オーナーチェンジとは?入居者がいる賃貸物件の売買の魅力と注意点

オーナーチェンジは、不動産売却方法の一形態です。賃借人を残したままで不動産の売買が可能であるため、売主・買主の双方にメリットのある取引形態として人気が広がっています。しかし通常の不動産契約とは少し異なるところもあるため、不動産を所有していてもよく知らないという人も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、オーナーチェンジの内容やメリット・デメリットなどを売主側の立場を中心にお伝えしていきます。オーナーチェンジ取引の内容を理解して、後悔のない取引を行いましょう。

オーナーチェンジの基礎知識

まず、基礎知識としてオーナーチェンジの内容や目的について説明します。売主側と買主側の双方に目的があることを理解しましょう。

オーナーチェンジとは?

オーナーチェンジとは、文字通りオーナー=物件所有者が変わることを意味しています。より具体的に言うと、中古物件のオーナーが、賃貸借契約に基づく賃借権を維持したまま(賃借人がいる状態のまま)不動産を売却することです。仲介会社と媒介契約を結び不動産投資家に対して売却活動を行いますが、不動産会社が売却先になることも少なくありません。

分譲マンションやアパート、一棟丸ごとなど、物件の種類によらずオーナーチェンジは行われます。ただし、特に投資用のワンルームマンションで多く行われる傾向にあります。賃貸マンションやアパートのように複数の部屋があり、そのうち1部屋にでも賃借人が残っている状態で物件の売買を行えば、おのずと「オーナーチェンジ」になります。貸借人が誰もいない空き家の取引は、オーナーチェンジとは呼ばれません。

買主(新たなオーナー)は、賃料などを受け取る権利のみならず、管理ルールや貸借人退去時の敷金返還義務などの義務も引き継ぐことになります。

オーナーチェンジ物件でサブリースや家賃保証サービスを利用するケースも増えています。サブリースとは、不動産会社が不動産投資家の購入した物件を一括で借り上げて又貸し(転貸)する方法です。また家賃保証とは、空室の数によらず一定の家賃収入を保証するサービスです。どちらも、空室リスクを嫌うオーナーのニーズに応えるサービスと言えます。最初から入居者のいるオーナーチェンジ物件でも、これらのサービスの活用が出てきています。

オーナーチェンジの目的

売主・買主の双方に、オーナーチェンジを行う目的があります。

― 売主
オーナーチェンジによる売却を行う売主の多くは、投資運用資産の現金化が目的です。相続や借金の返済など、一時的な現金ニーズを抱えて資金繰りに困り、物件を手放すケースも多く見られます。

他にも、健康的な問題や個人的な事情により、物件を所有できなくなったというケースもあります。買主としては、売主の目的や抱える状況を確認してから購入を検討することが大切です。

― 買主
買主の目的としては、ある程度賃料を見込める物件を購入したい、ということがあります。オーナーチェンジ物件にはすでに貸借人がいるわけですから、空室の状態で一から貸借人を集める手間がありません。

また、賃料の金額が確定しているので、収支等の見通しが見えやすいという特徴があります。さらなる物件の購入や運営など、その先の投資計画を立てやすいのがメリットです。

売主と買主のメリット・デメリット

オーナーチェンジが成立するためには、売主・買主の双方にメリットがなければいけません。ただし、オーナーチェンジにはデメリットもあることを覚えておく必要があります。

売主のメリット・デメリット

売主としては、スピーディに不動産を売却できる一方で、買い手の選択肢が少なくなるデメリットがあります。

― メリット
売主側の最大のメリットは、早く物件を売却できることです。貸借人の退去を待つことなく、物件の売却活動を開始できます。

― デメリット
一般的な不動産売買に比べて買い手が少なくなりがちであるということがデメリットです。不動産売買取引の多くは、自己居住を目的としたものなので、賃借人がいる不動産を購入するのは、投資目的として考えている買い手に限定されるためです。

また、売買価格が相場より割安になるケースもあります。自分が住む目的で購入したい人にとっても、日本の法律では、賃借人に居住する権利が重視され、自己使用の制限を受けます。つまり所有者の都合で退去させることができないため、買い手が付きづらく、取引価格が安くなる傾向にあるのです。オーナーチェンジを利用する際は、いくらで売れるのか価格の慎重な検討が必要でしょう。

買主のメリット・デメリット

買主としては、空室リスクが低いうえに割安で購入できる一方、通常の住宅ローンが使えない、内見できない(購入後に修繕やリフォームを要することに気づく)などのデメリットがあります。

― メリット
数多く存在する不動産物件の中からオーナーチェンジ物件を選ぶメリットは、空室リスクが低いことです。すでに貸借人が住んでおり、売買契約が成立したときから家賃収入が発生します。利回りが計算しやすいのです。

賃借人がいる部屋であれば、リフォームの必要もありません。空室の物件を購入して賃貸に出す場合はリフォームを要するケースが多いですが、オーナーチェンジであればリフォームしなくても家賃収入が発生する部屋がすぐに手に入ります。満室なら、リフォームも不要です。

― デメリット
初心者は勘違いしやすいのですが、住宅ローンは使えません。住宅ローンは、あくまで自宅用物件に適用されるものです。オーナーチェンジ物件の購入には、アパートローンを初めとした投資ローンを活用することになります。ローンの金利は現状の稼働率などに応じて決められますが、住宅ローンよりは高くなる可能性が高いです。

また、すでに賃借人がいるだけに、事前に内見してチェックできません。外観しか建物を見られない可能性が高いです。実際は物件の構造に問題があったり、附属設備が古かったりと、後から大幅な修繕やリフォームの必要性などのトラブルが判明するケースもあります。

建物の外観だけで数千万円以上の買い物をするのは怖いと感じる人が多いでしょう。事前に専門家へインスペクション(住宅診断)を依頼し、大きな問題がないかチェックするべきです。また家賃の値上げや退去、火災保険の強制加入や保険額の増額などを実施するためには、賃借人と交渉する必要があります。

メリットとして「空室リスクが低い」と説明しましたが、空室リスクはゼロではない点にも注意が必要です。普通借家・定期借家にかかわらず、退去は貸借人側が自分で決定できます。オーナーチェンジの取引直後に退去されてしまう可能性もあるわけです。

オーナーチェンジで売りやすい物件・売りにくい物件

オーナーチェンジに関する記事や情報はインターネット上でも少なくありませんが、その多くが買主側をターゲットとして書かれています。ここでは、売主の立場から、オーナーチェンジで売りやすい物件や売りにくい物件の条件を説明します。

売りやすい物件

売りやすい物件は、買主にメリットが大きい物件です。平方メートル当たりの賃料が高くて、空室リスクの低い物件がそれに当たります。たとえば、ワンルームタイプや築年数が浅い物件、駅近や人気エリアなど立地条件の良い物件は、買い手を募集しやすくオーナーチェンジでも売りやすいでしょう。

売りにくい物件

逆に、平方メートル当たりの賃料が安く、空室リスクが高い=借り手が見つかりにくい物件は売りにくくなります。ファミリータイプや、築年数が古い物件が該当します。また、ファミリータイプはワンルームに比べて面積が広い分、物件価格が高くなる傾向にあるため、初期投資が大きく予算に収まらなかったり融資が受けられないケースが多くなり、売りにくい物件となります。

そのため、ファミリータイプのマンションでは、賃借人に退去してもらった状態の方が居住用として検討されやすいため、高く売却できる可能性がありますが、賃借人との交渉にあたり費用や手間が掛かります。賃借人の事情や希望の売却期間によっては、ファミリータイプでもオーナーチェンジで売却した方がメリットが高いです。

 

オーナーチェンジする前にチェックすべきこと

オーナーチェンジを決断したとしても、すぐ行動に移すことはおすすめできません。実際に行動に移す前に、信頼できる会社を選ぶこと、査定価格が適切か確認することの2つが重要です。

信頼できる会社かどうか

仲介による売却が一般的ですから、全ての不動産会社がオーナーチェンジ物件を取り扱っているとは限りません。またオーナーチェンジ物件を取り扱っていると言っても、本当に取り扱い実績が豊富であるか事前にチェックが必要でしょう。

オーナーチェンジ物件の査定や手続きには経験と知識が必要であり、不動産会社にノウハウがあること、そして担当者にスキルがあることが絶対条件となります。この2つを事前にチェックしないと、満足のいかない査定価格を提示されたり、交渉過程でミスが出たりする可能性もあるかもしれません。

信頼できる会社・担当者か確認する方法としては、やはり最初に相談したときの説明がどれくらい丁寧かを見るのがよいでしょう。経験豊富な担当者であれば、オーナーチェンジを利用する人が気にする箇所を掘り下げる形で説明してくれるはずです。逆にノウハウの足りない会社や担当者ですと、通り一遍の説明に終始して「分かったような、分からないような……」という気分にさせられるものです。

単純に不動産会社の口コミや実績をチェックするだけではなく、オーナーチェンジの実績があること、そして会社全体だけではなく担当者個人の知識やスキルもチェックすることが求められます。その意味でも、「大手の不動産会社に頼めば安心だろう」とは必ずしも言えません。最初の問い合わせや相談であれば無料で受けられますから、何社か回るとよいでしょう。

査定価格は適切かどうか

不動産会社を選んだ後も、安心はできません。最初に提示された査定価格が適切に根付けされているか、慎重に検討する必要があります。

そうは言っても、「専門家でもない自分が査定価格をチェックすることなんてできない」と感じる人もいるかもしれません。確かに容易ではないのですが、それでも周辺相場と比較することはできます。オーナーチェンジによる売却価格は割安となることが多いものの、それでも明確に相場より安い場合には注意が必要です。

自分一人で検討するより、やはり「相見積もり」を取るのがおすすめです。いくつかの不動産会社に見積もりを依頼すれば、ある会社の提示額が適切なのか判断することができるでしょう。

オーナーチェンジ後の対応

不動産会社とオーナーチェンジによる売買契約が成立したとしても、いくつか手続きが残っています。ここでは、お金の清算や貸借人への通知についてご説明します。

敷金・税金・管理費等の精算

契約の途中でオーナー(所有者)が変更になりますので、諸々のお金を清算する必要があります。

まず入居者からの預かり金である敷金については、新しいオーナーへそのまま渡すだけです。ただし売却前に家賃の滞納があった人に限っては、敷金から滞納した分を差し引いてから継承します。

一方で固定資産税や管理費などについては、新オーナーから一部受け取るケースが多くなります。これらのお金は1年分をまとめて支払いますので、すでに支払った金額から新オーナーが支払うべき分を受け取る形です。

以上の清算を済ませないと、オーナーチェンジは完了となりません。売買契約の前に、受け渡すべき分と受け取る(取り戻す)分を計算しておくとよいでしょう。

賃借人への通知

オーナーチェンジによる賃借人への影響は基本的にありませんので、報告は引き渡しの後でも構いません。そもそも、法的には借主への通知義務があるわけではありません。しかし事務手続き上の都合から、書面で全賃借人へ伝えるのが一般的になっています。

貸主(オーナー)が変更した旨を通知するのはもちろん、新しい家賃の振込先や貸主の連絡先などを伝えるようにしましょう。

スター・マイカのオーナーチェンジの魅力

スター・マイカは、オーナーチェンジのパイオニアとして独自の事業スキームでオーナーチェンジ物件の買取を行っています。これまで説明してきた目的やメリット・デメリットなどを踏まえて、スター・マイカのオーナーチェンジにはどんな魅力があるのかを見てみましょう。

一般的に売りにくいファミリータイプでも売れる

前述の通り、ファミリータイプは一般的に売りにくい物件です。通常のオーナーチェンジでは、買主は投資運用=賃料収入を主目的として物件を購入します。ファミリータイプは、物件価格の割に賃料が取りづらく、不動産投資用としては難しいところがあるからです。

スター・マイカでは、賃料収入ではなく売却益を主目的としています。貸借人の退去後に、居住用のリノベーションマンションとして売却するときの収益を狙うわけです。そのため、売りにくいとされるファミリーマンションも購入することができるのです。

マンション1室から売却できる

マンション1室から1棟丸ごとまで、幅広く対応しています。もちろん、複数戸(バルク)をまとめて売却することも可能です。空室物件でも、査定の相談ができます。

短期間で資金化できる

スター・マイカの強みは、査定の迅速さです。豊富な経験と実績があるため、迅速かつ正確、さらに無料で査定を受けることができます。査定を依頼してから、遅くとも翌営業日には机上査定結果の連絡を受け取れます。

現金決済で直接買取なので、スピーディな決済が可能です。また、仲介手数料もかかりません。

室内状態に関係なく売却できる

内見は不要ですが、瑕疵担保免責であるため、契約締結後に責任を問われる心配がありません。室内状態に関係なく、安心して売却できます。

オーナーチェンジには信頼できるパートナーを

貸借人がいる状態で物件の売買を行うのがオーナーチェンジです。そのため、手続きに際しては相手との信頼関係の構築と、ストレスのない進行が重要になってくるでしょう。スター・マイカは、オーナーチェンジのパイオニアとしてスムーズな取引ができるよう全力を尽くしています。オーナーチェンジを検討している方は、気軽に相談してみるところから始めてみてはいかがでしょうか。

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