リースバックのトラブル例|
契約前に確認すべきポイントとは?

リースバック(セール&リースバックとも呼びます)は引っ越すことなく自宅を現金化できる取引形態です。しかし、その便利さの裏で、トラブルが発生しやすい取引形態でもあります。物件の売却後も同じ家に住み続けられますし、場合によっては買い戻しも可能ですが、後になって「最初の話と違う」ということが起こりがちなのです。

今回は、リースバックでよくあるトラブル例を最初にご紹介するとともに、改めてリースバックのメリットとデメリットを整理します。トラブルを引き起こさないためのポイントをお伝えします。リースバックについて冷静に判断するための参考にしていただければ幸いです。

リースバックのトラブル例

物件を売却した先の不動産会社個人投資家などの第三者賃貸借契約を締結し、そのまま住み続けられるリースバック。便利なサービスではありますが、トラブル例もいくつか存在します。ここでは、よくあるトラブル例を3点ご紹介しましょう。

トラブル例1:家賃を上げられた

家賃の引き上げ請求が購入者から来ることもあるようです。もともとリースバックにおける月々リース料(家賃)は、周辺地域の相場より割高に設定されるケースも多いです。それでさらなる家賃引き上げが行われると、家計に大きなダメージを与える可能性が高いでしょう。

リースバックの契約時に、「更新の際に家賃を上げることはしない」と口約束したにもかかわらず、実際の更新タイミングに家賃の値上げを要求される……というのはよく聞く話です。結局提示された家賃を払いきれず、やむなく引っ越しを決断する方も多くいます。

トラブル例2:勝手に売却された

よくあるのは、リースバックした物件「勝手に売却をしない」という約束があったにもかかわらず売却され、その後の賃貸契約更新を断られたり、賃料の値上げを請求されるケースです。
物件に住んでいる身としては、貸主が急に変更となったと聞くと不安に感じるかもしれませんが、一般的には賃貸借契約の内容は新しい貸主に引き継がれます。通常の賃貸借契約と同様に、賃借人となった売主に通知することなく売却することは問題ありません。

しかし、リースバックは大切な自宅を売却し、その後も賃貸借契約として関係が続くので、最初にリースバックを契約した時点で「勝手に売却をしない」という約束があれば安心材料のひとつになることも事実です。

トラブル例3:家の買い戻しの金額が高い

家賃と同じように、リースバック後の買い戻し金額を周辺地域の相場より高く設定するケースが多いです。このトラブルは、リースバックの契約時に聞いていた買い戻し金額よりも、さらに高かったというものです。

相手の提示した買い戻し金額が払えないとなると、その物件から出ていかない限り賃貸借契約を更新し続けざるを得ません。更新のない契約だと、契約満了の時点で家を出ていくことになります。せっかく将来的な買い戻しを見据えて契約を結んだのに、それがかなわず苦い思いをさせられる方もいます。

リースバックのメリット・デメリット

トラブルを回避するには、原点に立ち返ってリースバックのメリットとデメリットを理解することが一番です。両者をてんびんにかけて、本当にリースバック契約をする意義があるのかを判断しましょう。

メリット

リースバックの最大のメリットは、契約してすぐにお金を得られることです。持ち家を担保にお金を借りるリバースモーゲージとは異なり、資金の使い道は完全に自由です。ローン返済に充てるのも構いませんし、生活費や教育費、介護費など不動産とは関係ない支払いに使っても問題ありません。将来的お金が準備できたら、買い戻しに充ててもよいでしょう。

また、長年住み慣れた家を離れずに済むのは大きいです。自分やパートナーの通勤時間も変わりませんし、子供を転校・転園させる必要もありません。持ち物を処分することもなく、「購入・所有から賃貸へ」という契約形態だけの変化で同じような生活を送れます。

住宅ローンや固定資産税など、自宅所有権を持っていたときにかさんでいた支払い負担をなくせるのもポイントです。売却代金で住宅ローンの残債を処分できますし、所有者ではなくなりますから固定資産税も支払う必要はありません。少し高い賃料であったとしても、ローンや税金のことを考えれば費用を抑えられる可能性があります。

デメリット

まずは注意したいのは家賃です。賃貸借契約の下では、住宅ローン返済や固定資産税などがなくなる代わりに家賃が発生します。また、長期的な滞納に至れば当然、退去せざるを得ない状況になるでしょう。

また、リースバックで物件を素早く現金化できると言っても、売却価格が通常の売買契約による売却と比べて安く抑えられる可能性があります。逆に買い戻すときは、周辺相場よりも割高、かつ、売却価格よりも高くなるケースも多いです。

「少し安くても、すぐ売れるのであればリースバックを利用したい」と考えるかもしれません。しかし、ローンの残債よりも物件の売却価格が低いと、債権者銀行などの金融機関)から抵当権を抹消の承認が下りずリースバックができません。この場合、自己資金でローンを完済する必要があります。リースバックは、自己資金での完済も難しければ不動産会社とだけのやり取りではなく、債務者として金融機関とも合意を取らなければ進められません。このように債権者と抵当権の抹消の条件を調整して売却することを任意売却といいます。

以上のように、そもそもリースバックの成り立つ条件が大前提として存在すること、そして売却・家賃の支払い・買い戻しのそれぞれの段階で金銭的に不利な立場となりがちな点には注意しなければなりません。通常の売却で必要な、他の賃貸物件に転居する場合の賃貸契約の初期費用や引っ越し代やその手間と比較し、リースバックにメリットがあるか検討しましょう。

リースバックに失敗しないための方法

リースバックのトラブル事例とメリット・デメリットを踏まえて、失敗しないための対策を3点お伝えします。ローン返済に追われて、つい性急にリースバックを決めてしまう人も多いのですが、じっくり検討する必要があります。

契約書をよく確認する

「普通賃貸借契約(普通借家契約)」か「定期借家契約」か、契約書をよく確認しましょう。普通賃貸借契約はその名の通り一般的な賃貸借契約で、一定の契約期間(2年が多い)を設定して更新するものです。借主が住み続けることを希望している場合は、貸主からの一方的な解約や契約更新の拒絶はできず、家賃の値上げも含めて貸主側に正当事由が求められます。

一方の定期借家契約は、契約の更新をしない賃貸借契約です。一定の契約期間が終了したら、借主は必ず明け渡しをしないといけません。貸主と借主が合意すれば再契約は可能ですが、長く住み続けることを前提としたものとは言えないでしょう。なお、契約終了時は、契約期間が1年以上であれば、貸主が契約終了の1年前から6ヵ月前までの間に借主へ通知を行う必要があります。
契約期間については、口頭の説明だけではなく、目的にあった契約内容となっているかを確認しましょう。

自宅の適正価格を知る

自宅の本来の価値がどれくらいなのか、あらかじめ理解する必要があります。リースバックを利用する前に、通常の売却価格との比較を行いましょう。特に通常の売却価格については、1社だけでなく複数の不動産会社に依頼して査定してもらうようにしてください。
リースバックだと価格が落ちるのは仕方がありませんが、それでもあまりに査定された売却価格から隔たりがある場合は交渉できるかもしれません。

信頼できる買主・相談先を見つける

トラブルが起きるのは、買主である不動産会社の交渉姿勢に問題があるのかもしれません。信頼できる買主や相談先を見つけるのは、リースバックの成功だけでなく、交渉成立に至るまでのストレスを減らすためにも重要なことです。客観的で冷静な意見を言ってくれる専門家の意見を参考に、リースバックするかしないか判断してください。

相談する際は、リースバックをしたい理由を明確に伝えましょう。「ローンが払えなくなった」「まとまった介護費が急に必要になった」など、理由があまりにプライベートで伝えにくいことがあるかもしれません。しかし的確なアドバイスを求めているのであれば、なるべく洗いざらい打ち明けた方がよいでしょう。そうすれば専門家が条件を整理してくれやすく、自分も冷静になって判断できます。

なお、買主を探す際は、リースバックで取得した物件の売却予定があるのか、どんな契約を自分(借主)と結ぶのかなど、取得後の対応も確認してください。

スター・マイカの「あんしんリースバック」

スター・マイカでは、今回ご説明したトラブルやメリット・デメリットを踏まえた「あんしんリースバック」というサービスをご提供しています。あんしんリースバックの特徴や取引の流れについて、最後にお伝えします。

サービスの特徴

スター・マイカのあんしんリースバックなら、すぐに転売されることがありません。スター・マイカは、賃貸中マンションの買取を中心に手がけています。リースバックであっても、あくまでお客様との賃貸借契約期間満了後にリノベーションを施し、販売を行う流れとなっています。そのため賃貸期間中は原則として当社所有のままであり、転売を行いません。

家賃についても、利回りにとらわれず柔軟な設定を行っています。賃貸借期間も、お客様のご要望に応じて検討させていただいております。過去10年以上にわたってリースバックの取引実績があり、賃貸期間中の管理も当社グループの管理会社が責任を行います。賃貸借契約に際して、連帯保証人は必要ありません。

リースバックの流れ

売却のご相談→机上価格(簡易査定価格)の提示→当社現地調査→買取金額のご提示→不動産売買契約のご締結→残金決済/お引渡し及び賃貸借契約のご締結 という流れです。
まずはホームページの査定依頼フォームやお電話から、ご相談ください。リースバックの基本的な仕組みをご説明するとともに、お客様の不安なことや疑問点などにもお気軽にお答えします。無料相談可能です。

次に、当社のデータベースをもとにお電話かメールで「机上価格(簡易査定価格)」をご提示します。お客様のお悩みや事情に応じて、買取価格や賃料、賃貸借期間など最適なプランをご提案しております。

その後当社の担当者がご自宅に伺い、室内状況や周辺環境などを調査させていただきます。その調査結果およびご希望も踏まえて、「買取価格」を改めてご提示します。
担当者が重要事項説明書に沿って丁寧にご説明を行い、内容をご理解いただいたうえで不動産売買契約の締結となります。その後、最初に手付金、次に残金決済と物件のお引き渡し(登記手続き)を進め、完了しましたら賃料のお支払いを始めていただく形となります。

安心できるサービスの利用でリースバックのトラブルを回避

リースバックのトラブルは、おおむね事前の確認不足および不動産会社の選定ミスによって引き起こされます。慌てることなく、数社から相見積もりを取るなど準備を重ねてリースバックの利用の是非を判断しましょう。できれば、リースバックのノウハウを豊富に有する不動産会社をお選びいただければ、と思います。

TOP