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リースバックに審査はある?利用条件や落ちたときの対処方法を解説

リースバックに審査はある?利用条件や落ちたときの対処方法を解説

「リースバックの利用を検討しているが、審査があるのか?審査があった場合、厳しいのか?」と考えている方が多いです。

リースバックは融資ではありませんので、金融機関のような厳密な審査はありませんが、「売却と賃貸が可能か」という観点においてリースバック会社(不動産会社)による審査が存在します。

物件の状況や本人の収入によっては、リースバック会社からリースバックを拒否されることもあります。

では、リースバックにおける審査とはどのようなものなのでしょうか。

そこで今回の記事ではリースバックと融資の違いやリースバックを利用するための条件や審査基準、審査に必要なもの、審査落ちする理由、審査に落ちたときの対処法等について紹介します。

スター・マイカはリースバックサービスを提供していますので、マンションや家を売却した後も今の自宅に住み続けたい方は、下記フォームへ無料査定依頼をお願いします。

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リースバックとは

リースバックとは、今住んでいる持ち家を売却し、まとまったお金を手に入れながら賃貸物件として住み続ける方法です。

リースバックは、一度にまとまった資金を手にすることができるという点がメリットとなります。

リースバックを利用する場合には、リースバックのサービスを提供しているリースバック会社(主に不動産会社)に依頼します。

物件の買主はリースバック会社となり、売却後の貸主もリースバック会社です。

リースバックのあくまで物件の売却がメインであるため、リースバックができるかどうかは、買主であるリースバック会社が判断を行います。

このリースバック会社による判断が、いわゆる「リースバック会社の審査」に相当します。

リースバックの詳細やメリット・デメリットについては、以下の記事で詳しく解説しています。

リースバックと融資の違い

次にリースバックと融資の違いについて見ていきましょう。

一般的には融資の方が審査の内容は厳しくリースバックの審査は緩い傾向にあります。

リースバックは融資ではなく、「不動産の売却と賃貸」です。

売却であるため、リースバック会社から受領する金銭は返さなくて良いお金になります。

リースバックでは「この物件は売却できる物件か?」と「この人は借主として家賃をきちんと払えるか?」という2つの観点から審査が行われ、審査する人は買主兼貸主となるリースバック会社です。

一方で、融資はお金を借りることになります。融資であるため、銀行から受領する金銭は返さなければならないお金になります。

融資では「この人はお金を返してくれるか?」という観点から審査が行われ、審査する人はお金を貸す銀行です。

融資の審査では、本人の収入や職業、勤務先、勤続年数、健康状態、年齢等の「本人の支払い能力」に関する審査の中心となります。

融資では物件に関する審査も多少ありますが、本人の支払い能力の方が重視されます。

ここまでリースバックと融資の違いについて見てきましたが、次にリースバック利用時の条件や審査基準についてお伝えします。

リースバックを利用するための条件や審査基準

リースバックを利用するための条件や審査基準について解説します。

リースバックでは、主に以下の2つの条件を元に審査が行われます。

リースバックを利用するための条件や審査基準

  • 売却できる状態の物件であること
  • 家賃の支払い能力があること

売却できる状態の物件であること

1つ目の「売却できる状態の物件であること」に関しては、以下のような点が審査されます。

売却できる状態の物件であることの審査項目

  • 共有物件の場合は共有者全員の同意が得られていること
  • 違法建築物ではないこと
  • 物件に重大な瑕疵(かし:キズのこと)がないこと

共有物件の場合、売却するには共有者全員の同意が必要ですので、まずは共有者全員が同意をしていることが必須条件です。

また、リースバックでは、将来、本人が買戻しを行わなかった場合、物件をリースバック会社が第三者に転売します。

そのため、「違法建築物である」または「物件に重大な瑕疵がある」といった売却困難な物件は転売できないリスクがあることから、リースバック会社が買い取ることはできないと判断を下すこともあります。

尚、オーバーローンであっても債権者が合意すれば任意売却によって買い取ることができるため、オーバーローンであるか否かは審査の対象ではありません。

リースバック会社が提示する買取価格に対し、債権者が合意すれば任意売却はできますが、合意しなければ任意売却ができないため、リースバックもできないことになります。

家賃の支払い能力があること

2つ目の「家賃の支払い能力があること」に関しては、以下の点が審査されます。

家賃の支払い能力があることの審査項目

  • 家賃保証会社の審査が通ること

リースバックでは、借主が家賃保証会社の保証を付けることが一般的です。

家賃保証会社とは、借主が家賃を支払えなくなったときに代わりに貸主(リースバック会社)へ家賃を支払ってくれる会社です。

家賃保証を付けるには、家賃保証会社による審査が必要となります。

家賃保証会社の審査は、銀行の融資審査のように厳しくはありませんが、安定した収入が見込めない場合には、否決される可能性があります。

ここまでリースバック利用時の条件について見てきましたが、次にリースバックの審査に必要なものについてお伝えします。

リースバックの審査・売却時に必要な書類

リースバックの審査・売却時に必要な書類は、主に以下の4つです。

リースバックの審査に必要なもの

  • 権利証または登記識別情報通知書
  • 購入時の重要事項説明書または増改築後の図面等
  • 源泉徴収票等の所得を証明する書類
  • 本人確認書類

権利証または登記識別情報通知書は、物件の所有者本人しか持っていない書類であるため、本人確認のために提示が求められます。

購入時の重要事項説明書または増改築後の図面等に関しては、違法建築物でないか等の審査をする際、求められるケースがあります。

違法性が疑われない場合には、求められないこともあります。

所得を証明する書類に関しては、家賃保証会社の審査のために必要です。

次に紹介する以下の資料は売却時に必要となる資料であるため、審査の際は特に必要がありません。

あくまでも、リースバックが決まり、売却時に物件をリースバック会社に引渡す際に必要な資料となります。

売却に必要なもの

  • 印鑑証明書(引渡時の3ヶ月以内に発行の物)
  • 固定資産税評価証明書
  • 固定資産税・都市計画税納税通知書
  • 住民票
  • 本人確認書類(免許証等)
  • 実印(戸建ての場合)
  • 測量図、筆界確認書、越境の覚書等の土地関係の書類
  • 建築確認済証、検査済証、設計図書等の建物関係の書類(マンションの場合)
  • 分譲時のパンフレット
  • 管理規約・使用細則・最近のマンション理事会の会計報告書や議事録の写し等

マンション売却に必要な書類の詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

リースバック契約書の記載内容や取引時に確認すべきポイントについては、以下の記事で詳しく解説しています。

ここまでリースバックの審査・売却時に必要な書類について見てきましたが、次にリースバックの審査で落ちる理由についてお伝えします。

リースバックの審査で落ちる3つの理由

リースバックの審査で落ちる理由は主に以下の3つです。

  • 流動性の低い物件であった
  • 家賃保証会社の保証が得られなかった
  • リースバック会社の査定対象外エリアだった

1つ目は、違法建築物等の流動性の低い物件(売りにくい物件のこと)の場合には、審査に落ちます。

2つ目として、家賃保証会社の保証が得られない場合には、審査に落ちることになります。

3つ目として、リースバック会社の査定対象外エリアだった場合には、審査に落ちることになります。

リースバックの審査に落ちる理由について見てきましたが、次に審査に落ちたときの対処法についてお伝えします。

リースバックの審査に落ちたときの対処法

審査に落ちたときの対処法としては、以下の2つです。

リースバックの審査に落ちたときの対処法

  • 不動産を売りきってしまう
  • 他社のリースバックを検討してみる

不動産を売りきってしまう

1つ目の対処法としては、リースバックは諦めて不動産を売りきってしまうという方法です。

売却できる状態の物件でリースバックができない場合は、家賃保証会社の保証が得られていないケースがあります。

つまり、借主として審査に落ちているというパターンです。

借主として駄目でも、物件を売却できるのであれば、売り切ってしまうといった対処法があります。

ただし、売却後の住宅は、入居審査の条件が緩い賃貸物件を探すといった対処が必要です。

他社のリースバックを検討してみる

2つ目の対処法としては、他社のリースバックを検討してみるという方法となります。

物件の流動性に関しては、リースバック会社によって許容度も異なるため、リースバック会社を変えると買い取ってもらえるケースもあります。

また、家賃保証会社もリースバック会社によっては審査条件の緩い会社を使っている可能性がありますので、リースバック会社を変更すると審査に通ることもあります。

複数のリースバック会社に査定依頼するのが面倒な場合、複数のリースバック会社に一括査定を依頼できる「家まもルーノ」のサービス利用をオススメします。

リースバック会社をまとめて探したい方向けのリースバック一括査定については、以下の記事で詳しく解説しています。

リースバックの審査前に確認すべきポイント

リースバックの審査前に確認すべきポイントとしては、まずリースバック後の「家賃を払えるか」という点です。

リースバックの家賃相場は、一般的に以下の式で求められます。

1ヶ月の家賃 = 買取価格 × 7~13%程度 ÷ 12カ月

例えば、買取価格が900万円、利回りが7%という条件のケースでは、月々の家賃以下の通りになります。

買取価格が900万円、利回りが7%のケース

900万円 × 7% ÷ 12カ月 = 5万2,500円(年間63万円)

リースバックの審査に通ったとしても、家賃を支払うことができなければリースバックで住み続けることは不可能です。

よって、リースバック後も住み続けることができるかどうかを判断するために、家賃を払えるかどうかを検討することがポイントとなります。

リースバックの買取価格や家賃の相場や実際の家賃事例については、以下の記事で詳しく解説しています。

リースバックならスター・マイカの「マンションリースバック」

ここまで、リースバックの審査について解説してきました。

スター・マイカでは、「マンションリースバック」というリースバックのサービスを提供しています。

スター・マイカは、過去10年以上にわたるリースバック取引実績と、豊富な賃貸管理実績を持っています。

さらに、首都圏・関東圏を中心に中古マンション買取に関する豊富な経験を持ち、2020年現在で3000室を超える不動産管理ノウハウを有しています。

そこで最後に、スター・マイカの「マンションリースバック」についてご紹介します。

スター・マイカのリースバックのポイント

  1. 中古マンション保有戸数業界No.1だから、他社にはない柔軟な賃料と長時間の賃貸借期間で契約が可能です。中古マンション事業を営む上場企業各社の最新決算情報(2019年11月期末時点)に基づく当社調べによります。
  2. マンション専門に10年にわたる豊富な実績があります。
  3. 警備会社と連携した高齢者向け見守りサービスも提案しています。

スター・マイカは、リノベーションマンションの販売とともに、たくさんの賃貸マンションを保有することで安定したバランスの良い収益を得ています。

そのため、短期間のリースバックのご相談にも、長期間のご相談にも最適なご提案が可能です。
マンションでリースバックをするなら、マンション専門のスター・マイカへお任せください。

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よくある質問

この章では、リースバックでよくあるに質問についてまとめました。

Q1.マンションをリースバックすることは可能ですか?

マンションをリースバックすることは可能です。

ただし、マンションの場合、管理費及び修繕積立金の分だけ、支払い家賃が高くなります。

リースバックの年間家賃 = リースバックの売却価格 × 7%~13% + 年間の管理費及び修繕積立金

管理費及び修繕積立金の直接的な支払いはリースバック会社が行うことになりますが、その費用は借主の家賃に転嫁されるのが一般的です。

Q2.事業用不動産でもリースバックは可能ですか?

店舗や工場、事務所等の事業用不動産でもリースバックは可能です。

ただし、リースバック会社によっては事業用不動産を取り扱わない会社もあります。

Q3.リースバックの家賃はどのように決まりますか?

家賃は、リースバックの売却価格に一定率を乗じて決まり、標準的な目安としては、年間家賃は売却価格の10%程度です。

家賃は周辺の家賃とは無関係に決まりますが、売却価格は周辺の売却相場と関係して決まり、標準的な目安としては、売却価格は市場価格の80%程度です。

Q4.住宅ローン残債が多いとリースバックはできないのでしょうか?

住宅ローン残債が多く、オーバーローンの状態でもリースバックは利用できます。

ただし、オーバーローンのときは任意売却となるため、債権者の合意を得ていることが条件です。

リースバック会社が提示する買取価格次第では、債権者の合意を得られないこともあるため、任意売却ができない場合にはリースバックもできないことになります。

まとめ

リースバックの審査について解説してきました。

リースバックは「不動産の売却と賃貸」であるため、お金を貸す融資とは異なります。

リースバックの審査の条件は、「売却できる状態の物件であること」と「家賃の支払い能力があること」の2つをクリアすることです。

リースバック審査の概要がわかったら、是非リースバック会社に相談してみてください。

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スター・マイカ株式会社 宅地建物取引業者免許 国土交通大臣(03)第8237号
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