オーナーチェンジとは?
貸借人がいる不動産の売却で資金を得る方法

オーナーチェンジは、不動産売買の一形態です。通常の不動産契約とは少し異なるところもあるため、不動産を所有していてもよく知らないという人も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、オーナーチェンジの内容やメリット・デメリットなどを売主側の立場を中心にお伝えしていきます。オーナーチェンジ取引の内容を理解して、後悔のない取引を行いましょう。

オーナーチェンジの基礎知識

まず、基礎知識としてオーナーチェンジの内容や目的について説明します。売主側と買主側の双方に目的があることを理解しましょう。

オーナーチェンジとは?

オーナーチェンジとは、文字通りオーナー=物件所有者が変わることを意味しています。より具体的に言うと、賃貸物件のオーナーが、賃貸借契約を継続したまま(賃借人がいる状態のまま)不動産を売却することです。

分譲マンションやアパートなど、物件の種類によらずオーナーチェンジは行われます。ただし、特に投資用のワンルームマンションで多く行われる傾向にあります。マンションやアパートのように複数の部屋があり、そのうち1部屋にでも賃借人が残っている状態で物件の売買を行えば、おのずと「オーナーチェンジ」になります。貸借人が誰もいない空き家の取引は、オーナーチェンジとは呼ばれません。

買主(新たなオーナー)は、賃料などを受け取る権利のみならず、管理ルールや貸借人退去時の敷金返還義務などの義務も引き継ぐことになります。

オーナーチェンジの目的

売主・買主の双方に、オーナーチェンジを行う目的があります。

― 売主
オーナーチェンジによる売却を行う売主の多くは、投資運用資産の現金化が目的です。相続や借金の返済など、一時的な現金ニーズを抱えて資金繰りに困り、物件を手放すケースも多く見られます。

他にも、健康的な問題や個人的な事情により、物件を所有できなくなったというケースもあります。買主としては、売主の目的や抱える状況を確認してから購入を検討することが大切です。

― 買主
買主の目的としては、ある程度賃料を見込める物件を購入したい、ということがあります。オーナーチェンジ物件にはすでに貸借人がいるわけですから、空室の状態で一から貸借人を集める手間がありません。

また、賃料の金額が確定しているので、収支等の計画が立てやすいという特徴があります。

売主と買主のメリット・デメリット

オーナーチェンジが成立するためには、売主・買主の双方にメリットがなければいけません。ただし、オーナーチェンジにはデメリットもあることを覚えておく必要があります。

売主のメリット・デメリット

売主としては、スピーディに不動産を売却できる一方で、買い手の選択肢が少なくなるデメリットがあります。

― メリット
売主側の最大のメリットは、早く物件を売却できることです。貸借人の退去を待つことなく、物件の売却活動を開始できます。

― デメリット
一般的な不動産売買に比べて買い手が少なくなりがちであるということがデメリットです。不動産売買取引の多くは、自己居住を目的としたものなので、賃借人がいる不動産を購入するのは、投資目的として考えている買い手に限定されるためです。

また、売買価格が相場より割安になるケースもあります。例えば、ファミリータイプの場合、ワンルームマンションに比べて不動産投資対象として検討する人が少なく、将来的に自身が住む目的で購入したい人にとっても、日本の法律では、賃借人に居住する権利が重視され、所有者の都合で退去させることができないため、買い手が付きづらく、取引価格が安くなる傾向にあります。

買主のメリット・デメリット

買主としては、空室リスクが低いうえに割安で購入できる一方、通常の住宅ローンが使えない、内見できない(購入後に修繕やリフォームを要することに気づく)などのデメリットがあります。

― メリット
最大のメリットは、空室リスクが低いことです。すでに貸借人が住んでおり、売買契約が成立したときから家賃収入が発生します。利回りが計算しやすいのです。

賃借人がいる部屋であれば、リフォームの必要もありません。空室の物件を購入して賃貸に出す場合はリフォームを要するケースが多いですが、オーナーチェンジであればリフォームしなくても家賃収入が発生する部屋がすぐに手に入ります。満室なら、リフォームはまったくの不要です。

― デメリット
初心者は勘違いしやすいのですが、住宅ローンは使えません。住宅ローンは、あくまで自宅用物件に適用されるものです。オーナーチェンジ物件の購入には、アパートローンを初めとした投資ローンを活用することになります。

また、すでに賃借人がいるだけに、事前に内見してチェックできないのもデメリットです。外観しか建物を見られない可能性が高いです。実際は物件の構造に問題があったり、設備が古かったりと、後から大幅な修繕やリフォームの必要性などのトラブルが判明するケースもあります。家賃の値上げや退去、火災保険の強制加入や保険額の増額などを実施するためには、賃借人と交渉する必要があります。

メリットとして「空室リスクが低い」と説明しましたが、空室リスクはゼロではない点にも注意が必要です。普通借家・定期借家にかかわらず、退去は貸借人側が自分で決定できます。オーナーチェンジの取引直後に退去されてしまう可能性もあるわけです。

オーナーチェンジで売りやすい物件・売りにくい物件

オーナーチェンジに関する記事や情報はインターネット上でも少なくありませんが、その多くが買主側をターゲットとして書かれています。ここでは、売主の立場から、オーナーチェンジで売りやすい物件や売りにくい物件の条件を説明します。

売りやすい物件

売りやすい物件は、買主にメリットが大きい物件です。平方メートル当たりの賃料が高くて、空室リスクの低い物件がそれに当たります。たとえば、ワンルームタイプや築年数が浅い物件、駅近や人気エリアなど立地条件の良い物件は、買い手を募集しやすくオーナーチェンジでも売りやすいでしょう。

売りにくい物件

逆に、平方メートル当たりの賃料が安く、空室リスクが高い=借り手が見つかりにくい物件は売りにくくなります。ファミリータイプや、築年数が古い物件が該当します。

 

スター・マイカのオーナーチェンジの魅力

スター・マイカは、オーナーチェンジのパイオニアとして独自の事業スキームでオーナーチェンジ物件の買取を行っています。。これまで説明してきた目的やメリット・デメリットなどを踏まえて、スター・マイカのオーナーチェンジにはどんな魅力があるのかを見てみましょう。

一般的に売りにくいファミリータイプでも売れる

前述の通り、ファミリータイプは一般的に売りにくい物件です。通常のオーナーチェンジでは、買主は投資運用=賃料収入を主目的として物件を購入します。ファミリータイプは、物件価格の割に賃料が取りづらく、不動産投資用としては難しいところがあるからです。

スター・マイカでは、賃料収入ではなく売却益を主目的としています。貸借人の退去後に、居住用のリノベーションマンションとして売却するときの収益を狙うわけです。そのため、売りにくいとされるファミリーマンションも購入することができるのです。

マンション1室から売却できる

マンション1室から1棟丸ごとまで、幅広く対応しています。もちろん、複数戸(バルク)をまとめて売却することも可能です。空室物件でも、査定の相談ができます。

短期間で資金化できる

スター・マイカの強みは、査定の迅速さです。豊富な経験と実績があるため、迅速かつ正確、さらに無料で査定を受けることができます。査定を依頼してから、遅くとも翌営業日には机上査定結果の連絡を受け取れます。

現金決済で直接買取りなので、スピーディな決済が可能です。また、仲介手数料もかかりません。

室内状態に関係なく売却できる

内見は不要ですが、瑕疵担保免責であるため、契約締結後に責任を問われる心配がありません。室内状態に関係なく、安心して売却できます。

オーナーチェンジには信頼できるパートナーを

貸借人がいる状態で物件の売買を行うのがオーナーチェンジです。そのため、手続きに際しては相手との信頼関係の構築と、ストレスのない進行が重要になってくるでしょう。スター・マイカは、オーナーチェンジのパイオニアとしてスムーズな取引ができるよう全力を尽くしています。オーナーチェンジを検討している方は、気軽に相談してみるところから始めてみてはいかがでしょうか。

TOP