リースバックの買取価格と家賃の相場│押さえておきたい価格の求め方

リースバックを利用する前に知っておきたいことの一つとして、買取価格および家賃の相場があります。一般的な水準に比べてあまりに買取価格が安いと、想定した額の資金を捻出するのには足りないかもしれません。そうなると、自己資金での穴埋めを余儀なくされる可能性が出てきます。

そこで今回は、リースバックの基礎知識のご説明とともに買取価格や家賃の相場についてお伝えします。ぜひそれぞれの価格の水準を頭に入れて、リースバックを利用する必要があるのかどうか検討するようにしましょう。

リースバックの基礎知識

リースバックの相場についてお伝えする前に、リースバックの概要とメリット・デメリットについてご説明します。どんなときにリースバックを利用するのか押さえておきましょう。

リースバックとは

リースバックとは、自宅買主(主に不動産会社)へ売却し、売却後も賃貸の形で住み続けることを指しています。持ち家を手放すことにはなるのですが、家賃(リース料)を払うことで同じ家に住み続けられるのが特徴です。
リースバックを利用するのは、マイホームに住み続けたいけれどまとまった現金必要になったケースが多いです。たとえば買い替えで引っ越しより前に資金が必要になったケースや、住宅ローンの支払いが苦しくなったケースなどが典型です。また、相続対策としてリースバックが活用されるケースもあります。こうした場合に、リースバックで得られた売却金額を充てることになります。
住宅を活用して資金を調達する方法として、ほかにも「リバースモーゲージ」と呼ばれるものがあります。こちらは住宅を担保に金融機関から融資を受ける方法で、リースバックよりも資金の使い道に多くの制限が設けられることが多いです。リバースモーゲージは、主に老後資金の確保のために活用されます。

リースバックのメリット・デメリット

リースバックには資金を作れるようなメリットもありますが、デメリットも少なくありません。利用の前に慎重な検討が望まれます。

- メリット
リースバックの最大のメリットは、自宅売却するにもかかわらず引っ越しをする必要がない点です。引っ越しをしないため、子供を転向させる必要がありません。また、親戚や近所の人に売却した事実が知られにくいです。
住宅ローンの滞納がある場合は、不動産会社が債権者である金融機関との間に立って話し合いを調整してくれる任意売却と組み合わせて利用されることもあります。任意売却も成立しないと、競売に至るケースもあります。
一度売却してしまった物件でも、将来的に買い戻しができる可能性もあります。契約時に買い戻しを予定している旨購入者に伝えておくとよいでしょう。

デメリット
リースバックのデメリットは、買取価格(売却価格)が相場より低くなる傾向にある点です。できれば売却資金で住宅ローンの残債を返済したいと考えるものですが、残念ながら売却代金だけでは返済しきれないケースも少なくありません。この場合は、自己資金で残った分を返済しなければならないのです。
またリースバックで自宅に住み続けられるものの、月々の家賃や将来の買い戻し価格が相場より高くなる可能性もあります。売却しても住み続けられる、しかも将来買い戻せるというのは大きなメリットではあるのですが、それだけに家賃も買い戻し価格も高くなりがちなのです。
リースバックによる賃貸契約は「定期借家契約」として賃貸期間に制限があることも多いです。賃貸借契約の期限が切れると、当然、自宅を転居する必要があります。

リースバックしたときの買取価格と家賃の相場

リースバックの買取価格や家賃について、具体的にどの程度が相場となるのでしょうか。実際には個々の物件の事情によって変わってきますが、ここでは一般的な目安についてご説明します。

リースバックの買取価格の相場

リースバックの買取価格(売値)は、一般的な仲介市場における取引価格の60~80%程度のケースが多くなります。
一般的な価格より安くなるのは、業者が利回りを重視するためです。自宅としての活用ではなく投資用不動産としての活用が多いため、利回りを重視して物件を査定することになります。
しかも、リースバック期間が終了した後に物件を別の購入者へ売却するときには、不動産市場自体が変動している可能性もあります。そのため、リスク回避の観点から買取価格を若干下げざるを得ないのです。

リースバックの家賃の相場

リースバックで物件賃貸する場合、家賃は周囲の物件の相場よりも高くなる傾向にあります。
家賃が高くなるのは、賃貸市場の相場ではなく買取価格を基準として算出しているためです。買取価格の7~13%程度が年間賃料であり、これを月額に換算しています。
なお想定される家賃の支払いが困難であると考えられるときは、買取価格を調整することもあります。家賃を下げたければ、買取価格も下がってしまうということは覚えておくべきでしょう。

スター・マイカの「あんしんリースバック」

スター・マイカでは、「あんしんリースバック」と題してリースバックのサービスをご提供しています。ここまでお伝えしてきたリースバックのメリット・デメリットや注意点を踏まえて、あんしんリースバックについてご理解いただければと思います。

サービスの特徴

スター・マイカのあんしんリースバックの特徴は、取引と賃貸管理に豊富な実績を持っている点にあります。首都圏・関東圏を中心に中古マンションの買取ノウハウを有しており、蓄積するデータも多いため買取価格や賃料の査定が正確かつスピーディーです。
投資物件としての収益だけでなく、賃貸借期間終了後に、物件をリノベーションして売却することを目的に購入しており、転売目的で購入していません。賃貸期間中のサポートもグループの管理会社が丁寧に行うため安心です。

想定される利用シーン

住宅ローンの支払いに不安が生じた場合や医療費・事業資金などまとまった資金を作りたい場合など、住宅とお金に関する多様なニーズにスター・マイカがお応えします。住宅ローン返済状況やご希望の賃料など丁寧にヒアリングさせていただいた上で、お客様に最適なプランをオーダーメイドでご提案します。

リースバックの流れ

まずは、ホームページの査定依頼フォームかお電話でご相談ください。リースバックの仕組みやメリット・デメリットのご説明とともに、お客様の状況を確認させていただきます。当日中か翌営業日中に、お電話かメールで机上価格(簡易査定価格)をご提示します。
リースバックにご興味をお持ちいただければ、その後スター・マイカが現地調査に伺います。調査結果やお客様のご希望なども踏まえて、改めて正式な買取価格や具体的なお手続きの流れなどをご提示します。取引条件等の重要事項をご説明し、十分ご理解いただければ売買契約の締結となります。
その後、残金の決済とお引き渡しおよび賃貸借契約の締結をもってリースバックの契約手続きが完了となります。

リースバックの前に買取価格と家賃の相場を理解しておこう

リースバックの利用を検討するのは、早急にお金が必要となっているケースであることが少なくありません。そのため、とにかくすぐに売買契約を締結したくなるのですが、どうしても買取価格や家賃が想定と異なることも出てきます。買取価格は安めに、家賃は高めに設定される可能性があることは念頭に置いておきましょう。

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