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リースバックとは?知っておきたいメリットとデメリットと仕組み

リースバックとは?知っておきたいメリットとデメリットと仕組み

リースバックは、売却後も自宅に住み続けることができるサービスです。

老後資金や住宅ローンの返済、医療費といった資金が必要な方に、ここ数年で認知が広がってきています。
しかし、リースバックという言葉を聞くけど、そもそもどんな仕組みなのか、どんな人に向いているのかよく分からない方も多いのではないのでしょうか。

「自身の悩みにリースバックが有効なのか気になる」
「リースバックをしようと思うがどんなデメリットがあるのか心配」
という方に向けて、今回は、リースバックの仕組みやメリット・デメリットをご説明します。

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 リースバックとは? 仕組みや通常の売却と違い

リースバックは別名「セール&リースバック」とも呼ばれ、不動産を売却して借り直す手法を意味しています。
リースバックとは

自宅など所有権のある不動産を第三者(主に不動産会社や投資家)に売却して、売却先と賃貸借契約を締結することで同じ物件に住み続けることができる仕組みです。

つまり不動産の売却と賃貸を組み合わせた仕組みなのです。

不動産を「売却」することで、まとまった資金を得ることができます。
そして、「賃貸」することで自宅に住み続けることができます。

リースバック利用者が近年増えている背景

ここ数年でリースバックの利用者が増えており、国土交通省「住生活関連産業や新技術等を巡る状況についてまちづくりを巡る状況について」によると、リースバックの取引件数が前年対比で2倍以上増えており、持ち家比率の高い世代のニーズが拡大しています。

上記のような背景から今後もニーズバックの需要は増えていくことが予想されます。

リースバックのメリット

通常の売却方法に比べて、リースバックにはどのようなメリットがあるのでしょうか。
ここでは、5点をご紹介します。

リースバックを利用するメリット

  1. 売却後も自宅に住み続けられる
  2. 短期間で自宅を現金化できる
  3. 物件の売却を考えていることを周囲に知られずに済む
  4. ランニングコストを軽減できる
  5. 将来的に再購入(買戻し)も検討可能

1.売却後も自宅に住み続けられる

これは、リースバックの一番の特徴です。
リースバックを利用すれば、家を売却した後も引越す必要がありません。

売却した後もライフスタイルの変化を最小限に抑えられます。
物件の利用形態が所有から賃貸に変わるだけで、転勤や転校の心配もありません。

また、賃貸契約期間の途中で解約することも可能です。

2.短期間で自宅を現金化できる

売却時に短期間かつ一括でまとまった現金を受け取れます。
また、資金の使い道に制限はなく、住宅ローンの返済や老後資金、事業資金などに充てることができます。

自宅を売却する場合、一般的には仲介会社を介して買主を探すことになります。

この方法では、実際にお金を手にするまで時間がかかるケースが多いです。
仲介会社に売却活動を依頼しても、すぐに買い手が見つかるとは限らないためです。

売却が完了するまで、3カ月~半年程度が一般的と言われています。

しかし、不動産会社が直接買主となるリースバックであれば、短期間で現金を受け取ることが可能です。

3.物件の売却を考えていることを周囲に知られずに済む

仲介による売却では、多くの場合、売却情報をホームページやチラシで広く公開することで買い手を見つけます。
リースバックで不動産会社と直接取引をする場合、売却情報を周囲に公開しません。

そのため、近所の人に物件を売却しようとしていることを知られずに済みます。

4.ランニングコストを軽減できる

ランニングコストとは、自宅を所有することで定期的に発生する費用を指しています。

リースバックでは、家賃の支払いが加わる代わりに、住宅ローンの返済の他にもマンションの管理費・修繕積立金や固定資産税・都市計画税などのランニングコストの支払いがなくなります。

5.将来的に再購入(買戻し)も検討可能

リースバックで売却した物件を条件次第で将来的に再度購入することも可能です。

例えば、不動産売買の契約の際に買い戻し特約を付けることで、いくつかの要件はありますが、一度売った不動産を買い戻すことができます。

買い戻し特約
買い戻し特約とは、不動産の売買契約から一定期間が経過した後、売主が売買代金と契約の費用を返して、その不動産を取り戻すことができるという特約のこと

リースバックのデメリット

リースバックの検討に際しては、そのデメリットも踏まえる必要があります。
ここでは、売却価格・賃貸借期間・家賃・住宅ローン等についてご説明します。

リースバックのデメリット

  1. 売却価格は相場よりも安くなる傾向にある
  2. 賃貸借期間は無期限ではない
  3. 家賃が相場よりも高い場合がある
  4. 売却金額がローンを下回る場合は利用できない(アンダーローン)
  5. 物件の所有権が買取業者に移転する

1.売却価格は相場よりも安くなる傾向にある

リースバックを利用した際の売却価格は、仲介を利用した通常の売買契約の場合よりも安くなる傾向にあります。

住宅ローンの返済を目的としている場合、売却価格が住宅ローンの残債額を下回り完済できなければ、通常、債権者(銀行等の金融機関)が抵当権の抹消を認めません。

売却価格単独で考えるのではなく、抵当権の抹消ができるか否かも確認が必要です。

住宅ローンの完済が困難な場合は、金融機関と抵当権の抹消の条件を個別に交渉し売却を行う、任意売却という取引方法もあります。
しかし、任意売却で売却が可能になったとしても返済が免除されるという訳ではありません。その点には、注意が必要です。

任意売却
住宅ローンの返済が困難になり、また売却をしても売却で完済できない際に利用される取引方法です。
融資を受けた時の担保として、金融機関が設定している抵当権を外すための条件を交渉し、合意を得たうえで売却する方法です。
金融機関とは、売却時に返済する金額や今後の返済計画を取り決めます。

任意売却は金融機関の承諾が必要です。
金融機関との交渉は任意売却に対応している不動産会社が行ってくれます。

2.賃貸借期間は無期限ではない

リースバックで売却した後も長く住み続けたいものですが、残念ながらそうはいかない可能性が高いです。

リースバックでは、2年以内の契約期間で、しかも更新を前提としない「定期賃貸借契約」という賃貸借契約が多いです。

定期賃貸借契約
一般的な「普通賃貸借契約」では、貸主は正当事由が無い限り更新を拒めません。
一方、「定期賃貸借契約」では、契約で定めた期間の満了により契約が終了し、更新がありません。
双方合意の上であれば、再契約することで賃貸借契約を継続することも可能ですが、貸主が再契約を拒むことができます。

これは、将来的に物件を第三者へ売却することを目的としてリースバックで物件を買取している不動産会社がいるためです。
売却して収益をあげるまでの期間が長期にわたってしまうことを懸念して、賃貸借期間に制限を設けています。

3.家賃が相場よりも高い場合がある

リースバックの場合の家賃の決め方は、一般的な賃貸住宅とは大きく異なっています。
リース期間中の毎月の家賃は、売却価格の7~13%程度で設定されるケースが多いです。

当然、売却価格が高くなるほど家賃も高くなります。
そのため、周辺地域の相場よりも高い水準の家賃を支払い続ける可能性があります。

4.買取価格がローン残債を下回る場合は利用できない

リースバックの買取価格が、住宅ローンの残債を下回る場合、住宅ローンを完済できず、住宅ローン融資先の金融機関から抵当権を外す許可をもらえません。

抵当権
抵当権とは、住宅ローンなどを借りるときに、購入する住宅の土地と建物に金融機関が設定する権利のこと

住宅ローンを完済できない状態だと、抵当権を外すことができないため、売却することができなくリースバックの利用もできません

しかしながら、リースバックの買取価格が住宅ローンの残債を下回っていても、不足金額を他の方法で補填できればリースバックの利用は可能です。

5.物件の所有権が買取業者に移転する

リースバックを使って不動産売却を行うと、物件の所有権は買取業者に移転します。

メリットで紹介したようなマンションの管理費・修繕積立金や固定資産税・都市計画税などの支払いはなくなりますが、賃借人として住み続ける形になりますので、リフォームやリノベ等を所有者の許可なしにできなくなります。

リースバック契約のポイント

リースバックでは、契約の条件として「売却価格」「家賃」「賃貸期間」を取り決める必要があります。
前章では、デメリットとしてそれぞれの内容をお伝えしました。

「売却価格」が高くなれば「家賃」も高くなるといった具合に、これら3つの条件はお互いに影響しています。

「売却価格」の他にも、賃貸の契約内容である「家賃」「賃貸期間」の条件のバランスを検討することが、リースバックを上手く活用できます。

リースバックが「売却」と「賃貸」を組み合わせた仕組みであるがゆえに、買取をする側の目的も大きく2つに分かれます。
そのため、ご自身の状況にあった条件に合った不動産会社を選ぶことがポイントです。

1.将来的に物件を第三者へ売却することが目的の会社

売却益を目的としているため、賃貸期間に制限があるケースが多いです。

買い替えの場合など、引越しの目途が立っている方にはおすすめです。

2.投資目的、賃貸借期間の家賃による収益が目的の会社

家賃収入を目的としているため、賃貸期間に制限はないケースが多いです。
しかし、利回りを重視しているため家賃は高くなる傾向にあります。

事業資金のために資金が必要なものの引越しはできない方など、長期間は住み続けたいが急ぎで資金が必要な方と相性がいいでしょう。

スター・マイカのリースバック

スター・マイカは入居者が退去したら、中古マンションをリノベーションによって“新たな住まい”に生まれ変わらせ、住宅購入希望者に提供しています。
賃貸中マンションの保有中は賃料収入を得て、その後は、リノベーションマンションの素材として利用するという、独自の事業スキームでマンション買取を行っています。

つまり、「売却益を目的としている会社」と「家賃による収益を目的としている会社」どちらの立場でも、評価できるのです。

お客様の希望に合わせて、「売却価格」「家賃」「賃貸期間」のバランスを変えたご提案ができます。

リースバックは不動産会社の目的が「売却目的か」「投資目的か」によりメリット・デメリットが異なります。

そのため契約の際には「期間重視か」「価格重視か」など、自分の希望を明確にして会社を選ばなくてはなりません。

この2つのプランのどちらにも対応できるのが、スター・マイカの「マンションリースバック」です。

スター・マイカでは

・マンション保有中は賃貸物件として収益を出す(賃貸収入目的)
・退去後はリノベーションで付加価値を与えて売却する(売却目的)

という独自の事業スキームでマンション買取を行っているため、お客様のご要望に沿ったご提案ができる、つまり「賃貸収入目的」「売却目的」の良いとこ取りができる仕組みになっています。

売却金額重視の方も長期で住めることを重視している方も、まずはどちらにも対応可能なスター・マイカにお気軽にお問い合わせください。

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リバースモーゲージとの違い

リースバックに似たサービスに「リバースモーゲージ」というものがあります。

自宅を利用した資金調達の方法としてリースバックとよく比較されますが、リバースモーゲージは自宅を担保としてお金を借りる方法です。

リバースモーゲージとの違いを知ることで、リースバックの仕組みをより理解しましょう。

リバースモーゲージ

リバースモーゲージは、高齢者向けの商品で、老後の生活資金などを貸してくれるローンです。
利用者(債務者)の死亡時に、担保の持ち家を売却することで借入金を返済、金融機関は貸付金を回収します。

ここでは簡単に、リースバックとの主な違いについて4つ確認していきましょう。

リバースモーゲージとの違い

  1. 資金の使い道の制限
  2. 対象となる不動産の種類や制限
  3. 所有権の移転の有無
  4. 不動産価格や金利の変動リスク

1.資金の使い道の制限

リバースモーゲージは借入なので、資金の使い道は生活資金など銀行が認めるものに限られます。
リースバックは借入ではなく、売却代金として現金を受け取るので、リバースモーゲージと違い資金の使い道は自由です。

2.対象となる不動産の種類や制限

リバースモーゲージは融資の一種であるため、収入条件があるケースや担保にできる不動産に制限を設けていることが多いです。
具体的には土地や一戸建てのみが担保の対象で、マンションは対象外とする金融機関も多いです。

3.所有権の移転の有無

リバースモーゲージは住んでいる期間中も所有権が残りますが、リースバックは売却するときに所有権移転をし所有権が買主に移ることも大きな違いです。

4.不動産価格や金利の変動リスク

リバースモーゲージの場合、不動産を担保としてお金を借りているので、不動産価値の大きな下落による担保評価額の見直しや、金利が上昇した場合には借入額が担保評価額を超えてしまったりするリスクもあります。

このような場合は融資が打ち切られるケースもありますので契約内容をよく確認する必要があります。

ここまでリースバックとリバースモーゲージの違いについて見てきましたが、まとめとしてそれぞれの違いを表で紹介します。

リースバックとリバースモーゲージの違い
内容リースバックリバースモーゲージ
物件の所有権売却先の不動産会社本人
固定資産税の

納税義務

なしあり
資金用途自由投資や事業資金はNG
年齢条件なし条件によるが65歳以上が多い
対象物件制限なし

※業者次第で工場、事務所等も対応可

一戸建て

※マンションを対象としたサービスも一部あり

同居可能配偶者のみ
契約終了後買い戻し可能売却

リースバックとリバースモーゲージの細かい違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。

リースバックが利用されるケース

ここまで、リースバックのサービスの内容について、ご説明してきました。
この章では、下記の5つのリースバックの活用事例をご紹介します。

リースバックの活用事例

  • 住宅ローンの返済
  • 老後資金などの資金調達として
  • 相続の準備として
  • 離婚したとき
  • 借金返済に

住宅ローンの返済

住宅ローンの返済は負担だけれどすぐに転居することが難しく住み続けたい、そんな人にリースバックが適しています。

売却を検討していることを周囲に知られにくい点も大きなメリットです。

住宅ローンの返済が残っていてもリースバックは利用可能ですが、売却金額で残債を返済することができるか注意が必要です。

売却金額で完済できない場合は、任意売却という売却方法を検討します。

2020年にはコロナが世界中を襲い、「収入が激減した」「住宅ローンが払えない」という声をあちこちで聞くようになりました。

持ち家を手放すことを考えた時には、家族の住環境を変えずに済むリースバックを選択肢の一つとして考えてみると良いでしょう。

老後資金などの資金調達として

老後の生活資金や事業資金、自分や家族の医療費などの費用のために資金調達を必要とする人にもリースバックは選ばれています。
資金の使い道に制限がないので、いずれの資金にも充てることができます。

短期間でまとまった資金が得られるので、事業資金や医療費のようにすぐに資金が必要な方の利用もありますが、老後資金のように備えとして利用する方も多いです。

ご自身が元気なうちに売却して現金化しておきたい、不動産市況が良いうちに売りたいといった考えの方がリースバックで売却しています。

相続の準備として

今のところは自分が住んでいるものの、死後に住む人がいない場合は、相続の準備としてリースバックが活用されています。
相続人に処分の手間をかけたくない、相続のときに不動産の所有権よりも現金の方が分割しやすいといった理由で活用されています。

現金化しておくことで相続税の支払いの資金にもなります。

売却した後も住み慣れたご自宅に住み続けられるので安心です。

離婚したとき

離婚後に、所有者ではない方が家に住み続けたいケースがよくあります。

例えば、所有者である夫が出ていき、所有者ではない妻が家に住み続けたい時です。
居住する妻に所有者を変更すればいいのですが、住宅ローンがある場合引き継ぐことは困難です。

リースバックを活用し、下記の図のように自宅を売却と同時に妻を借主とした賃貸借契約を締結すれば、妻がそのまま住み続けることができます。
離婚時にリースバックを利用したケース
所有者と売却後に賃貸で居住する人は、必ずしも同じ人でなくても利用できます。
子供の学区を変えたくない方や収入が無く転居先がすぐに借りれない方がリースバックを活用しています。

借金返済に

借金を返済するのが難しい場合、リースバックを利用することで借金を完済した上で自宅に住み続けることができます。

金融業者への借金返済が一定期間(おおよそ3ヶ月-6ヶ月)滞ってしまうと、裁判所が強制的に財産を差し押さえます。差し押さえの対象となるのは「不動産」「動産」「債権」が該当し、自宅も差し押さえの対象となります。

自宅が差し押さえの対象になってしまうと、住み続けることができなくなりますが、リースバックを利用すれば、自宅を売却して得た資金を借金返済に充てることができます。

※住宅ローンを借りている場合、売却で得た資金で住宅ローンも完済することが必要です

リースバックの手続きの流れ

リースバック手続きの流れについて詳しくご説明します。

以下の手順を踏まえて、実際に不動産会社に問い合わせるとよいでしょう。

リースバックの手続きの流れ

  1. 売却のご相談/問い合わせ
  2. 机上価格の提示
  3. 現地調査
  4. 買取金額のご提示
  5. 不動産売買契約のご締結
  6. 残金決済/お引渡し及び賃貸借契約のご締結
  7. 賃料の支払いスタート

1.売却のご相談/問い合わせ

まず最初にリースバックサービスを提供している不動産会社に問い合わせしましょう。

主に査定依頼フォームや電話経由で申し込むことが多いです。

もちろんリースバックしたい物件の無料査定のみを依頼や、不安なことや疑問点を気軽に相談することも可能です。

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2.机上査定価格の提示

問い合わせ後、電話またはメールにて「机上査定価格」(簡易査定価格)が提示されます。

机上査定とは、登記簿謄本や地図等の書類だけで行う査定のことです。

不動産会社から提示された机上査定価格に納得した場合、次に現地調査を依頼します。

3.現地調査

現地調査では、不動産会社の担当者が自宅の室内状況および周辺環境を確認をします。

4.買取金額のご提示

現地調査後、希望する賃料、期間等の条件、調査結果や市場価格を元に、不動産会社の担当者から「買取金額」と「賃料」が提示されます。

5.不動産売買契約のご締結

買取金額や賃料に納得した場合、不動産売買契約を締結します。

重要事項説明書の内容に同意してから、売買契約書にサインします。

重要事項説明書とは、宅地建物の取引において、宅地建物取引業者(不動産会社)が取引当事者(売主)に対して契約上重要な事項を説明することです。

6.残金決済/お引渡し及び賃貸借契約のご締結

不動産会社が残代金の支払いを行います。残代金は、売買代金より受領済みの手付金を引いた金額となります。

売主側が入金を確認の上、物件の引渡し(登記手続き)を行い、並行して税金や公共料金、管理費等の清算および所有権移転や抵当権抹消の登記手続きを行います。

お引渡しと同時に賃貸借契約を締結するため、賃貸借契約に必要な敷金や賃貸保証会社加入料の支払いも合わせて行うことが多いです。

7.賃料の支払いスタート

リースバック完了後は、毎月賃料の支払いがスタートします。

引渡し後は、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税や住宅ローンの支払いは発生しません。

リースバックの手続きの詳細は【リースバックの流れ】にて詳しく解説しています。

売買契約書と賃貸借契約書の確認のポイント

リースバックでは、売買契約と賃貸借契約の2つの契約を行います。

それぞれに事前に取り決めた内容が反映されているか確認しましょう。

リースバックの売買契約書のポイント

  • 売買価格
  • 決済(引渡し)の日程
  • 買い戻しに関する取り決め

リースバックの賃貸借契約書のポイント

  • 定期建物賃貸借契約か普通賃貸借契約か否か
  • 期間・賃料・敷金等の金額
  • 賃料等の支払い方法および期限
  • 途中解約の方法
  • 退去時の原状回復について

リースバックだからといって、通常の売買契約や賃貸契約と大きく内容が異なる点はありません。
しかし、2つの契約を同時にするので書類も多く混乱しがちです。

分からない点はそのままにせず、必ず担当者に質問をして納得してから契約に進みましょう。

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スター・マイカのリースバックのポイント

  1. 中古マンション保有戸数業界No.1だから、他社にはない柔軟な賃料と長時間の賃貸借期間で契約が可能です。中古マンション事業を営む上場企業各社の最新決算情報(2019年11月期末時点)に基づく当社調べによります。
  2. マンション専門に10年にわたる豊富な実績があります。
  3. 警備会社と連携した高齢者向け見守りサービスも提案しています。

スター・マイカは、創業以来、賃貸中のマンションを中心に買取を行っています。

たくさんの賃貸マンションを保有し安定した収益を得ているので、リースバックにおいても適正な賃料設定や長期間の賃貸借契約が可能です。

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手続きの流れや契約内容についても丁寧にご説明いたしますので、お気軽にお問い合わせください。

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リースバックでよくある質問

この章では、リースバックでよくあるに質問についてまとめました。

Q1.住宅ローンが残っていてもリースバックできますか?

住宅ローンが残っている場合でも、買取価格が住宅ローンの残債より高ければリースバックの利用はできます。

しかしながら、リースバックの買取価格が住宅ローンの残債を下回る場合は、住宅ローンを完済できないため、リースバックの利用ができません。

そのため、リースバックを利用するために、最初に無料の査定依頼をし、買取価格がいくらだったら住宅ローンを完済できるのか確認しましょう。

Q2.リースバック後、今の自宅に住み続けられる期間はどれくらいですか?

リースバック後、今の家に住み続けることができる期間は「賃貸借契約の期間」によって変わります。 リースバックでは、2~3年の契約期間を設けることが多いですが、賃貸借期間の延長の相談もできます。

Q3.リースバックした物件は買い戻しできますか?

売却先のリースバック会社や、契約内容によっては将来的に買い戻しすることも可能です。

Q4.リースバックの相談や査定にはお金がかかりますか?

リースバックの相談や査定は無料なので、お金はかかりません。

Q5.リースバックの買取価格はどのように決まりますか?

基本的に、周辺の相場、再販時のリフォーム費用、売却想定価格をもとに決まります。

家賃収入が目的の会社であれば、利回りを重視して金額を決めるケースもあります。

他にも、賃貸借契約の内容やお客様のご希望など様々な条件を勘案して最終的な買取価格が決まります。

買取価格と家賃については、以下の記事で詳しく解説しています。

Q6.リースバックで起こりうるトラブルはありますか?

リースバックでよくあるトラブルは以下のものがあります。

リースバックのトラブル例

  1. 家賃を上げられた/家賃が払えない
  2. 勝手に売却された
  3. 家の買い戻しの金額が高い
  4. 修繕費の負担で揉めた
  5. 相続人と揉めた
  6. 定期借家契約で契約して、再契約を断られた
  7. 買取額が適正額を大きく下回った
  8. リースバック契約ができなかった

トラブル例の詳細は以下の記事にて詳しく解説しています。

リースバックで自宅の資金化を検討しよう

自宅を早期に現金化できる一方で、リースバックだと売却価格が低くなる傾向にあったり、賃料や賃貸借期間などで不安を抱えたりと気になる点もたくさんあります。
一方で、抱える事情次第ではいち早く対応をすすめるべきです。

リースバックが最適な選択肢かどうかを慎重に検討するために、まずは不動産会社に相談し、売却価格や家賃、賃貸借期間などの条件を確認しましょう

URILABOの運営者

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”作る”から”活かす”社会の実現をめざし、リノベーション中古マンションを販売する会社です。リースバックは10年以上の実績があります。不動産のプロとして「納得のいく不動産売却」のための情報を発信しています。

スター・マイカ株式会社 宅地建物取引業者免許 国土交通大臣(02)第8237号
当社は、東証一部上場のスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ企業です

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