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リースバックとは?知っておきたいメリットとデメリット

リースバックは、自宅に住み続けながら住宅を売ることができるサービスです。老後資金や住宅ローンの返済、医療費といった資金が必要な方に、ここ数年で人気が出てきています。
しかし、リースバックという言葉を聞くけど、そもそもどんな仕組みなのか、どんな人に向いているのかよく分からない方も多いのではないのでしょうか。

”ご自身のお悩みにリースバックが有効なのか気になる”
”リースバックをしようと思うがどんなデメリットがあるのか心配”
という方に向けて、今回は、リースバックの仕組みやメリット・デメリットをご説明します。

 

リースバックの仕組み

まずは、リースバックの仕組みをご説明します。

リースバックとは

リースバック仕組み

リースバックは別名「セール&リースバック」とも呼ばれ、不動産を売却して借り直す手法を意味しています。自宅など所有権のある不動産を第三者(主に不動産会社や投資家)に売却して、売却先と賃貸借契約(リース契約)を締結することで同じ物リース物件となります)に住み続けられる仕組みです。

つまり不動産の売却と賃貸を組み合わせた仕組みなのです。

不動産の「売却」することで、まとまった資金を得ることができます。そして、「賃貸」することで自宅に住み続けることができます。賃貸なので、住んでいる間の賃料は支払う必要がありますが、まとまった資金を得ることができるので、先に挙げた老後資金や住宅ローンの返済、医療費などの資金調達のひとつとして検討されることが多いです。

リバースモーゲージとの違い

似た言葉に「リバースモーゲージ」というものがあります。自宅を利用した資金調達の方法としてリースバックとよく比較されますが、リバースモーゲージは自宅を担保としてお金を借りる方法です。

リバースモーゲージとの違いを知ることで、リースバックの仕組みをより理解しましょう。リースバックの仕組み

リバースモーゲージは、高齢者向けの商品で、老後の生活資金などを貸してくれるローンです。利用者(債務者)の死亡時に、担保の持ち家を売却することで借入金を返済、金融機関は貸付金を回収します。

リースバックとの主な違いは、次の4つです。

1.資金の使い道の制限

借入なので、資金の使い道は銀行が認めるものに限られます。リースバックでは借入ではなく、売却代金として現金を受け取るので、リバースモーゲージと違い使い道は自由です。

2.対象となる不動産の種類や制限

リバースモーゲージは融資の一種であるため、収入条件があるケースや担保にできる不動産に制限を設けていることが多いです。具体的には土地や一戸建てのみが担保の対象で、マンションは対象外とする金融機関も多いです。

3.不動産価格や金利の変動リスク

リバースモーゲージの場合、不動産を担保としてお金を借りているので不動産価値の大きな下落による担保評価額の見直しや、金利が上昇した場合には借入額が担保を超えてしまったりするリスクも起こりえます。このような場合は融資が打ち切られるケースもありますので契約内容をよく確認する必要があります。

4.所有権の移転の有無

リバースモーゲージは住んでいる期間中も所有権が残りますが、リースバックは売却するときに所有権移転をし所有権が買主に移ることも大きな違いです。

不動産を活用した資金調達では、リースバックやリバースモーゲージの他にも、単純に自宅を売却して転居する方法ももちろん選択肢としてあります。

次の章からは、他の資金調達の方法と比較しながら、リースバックのメリットとデメリットを解説していきます。メリット・デメリットを理解して、どの方法がご自身にあっているか検討してみましょう。

リースバックを利用するメリット

仲介による売却方法に比べて、リースバックにはどのようなメリットがあるのでしょうか。ここでは、数あるメリットの中から4点をご説明します。

1.売却後も自宅に住み続けられる

これは、リースバックの一番の特徴です。リースバックを利用すれば、家を売却した後も引越す必要がありません。たとえば「子供が小学校を卒業するまでの3年間は住み続けたい」というニーズに応えられます。一般的には、売却した家に住み続けることはできません。

売却した後もライフスタイルの変化を最小限に抑えられます。物の利用形態が所有から賃貸に変わるだけで、転勤や転校の心配はありません。

また、逆に賃貸契約期間の途中で解約することも可能です。この場合中途解約に伴うペナルティの存在しない不動産会社が多いですが、念のため契約前に確認するようにしてください。

2.短期間で自宅を現金化できる

リースバックのメリットのひとつとして、売却時に短期間かつ一括で売却代金を受け取れる点があります。

自宅を売却する場合、一般的には仲介会社を介して買主を探すことになります。この方法では、実際にお金を手にするまで時間がかかるケースが多くなります。仲介会社に売却活動を依頼しても、すぐに買い手が見つかるとは限らないからです。すぐに現金が必要なのに、いつまで経っても家を売却できずに困ってしまう所有者も少なくないのです。

リースバックでは、多くのケースで不動産会社が買主となります。買主となる不動産会社と直接契約することになるので、買い手を手広く探す必要がなく、自宅を素早く現金化できます。

一部の不動産会社は、将来的に物のリノベーションやリフォーム、クリーニングなどを行い第三者へ売却することを目的としてリースバックで物件を買取しています。そのため、仲介では売却の難しい物でも、比較的買い取ってくれる可能性が高いです。

3.物件の売却を考えていることを周囲に知られずに済む

仲介による売却では、多くの場合、売却情報をホームページやチラシで広く公開することで買い手を見つけます。そのため、近所の人に物を売却しようとしていることを知られてしまいます。「あそこの家はお金に困っているらしい」と噂を立てられるのではないかと、心配する人も中には出てきます。

リースバックで不動産会社と直接取引をする場合、売却情報を周囲に公開しません。安心して売却を進めたい人にとって、リースバックは有力な選択肢となるはずです。

4.ランニングコストを軽減できる

ランニングコストとは、自宅を所有することで定期的に発生する費用を指しています。物の場合は、住宅ローンの他にもマンションの管理費、修繕積立金、固定資産税・都市計画税などがランニングコストに該当します。

また家賃の支払いが加わる代わりに、マンションの管理費・修繕積立金や固定資産税・都市計画税などのランニングコストの支払いがなくなります。この点は、リバースモーゲージと比較したときのメリットといえるでしょう。リバースモーゲージでは、所有権が残っているため、これらの所有者にかかるランニングコストの支払が残ります。

リースバックの注意したいデメリット

リースバックの検討に際しては、そのデメリットも踏まえていただく必要があります。ここでは、売却価格・賃貸借期間・家賃の3点からご説明します。

1.売却価格は相場よりも安くなる傾向にある

リースバックを利用した際の売却価格は、仲介を利用した場合よりも安くなる傾向にあります。住み続けられるメリットがあるものの、入ってくるお金が当初期待していたものより少ない可能性が高いです。そうなると、早く現金化できるからといって、すぐリースバックに飛びつくのは考えものです。通常の売却価格も見積もった上で、リースバックでの金額と慎重に比較することをおすすめします。

住宅ローンの返済を目的としている場合でも、売却価格が住宅ローンの残債額を下回り完済できなければ、通常、債権者である銀行等の金融機関が担保(抵当権)の抹消を認めません。担保(抵当権)の抹消は、リースバックの成立の必須条件となるため、進めることができません。

住宅ローンの完済が困難な場合、金融機関と担保(抵当権)の抹消の条件を個別に交渉し売却を行う任意売却という取引方法もあります。売却価格単独で考えるのではなく、担保(抵当権)の抹消ができるか否かで判断しなければなりません。

任意売却
住宅ローンの返済が困難なり、また売却をしても売却で完済できない際に利用される取引方法です。融資を受けた時の担保として、金融機関が設定している抵当権を外すための条件を交渉し、合意を得たうえで売却する方法です。金融機関とは、売却時に返済する金額や今後の返済計画を取り決めます。

また、将来の買い戻しを考えているのであれば、買い戻し価格にも注意が必要です。年月が経過して物の価値が低下しがちであるにもかかわらず、買い戻し価格は売却時の価格よりも高いケースが多いです。心情的に「何とか買い戻したい」と考えがちですが、客観的な判断が求められます。

2.賃貸借期間は無期限ではない

リースバックで売却した後も長く住み続けたいものですが、残念ながらそうはいかない可能性が高いことを認識する必要があります。リースバックでは、2年以内の契約期間で、しかも更新を前提としない「定期賃貸借契約」という賃貸借契約が多いです。

定期賃貸借契約
一般的な「普通賃貸借契約」では、貸主は正当事由が無い限り更新を拒めません。一方、「定期賃貸借契約」では、契約で定めた期間の満了により契約が終了し、更新がありません。双方合意の上であれば、再契約することで賃貸借契約を継続することも可能ですが、貸主が再契約を拒むことができます。

これは、先述の通り、将来的に物件を第三者へ売却することを目的としてリースバックで物件を買取している不動産会社がいるためです。売却して収益をあげるまでの期間が長期にわたってしまうことを懸念して、賃貸借期間に制限を設けています。

リースバックしても住み続けられる期間は、限られる可能性があります。賃貸借期間が自分の希望通りになるとは限らないのです。自分や家族のライフプランを踏まえながら、最低限必要な賃貸借期間を検討しましょう。

3.家賃が相場よりも高い場合がある

リース期間中の毎月のリース料(家賃)は、売却価格の7~13%程度で設定されるケースが多いです。当然、売却価格が高くなるほどリース料も高くなります。こうした家賃の決め方は、一般的な賃貸住宅とは大きく異なっています。そのため、周辺地域の相場よりも高い水準の家賃を支払い続ける可能性があるのです。

これは、リースバックを投資目的、賃貸借期間の家賃による収益を目的として買取をしているケースがあるためです。リースバックが「売却」と「賃貸」を組み合わせた仕組みであるがゆえに、買取をする方の目的も「第三者への売却」と「家賃による収益」の両者が存在します。

リースバックを検討するときは、家賃がどれくらいになるのか、支払えるのかを考えるようにしましょう。

リースバックが選ばれる理由

どんな人がリースバックを利用しているのでしょうか。リースバックの活用例と選ばれる理由を解説します。

住宅ローン返済や老後資金などの資金調達

くり返しになりますが、リースバックは不動産を利用した資金調達方法として利用されています。

まず、住宅ローンの返済に追われている人です。返済は負担だけれど、すぐに転居することが難しく住み続けたい、そんな人にリースバックが適しています。住宅ローンの返済が残っていてもリースバックは利用可能です。

他にも、老後の生活資金や事業費、自分や家族の医療費などの費用のために資金調達を必要とする人にもリースバックは選ばれています。

資金調達に利用される理由

  • 手元にまとまった現金を用意することができる
  • 転居する必要がないので、環境が大きく変わらない

相続の準備

相続の準備として活用されるケースもあります。売却することで相続時に所有権を持つ不動産が残っていない点に選ばれる理由があります。

相続に利用される理由

  • 今のところは自分が住んでいるものの、死後に住む人がいないので、相続人に処分の手間をかけたくない
  • 相続のときに不動産の所有権よりも現金の方が分割しやすい
  • 現金化しておくことで相続税の支払いの資金とできる

買い替え

買い替えの際に有効な場合もあります。新居で使うローンや新築マンションの購入契約の条に自宅売却があるケース、新築戸建ての土地購入にあたり引越しよりかなり前に支払いが発生するケースなどです。

買い替えに利用される理由

  • 売却資金を新しい家の購入費用や諸費用に充てることができる
  • 新しい家に移るまでの仮住まいを探す費用と手間がかからない

リースバックを活用するためのポイント

リースバックにはメリットも多いのですが、デメリットもあります。より効果的にリースバックを活用するために注意したいポイントを2点ご紹介しましょう。

売却価格と賃料・賃貸期間をセットで比較する

最初にご説明した通り、リースバックは不動産の売却と賃貸を組み合わせた仕組みです。不動産の売却の条件である「売却価格」と賃貸の条件である「賃料・賃貸期間」をセットで比較する必要があります。

売却価格が希望の条件を満たしていても、賃料が高かったり、希望の期間住めなければ条件を満たしているとは言えません。

特に、「賃貸期間」は注意してください。前述の通り、一般的な賃貸とは違いリースバックでは更新を前提としない「定期賃貸借契約」のケースが多いです。

実績が豊富なプロと取引する

リースバックの取り扱い実績が豊富な不動産会社と取引するようにしましょう。リースバックは特殊な不動産取引の形態であり、取り扱い対象としていない不動産会社も少なくありません。

リースバックは複数の契約が絡むため、手続きが複雑な部分があります。ホームページやパンフレットなどからチェックし不動産会社の実績を選ぶとともに、リースバックの流れや手続き方法について疑問点があれば必ず質問するようにしましょう。

不安な点もスター・マイカなら解消

スター・マイカでは、「あんしんリースバック」というリースバックのサービスを提供しています。

スター・マイカは、過去10年以上にわたってリースバック取引実績と豊富な賃貸管理実績を持っています。さらに、首都圏・関東圏を中心に中古マンション買取に関する豊富な経験を持ち、2020年現在で3000室を超える不動産管理ノウハウを有しています。

スター・マイカの「あんしんリースバック」は、リースバックに関わる不安を解消するサービス内容となっています。

他社にはない柔軟な賃料と賃貸借期間が魅力

スター・マイカは、賃貸中マンションを購入し、退去後にリノベーションマンションとして売却するという独自の事業スキームを有しています。そのノウハウは、リースバックにも活かされています。

付加価値を高めるリノベーションノウハウがあるから、お住まいを高く評価

賃貸借契約が終了しご退去された後は、中古マンションをリノベーションによって“新たな住まい”に生まれ変わらせ、住宅購入希望者に提供しています。リノベーションマンションの「素材」として高く評価します。

中古マンション保有戸数業界No.1だから、長期間の賃貸借契約が可能

スター・マイカグループは、たくさんの賃貸マンションを保有し安定したバランスの良い収益を得ているので、適正な賃料設定や長期間の賃貸借契約が可能です。

あんしんリースバックには仲介手数料が不要であり、査定や買取価格の提示も無料となっています。リースバックが気になるのであれば、ぜひお気軽にスター・マイカまでお問い合わせください。

リースバックで自宅の資金化を検討しよう

自宅を早期に現金化できる一方で、リースバックだと売却価格が低くなる傾向にあったり、賃料や賃貸借期間などで不安を抱えたりと気になる点もたくさんあります。一方で、抱える事情次第ではいち早く対応をすすめるべきです。

リースバックが最適な選択肢かどうかを慎重に検討するために、まずは不動産会社に相談し、売却価格や家賃、賃貸借期間などの条件を確認しましょう。

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