マンション売却にかかる期間
どれくらい?具体的な目安と短縮方法

マンションの売却を決めた後、実際に販売活動を行う際にはどのくらいの期間がかかるのか気になるものです。数ヶ月売れない状態が続いてしまうと、何か問題があるのか、このままずっと売れないのではないかという不安におそわれるでしょう。

マンションが売れない期間が続くと「売れ残り」感が出てしまいます。マンションの売却期間は基本的にできるだけ短い方が良いと言えます。

そこで、マンションの売却期間に影響を与えるポイントから、売却期間を短くするポイント、すぐに現金化できる直接買取などについてご紹介していきます。

マンションの売却までにかかる期間

マンションの売却まで、一般的にはどのくらいの期間がかかるのでしょうか。マンション売却までの一般的な流れと併せてご説明します。

マンション売却にかかる期間の目安

一般的に、マンション売却にかかる期間は売り出しから買い手が見つかるまで3〜5ヶ月かかります。契約から引き渡しまでの期間で考えると、4〜6ヶ月程は期間を見ておくと良いでしょう。

マンション売却までの一般的な流れ

マンション売却までの一般的な流れは以下の通りです。

①マンションの査定
②媒介契約
③売却物件の販売活動(広告掲載や内見受入)
④購入申し込みに対し、価格や条件などの交渉
⑤購入申し込みを承諾
⑥売買契約
⑦決済後、引き渡し

①マンションの査定
最初に、不動産会社に連絡してマンションの価格査定をしてもらいます。この段階では何社に価格査定を依頼しても構いません。
また、価格は不動産会社によって異なることもあるため、価格査定の根拠を聞いて良いと思ったところと媒介契約を締結します。

②媒介契約
マンションの販売活動を行ってもらうためには、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約は、マンションが売れた時の成功報酬(仲介手数料)のため、この段階で費用は発生しません。
媒介契約には、複数の不動産会社と契約を締結してよい一般媒介契約と、1社としか契約できない専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。
それぞれのメリット、デメリットを比較して選びましょう。

③売却物件の販売活動(広告掲載や内見受入)
媒介契約を結んだら、不動産会社がマンションの販売活動を行います。この期間がどのくらいかかるのかが、全体の期間を左右するでしょう。
なお、専任媒介契約や専属専任媒介契約では契約期間を3ヶ月で更新する必要があります。しっかり販売活動を行っていないと感じたら、3ヶ月で不動産会社を替えるのも良いでしょう。

④購入申し込みに対し、価格や条件などの交渉
販売活動の結果、マンションを気に入った検討者より購入申し込みが来たら、価格や条件の交渉を行います。

⑤購入申し込みを承諾
お互いの価格、条件が決まったら、購入申し込みを承諾し、契約の日取りを調整します。

⑥売買契約
マンションの売買契約を行い、買主からは手付金を受け取ります。買主が住宅ローンを利用する場合は、契約後に住宅ローンの本申し込みを行います。
住宅ローンの審査の承認を受けたら、決済の日取りを調整します。

⑦決済後、引き渡し
買主の住宅ローンが実行され、残金を受け取ると同時に司法書士に依頼して所有権の移転登記をします。

売却期間に影響する主なポイント

マンションの売却期間に影響を及ぼす要素として、どのようなものがあるのでしょうか。

マンションの売却期間に影響するポイント

マンションの売却期間は売却する物件によって大きく異なります。売却期間に影響を与えるポイントは、主に以下のとおりです。

・物件がどれくらい人気か
・周辺に競合物件はあるか
・売り出し価格は高いか安いか
・売り出すタイミング
・一般媒介契約か専任媒介契約か
・内見希望者への対応の仕方
・不動産会社の違いによっても異なる
・物件がどれくらい人気か

立地など人気のある物件であれば、1〜2ヶ月で成約させることはそう難しいことではありません。逆に、あまり人気のないマンションであれば売却するのに苦労するでしょう。

- 周辺に競合物件はあるか
周辺に同じような広さ、間取り、価格帯の物件があれば競合となってしまいます。
事前に情報を調べ、同じような物件があるようであれば価格を安くするなどしないと売却期間が長くなってしまうでしょう。

- 売り出し価格は高いか安いか
相場より高い価格設定を行ってしまうと売却するのは難しくなります。
一方で、極端な話をすれば、価格を相場よりかなり安くすればほとんどの物件は簡単に売れてしまうでしょう。逆に言えば、売りに出してすぐに売れてしまうようであれば価格設定が安すぎた可能性もあるので、注意が必要です。

- 売り出すタイミング
転居の発生しやすい年度の変わり目(2月~3月)などは購入希望者が現れやすいため、狙い目です。マンションを売り出す一番良いタイミングは、年末に不動産会社に査定を依頼して年明けから売り出し開始、3月までに引き渡すというものです。

- 一般媒介契約か専任媒介契約か
一般媒介契約は、3つある媒介契約の中で唯一、同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約方法です。しかし、不動産売却の仲介手数料は、売買契約が成立した時のみ支払う成功報酬のため、不動産会社としては一般媒介契約の物件はチラシ等の広告を積極的に行わない可能性があります。

- 内見希望者への対応の仕方
内見のある前日には時間を作り物件をきれいに掃除するようにすると契約率アップにつながります。忙しい日々を過ごしていると中々難しいことでもありますが、是非取り組んでみて下さい。

- 不動産会社の違いも売却期間に影響する
どの不動産会社に媒介を依頼するのかも売却期間に影響を与えます。

不動産会社と言っても、それぞれにファミリータイプのマンションに強い、ワンルームマンションに強いといった得意分野に違いがあるからです。
なお、得意な分野は査定価格が高くなる傾向にあります。これはもちろん、最終的な売却価格が高くなる可能性が高くなるため、不動産会社の得意分野をよく見極めることが大切です。

マンションを売却する際のポイント

マンションを売却する際には、売却時期を定めるとともに、できるだけ早く売却できるよう事前に準備しておきましょう。

売却時期を定める

マンションの売却は、いつまでに売れるという保証はどこにもありません。3〜6ヶ月どころではなく、年単位で売れ残ってしまう可能性もあります。そのため、内見者の状況などを見ながら適時値下げの判断をしていくことが大切です。
その値下げの判断のためにも決めておきたいのが、どのくらいの期間で売却したいのか、ということです。

3ヶ月以内に売却したいのであれば、早いタイミングでの値下げ判断が必要でしょう。
逆に1年かけてゆっくり売却していきたいのであれば最初の数ヶ月は強気な価格設定で進めても良いと判断できます。

また、「いつ売るのか」を決めておくのも大切です。
多くの人が新生活の準備を始める2〜3月は物件がよく動くようになり、売却価格も高くなりやすいです。
一番スムーズなのは、年末頃に査定依頼を出し、2〜3月に売買契約を結べるよう売却活動を進めるのが良いでしょう。

売却期間を短縮するための工夫をする

先に1年かけてゆっくり売却するという戦略もあるとお伝えしましたが、売却期間が長引くとマンションのイメージダウンにつながることもあるので注意が必要です。
マンションを探している人は、物件情報を気にしながら生活を送っているものです。
あまり長く市場に出回っている物件は、「売れ残り」物件という印象がつき、売れにくくなってしまいます。
売却期間を短縮するための工夫としては、内見時に良い印象を与えられるよう、小まめに掃除して、それでも売れないようであれば売却価格の値下げを行いましょう。
また、不動産会社に直接買い取ってもらうことも検討すると良いでしょう。

不動産会社による買取を選択するメリット

マンションを売却する方法としては、不動産会社に仲介を依頼して売却するのが一般的ですが、不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。
仲介と比べた時、買取にはどのようなメリットがあるのでしょうか?

仲介と比べた場合の買取のメリット

仲介と買取を比べた時、買取には以下のようなメリットがあります。

・すぐに現金化できる
・周囲に知られることなく売却を進められる
・売却後のトラブルを回避できる

- すぐに現金化できる
買取の一番のメリットと言って良いのが、すぐに現金化できるという点です。
仲介による方法より安い価格での売却となってしまいますが、価格面で折り合いがつけばすぐに話を進められます。
最初の3ヶ月は仲介で売却活動を行ってみて、売れなければ買取を依頼するといった方法もあります。

- 周囲に知られることなく売却を進められる
何らかの事情で周囲にマンションを売却することを知られたくないということもあるでしょう。仲介でも、不動産会社に先に話をしておけば周辺にチラシをまかないでおくようにしてもらうこともできますが、売却活動としてはかなりのマイナスです。
その点、不動産会社の買取であれば広告をする必要がないので、周囲に知られることはありません。

- 売却後のトラブルを回避できる
マンションの売却には、瑕疵担保責任というものがあります。引き渡しから数週間〜数ヶ月程度は、何らかの瑕疵(欠陥がある状態)に対して責任を負わなければならないというものです。
期間中に何かトラブルが発生すれば、修復費用を出さなければならない可能性がありますし、場合によっては売買契約が取り消されることもあります。

また、売買契約から引き渡しまでの契約の不安定さがないのも買取のメリットでしょう。
マンションの売買契約では、契約時に手付金を受け取り、買主から解約するには手付金を放棄する必要があります。
しかし、マンションの売買契約では買い手の住宅ローン審査が否決だった場合には契約後でも手付金をすべて返して解約しなければならない住宅ローン特約をつけるのが一般的です。
つまり、売買契約を締結しても住宅ローンの承認が得られるまでの数週間程はいつ解約されてもおかしくない状態となります。

- 一般的な買取手続きの流れ
買取手続きの一般的な流れは以下の通りです。

①査定依頼の連絡をする
②希望した連絡方法で、机上査定結果の連絡が届く
③内容を確認した上で査定結果に合意する
④現地調査・書類確認などが行われる
⑤最終査定結果の連絡が届く
⑥提示された条件などを考慮し、最終的な判断をする
⑦契約・決済手続

①査定依頼の連絡をする
お電話やホームページのお問い合わせフォームより、売却物件の情報についてお伝えください。
ご連絡いただく際は、売却を検討されているマンションの住所とマンション名、部屋番号、専有面積、管理費・修繕積立金等を伝えます。

②希望した連絡方法で、机上査定結果の連絡が届く
電話やメールなど、希望する方法で机上査定価格を聞くことができます。

③内容を確認した上で査定結果に概ね合意する
査定価格に納得したら、次の手続きに進みます。

④現地調査・書類確認などが行われる
査定結果に合意したら、より正確に価格査定を行うため現地調査、書類確認などを行います。

⑤最終査定結果の連絡が届く
現地調査、書類確認の結果、最終的に買い取る価格を提示されます。

⑥提示された条件などを考慮し、最終的な判断をする
提示された条件で契約に進めるかどうか、最終的な判断をします。

⑦契約・決済手続
提示された条件に合意したら契約、決済手続きを行います。

スター・マイカの買取とリースバック

スター・マイカでも積極的に買取を行っています。
スター・マイカであれば、不動産会社が買主となるので価格査定から契約までの流れがスムーズで、条件面が折り合えば確実に売却することができます。売却までのスピードも速く、相談、査定を無料で行ってくれます。

また、スター・マイカでは「あんしんリースバック」という商品を取り扱っています。
リースバックでは、マンションに住みながら売却し、売却後も不動産会社と賃貸借契約を締結して賃料を支払うことで、住み続けることができます。
新居で使うローンや新築マンションの購入契約の条件で自宅の売却の必要があったり、新築戸建ての土地購入に引っ越しより前に支払が発生したりする場合など、通常であれば仮住まい必要なケースにはリースバックを利用するのもよいでしょう。

仲介と買取を組み合わせてスピーディーに売却を決めよう

マンションの売却は、通常不動産会社に仲介を依頼して販売活動を行います。
通常、3〜6ヶ月程で引き渡しまで済みますが、立地や価格設定によってはずっと売れ残ってしまう可能性もあります。
現在、販売活動を行っているものの、なかなか成約しないという方は今回ご紹介した売却期間を短縮するポイントを参考になさってみてください。

また、現金化を急がれている場合には不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。
スター・マイカでは直接買取と共に、リースバックも取り扱っています。いずれも無料で査定を行っていますので、仲介と併せてぜひご検討ください。

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