リースバックが選ばれる理由は?知っておきたいメリットとデメリット

「家族が入院して手術することになり、医療費を捻出しないといけない」「住宅ローンの返済に追われ、生活が厳しい」など、せっかくマイホームを購入してもお金の心配が尽きることはありません。場合によっては、自宅を売却してでも資金作りを進めたいこともあるでしょう。

そんなときに選択肢の一つとして検討したいのが、リースバックです。リースバックは、自宅に住み続けながら住宅を売ることができるサービスであり、最近人気が出てきています。今回はそんなリースバックのメリット・デメリットをご説明しますので、ぜひ資金作りの手段として検討してください。

リースバックが選ばれる理由

売却方法として、リースバックを選ぶ理由やメリットについてご説明します。「家を売ってお金を作りたいけれど、家を出て行くことが難しい」というニーズを満たすリースバックの良さを理解しましょう。

リースバックとは

リースバックは別名「セール&リースバック」とも呼ばれ、不動産を売却して借り直す手法を意味しています。自宅など所有権のある不動産を第三者(主に不動産会社や投資家)に売却して、売却先と賃貸借契約(リース契約)を締結することで同じ物件(リース物件となります)に住み続けられる仕組みです。

家賃を支払うことにはなりますが、そのまま同じ物件を利用できるのがリースバックの特徴です。もちろん、売却した分のお金を手に入れることもできます。似た言葉に「リバースモーゲージ」がありますが、これは自宅を担保としてお金を借りる方法であり、資金の使い道は銀行が認めるものに限られます。リースバックで受け取るのは売却代金なので、リバースモーゲージと違い、使い道は自由です。

リースバックが選ばれる主な理由

リースバックは、どんな層に選ばれているのでしょうか。まず、住宅ローンの返済に追われている人です。返済は負担だけれど、すぐに転居することが難しく住み続けたい、そんな人にリースバックが適しています。住宅ローンの返済が残っていても(住宅に抵当権がついていても)リースバックは利用可能です。

住宅ローン返済が滞ると、融資した金融機関(銀行など)は一定期間後にローン回収のための競売を実行します。競売が成立すると、当然、元の住宅には住み続けられなくなってしまいます。

そこでリースバックを行い、住宅の売却によって資金を作るのです。すでに競売になっている場合は、金融機関と相談して売却(任意売却)を承諾してもらうことになります。住宅ローンは、売買代金から一括返済されます。

加えて、老後の生活資金や子供たちのための教育費、自分や家族の医療費などの費用のために資金調達を必要とする人にもリースバックは選ばれています。転居する必要がないので、環境自体は大きく変わらないため、入ってくるお金と今後の出費を読みやすいです。

また、買い替えの際に有効な場合もあります。新居で使うローンや新築マンションの購入契約の条件に自宅売却があるケース、新築戸建ての土地購入にあたり引越しよりかなり前に支払いが発生するケースなどです。
リースバックなら売却後も元の家に住み続けることができるので、新しい家に移るまでの仮住まいを探す費用と手間がかかりません。

さらに、相続の準備として活用されるケースもあります。今のところは自分が住んでいるものの、死後に住む人間がいないため早めに処分しておきたいときや、早めに現金化しておくことで税金の支払いのための資金を用意したいとき、そして相続のときに分割しやすくしたいときなどです。

以上のように、リースバックの目的は一つだけではありません。将来のライフプランを広く考えている人にも、リースバックは好まれています。

リースバックに向いている人の特徴

まず、早くまとまった現金を用意する必要のある人にリースバックが向いています。次の見出しでお伝えするとおり、リースバックですと短期間で自宅を現金化できます。そのため、子供の教育費や病院の治療費、事業資金、住宅ローンの返済、新築マンションや土地などの購入によって現金が必要な人には、リースバックが解決策となる可能性があります。

また、将来的に自宅の買い戻しを希望する人にもリースバックがおすすめです。短期的には売却資金が必要でも、できれば同じ家に住み続けたいというケースもあるでしょう。この場合、リースバックで同じ家に賃貸で住み続けつつ、経済的な余裕の出たタイミングで買い戻しを行うこともできます。

リースバックを利用するメリット

仲介による売却方法に比べて、リースバックにはどのようなメリットがあるのでしょうか。ここでは、数あるメリットの中から4点だけご説明します。

短期間で自宅を現金化できる

リースバックの最大のメリットは、売却時に一括かつ短期間で売却代金を受け取れる点です。

一般的には仲介会社を介して買主を探すことになりますが、この方法だと実際にお金を手にするまで時間がかかるケースが多くなります。そもそも、必ず買い手が見つかるとは限りません。近いうちに現金が必要なのに、いつまで経っても家を売却できずに困ってしまう所有者も少なくないのです。

リースバックの場合、不動産会社に直接売却するケースが一般的です。買い手を手広く探す必要がないために、自宅を素早く現金化しやすいのです。

ランニングコストを軽減できる

お金が手に入るだけでなく、出費の削減につながるのもポイントです。ランニングコストとは、自宅を購入したことで定期的に発生する費用を指しています。物の場合は、住宅ローンや管理費、修繕積立金、固定資産税・都市計画税などがランニングコストに該当します。

自宅を売却して手にしたお金で住宅ローンを返済できます。また家賃の支払いが加わる代わりに、固定資産税やマンションの管理費・修繕積立金などの支払いがなくなります。そのため、月々のランニングコストが大きく減ります。家計が改善され、生活を楽にできる人もいるでしょう。

売却後も自宅に住み続けられる

リースバックを利用すれば、家を売却した後も引越す必要がありません。たとえば「子供が小学校を卒業するまでの3年間は住み続けたい」というニーズに応えられます。一般的には、売却した家に住み続けることはできません。しかしリースバックであれば、所有権移転が行われますが、引越しも片付けもせず売却後もそのままでいられます。将来的な買い戻しに応じてくれる会社もあります。

売却した後もライフスタイルの変化を最小限に抑えられます。転勤や転校の心配はありませんから、物の利用形態が所有から賃貸に変わるだけで、それ以外は変える必要がないわけです。

また、逆に賃貸契約期間の途中で解約することも可能です。この場合中途解約に伴うペナルティの存在しない不動産会社が多いとされていますが、念のため最初の問い合わせの際に確認するようにしてください。

物件を売却したことを周囲に知られずに済む

仲介による売却ですと、原則として買い手を見つけるために売却情報について周囲に公開する必要があります。その代わりに、近所の人に物を売却しようとしていることを知られてしまいます。「あそこの家はお金に困っているらしい」と変な噂を立てられるのではないかと、神経をすり減らす人も中には出てきます。

リースバックであればこうした心配はありません。不動産会社と直接取引をするため、売却希望であることを周囲に公開しないのです。当然、物情報が購入した不動産会社から一般に公開されることもありません。安心して自宅に住み続けたい人にとって、リースバックは有力な選択肢となるはずです。

リースバックの注意したいデメリット

リースバックの検討に際しては、そのデメリットも踏まえていただく必要があります。ここでは、売却価格・契約期間・賃貸借契約後の家賃相場の3点からご説明します。

売却価格は相場よりも安くなる傾向にある

リースバックを利用した際の売却価格は、仲介を利用した場合よりも安くなる傾向にあります。住み続けられるメリットがあるものの、入ってくるお金は本来の価値より少ない可能性が高いです。そうなると、早く現金化できるからといって、すぐリースバックに飛びつくのは考えものです。通常の売却価格も見積もった上で、リースバックでの金額と慎重に比較することをおすすめします。

住宅ローンの残債が不動産の価値と同じくらい、あるいは上回るくらいだと、売買代金によって住宅ローンを完済できない可能性が高いので、債権者である銀行等の金融機関が売却を認めないケースが多いと思われます。この場合、リースバックの成立する条が満たされません。売却価格単独で考えるのではなく、残債との比較し判断しなければなりません。

また将来の買い戻しを考えているのであれば、買い戻し価格にも注意が必要です。年月が経過して物の価値が低下しがちであるにもかかわらず、買い戻し価格は売却時の価格よりも高くなりやすいです。心情的に「何とか買い戻したい」と考えるのは理解できますが、客観的な判断が求められます。

契約期間は無期限ではない

賃貸借契約を締結した後も長く住み続けたいものですが、残念ながらそうはいかない可能性が高いことを認識する必要があります。リースバック後の賃貸借契約には、短めの期限が設けられるケースが大半です。

一般的には2年程度の契約期間となり、しかも更新を前提としない「定期賃貸借契約」が多いです。そのためリースバック後に住み続けられる期間は、相当限られる可能性があります。契約期間が自分の希望通りになるとは限らないのです。自分や家族のライフプランを踏まえながら、リースバックや契約期間の検討を進める必要があります。できる限りニーズに応えてもらえるような不動産会社を選ぶようにしましょう。

家賃が相場よりも高い場合がある

リース期間中の毎月のリース料(家賃)は、売却価格の7~13%程度で設定されるケースが多いです。当然、売却価格が高くなるほどリース料も高くなります。こうした家賃の決め方は、一般的な賃貸住宅とは大きく異なっています。そのため、周辺地域の相場よりも高い水準の家賃を支払い続ける可能性があるのです。

家賃を滞納すると、強制的に立ち退きを要求されるケースもあります。リースバックを検討するときは、家賃がどれくらいになるのか、支払えるのかを考えるようにしましょう。

リースバックを活用するためのポイント

リースバックにはメリットも多いのですが、デメリットもあります。より効果的にリースバックを活用するために注意したいポイントを2点ご紹介しましょう。

実績が豊富なプロと取引する

リースバックの取り扱い実績が豊富な不動産会社、そして専門家と取引するようにしましょう。リースバックは特殊な不動産取引の形態であり、取り扱い対象としていない不動産会社も少なくありません。さらに、リースバックの経験の少ない担当者もいます。会社全体で実績があっても、担当者に知識が少ないと物の査定価格が適正でなかったり手続きにミスが出たりする可能性もあります。

リースバックには専門的な知識やノウハウが必要です。不動産会社の実績をホームページやパンフレットなどからチェックするとともに、相談対応してくれた担当者の説明内容をチェックするようにしましょう。リースバックの流れや懸念点について分かりやすい説明をしてくれるのがよい担当者で、表面的な内容しか説明してくれないのは経験不足であるとみなしてよいでしょう。

さまざまなニーズに応えてくれる不動産会社を選ぶ

売り手がリースバックに求めるニーズは一様ではありません。そのため、ニーズを丁寧にヒアリングしてくれ、それに合わせて条の提示を行ってくれる不動産会社を選びたいところです。

特に毎月支払う賃料や賃貸契約期間については、ちゃんと条提示を行う必要があります。相場よりも長期の賃貸に応じてくれるところもありますので、単に売却価格だけチェックするのではなく、その先の住みやすさやライフプランまで見据えて検討してください。

不安な点もスター・マイカなら解消

スター・マイカでは、「あんしんリースバック」というリースバックのサービスを提供しています。リースバックに関わる不安を解消するサービス内容となっていますので、ぜひご利用を検討していただければ幸いです。

「あんしんリースバック」とは

スター・マイカは、過去10年以上にわたってリースバック取引実績と豊富な賃貸管理実績を持っています。さらに、首都圏・関東圏を中心に中古マンション買取に関する豊富な経験を持ち、2019年現在で3000室を超える不動産管理ノウハウを有しています。

あんしんリースバックは、そんなスター・マイカの提供するリースバックです。その名のとおり、お客様がリースバックに抱く不安をできる限り解消することを心がけています。住宅ローンの返済状況や支払い可能な家賃などを丁寧にヒアリングさせていただき、個々のお客様に最適なオーダーメイドプランをご提案して満足のいくリースバック契約を目指します。

「あんしんリースバック」が選ばれる理由

リースバック契約で特に気になるのが、決済のタイミングでしょう。なかなかお金が入ってこないのでは、リースバックを選択する意味が薄れてしまいます。スター・マイカのあんしんリースバックでは、迅速かつ正確な賃料査定と、スピーディーな資金決済を心がけています。こうした安心&スピードがあんしんリースバックの人気の秘密です。

賃料や賃貸借契約の期間のように、お客様が心配される点も可能な限り対応しています。2年以上の賃貸借も対応可能で、期間中の転売は行わないなどサポートも丁寧に行っています。見守りサービスもあるため、ご高齢の方でも問題ありません。

あんしんリースバックには仲介手数料が不要であり、査定や買取価格の提示も無料となっています。リースバックが気になるのであれば、ぜひお気軽にスター・マイカまでお問い合わせください。

「あんしんリースバック」ご利用の流れ

スター・マイカの「あんしんリースバック」を利用する際の流れについてご説明します。まずはお問い合わせいただければ、より詳しい内容や気になる点についてお伝えすることが可能です。

あんしんリースバックの流れとしては、お問い合わせ→無料コンサルティング→机上価格(簡易査定価格)の提示→現地調査→買取価格・賃料等の提示→不動産売買契約→売却代金の受け取り・物引き渡し→賃料支払開始となっています。

まずはお電話かホームページのお問い合わせフォームからお気軽にご連絡ください。最初のご相談とコンサルティングで住宅ローンの返済状況やご希望の賃料、期間などをヒアリングし、オーダーメイドで最適なプランをご提案します。

机上価格にご満足いただけるようであれば、現地調査に入ります。ここで実際の物の状況を確認させていただき、正式な買取金額を改めて提示させていただきます。手続きの流れやスケジュール等も併せてご説明しますので、こちらにご納得いただいてから売買契約へ移ります。

売買契約の後に売却代金の受け取りと物の引き渡し(登記手続き)を行うとともに、今度は賃貸借契約を締結します。敷金や賃貸保証会社加入料などを支払えば手続き完了です。後は、一般的な賃貸物と同様に毎月の賃料の支払いが開始されます。しかし、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税の支払いがなくなりますし、売却資金によって住宅ローンを完済できればその支払いもなくなります。

リースバックで自宅の資金化を検討しよう

自宅を早期に現金化できる一方で、リースバックだと売却価格が低くなる傾向にあったり、賃料や賃貸借期間などで不安を抱えたりと気になる点もたくさんあります。抱える事情次第ではいち早くリースバックの手続きを進めたいところですが、今後の生活プラン全体からリースバックが最適な選択肢かどうかを慎重に検討する必要があるでしょう。

スター・マイカのあんしんリースバックでは、ご紹介したとおり迅速かつ丁寧な対応でお客様のニーズに応えています。リースバックの検討に際しては、スター・マイカまでご連絡ください。

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