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リースバックの買取価格と家賃の相場│押さえておきたい価格の求め方

リースバックを利用を検討するにあたり、まず知っておきたいことの一つとして、買取価格および家賃の相場があります。

リースバックにすると、一般的な相場に比べて買取価格が安くなってしまいがちです。想定した額の資金を捻出するのには足りないかもしれません。そうなると、自己資金での穴埋めを余儀なくされる可能性が出てきます。しかし、リースバックを利用することで減らせるコストもあります。

そこで今回は、リースバックの基礎知識のご説明とともに買取価格や家賃の相場や決まり方についてお伝えします。ぜひそれぞれの価格の決まり方を知ることで、リースバックをうまく活用することができます。

 

リースバックの基礎知識

リースバックの相場についてお伝えする前に、リースバックの概要とメリット・デメリットについてご説明します。どんなときにリースバックを利用するのか押さえておきましょう。

リースバックとは

リースバック仕組み

リースバックとは、自宅買主(主に不動産会社)へ売却し、売却後も賃貸の形で住み続けることを指しています。持ち家を手放すことにはなるのですが、家賃(リース料)を払うことで同じ家に住み続けられるのが特徴です。

リースバックを利用されるのは、まとまった現金必要になったけれど自宅に住み続けたい場合です。リースバックで自宅を売却することで得られた現金を充てることになります。

リースバックが利用されるケース

  • 買い替えで引っ越しより前に資金が必要になった
  • 住宅ローンの支払いが苦しくなった
  • 相続税の資金準備

住宅を活用して資金を調達する方法として、ほかにも「リバースモーゲージ」と呼ばれるものがあります。こちらは住宅を担保に金融機関から融資を受ける方法で、リースバックよりも資金の使い道に多くの制限が設けられることが多いです。リバースモーゲージは、主に老後資金の確保のために活用されます。

リースバックのメリット

まずは、リースバックのメリットをみていきましょう。

リースバックの最大のメリットは、自宅売却するにもかかわらず引っ越しをする必要がない点です。引っ越しをしないため、子供を転校させる必要がありません。もちろん、引っ越しにかかる費用も発生しません。

また、住宅ローンの返済が残っていても利用できます。住宅ローンの滞納がある場合は、不動産会社が債権者である金融機関との間に立って話し合いを調整してくれる任意売却と組み合わせて利用されることもあります。

他にも、次のようなメリットがあります。

・短期間でまとまった現金を受け取れる
・物件の売却を考えていることを周囲に知られずに済む
・ランニングコストを軽減できる

リースバックのデメリット

リースバックには資金を作れるようなメリットもありますが、デメリットも当然あります。利用の前に慎重な検討が望まれます。

まず一つに、リースバックによる賃貸契約は「定期建物賃貸借契約」という契約方法をとり、賃貸借期間に制限があることも多い点があげられます。賃貸借契約が終了すれば、当然、自宅を転居する必要があります。売却後も住み続けられるといっても、期間に制限を設けられることが少なくありません。

定期建物賃貸借契約
定期建物賃貸借契約」は、契約で定めた期間の満了により契約が終了し、更新がない賃貸借契約です。双方合意の上であれば、再契約することで賃貸借契約を継続することも可能ですが、貸主が再契約を拒むことができます。

また、買取価格が相場より低くなる傾向にある点もデメリットの一つです。できれば売却資金で住宅ローンの残債を返済したいと考えるものですが、残念ながら売却代金だけでは返済しきれないケースも少なくありません。この場合は、自己資金で残った分を返済しなければならないのです。

一方、月々の家賃や将来の買い戻し価格が相場より高くなる可能性もあります。売却しても住み続けられるというのは大きなメリットではあるのですが、買取価格と家賃には注意が必要です。

次の章では、この買取価格と家賃の決められ方についてご説明します。
リースバックのメリットやデメリットついてもっと詳しく知りたいかたは、こちらの記事もお読みください。
リースバックとは?知っておきたいメリットとデメリット

リースバックしたときの買取価格の相場

リースバックの買取価格は、具体的にどの程度が相場となるのでしょうか。実際には個々の物件の事情によって当然変わってきますが、ここでは一般的な目安についてご説明します。

リースバックの買取価格の相場

リースバックの買取価格は、一般的な仲介市場における取引価格の60~80%程度のケースが多くなります。

一般的な価格より安くなるのは、買取をする不動産会社が利回りを重視するためです。投資用不動産として家賃による収益を目的といているために、利回りを重視して物件を査定することになります。

利回りは、次のような計算式で求められます。買取価格を抑えることができれば、当然、利回りが高くなります。

利回り = 1年分の家賃収入 ÷ 買取価格

一方、リースバック期間が終了した後に物件を別の購入者へ売却し収益を得ることを目的としているケースもあります。その場合でも、不動産市況自体が変動している可能性があるため、リスク回避の観点から買取価格を若干下げざるを得ないのです。

売却時の売却益を重視している不動産会社では、賃貸借期間が短ければ市況変動のリスクが軽減されるため、買取価格が高くなる傾向にあります。

買取価格の査定額は、物件の価値単体ではなく、賃貸借契約期間によっても異なる点に注意が必要です。

リースバックしたときの家賃の相場

リースバックは、家に住み続けることができるとはいえ、月々、家賃を支払う必要があります。
継続的に支払っていくことを考えると、家賃の支払額は抑えたいものです。そもそも、リースバックの家賃相場はどのように決まるのでしょうか。

前章でもご説明したとおり、買取をする不動産会社は利回りを重視しています。そのため、リースバックの家賃は、賃貸市場の相場ではなく、買取価格に対する利回りで算出する場合が多いのです。つまり、買取価格を高く設定すると、その分家賃も値上がりすることになります。

利回りで7~13%程度で設定するのが相場となっています。買取価格から、次のような計算方法で求められます。

1カ月の家賃 = 買取価格×7~13%程度÷12カ月

例えば、買取価格が900万円、利回りが7%という条件のケースでは、月々の家賃は、

900万円×7%÷12カ月 = 5万2,500円(年間63万円)

となります。

ただし、地域や不動産の市場価値によって異なる場合がありますし、買取価格と同様にリースバックの賃貸借期間や買取を行う不動産会社の査定方針によっても変わります。リースバックを検討するときは、「買取価格」「家賃」「賃貸借期間」の3つの条件をセットで比較することがポイントです。

柔軟な賃料と賃貸借期間が魅力のスター・マイカのあんしんリースバック

スター・マイカでは、「あんしんリースバック」というリースバックのサービスを提供しています。

スター・マイカは、過去10年以上にわたってリースバック取引実績と豊富な賃貸管理実績を持っています。さらに、首都圏・関東圏を中心に中古マンション買取に関する豊富な経験を持ち、2020年現在で3000室を超える不動産管理ノウハウを有しています。

スター・マイカの「あんしんリースバック」は、リースバックに関わる不安を解消するサービス内容となっています。

他社にはない柔軟な賃料と賃貸借期間が魅力

スター・マイカは、賃貸中マンションを購入し、退去後にリノベーションマンションとして売却するという独自の事業スキームを有しています。そのノウハウは、リースバックにも活かされています。

付加価値を高めるリノベーションノウハウがあるから、お住まいを高く評価

賃貸借契約が終了しご退去された後は、中古マンションをリノベーションによって“新たな住まい”に生まれ変わらせ、住宅購入希望者に提供しています。リノベーションマンションの「素材」として高く評価します。

中古マンション保有戸数業界No.1だから、長期間の賃貸借契約が可能

スター・マイカグループは、たくさんの賃貸マンションを保有し安定したバランスの良い収益を得ているので、適正な賃料設定や長期間の賃貸借契約が可能です。

あんしんリースバックには仲介手数料が不要であり、査定や買取価格の提示も無料となっています。リースバックが気になるのであれば、ぜひお気軽にスター・マイカまでお問い合わせください。

リースバックを検討するときは買取価格と家賃の考え方を理解しておこう

リースバックの利用を検討するのは、早急にお金が必要となっているケースであることが少なくありません。そのため、とにかくすぐに売買契約を締結したくなります。

リースバックでは、買取価格と家賃、賃貸借期間は、それぞれ単体では決まりせん。1つの条件を変更すると、他の2つにも影響がでる可能性があります。リースバックを検討するときは、ライフプランや資金計画を整理して、3つの条件をセットで検討しましょう。

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