マンション売却後に引越しをするタイミング│スムーズな転居のために

マンション売却を実施すると、引越しを行うことになります。スムーズに転居するための注意点として、売却したマンションの引き渡しと新たに購入・賃借した住居の入居日を揃えることが挙げられます。

しかし、買主側にも事情があることですから、必ずしも引き渡しタイミングを都合よく揃えられるとは限りません。タイミングを合わせるための事前準備を万全にするとともに、タイミングが合わなかったときの対策を検討しておきましょう。今回は、対策として仮住まいの準備や、「リースバック」についてご説明します。

マンション売却後の引っ越しのタイミングと新居が決まらなかったときの対処法

住んでいたマンションを売却したら期日までに出ていく必要があります。その一方で、新居がその期日に合わせて見つかるとは限りません。こうしたときにどう対処するべきか、いくつか案をご紹介します。

マンション売却後の引越しのタイミング

マンションを売却した後、そのマンションの引き渡し日の前日までに退去(引越し)を済ませておく必要があります。そこで、売却の契約をしてから引き渡しまでどれくらいの猶予があるのかを把握して、新居の契約と引越し手続きなどをスケジューリングしなければなりません。新居の引き渡し前に売却した住宅からの退去を迫られてしまうと、その間の住まいのやりくりが大変になります。

一般的には、売買契約の締結から引き渡しまで2~3ヵ月程度空きます。ただし、個別の契約において引き渡し期日は、売り主・買主双方協議のうえで決められます。買主としては早く引き渡してほしい、売り主としては猶予を持たせたいということで、協議が難航するケースもあります。万が一、引き渡し時期の折り合いがつかないと、購入金額の合意が取れていても成約へ至らないかもしれません。
また売買契約で定めた期限までに引越しできないと、違約金の対象となる可能性もあります。そのため、買い替えの場合は現住居の売却と新居の購入のいずれかが解約となった場合にもう一方の契約も解約できる「買い替え特約」を付けるケースが多いです。

なお残代金の決済日と引き渡し日は、同じ日に設定されることが多いです。契約によっては、残代金の決済後数日から1週間程度の猶予期間が設定されるケースもあります。(売却代金で新居を購入するケースなど)いずれにしても、個別の事情によって引き渡し時期の希望は変わってきますから、自分の新居取得の状況に応じて買主と話し合うのが大切です。

新居が決まる前に引越しが必要な場合の対処法

協議してもなお、現住居の引き渡し日が新居の引き渡し日より早く設定せざるを得ないこともあるでしょう。こうなると、新居へ入居できるまでの「仮住まい」を調整しなければなりません。

主な選択肢としては、3つ考えられます。仮住まいに住む期間が数週間以上となる見込みであれば、一時的に賃貸物件へ転居するしかないでしょう。マンスリーマンションなど、月単位で住める賃貸マンションもありますので検討してください。

仮住まい期間が数日から1週間程度と短期であれば、ホテルの宿泊も考えられます。自分と家族は安めのホテルに滞在し、荷物は貸倉庫などへ保管するわけです。その場合は、ホテルと貸倉庫双方の予約が必要です。

マンション売却決定後にやるべきこと

マンションの売却が決定したら、主に3点ほど済ませるべき作業があります。これらの作業にはある程度時間がかかりますから、あらかじめ作業の洗い出しとスケジューリングを行っておくことがスムーズに手続きを進めるコツです。

精算金の確認

精算金とは、マンションの引き渡し日以降の管理費や固定資産税・都市計画税などの支払いのことです。通常管理費の支払いは月毎、固定資産税・都市計画税の支払いは年毎に行っています。支払いすぎた分を買主から回収する必要があります。そのためにも、支払う費用を日割りで計算しましょう。

なお、不動産会社に依頼して、領収証を準備してもらいましょう。過去に支払った分の金額を証明できないと、精算金を思うように回収できないリスクが生じます。

残置物の確認、撤去

残置物とは単なるゴミのことだけではなく、マンション室内のエアコン・照明などの設備、そして家具などのことも指します。売り主と買い主の間で残置物の認識が異なり、トラブルになるケースもあります。特にエアコン・照明などは、買い手が残置物ではなく利用できる設備として捉えている場合もあります。そのため、残置物を撤去するかどうかを買主と必ず相談してください。

残置物の量によっては、週単位の作業時間がかかります。業者の手配やスケジューリングなどの手間もかかりますから、余裕を持って作業を進めるようにしてください。

なお、基本的には売り主が撤去してから退去するものですが、場合によっては残置物を処分せずに済むケースもあります。不動産会社が買い取る場合は、残したままにしておいても問題ないことが多いです。

買主に渡す書類などの準備

引き渡しの際に、いくつか買主に渡す書類があります。管理規約や各設備の取扱説明書はもちろん、登記識別情報通知(不動産権利証)、マンションの部屋や駐車場の鍵など、重要なものばかりです。直前になって「あれがない、これがない」と慌てることのないよう、必要書類を整理しておきましょう。

マンション売却前に覚えておきたいポイント

マンション売却前には、前述の通りお金や書類などの準備を進めます。しかし、それだけではなく、各関係者との調整や売却方法の検討が必要であることを忘れてはいけません。

関係各所への連絡や手続きは早期に済ませる

まず、売却前に、建物や設備に故障や傷などがないか確認し、もし発見した場合は必要に応じて補修や交換の手配をしておきましょう。売却直後に問題が発見された場合、トラブルに発展する可能性もあります。場合によっては、売り主として瑕疵担保責任を負う羽目になりかねません。

引越しが決まったら、前もって必要な手続きやタイミングを確認することでスムーズに引越しすることができます。たとえば住民票の移転や水道光熱費の解約、管理組合に加入しているのであれば脱退手続きなど、あらかじめ各種手続きをピックアップしてください。行き当たりばったりで引越し作業を進めようとすると、手続きの漏れや不必要な支払いなどの無駄が生じて苦労します。

また、住宅ローンの融資を受けている場合は、売却決定の段階で融資を受けた金融機関へ連絡をしておきましょう。売却金額でローンの残債を完済できることが理想ですが、返しきれなければ自己資金でローンを返済しなければなりません。ローンの返済ができずに滞納をしている場合は、金融機関との交渉で「任意売却」へ踏み切るケースもあります。

複数の売却方法を比較・検討する

一般的には仲介(媒介契約)と呼ばれる形で、不動産会社に買主との仲立ちを依頼することが多いです。しかし、他にも買取やリースバックなどといった売却方法が存在することを把握しておきましょう。

不動産売却に際しては、転居先の物件探しも同時並行で進め、うまく売却のタイミングと転居のタイミングを合わせることが理想です。しかし、現実的には「物件が見つからない」「買い替え先は決まっているが、引越し前に資金が必要となった」など、転居先へ入居するまでのつなぎとして仮住まいを用意するケースも出てきます。

仮住まいとして賃貸物件に転居する場合であっても、敷金や礼金、仮住まいへの引越し費用など諸費用が余計にかかってしまいます。転居を繰り返すことで家族にとってもストレスがかかってきます。

この場合は、賃貸物件に引越す以外の方法をおすすめします。具体的には「リースバック」という売却方法を採用して、住み替え先が決まるまで売却した元の自宅に住み続けるのです。これだと余計な費用も手間もかかりませんし、家族にかける負担も最小限で済むというメリットがあります。

リースバックとは、売却後も同じ家に住み続けられるという売却形態です。売却時に、退去して空き家とする必要もありません。また、仲介による売却とは異なり、購入希望者の内覧のたびに家の中をきれいにしたり迎える準備をしたりする必要がありません。

買主と売買契約および賃貸借契約を締結し、賃貸という形で入居を続けることになります。そのため、資金が必要なタイミングから引越しまでの期間を賃貸借期間とし賃貸借契約を締結します。賃料や賃貸借期間などによっては、引越しなどの手間を省けるだけでなく、費用面でのメリットも大きいです。

スター・マイカの「あんしんリースバック」

スター・マイカでは、「あんしんリースバック」というリースバックサービスを提供しています。あんしんリースバックの特徴や手続きの流れについてご説明します。

スター・マイカでは豊富な査定実績から、迅速かつ正確な価格査定が可能ですまた、賃料や賃貸借期間など、お客様の多様なニーズに可能な限りお答えしています。直接申込であれば仲介手数料も発生しませんし、ご相談や机上価格の査定は無料で実施しています「あんしん」にこだわっているのがスター・マイカのあんしんリースバックの特徴なのです。

*リースバックの流れ
まずは査定依頼フォームかお電話でご相談ください。リースバックの仕組みや流れなどについてご説明するとともに、不安点や疑問点、物件やお客様の状況(住宅ローンの返済状況や支払い可能な賃料の目安など)を伺います。

ヒアリング内容を基にして、お電話かメールで机上価格(簡易査定価格)をご提示します。実際に物件を見る前の段階ではありますが、スター・マイカのデータベースに基づき査定するため、高い正確性を誇ります。買取価格だけでなく、賃料や賃貸借期間など、お客様の個別の事情に応じたオーダーメイドのプランを無料でご提案します。

机上価格に納得していただけるようであれば、担当者が現地を訪れて物件および周辺環境を調査いたします。なお、スター・マイカではリノベーションを施してから次の住宅購入希望者に提供するスキームを採用しているため、設備の故障のある物件や築年数の古い物件なども買い取れます。また、リースバックを投資用不動産として利回りを重視して購入する他社とは異なり、リノベーションマンションとして売却することを目的としているので、賃料設定を柔軟に対応しています。

現地調査の結果と賃料・期間などご希望の条件、市場価格等を勘案して、正式な買取価格をご提示します。実際の手続きの流れやスケジュールなどを担当者よりご説明し、価格や条件に納得していただければ賃貸保証会社の審査および売買契約の締結へ移ります。

担当者による重要事項説明の後、十分に内容をご理解いただいてから不動産売買契約を締結します。手付金を最初にお支払いし、その後所定の期日に残金の授受を行い、物件の引き渡しを行います。抵当権の抹消や所有権の移転などといった登記手続きも進めます。登記手続きは、司法書士に依頼するお客様がほとんどです。
同時に賃貸借契約を締結し、敷金や賃貸保証会社加入料のお支払いも行います。

賃料の支払いが開始すれば、リースバックの手続きは終了です。契約書で定められた期日まで、変わらず元の家に住み続けることができます。引き渡し後は、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税や住宅ローンのお支払いは発生しません。

引越しタイミングが揃わないことも多いからこそリースバックの利用を

マンションの売却に伴う引き渡しと、新居への入居のタイミングが揃わないケースは少なくありません。そのために仮住まいを準備するのも負担になりますから、元の家に住み続けられるリースバックの利用が選択肢に入ってきます。スター・マイカのあんしんリースバックであれば、引き渡しタイミングや賃料、賃貸借期間などに融通を利かせることも不可能ではありません。お困りのことがあれば、ぜひ一度ご相談してみましょう。

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