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マンション売却で失敗を避けるための15のポイントを徹底解説

マンション売却に成功するためには、失敗を避けることが確実な近道です。マンション売却には、「よくある失敗」が存在します。よくある失敗には全て対策がありますので、対策も知っておくことが重要です。

そこで今回は、マンション売却の手順に沿って、15個の失敗と対策についてご説明します。

マンション売却前の失敗

まずは、マンション売却前の失敗について3点ご説明します。

1.譲れない条件を明確にしていない

マンション売却では譲れない条件を明確にしていないという失敗があります。譲れない条件としては、特にスケジュールと価格の2つを決めておくことが重要です。

スケジュールや価格が決まっていないと、売却がズルズルと流れ、売却の長期化や大幅な値下げといった失敗を引き起こしてしまいます。

マンション売却の前には、新しく買う物件の時期や住宅ローン残債を確認し、売却のスケジュールや価格の最低条件を決めておくようにしましょう。

2.無駄にリフォームをしてしまう

マンション売却では無駄にリフォームをしてしまうという失敗もあります。
古いマンションであっても、基本的に売却のためにリフォームをする必要はありません。

たまに、リフォームしたことで高い金額で売り出し、なかなか売れない物件を見かけます。個人が高く売るためのリフォームを行うのは難しいものです。
ただ新しくするだけではなく、トレンドや物件に合わせたリフォームをする必要があります。

リフォーム費用を回収しようとして売れなくなるよりは、リフォームせずにそのまま売った方が良いです。
どうしてもリフォームすべきかどうか迷っている人は、不動産会社の意見を聞いた上で決めるようにしてください。

3.売却期間が十分に確保されていない

売却期間が十分に確保されていないという失敗もあります。マンションは、売り出してから買主が決まるまでの販売期間が平均で3ヶ月程度です。

販売期間を短くするには、価格を大きく下げせざるを得ません。少しでも高く売るには、販売期間は最低でも3ヶ月を見込んでおくようにしましょう。

マンション売却中の失敗

次に、マンション売却中の失敗について5つご説明します。

4.売り出し価格が高い

マンション売却では売り出し価格が高いという失敗があります。高過ぎる売り出し価格は、いくら時間をかけても売れません。
マンションを高く売るには、適正な価格の中でギリギリの上限を狙うのがコツです。売却前はしっかりと査定を取り、適正な売り出し価格を設定するようにしてください。

5.不動産仲介会社が不得手なマンションを依頼してしまう

不動産仲介会社によって、取り扱う物件の種類やエリアに得手不得手があります。たとえば一戸建てに強い、マンションの扱いが得意、ファミリー向けの取引実績が豊富、単身者向けの売却にノウハウがあるなど、さまざまな特徴を持っているものです。

仲介会社を探す際には、ホームページやパンフレットを確認するようにして、得意なジャンルの物件を任せるようにしましょう。不得手なジャンルの物件の売却を依頼すると、条件通りに売れない可能性があります。

不動産会社選びに不安がある場合は、まずは複数の不動産会社に売却を依頼することも効果的です。一般媒介契約と呼ばれる仲介の契約を行うと、複数の不動産会社に同時に売却を依頼することでリスク回避ができます。

一般媒介契約
一般媒介契約とは、媒介契約の一種で、複数の不動産会社に仲介を依頼することができる契約です。また、依頼者が自分で購入希望者を見つけた場合も売買をすることが可能です。

6.広告の写真が少ない

マンション売却では、インターネットの広告の写真が少ないという失敗があります。
特に、住みながらマンションを売却する人は写真を少なくしてしまう傾向が強いです。広告の写真数が少ないと、買主が物件を検討しにくく内覧数が伸びません。

内覧とは買主に対して家の中を見てもらう販売行為のことです。購入の検討をしやすい広告にするためにも、全部屋の写真を撮れる準備しておいてください。

7.内覧の準備が不足している

マンション売却では、内覧の準備が不足しているという失敗があります。内覧で重要なことは、購入希望者に対して家が綺麗に見える印象を与えることです。

床やキッチン等を掃除していても、荷物がたくさんあり、雑多な雰囲気が出ると家は汚く感じます。
内覧は2~3ヶ月におよぶので、毎回、気合を入れて掃除するわけにもいきません。

長期間、家を綺麗に見せる一番いい方法は、荷物を極力する少なくすることです。物が溢れかえった状態をなくし、家具を整然と陳列しておけば、多少掃除をしなくても家を綺麗に見せることができます。

8.付帯設備表や告知書について虚偽の報告をしてしまう

付帯設備表や告知書に虚偽の報告をしてしまうという失敗もあります。付帯設備表とは、売却するマンションの設備について、不具合の状況や撤去予定等を買主に伝えるための書類です。
告知書とは、物件や周辺環境に関する瑕疵(かし)を買主に伝えるための書面です。瑕疵とはキズのことを意味します。

不動産の売主は契約不適合責任という責任を負います。2020年4月の民法改正により、瑕疵担保責任から不適合責任に名称が変更しました。
不適合責任とは、売主が契約の内容と異なるものを売ったときに売主が負う債務不履行責任です。

契約不適合責任が生じると、売却後に買主から修繕や契約解除、損害賠償といった責任追及が求められます。契約不適合責任は、買主が了解すれば免責することも可能ですが、売主が知りながら隠していた瑕疵については免責をすることができません。
契約不適合責任を免責するには、まずは不具合や瑕疵について買主にしっかりと事実を伝えることが必要です。

マンション契約時の失敗

次に、マンション契約時の失敗について3つご説明します。

9.ローン特約による解約にあう

ローン特約は、買主が住宅ローン審査に通らなかったとき、手付金を没収されることなく契約を解除できる特約です。

通常、買主の都合で契約を解除する場合、買主は手付金を売主に没収されますが、ローン特宅による解除では売主は手付金を買主に返金します。

住宅ローンが借りられなければ、購入することができないので、買主保護のため必要な特約となります。しかし、せっかく時間と労力をかけて売買契約に至った後に、解約となるのは避けたいです。

住宅ローンの仮審査に通った人のみと契約することで、リスクを抑えられます。
仮審査に通っている人であれば、本審査にはほぼ落ちないため、ローン特約による解約の抑制に繋がるからです。

10.手付金を下げてしまう

マンション売却では手付金を下げてしまうという失敗があります。手付金は一般的に、売買代金の10%程度です。

手付金は高額のため、たまに「手付金の額を下げて欲しい」という買主がいます。しかしながら、手付金を極端に値引きしてはいけません。

手付金は、あえて高額にすることで解除しにくくなるという効果があります。手付金を低くすると、買主が安易に契約を解除できるようになってしまい、売主の立場が不安定となってしまいます。
そのため、手付金の値引きには慎重になる必要があります。

11.契約書に事実と異なる内容を記載してしまう

契約書に事実と異なる内容を記載してしまうという失敗もあります。
契約不適合責任は、契約書と異なる内容のもの売却したときに発生する責任です。
契約内容と売却物の実態が一致していれば発生しない責任であるため、過度に恐れる必要はありません。

しかしながら、せっかく告知書に瑕疵の内容を書き出しても、それを契約書に反映することを忘れてしまうと契約不適合責任を負うことになります。
契約不適合責任を回避するには、契約書にしっかりと事実を書きこむようにしましょう。

マンション引渡時の失敗

次は、マンション引渡時の失敗について2つご説明します。

12.残すべきエアコンを外してしまう

引渡時に、残すべきエアコンを外してしまうという失敗があります。付帯設備表に「撤去」と記載しなかったものは、「残すべきもの」に該当します。「残すべきもの」は買主が買い取った対象なので、勝手に外さないようにしてください。
引っ越しの際は、付帯設備表を再度見直し、「撤去すべきもの」と「残すべきもの」を確認することが対策となります。

13.ゴミを残してしまう

引渡時にゴミを残してしまうという失敗もあります。ゴミを残して売りつけるというのは、売主としての完全なマナー違反です。ゴミはトラブルの原因となりますので、必ず全て捨てた状態で退去するようにしてください。

確定申告時の失敗

次は確定申告時の失敗について2つご説明します。

マンション売却では譲渡所得がプラスのときは税金が発生し、譲渡所得がマイナスのとき(譲渡損失)は税金が生じないのがルールです。譲渡所得は以下の計算式で求めます。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

譲渡価額とは売却価額です。取得費とは、土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した価額になります。

譲渡費用は、仲介手数料や印紙税等の売却に要した費用です。

14.譲渡所得が発生したときの失敗

居住用財産と呼ばれるマイホームのマンションを売却したときは、譲渡所得が発生しても3,000万円特別控除と呼ばれる特例を利用することで節税ができます。

多くのケースでは、3,000万円特別控除を使うと税金は発生しなくなります。ただし、買い替えを行う場合、購入物件で住宅ローン控除を適用するときは、売却物件で3,000万円特別控除を同時に利用することができません。

このルールを知らないと、売却物件で発生しないと思っていた税金が生じるとことになります。
3,000万円特別控除と住宅ローン控除は併用できないことは知っておきましょう。

15.譲渡損失が発生したときの失敗

居住用財産と呼ばれるマイホームのマンションを売却では、譲渡損失は発生すると、一定の要件を満たせば所得税の還付を受けることができます。

税金還付を受けるためには、売却物件と購入物件の細かい要件を満たしていることが必要です。特に、購入物件では「10年以上の住宅ローンを組むこと」が要件となっており、この要件を満たすことを忘れて税金還付を受けられない人が多いです。
特例の要件については、以下の国税庁ホームページでしっかり確認するようにしてください。

参考:国税庁ホームページ
No.3370マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき
(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

 

まとめ

以上、マンション売却の失敗と対策についてご説明してきました。
マンション売却の失敗と対策をまとめると以下の通りです。

15個の失敗と対策

失敗 対策
1.譲れない条件を明確にしていない 売却のスケジュールや価格などの条件を明確にしておく。
2.無駄にフルリフォームをしてしまう リフォームは原則不要。
3.売却期間が十分に確保されていない 販売期間は最低でも3ヶ月を見込んでおく。
4.売り出し価格が高い 適正な売り出し価格を設定する。
5.不動産仲介会社が不得手なマンションを依頼してしまう 仲介会社を探す際には、ホームページを確認する。一般媒介も選択肢に入れておく。
6.広告の写真が少ない 全部屋写真を撮れるように準備をしておく。
7.内覧の準備が不足している 荷物を片付けておく。
8.付帯設備表や告知書に虚偽の報告をしてしまう 付帯設備表や告知書は正直に記載する。
9.ローン特約による解約にあう 仮審査を通った人のみと契約する。
10.手付金を下げてしまう 手付金はしっかりとる。
11.契約書に事実と異なる内容を記載してしまう 契約書に事実をしっかりと記載する。
12.残すべきエアコンを外してしまう 付帯設備表をしっかりと確認する。
13.ゴミを残してしまう ゴミは残さない。
14.譲渡所得が発生したときの失敗 3,000万円特別控除と住宅ローン控除は併用できない。
15.譲渡損失が発生したときの失敗 特例の要件を十分に確認する。

 

失敗を防いでマンション売却の成功を目指しましょう。

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