オーナーチェンジとは?入居者がいる賃貸物件の売買の魅力と注意点

オーナーチェンジは、マンション経営やアパート経営における出口戦略、売却手段の一種です。賃借人がいる状態での売買となることから、通常の不動産契約とは少し異なるところもあります。不動産を所有していてもよく理解できていないという人も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、オーナーチェンジの内容やメリット・デメリットなどを売主側の立場を中心にお伝えしていきます。

オーナーチェンジの基礎知識

まず、基礎知識としてオーナーチェンジの内容や目的について説明します。売主側と買主側の双方に目的があることを理解しましょう。

オーナーチェンジとは?

オーナーチェンジとは、文字通りオーナーが変わることです。より具体的に言うと、中古物件のオーナーが、賃貸借契約に基づく賃借権を維持したまま不動産の所有権を移転させることです。仲介会社と媒介契約を結び不動産投資家に対して売却活動を行うこともありますが、不動産会社自体が売却先になることも少なくありません。

分譲マンションやアパート、一棟丸ごとなど、賃貸物件の種類によらずオーナーチェンジと呼ばれます。家主が誰もいない空き家の取引は、オーナーチェンジではありません。買主は賃料などを受け取る権利のみならず、管理ルールや貸借人退去時の敷金返還義務などの義務も引き継ぐことになります。賃貸借契約書に記載される権利や義務の対象が、買主である新オーナーになるわけです。

オーナーチェンジ物件でもサブリースや家賃保証サービスを利用するケースもあります。サブリースとは、不動産会社が不動産投資家の購入した物件を一括で借り上げて転貸しする方法です。また家賃保証とは、滞納があった場合でも一定の家賃収入を保証するサービスです。空室時の家賃も補填する空室保証を含む場合もあります。

オーナーチェンジの目的

売主・買主の双方に、オーナーチェンジを行う目的があります。

― 売主
オーナーチェンジによる売却を行う売主の多くは、投資運用資産の現金化が目的です。相続や、借金の返済などの一時的な現金ニーズを理由に物件を手放すケース多く見られます。

他にも、賃貸運営に対応する時間的な問題個人的な事情により、物件の所有が難しくなったというケースもあります。

― 買主
買主としては、購入後すぐに賃料収入が見込める物件購入である点が安心です。オーナーチェンジ物件にはすでに貸借人がいるわけですから、空室の状態で一から入居募集を行う手間がありません。収益等の見通しが見えやすいため、その先の投資計画を立てやすいです。

保有不動産をオーナーチェンジで売却するメリット・デメリット

売主としては、スピーディに不動産を売却できる一方で、買い手の選択肢が少なくなるデメリットがあります。

メリット

― 物件を素早く資金化できる
売主側の最大のメリットは、早く物件を売却できることです。現在の貸借人の退去を待つことなく、物件の売却活動を開始できます。

したがって、急に資金が必要になった際に都合がよいです。たとえば、新しい優良物件を見つけたときに、所有物件を売却した資金で購入するような資産の入れ替えをスピーディに行えます。

― 売却活動期間も家賃収入を得ることが可能
空室物件買取の場合ですと、売却活動期間が長引くと賃料収入は得られません。しかしオーナーチェンジであれば、売却活動期間中も家賃を受け取る権利を保有したままですから、一定の賃料収入が約束されています。

― 退去トラブルを避けられる
空室にしてから不動産売却をする場合、当然ですが入居中の住人を退去させる必要があります。立ち退き料が発生しますし、退去を拒む入居者との間でトラブルにつながるリスクも存在します。

一方でオーナーチェンジであれば、こうした退去トラブル発生しません。賃貸借契約の条件をそのまま新しいオーナーである買主に引き継ぐため、入居者と交渉する必要がありません。

デメリット

― 買い手の需要が限られる
一般的な不動産売買に比べて買い手が少なくなりがちです。不動産売買取引の多くは、自己居住を目的としたものなので、賃借人がいる不動産を購入するのは、投資用不動産として考えている買い手に限定されるためです。日本の法律では、賃借人に居住する権利が重視され、自己使用の制限を受けます。つまり所有者の都合で退去させることができないため、自分で住む物件を探している人は、オーナーチェンジの買い手にはなりにくいです。

― 売買価格が相場よりも割安になりやすい
売買価格が相場より割安になりやすいのも注意です。前述の通り買い手の需要が限られるということは、買い手が付きづらく、取引価格が安くなる傾向にあるのです。

買主目線で考えるオーナーチェンジのメリット・デメリット

買主としては、空室リスクが低いうえに割安で購入できる一方、通常の住宅ローンが使えない、内見できないなどのデメリットがあります。

メリット

― 空室のリスクが低い
多く存在する不動産物件の中からオーナーチェンジ物件を選ぶメリットは、空室リスクが低いことです。満室物件ではないとしても、すでに貸借人がいるのであれば、売買契約が成立し、引渡しを受けたときから家賃収入の発生するので、利回り計算しやすいです。

いくら程度の賃料収入が発生するか計算できるため、投資計画を立てやすいです。オーナーチェンジ物件を購入ために不動産投資ローン利用する場合でも、審査通りやすい傾向にあります。不動産投資ローン利用した場合の返済や管理費・修繕積立金などを算出して、利回りを計算します。不動産投資ローンは金融機関の審査結果によっては金利、すなわち返済額も変わる場合があるので注意しましょう。

― リフォーム費用がかからない
空室の物件を購入して賃貸に出す場合はリフォームを要するケースが多いですが、オーナーチェンジであればリフォームしなくても家賃収入が発生する部屋がすぐに手に入ります。

― すぐに賃貸経営を始められる
オーナーチェンジ物件であれば、不動産投資初心者でも始めやすいです。

一般的賃貸経営に際しては、賃料設定入居募集など、手間とノウハウ、そして資金が必要です。賃料の設定一つ取っても、立地や周辺の相場、時期などを考慮しないといけません。入居希望者からは割高に感じられ、結果として長期間空室となるリスクがあります。

しかしながら、上記のようなリスクはオーナーチェンジ物件では軽減されます。ひとまず賃料は従来通りの金額で引き継がれます。入居募集を購入直後は行う必要がないので、手間がかかりません。入居者の退去後も従来の賃料を参考に設定すれば大きく失敗することは少ないでしょう。

デメリット

― 住宅ローンが使用できない
初心者が勘違いしやすいところですが、自分で住むわけではないので住宅ローンは使えません。オーナーチェンジ物件の購入には、投資ローンを活用することになります。ローン金利は現状の稼働率などに応じて決められますが、住宅ローンと比べて高くなりがちです。 

― 室内を把握しにくい
また、すでに賃貸借契約期間中の賃借人がいるため、事前に内見して室内の状況チェックできません。外観や書類上でしか建物状況検証できない可能性が高いです。実際は物件の構造に問題があったり、附属設備が古かったりと、後から修繕やリフォームの必要性などのトラブルが判明するケースもあります。

建物外観チェックだけで数千万円以上の買い物をするのは非常に怖いと感じる人が多いでしょう。事前に専門家へインスペクション(住宅診断)を依頼し、大きな問題がないか物件の調査を行うことも可能です。また売主に過去の設備の修繕の履歴や対応していない入居者からの修繕依頼がないかなど質問して、間接的に物件の状況を把握することも可能でしょう。

オーナーチェンジで売りやすい物件・売りにくい物件

オーナーチェンジに関する記事情報はインターネット上でも少なくありませんが、その多くが買主側をターゲットとして書かれています。ここでは、売主の立場から、オーナーチェンジで売りやすい物件や売りにくい物件の条件を説明します。

売りやすい物件

平方メートル当たりの賃料が高くて、空室リスクの低い物件は売りやすいです。たとえば、ワンルームタイプや築年数が浅い物件、駅近や人気エリアなど立地条件の良い物件です。

売りにくい物件

逆に、平方メートル当たりの賃料が安く、空室リスクが高い物件は売りにくくなります。特に、ファミリータイプはワンルームに比べて面積が広い分、物件価格が高くなる傾向にあるため、予算に収まらないケース多くなり、売りにくい物件となります。

ただし、ファミリータイプでも場合によってはオーナーチェンジで売却した方がよいこともあります。入居者に退去してもらった方が高く売却しやすいのですが、賃借人との交渉にあたり費用や手間が掛かります。売却まで長くかかったとしても、賃借人に影響の出ないオーナーチェンジを選択した方がよいケースもあるでしょう。

オーナーチェンジする前にチェックするポイント

オーナーチェンジを決断したとしても、実際に行動に移す前に、信頼できる会社を選ぶこと、査定価格が適切か確認することが重要です。

信頼できる会社かどうか

必ずしも「大手だから安心できる」というわけでもありません。オーナーチェンジ物件の査定や手続きには経験と知識が必要であり、不動産会社や担当者にそのノウハウがあるあることが絶対条件となります。

信頼できる会社・担当者か確認する方法としては、やはり最初に相談したときの説明がどれくらい丁寧かを見るのがよいでしょう。経験豊富な担当者であれば、オーナーチェンジを利用する人が気にする箇所を掘り下げる形で説明してくれるはずです。

査定価格は適切かどうか

不動産会社を選んだ後も、最初に提示された査定価格が適切に値付けされているか、慎重に検討する必要があります。オーナーチェンジによる売却価格は割安となることが多いものの、それでも明確に周辺の相場より安い場合には注意が必要です。

自分一人で検討するより、やはり複数の会社による「相見積もり」を取るのがおすすめです。いくつかの不動産会社に見積もりを依頼すれば、ある会社の提示額が適切なのか判断することができるでしょう。

オーナーチェンジ後の対応

不動産会社とオーナーチェンジによる売買契約が成立したとしても、いくつか手続きが残っています。ここでは、お金の清算や貸借人への通知についてご説明します。

敷金・税金・管理費等の精算

契約の途中でオーナー(所有者)が変更になりますので、諸々のお金を清算する必要があります。まず入居者からの預かり金である敷金については、新しいオーナーへそのまま渡すだけです。ただし売却前に賃料の滞納があった人に限っては、敷金から滞納した分を差し引いてから継承します。

一方で固定資産税や管理費などについては、新オーナーから一部受け取るケース多くなります。これらのお金は、すでに支払った金額から新オーナーが負担する分を受け取る形です。

賃借人への通知

そもそも、法的には借主への通知義務があるわけではありません。しかし事務手続き上の都合から、新旧オーナーの連名で書面を作成し、全賃借人へ伝えるのが一般的になっています。貸主(オーナー)が変更した旨を通知するのはもちろん、新しい家賃の振込先や貸主の連絡先などを伝えるようにしましょう。

スター・マイカのオーナーチェンジの魅力

スター・マイカは、オーナーチェンジのパイオニアとしてオーナーチェンジ物件の買取を行っています。これまで説明してきた目的やメリット・デメリットなどを踏まえて、スター・マイカのオーナーチェンジにはどんな魅力があるのかを見てみましょう。

一般的に売りにくいファミリータイプでも売れる

前述の通り、ファミリータイプは一般的に売りにくい物件です。ファミリータイプは、物件価格の割に賃料が取りづらく、不動産投資用としては難しいところがあるからです。

しかしスター・マイカでは、賃料収入ではなく売却益を主目的としてオーナーチェンジによる買取を手がけています。貸借人の退去後にリフォームやリノベーションを実施して物件の価値を高め、居住用のリノベーションマンションとして売却益を狙うわけです。そのため、売りにくいとされるファミリーマンションも購入することができるのです。

マンション1室から売却できる

マンション1室から1棟丸ごとまで、幅広く対応しています。複数戸(バルク)をまとめて売却することも可能です。

短期間で資金化できる

スター・マイカの強みは、お問い合わせをいただいてからご契約・決済に至るまでのスピードにあります。豊富な経験と実績があるため、迅速かつ正確、さらに無料で査定を受けることができますし、現金決済で直接買取なので、スピーディな決済が可能です。また、仲介手数料もかかりません。

室内状態に関係なく売却できる

内見は不要ですが、瑕疵担保免責であるため、契約締結後に責任を問われる心配がありません。室内状態に関係なく、安心して売却できます。

賃貸借契約の引継ぎの手続きも安心

オーナーチェンジの手続きが初めての方も多くいらっしゃいますが賃貸借契約の引き継ぎの手続きや賃借人の通知はスター・マイカが対応します。また、オーナーチェンジ後の賃貸管理も、スター・マイカのグループ管理会社が責任を持って行いますので、こちらもご安心ください。

オーナーチェンジには信頼できるパートナーを

オーナーチェンジの手続きは相手との信頼関係の構築と、ストレスのない進行が重要になってくるでしょう。スター・マイカは、オーナーチェンジのパイオニアとしてスムーズな取引ができるよう全力を尽くしています。オーナーチェンジを検討している方は、お気軽にご相談ください。

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