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オーナーチェンジの時に、賃貸人変更通知書を発行する手順と記載内容

賃貸中のマンションを売却を検討しているけど、そのことを賃借人に知られたくないという人も多いのではないでしょうか。
賃貸物件の売却、オーナーチェンジに関する交渉から取引の成立に至るコミュニケーションは、あくまで売主と買主の間で行われます。その過程では、物件に入居している賃借人が関わることはありませんし、売却を検討している段階では賃借人に知らせる必要はありません。

しかし、交渉が成立して実際にオーナーが変更となったら、賃借人にもその事実を知らせるのが一般的です。もし知らせなかったら、管理会社や家賃の振込先が変わったことに気づかずトラブルを招く可能性があります。

そこで今回は、賃借人へのお知らせである賃貸変更通知書とその発行の流れについてご説明します。取引の全体の流れを理解した上で、売却の検討をスタートしましょう。

オーナーチェンジの時に賃貸人変更の通知書を出す必要はある?

そもそも、オーナーチェンジにおける賃貸変更通知書にはどのような意味があるのか、そして必ず出すべきものかどうかを確認しておきましょう。

オーナーチェンジとは

オーナーチェンジとは、大家さんが入居者(賃借人)のいる状態で物件を売却することです。所有者変更となるため、何か特約でもない限り家賃を受け取る権利や建物の修繕義務、敷金の返還義務、入退去時の対応、契約の更新対応、家賃滞納などトラブルへの対応などは、以前のオーナーから新しいオーナーへそのまま移転します。

売主は物件を現金化して債権の処理などに充てられますし、買主は購入後すぐに家賃収入を得られるため、投資計画を立てやすいです。オーナーチェンジは、両方にメリットのある取引形態なのです。

オーナーチェンジの基礎知識はこちらの記事をお読みください。
「オーナーチェンジとは?入居者がいる賃貸物件の売買の魅力と注意点」

賃貸人の変更通知書を発行するかどうかは任意

賃貸人変更通知書の発行は、義務ではありません。貸主は、賃借人の承諾がなくても自由に物件を売買する権利を持っています。そのため、「オーナーが変更となりました」という通知書が法的な意味で必須というわけではありません。

ただし、通常は通知書を出します。賃料の振込先が変わりますし、敷金の返還義務の引き継ぎについても賃借人に知らせるべきです。したがって、義務ではないにしても通知書(「賃貸人の地位承継通知書及び同意書」「所有者変更の通知書」などと呼ばれることもあります)を発行することをおすすめします。

通知書に法的な意味があるわけではないので、この通知書を出したことを理由として新賃貸人が家賃を請求できるようにはなりません。所有権移転をして初めて、家賃を請求できるようになります。

オーナーチェンジ後に賃貸人変更の通知書を発行する流れ

通知書を発行するタイミングと、発行までの流れについてお伝えします。オーナーチェンジを実施する前の時点で、通知書の作成を検討しておきましょう。

賃貸人変更の通知書発行までの流れ

通知書を発行するタイミング

基本的には、オーナーチェンジの所有権移転手続きが完了後に事後報告として通知書を発行することになります。事前に逐一交渉のプロセスなどを賃借人に知らせる必要はないからです。売買の決済が実際に完了してから、通知書を賃借人に送付するだけとするのが一般的です。

まずは、不動産会社に査定を依頼することからスタートしましょう。オーナーチェンジの場合、売却時に室内の内見が不要のケースも多いです。売却価格や引渡しの時期等、売買契約の条件を交渉し、概ね条件が合意できたら、通知書の作成についても検討するとよいでしょう。

通知書発行の流れ

新賃貸人と旧賃貸人の間で売買契約が成立した後、新賃貸人と旧賃貸人の連名で通知書を作成します。売買代金の授受を行い、所有権移転手続きが完了した後に賃借人に対し送付します。通知書の書式はある程度決まっているものの、その作成を含めたオーナーチェンジの実務的手続きを両者が行うケースはあまりありません。実際には、賃貸管理会社が行うことが多いです。

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オーナーチェンジの賃貸人変更通知書に記載する主な内容

賃貸変更通知書には、どんな内容を記載するのでしょうか。前述の通り、賃貸人自身が作成に携わる機会は少ないものの、その内容を知っておくことが大切です。

- オーナーチェンジを行った旨の報告
まずは、オーナーチェンジが行われたことを端的に報告しましょう。承継=引き継ぎの事実と、承継がいつの段階で行われたかの月日を明記してください。この場合、「貸主変更のお知らせ」「賃貸借契約承継」などといった言葉を用いることが多いでしょう。そのうえで、賃料や契約内容確認などの詳細について次項以下で説明していきます。

- 敷金の返還義務を新賃貸人が引き継ぐ旨の報告
賃借人からすると、オーナーが誰であるかはあまり問題ではありません。不安なのは、むしろオーナーの変更によって自分が何か変える必要があるのか、あるとしたらどんなことなのかといったところでしょう。そこで、まず退去した後の敷金返還義務が変わらず存在すること(新賃貸人が引き継ぐこと)を記載します。

賃貸契約条件の確認
オーナーチェンジによって賃貸借契約に変更が生じない旨を記載します。また、確認のため契約期間や賃料、敷金・礼金等の金額などの契約条件を明記するとよいでしょう。賃料の変更のように賃貸借契約の条件の変更を行う場合は、別途賃借人と交渉を行い合意を得る必要があります。

- 新しい賃料の振込先(振込先の切替月)
賃料を振り込む口座が変わると思いますので、銀行および支店名、口座番号や名義人について通知書に記載してください。また、いつから支払いを切り替えればよいのかも忘れず記載してください。

- 新しい管理会社の名前や連絡先
オーナーが変わったことで、そのオーナーが利用している管理会社変更されることもあります。オーナー自身のことだけではなく、管理会社の名称や住所、電話番号、メールアドレスなどの連絡先も書いておきましょう。設備や契約条件など、何か賃借人から問い合わせある場合、その相談窓口が管理会社となります。したがって、管理会社の情報はとても重要です。

賃借人との関係を円滑にするためにも通知書をオーナーチェンジ後に発行しよう

オーナーチェンジはあくまで不動産の売買契約の一形態であり、売主と買主との間で成り立つものです。賃貸中のマンションの売却を検討している方は、まずは査定を依頼することをおすすめします。

しかし、物件を実際に利用している賃借人のことをないがしろにしてしまっては、売却後に問い合わせがきてしまったり余計に手間がかかってしまうことも想定されます。そのため、義務ではないにしても、賃貸人変更通知書を発行してオーナーチェンジのことを漏れなく賃借人に伝えるようにしましょう。

 

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