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離婚時の財産分与はどうなる?不動産を売却した方が良い理由

離婚するときに、大きな問題になる一つが「自宅などの不動産をどうすればよいか」という点でしょう。

夫婦が離婚するときは、不動産は基本的に売却することをおすすめします。
なぜなら離婚時の不動産売却には、財産分与ができる、住宅ローンの関係を解消できる等のメリットがあるためです。

ただし、売却方法にもいくつかありますので、自分たちの状況にあった売り方を選択する必要があります。

そこでこの記事では、離婚時に不動産売却するときの注意点、離婚時の不動産の売却方法について解説します。

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離婚時の財産分与の方法

離婚時の財産分与とは、婚姻期間中に形成した共有財産を2人で分配することです。

財産分与には、以下の3種類があります。

財産分与の種類
清算的財産分与 夫婦が婚姻期間中に形成した財産を平等に分配する
扶養的財産分与 離婚後に一方の生活を維持する目的で財産を分配する
慰謝料的財産分与 離婚の原因になった方が慰謝料として財産を分配する

一般的には清算的財産分与を指すことが多く、厳密には区別されていません。

不動産は現金のようには額面で分けることが困難な資産ですが、財産分与の対象となります。

財産分与は双方が請求できるため、離婚の原因を作った側であっても請求する権利があります。

離婚では不動産を売却した方が良い理由

離婚をした際に不動産を売却した方が良い理由として、以下の3点が挙げられます。

離婚時に不動産を売却した方が良い理由

  1. 財産分与の対象となるため
  2. 住宅ローンの関係を解消できるため
  3. 住宅ローンの名義変更が認められにくいため

1.財産分与の対象となるため

前章でお伝えした通り、不動産は財産分与の対象になります。

財産分与とは、婚姻生活中に夫婦で協力して築き上げた財産を、離婚の際にそれぞれの貢献度に応じて分配することを指します。

不動産のままでは分けられませんが、売却して現金化することで、財産分与の対象として資産を分け合うことが簡易になります。

これが離婚時に売却して現金化することの一番のメリットです。

2.住宅ローンの関係を解消できるため

不動産の売却は、住宅ローンの関係を解消できる点もメリットです。

夫婦間では、連帯債務や連帯保証によって住宅ローンを借りていることがよくあります。
連帯債務や連帯保証等の住宅ローンの関係は、離婚しただけでは自動的に解消されません。
住宅ローンを完済しないと住宅ローンの関係は解消されないのです。

住宅ローンの名義人が夫であっても、妻が連帯保証人になっていれば夫が住宅ローンの支払いを滞った場合に妻が返済を求められることになります。

このような離婚後のトラブルを避けるためにも、夫婦間で連帯債務や連帯保証を行っている場合には、売却して住宅ローンの完済をすることをおすすめします。

3.住宅ローンの名義変更が認められにくいため

住宅ローンの名義変更は認められにくいことも、離婚時に不動産を売却した方が良い理由の一つです。

また、住宅ローンの名義変更は認められにくいため、離婚時は売却した方が良いです。

例えば、夫が債務者で妻が専業主婦の場合、妻がその家に住み続けるには妻に住宅ローンの名義を変更することが必要です。
しかしながら、妻の収入が低い場合は、銀行が名義変更を認めてくれません。

なかなか希望通りの名義にすることができない上に住宅ローンの名義人ではない人が住み続けるのは難しいため、売却して現金を分け合った方が良いのです。

住宅ローンが残っている方は、こちらの記事もご覧ください。
住宅ローンが残っている場合の売却方法について詳しく解説しています。

離婚時に不動産売却するときの注意点

このように様々な理由から、離婚時には不動産を売却した方が良いことがお分かりいただけたと思います。

大切なのは「この不動産は今いくらくらいの価値があるのか」を正しく理解すること。

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では、離婚時に不動産売却するときには何を気を付ければ良いのでしょうか。

この章では、離婚による不動産売却の注意点についてご説明します。

離婚による不動産売却の注意点

  1. 売却はなるべく早く行う
  2. オーバーローンの場合は売り方に注意する

1.売却はなるべくはやく行う

離婚による不動産の売却は、タイミングが重要です。

原則として、売却は離婚後に行いましょう。

離婚前に売却を行って財産を分けてしまうと贈与となり、財産をもらう方に贈与税が生じます。
離婚後であれば、財産分与という形になるため、贈与税は発生しません。

ただし、売却は離婚後のなるべく早い段階で行うことをおすすめします。

不動産の売却は、名義人に売却の意思がないと成立しません。

そのため離婚後にどれだけ時間が経っていても、夫婦共有名義の不動産を売却する場合は、必ず連絡をとる必要があります。

離婚後に夫婦のうち片方が家に住み続け、数年後に売却したいと思っても、連絡が取れずに売却できないというトラブルが起こる可能性が出てきます。

そのため、売却のタイミングは離婚後のなるべく早い段階で済ませると良いでしょう。

次章で詳しく解説する「買取」という売却方法を使えば、スピーディーに売却することができます。

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2.オーバーローンの場合は売り方に注意する

オーバーローンの場合は売り方を検討することが必要です。

不動産の売却では、住宅ローン残債が売却額を上回っている状態を「オーバーローン」、住宅ローン残債が売却額を下回っている状態を「アンダーローン」と呼びます。

オーバーローンとアンダーローン
オーバーローンの場合で不足分を自己資金で返済できない場合は、通常の売却ではなく、任意売却を選択する必要性もあります。

任意売却とは、債権者(お金を貸している人)と交渉し、住宅ローン残債を圧縮できる売却方法です。

ただし、任意売却では全額返済しないことになるので、住宅ローンを滞納したケースと同様に信用情報機関の信用情報に「事故情報」が載るという点がデメリットです。

信用情報機関の信用情報に「事故情報」が載ると、5~7年間は新たにクレジットカードを作ることや、金融機関から融資を受けることができません。
そのため、「事故情報」のことをブラックリストと呼ぶことがあります。

例えば、離婚後、新たなパートナーと住宅ローンを組んで家を購入することはできなくなりますので、ご注意ください。

ただし、オーバーローンであっても、貯金等を売却価格に合算して住宅ローン残債を完済できるようであれば、もちろん普通の売却で売ることができます。

離婚時の売却方法

離婚による不動産売却の方j法を4つご紹介します。

離婚時の売却方法

  1. 仲介による売却
  2. 買取による売却
  3. 任意売却
  4. リースバックによる売却

1.仲介による売却

不動産の一般的な売り方は、仲介による売却方法です。

仲介は最も高く売却できる方法ですので、財産分与等でできるだけ多くの財産を分けたい場合は仲介による売却が向いています。

仲介の売却の流れは以下の通りです。

仲介による売却の流れ

仲介では最初に売却査定を行います。
売却査定でアンダーローン、つまり住宅ローンの残債より査定価格が高ければ、そのまま売却活動を進めて大丈夫です。

次に、不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約
媒介契約とは不動産会社に売却活動を依頼する仲介の契約のことです。

媒介契約の3種類あり、以下の通りです。

媒介契約の種類について
媒介契約の種類 内容
一般媒介契約 他の不動産会社に重ねて依頼できる。自己発見取引も可能。
専任媒介契約 他の不動産会社に重ねて依頼ができない。自己発見取引※は可能。
専属専任媒介契約 他の不動産会社に重ねて依頼ができない。自己発見取引※も不可。
  • 自分で買主を見つけてくること。

一般媒介を利用すると、同時に複数の不動産会社に売却を依頼することができますので、比較的早く売却することが可能です。
不動産会社へ支払う仲介手数料は成功報酬であるため、何社に依頼しても売却を決めてくれた1社分のみ、手数料を支払うことになります。
そのため、かかる費用に関しては、専任媒介であっても一般媒介も同じです。

離婚時の売却は、買い替えのように売却や購入のタイミングを調整する必要も無いうえ、できるだけ早く売却したいので、一般媒介で広く買主を探すことをおすすめします。

仲介の売却は、一般的に売却活動期間に3ヶ月程度の時間を要します。

買主が現れたら売買契約を締結し、その後概ね1ヶ月で引渡しとなります。

仲介のメリットやデメリットは、こちらの記事で詳しくご説明していますので合わせてご覧ください。

2.買取による売却

買取とは、不動産会社が直接買主となる売却方法です。

買取をおすすめするのは以下のような方です。

買取がおすすめな人

  • とにかく早く売りたい
  • 近所に知られずに売却したい

買取の場合は広く広告を出さずに済むため、周囲の人に知られることはありません。

買取の流れは以下の通りです。

買取による売却の流れ

まずは、買取を行っている不動産会社に査定を依頼します。
査定価格は買取会社が購入する価格ですので、その価格で問題なければ売買契約を締結し、売却は終了となります。
買取に要する期間は2週間から1ヶ月程度と短いです。

なお、売却方法には、最初から仲介と買取をミックスした買取保証というサービスを提供している不動産会社もあります。

買取保証は、一定期間仲介でチャレンジし、もし売れなかったら最後は不動産会社に買い取ってもらえる売却方法です。
買取は仲介に比べて売却価格が低くなる場合が多いですが、いつまでも売却活動をするのは嫌だという人には買取保証もおすすめです。

買取価格がいくらなのか、などはたった2分の程度の情報入力で終わります。

まずはあなたの不動産価値をしっかりと把握しておきましょう。

スター・マイカでは、マンションを専門に買取サービスを行っており取り扱い実績も多数。

ぜひお気軽にお問い合わせください。

買取についてはこちらの記事でも解説していますので、合わせてご確認ください。

3.任意売却

不動産会社に査定を依頼した結果、住宅ローンの残債より査定価格が低ければ、任意売却を検討する必要があります。

任意売却による売却価格は、仲介市場での取引価格の6割から8割程度になることが多いです。
そのため再度、任意売却用に価格を査定することが必要です。

任意売却による価格が出たら、その価格を持って銀行(債権者)と相談します。

任意売却の専門会社であれば、銀行との交渉も専門会社に任せられることが多いです。
交渉とは、具体的には住宅ローンの残債の圧縮と、任意売却で返済しきれなかったローンの返済方法の取決め等になります。

カードローン等の他にローンを抱えている場合は、他の債権者とも調整が必要です。
売却額があまりにも低い場合には、債権者の承諾が得られないこともありますので、ご注意ください。

債権者の承諾が得られれば、いよいよ売買契約と引渡しとなります。

任意売却は、基本的に債権者のために行う売却ですので、後で契約が解除されることができないように、売買契約と引渡しを同日で行います。

任意売却についてもっと詳しく知りたいかたは、こちらの記事もお読みください。

4.リースバックによる売却

リースバックによる売却もあります。

リースバックは、自宅など所有権のある不動産を第三者に売却して、売却先と賃貸借契約を締結することで同じ物件に住み続けられる仕組みです。

リースバックとは

リースバックであれば、住宅ローンを一度完済しますので、住宅ローンの名義変更ができないという問題は解消されます。
銀行から名義変更が認められなかった配偶者でも、その後、そのまま家に住み続けることが可能です。

ただし、リースバックも一般的には売却価格が低くなるため、オーバーローンとなってしまう可能性があります。

そのため、オーバーローンでリースバックをしたい場合には、「任意売却」と「リースバック」を組み合わせることが必要です。
具体的には、任意売却の買受人(買主)をリースバックができる不動産会社とし、銀行に承諾を得る形となります。

リースバックについては、こちらの記事で詳しくご説明しています。

また、離婚時にリースバックを利用する場合の注意点については、こちらの記事でご説明しています。

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離婚時に持ち家を売却しようとお考えの方は、売却した場合も「売却後もそこに住みたい」という場合もスター・マイカにご相談ください。

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ここでは、スター・マイカの「あんしんリースバック」というリースバックのサービスについてご紹介します。

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スター・マイカは、創業以来、賃貸中のマンションを中心に買取を行っています。

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売却方法の検討のために、まずは査定依頼を

離婚時の不動産の売却方法には、「仲介による売却」、「任意売却」、「買取による売却」、「リースバックによる売却」の4つがあります。

売却方法の判断には、住宅ローンの残債と売却価格の比較がポイントとなりますので、査定の依頼をし、売却可能な価格を把握したうえで、自分たちの状況に合わせた適した売却方法を選択するようにしましょう。

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