都合もありますので、入居者とゆっくり交渉する時間がないということになります。

オーナーチェンジで物件を売却したいなら買いやすさを考えよう

オーナーチェンジは、買主のみならず売主にとっても便利なスキームです。入居者を残したままで売却できます。内見も不要なので、対応の手間が省けるのもメリットといえばメリットかもしれません。

しかし買主からすると、購入したい物件の建物状況や入居者情報を知ることができないのは大きなリスクです。本当に売りたいのであれば、買主の立場に立った情報提供が求められます。「買主は何を知りたいのか」をよく吟味し、提供すべき情報をあらかじめ整理しておくと交渉がスムーズになるでしょう。

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