リースバックで離婚時の持ち家や住宅ローン問題を解決！利用するときの注意点

リースバックは、売却した家に住み続けられる方法です。
リースバックの利用を検討するケースにはいろいろ考えられますが、中でも離婚を決められた方のご利用が増えています。

離婚するとなると持ち家から出て行くのか、売却するのかなど処分の方法が問題となるのですが、このときリースバックが役立つ可能性があるのです。

そこで今回は、リースバックの基本とともに離婚の際の家の問題にどう関わるのかをご説明します。

また、離婚とともにリースバックを利用する場合、どういった点に注意すべきかお伝えします。

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離婚時に起こる持ち家や住宅ローンに関するトラブル

まずはじめに、離婚時に起こる持ち家に関するトラブルを確認しておきましょう。

特に、住宅ローンが残っていてどちらかが家に住み続ける場合はトラブルが起きやすいので、注意が必要です。

それぞれの場合で発生するトラブルについて見ていきましょう。

名義人が住み続ける場合のトラブル

住宅ローンが残っている家に名義人が住み、もう一方が連帯保証人になっている場合にトラブルが発生する可能性があります。

名義人でない方が連帯保証人に設定されている場合でも、名義人の住宅ローン返済が滞れば、連帯保証人に債務が発生します。

離婚後であっても、住宅ローン返済の連帯保証人としての関係が続くので注意しましょう。

名義人以外が住み続ける場合のトラブル

名義人以外が住む場合は、住宅ローンの名義を引き継ぐのは困難です。

そのため、名義人を変えずにそのままの状況で住み続けることは可能ですが、万が一名義人の住宅ローン返済が滞れば、返済を求められたり、強制退去の可能性があります。

これらのトラブルを解決する方法としては、リースバックの利用が挙げられます。

離婚時の持ち家問題をリースバックで解決できる理由については、次の章で確認していきましょう。

離婚時の持ち家問題にはリースバックが効果的

リースバックとは、家を売却した後に買主と賃貸借契約を結び、家賃を支払いながら同じ家に住み続ける方法です。

リースバックの基礎知識については、こちらの記事で解説しています。

ここからは、リースバックが離婚後の持ち家問題を解決するのに効果的な理由をご説明します。

リースバックでは、買取代金で住宅ローンを返済します。
そのため、連帯保証人といった住宅ローンの契約における関係も解消することができるのです。

また、所有者ではない方が住み続けることもできます。
もちろん、住宅ローンの名義人でなくても大丈夫です。

例えば、所有者ではない妻が子供と同居するケースでは、子供の学校の学区を変えたくないため引越しに前向きではない傾向があります。

他にも、妻も転居をしたい意向があっても、収入要件や希望の家の間取り・広さ、ペットの飼育の可否などの細かい条件がネックとなり、賃貸物件が思うように見つからないこともあります。

居住を希望する妻に所有者を変更すればいいのですが、住宅ローンまで引き継ぐことは困難です。

夫に住宅ローンを払い続けてもらう選択をしても、夫が返済を放棄する可能性もあるためリスクが大きいです。

このような、離婚時の家の問題には、リースバックが活用できます。

離婚時にリースバックの活用方法は以下の通りです。

リースバックで夫所有の自宅の売却した後、妻が引き続き住むための賃貸借契約を締結します。
夫は持ち家を現金化でき、住宅ローンの返済に充てることが可能になります。
そして妻は家賃を支払い、元の家に住み続けられます。

離婚時の持ち家の問題を解決する方法として、任意売却という方法もありますが、任意売却は個人の信用に傷がつくため、可能であればリースバックを利用すると良いでしょう。

任意売却についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

離婚時にリースバックを検討するときの注意点

離婚時の家問題を解決しうるリースバックですが、利用に際しては熟慮を重ねる必要があります。
ここでは、リースバック利用前に考えておきたい注意点を挙げておきます。

1．住宅ローンの残高を確認する

最も重要なのは住宅ローンです。

売却するためには、住宅ローンの残債を完済する必要があります。
これは、リースバックでも同様です。
しかし売却価格が住宅ローンの残高を下回ると、売却資金でローンの残債がなくならず自己資金で返済をしなければなりません。

リースバックは、仲介での売却と比較して売却価格が安くなるケースが多いの注意が必要です。

2．月々の支払を把握する

リースバック契約後は、住宅ローンの返済はなくなりますが、賃料の支払いが発生します。

離婚によって家計も変化するので、何万円まで住宅費として充てられるのかをよく検討しましょう。

3．両者でしっかりと話し合う

夫や妻の独断でリースバックの利用を決めるべきではありません。
リースバック契約には、名義人全員の同意や記名、捺印が必要になります。

また、自宅を現金化しローンを返済するための売買契約と継続して住むための賃貸借契約がセットとなっています。
引越す側も自宅に継続して住む側も両方が条件に合意する必要があります。

リースバックで得た資金も財産分与の対象となるケースもありますので、二人でしっかり話し合いましょう。

4．契約更新ができるかを確認する

リースバックでの賃貸契約には、契約期間が定められている場合も少なくありません。
一般的には、2～3年間の契約期間とし、更新のない「定期賃貸借契約」という賃貸借契約となります。

「定期賃貸借契約」の場合は、貸主の同意が得られなければ契約期間終了後に立ち退きを余儀なくされます。
希望の期間での契約となっているか、もしくは更新が可能な「普通賃貸借契約」となっているかを確認しましょう。

また、契約前に期間についても希望を買主（貸主）へ伝えておく必要があります。

リースバックの注意点やトラブル事例について、もっと知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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前章で、リースバックを検討する際の注意点についてご説明しました。
リースバックを行う際は、信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。

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離婚で問題になる課題を解決できるリースバック

リースバックを利用するお客様は、まとまった現金を必要とされているケースが多いですが、離婚ケースのように売却をしたい人と住み続けたい人が異なる場合も利用できます。

離婚の時には、お金の問題だけでなく住まいの問題も重なり対処が難しいです。
リースバックであればスムーズに解決できる可能性があります。

ご自身の事情にリースバックが最適かどうか迷われた場合でも、まずは相談してみるとよいでしょう。