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住宅ローンが払えない!6つの対処法とやってはいけない注意点を解説

低金利や住宅ローン控除も借り過ぎが原因となっており、いざ住み始めると住宅ローンの返済が苦しいと感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

住宅ローンが払えないときは、状況に応じた適切な対処法が存在します。
払えないと感じたら、早めに対処していくことがポイントです。

この記事では「住宅ローンが払えない」ときの対処法について解説します。
住宅ローンが払えない場合に起こることや、住宅ローンが払えないときの対処法、住宅ローンが払えないときにやってはいけない注意点を紹介します。
ぜひ最後までご覧ください。

住宅ローンが払えないと自宅が競売にかけられる

まずはじめに、住宅ローンを滞納し、最終的に競売で売られてしまうまでの流れを確認していきます。

住宅ローンを滞納した後の流れ

住宅ローンを滞納したときの流れは下図の通りです。

住宅ローン滞納から競売までの流れ

住宅ローンを滞納すると、最終的に家は競売にかけられます。
競売となるのは、滞納からおよそ1.5年程度くらい後となります。

競売は申立ての後も開札が行われる前日までであれば、債権者単独意思で取り下げることは可能です。

競売の申立て後でも競売を取り下げて、任意売却のよって売却するケースもよくあります。

任意売却
任意売却とは債権者の合意を得て行う競売以外の売却手段のことです。

また、住宅ローンを滞納すると、滞納から3ヵ月目に信用情報機関が情報共有している事故情報名簿に載ります。

通常の売却を選択する場合には、信用情報機関が情報共有している事故情報名簿に載る前に売却しましょう。

売却後も残ったに住宅ローンは返済しなければならない

住宅ローンが払えないときは、基本的には物件を売却して返済します。

通常の売却で残債が残る場合は、貯金等も加えて一括返済します。

残債が貯金で返済しきれない場合は、任意売却を選択します。

「任意売却」や「競売」であっても売却で住宅ローンが完済できなければ、残債を返済することが必要です。

任意売却については次の章で詳しく解説します。

住宅ローンが払えないときの6つの対処法

住宅ローンが払えない場合は、なるべく早く対処することが重要です。

この章では住宅ローンが払えないときの6つの対処法について解説します。

後半の「任意売却」や「個人再生の利用」はご自身の負担が大きくなりますので、手前で対処できるように注意しましょう。

住宅ローンが払えないときの6つの対処法

  1. 銀行に条件変更の相談をする
  2. 保険適用の有無を確認する
  3. 借り換えを検討する
  4. 売却する
  5. 任意売却をする
  6. 個人再生を利用する

1.銀行に条件変更の相談をする

住宅ローンが払えないときは、銀行に条件変更の相談をするという方法があります。
条件変更とは、具体的には一時的に返済期限を延長するという条件の交渉のことです。

返済スケジュールを緩和することで毎月の返済額を減らしていく対策となります。

条件変更は滞納ではないため、銀行に対して理由をきちんと説明すれば、基本的には了承してもらえます。

ただし、条件変更には、病気での療養や介護による一時的な収入減等、銀行を納得させられる理由が必要です。

条件変更が認められる期間は、条件により異なります。
軽微な内容である方がより長い期間の変更が認められます。

元本返済を止めて利息払いのみにする場合は半年から1年程度が標準ですが、今の返済額を3割程度減額する程度であれば、条件変更期間を3年程度とすることもできるでしょう。

条件変更期間が終了すると今までの返済額に戻されるため、収入の回復見込に合わせて期間や減額幅を決めていくことがポイントです。

2.療養による収入減少の場合は、保険適用の有無を確認する

療養によって住宅ローンが支払えなくなった場合には、真っ先に保険適用の有無を確認するようにしてください。

住宅ローンを借りる際は、通常、団体信用生命保険に加入しています。

団体信用生命保険は、基本的に債務者本人が死亡したときに残債が支払われる保険ですが、条件によっては疾病時にも保険金が下りる場合もあります。

そのため、実は団体信用生命保険の保険適用ができたというケースも存在します。

団体信用生命保険の中には、疾病保障付き住宅ローンやガン保障特約付住宅ローン等、ガンや脳卒中、急性心筋梗塞、高血圧症、糖尿病、慢性腎不全など特定の疾病で保険が下りるオプションが付いているものもあります。

団体信用生命保険は、住宅ローンを借りる際に加入したものであるため、本人もどのようなオプションを付けているかを忘れていることが多いので改めて確認しましょう。

3.借り換えを検討する

住宅ローンを払えないときは、借り換えを検討することも一つです。
金利が低くなれば、毎月の返済額を低く抑えることができますので、返済の負担が今よりも楽になります。

昨今は、住宅ローンの低金利合戦が常態化していることから、条件面で優れた銀行は見つけやすいです。

住宅ローンの金利は、一般社団法人住宅金融普及協会が金利情報を公開していますので、他行との比較検討をすることができます。

住宅ローンの借り換えは、返済額は低くなるというメリットがありますが、借り換えのコストが発生する点がデメリットです。

既存のローンの解約と新規のローンの借入にそれぞれ以下のような費用が発生します。

借り入れに必要な費用項目
ローン 費用項目
既存のローン 繰上返済手数料
保証会社事務手数料
抵当権抹消費用
新規ローン 事務手数料
保証料
印紙代
抵当権設定費用

借り換えのコストは、借りている金額によっても異なりますが、およそ40~50万円程度のイメージです。

そのため、借り換えは誰にでもにメリットが出てくるわけではありません。
例えば、元々かなり低金利で借りている人などは、コスト倒れしてしまいます。

一般的に借り換えのメリットが出てくる人は、以下のいずれかの要件を満たしていることが目安とされています。

借り換えのメリットがある人の目安

  • ローンの残高が1,000万円以上ある
  • ローンの残存期間が10年以上ある
  • 借り換えの前後で金利に1%以上の差がある

上記のような条件がある人は、コストをかけてでも借り換えを行う価値があります。

ただし、借り換えはコスト以外にも新たな銀行で審査が必要となり、借り換えるまでの時間がかかる点もデメリットです。

住宅ローンが払えない人は、早く減額したいと思っている人も多いと思われます。
そのような方は、借り換えではなく、今の銀行と交渉して金利を引き下げる選択がおすすめです。

今の銀行と交渉して金利を引き下げてもらえれば、次月から返済額を減らすこともできますし、コストもほとんどかかりません。

交渉ですので、必ずしも満足いく結果が得られるとは限りませんが、コストを抑えて早く返済額を下げたい方は今の銀行と金利交渉することから始めてみてください。

4.売却する

住宅ローンが払えない場合は、早めに家を売却することも重要な選択肢です。

売却で重要な点は、信用情報機関が情報共有している事故情報名簿に載る前に売るという点です。

信用情報機関が情報共有している事故情報名簿に載ってしまうと、新たな住宅ローンが組めないため、売却後、別の住宅を購入する選択肢がなくなります。
住宅ローンが組めなくなれば、住み替え先が賃貸物件に絞られてしまいます。

次の物件の選択肢の幅が狭まってしまいますので、売却するなら信用情報機関が情報共有している事故情報名簿に載る前に売ることが重要となります。

売却の流れについては、こちらの記事をご覧ください。

売却にはリースバックという手段もあります。

リースバックとは、今の家を第三者(主に不動産会社)に売却し、その第三者から今の家を借りて住み続ける方法のことです。

リースバックとは

売却によってまとまった資金を得られ、家賃を支払うことで今の家に住み続けることができます。

リースバックは引越をしなくて済むので、周囲の人に売却を知られない、生活環境の変化がない、というメリットがあります。

実際に当社でリースバックのご提案をさせていただいた事例

お悩み

  • 今年、定年退職を控えている
  • 退職後は収入が減るので、住宅ローンの支払いが不安
  • ゆくゆくは郊外に引っ越すことも考えているが、住替え先は退職後にゆっくり探したい

リースバックで自宅を売却して解決

自宅を売却して住宅ローンを完済すれば、退職後にローンの心配をする必要がなくなり、今後のライフプランニングもしやすくなるでしょう。

リースバックでは、売却後も自宅に住み続けることができるので、住替え先の検討は、退職後にゆとりを持って行うことができます。

 

当社は豊富な取引経験がありますので、正確で迅速な査定が可能です。
さらに、リースバックでの売却後は、当社のグループ会社が引き続きサポートしますので、安心してお取引いただけます。

リースバックは、このあと解説する「任意売却」とも併用ができますので、確認してみてください。

こちらの記事では、リースバックを成功させるためのポイントをまとめています。

5.任意売却をする

任意売却とは、競売以外の手法で債務を一括返済する売却方法です。
基本的には一般売却と同じですが、任意売却は債権者の合意を得て行わなければならないため、勝手に売却できる通常の売却とは異なります。

任意売却は、以下のようなケースで利用します。

任意売却を利用するケース

  • 住宅ローン滞納後に一括返済を迫られたとき
  • 住宅ローン滞納前でもオーバーローンとなってしまうとき

住宅ローンは、滞納後、6ヶ月目くらいに銀行から一括返済を求められます。
一括返済を求められた際、競売を選択したくない場合には債権者の合意を得て任意売却を選択します。

また、住宅ローン滞納前でもオーバーローンとなってしまうときは任意売却することがあります。

オーバーローンとは、住宅ローン残債が売却額を上回ってしまうことを指します。
売却後に残った残債も返済しなければなりませんが、貯金等で一括返済できない場合は任意売却を選択します。

任意売却は売却後に残った残債を、債権者と交渉して圧縮するできる点がメリットです。
圧縮後の残債の返済方法も協議して決められますので、残債も返済しやすくなります。

ただし、任意売却も信用情報機関が情報共有している事故情報名簿に載ってしまう点がデメリットです。
売却後に移り住む家は、新たな住宅ローンが組めないため、おのずと賃貸住宅となります。

任意売却についてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

6.個人再生を利用する

住宅ローン以外に借金がある人は、個人再生を利用する方法もあります。

住宅ローン特則付き個人再生とは、カードローンや自動車ローン等の住宅ローン以外の債務を圧縮する債務整理の手法です。

個人再生では、再生計画が認められると、住宅ローン以外の債務が大幅に減額されます。
減額される債務額は、下表のように債務額に応じて決まっています。

減額される債務額
債務額 最低弁済額
100万円未満 全額
100万円以上500万円未満 100万円
500万円以上1,500万円未満 債務額の5分の1
1,500万円以上3,000万円未満 300万円
3,000万円以上5,000万円未満 債務額の10分の1

個人再生を使っても、住宅ローンは圧縮されないため、住宅ローンの支払はそのまま続きます。
ただし、今の家を引越さなくても良いという点がメリットです。

なお、個人再生を利用すると、住宅ローン以外の債務を滞納していることになるため、信用情報機関が情報共有している事故情報名簿に名前が載ることになります。

住宅ローンが払えないときにやってはいけない注意点

この章では住宅ローンが払えないときにやってはいけない注意点について解説します。

住宅ローンが払えないときにやってはいけない注意点

  1. 専門家に相談しない
  2. 新たな借り入れをする
  3. 夜逃げする

1.専門家に相談しない

1つ目は、専門家に相談しないという点です。
債務整理の方法には、例えば「住宅ローン特則付き個人再生」や「任意売却」等の一般の方には聞きなれない方法が存在します。

債務整理には一定のメリットがありますが、信用情報機関が情報共有している事故情報名簿に載る等のデメリットもあります。

メリットやデメリットを踏まえて最適な債務整理の方法を選択すべきですので、自分がどの方法が適しているか、まずは専門家に聞きましょう。

専門家への相談は、「法テラス」がおすすめです。
法テラスとは、国が行っている法的トラブルの相談所になります。

法テラスは、司法書士や弁護士、消費者団体が無料で相談に対応してくれるという点がメリットです。

安心して利用できる公的機関ですので、まずは法テラスで相談することから始めてみてください。

2.新たな借り入れをする

新たな借入をすることも厳禁です。
利息を圧縮するための借り換えなら良いですが、純粋に元本が追加される新たな借入は避けましょう。

余計に苦しさが増すだけでなく、破産のリスクが高まります。

3.夜逃げする

住宅ローンが払えないときは、夜逃げをすることも厳禁です。
たとえ夜逃げをしたとしても、競売はそのまま実行されます。

競売では、売却後に残ってしまった残債を返済しなければならないため、借金は引き続き残ってしまうケースがほとんどです。

任意売却は売却後に残ってしまう残債を交渉して圧縮するようなことができますが、競売は交渉の余地がありません。
夜逃げして多くの残債が残ってしまうよりは、任意売却によって残債を圧縮した方がメリットはあるといえます。

どうしても借金を返済できない場合には、「自己破産」という法的手段もあります。
自己破産をすれば、借金は全て免責される点がメリットです。
夜逃げをする前に、他の選択肢がないか専門家に相談するようにしてください。

住宅ローンの滞納前にやっておくべき対処法については、こちらの記事でも詳しく解説しています。

合わせてご覧ください。

スター・マイカの「マンションリースバック」

住宅ローンが払えなくなった場合は、売却して返済するという対処法をご紹介しました。

買取という売却方法であれば、早期売却が実現できます。

さらに、リースバックであれば、売却後もそのまま自宅に住み続けることができます。

ここでは、マンション累計買取実績11,000件を誇るスター・マイカのリースバックサービスについてご紹介します。

スター・マイカのリースバックのポイント

  1. 中古マンション保有戸数業界No.1だから、他社にはない柔軟な賃料と長時間の賃貸借期間で契約が可能です。中古マンション事業を営む上場企業各社の最新決算情報(2019年11月期末時点)に基づく当社調べによります。
  2. マンション専門に10年にわたる豊富な実績があります。
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スター・マイカは、創業以来、賃貸中のマンションを中心に買取を行っています。

たくさんの賃貸マンションを保有し安定したバランスの良い収益を得ているので、リースバックにおいても適正な賃料設定や長期間の賃貸借契約が可能です。

マンションでリースバックをするなら、マンション専門のスター・マイカへお任せください。

まずは、査定依頼フォームにお問い合わせいただければ、賃料と買取価格をご提示いたします。

リースバックに関するご質問もお気軽にお問い合わせください。

まとめ

以上、住宅ローンが払えないときの対処法について解説してきました。

住宅ローンが払えなくなると、いずれ物件は競売にかけられます。
売却後に残った残債は、返済することが必要です。

万が一住宅ローンが払えなくなってしまった場合には、ご自身にあった対処法を見つけていきましょう。

不安で分からないことが多いときは、法テラスを使って相談することから始めてみてください。

お電話はこちら
0120-503-070
営業時間/9:30~18:30

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