リースバックは利回り商品?安心して住み続けるには?

リースバックを利用して自宅を売却したいと考える人は、「なぜ買主はリースバックで物件を購入したいのか」を知ることも必要です。物件は売り手と買い手の両者にニーズがあってこそ取引されるものであり、買主のニーズが売主に影響を与えるからです。買主にとってのメリットは、売主にとってのリスクとなる可能性もあります。

今回はリースバックと物件の利回りの関係から、買主にとってのメリットをご説明します。そのうえで何が売主のデメリット・リスクになる可能性があるのかお伝えします。

リースバック物件が利回り商品として取引される理由

リースバックは買い手側からは、利回り商品として捉えられています。リースバックの概要と、買主の立場から見たリースバックのメリットについてお伝えします。リースバックを利用して手に入れた物件の利回りがなぜ良くなるのかを理解しましょう。

リースバックとは

リースバックとは、物件を売却する方法の一つです。自宅不動産会社などに売却し、家賃を買主に支払うことで同じ家に住み続けます。
売主にとっては、まとまった売却代金を得ながら引っ越しの必要がないというのがメリットです。特に住宅ローンの返済の滞納が生じたときに、債務整理の手段として用いられることがあります。自宅を売却して得た資金を返済に充てるわけです。固定資産税や管理費・修繕積立金などの維持費の支払もなくなります。通常の売却では、自宅を明け渡す必要があるので、別の家を探さなければなりません。競売になってしまった場合も、同様に自宅を明け渡さなければいけません。
また相続税対策としてリースバックが活用されるケースも見られます。相続の対象となる家を現金化することで、相続時に分割が簡易になり、納税資金の準備にもなります。

利回り商品としてリースバック物件が取引される理由

買主から見ると、リースバックで土地建物を購入する目的が「住宅ローンの返済に困った人のサポート」にあるわけではありません。むしろ収益物件を安く手に入れ、転売や家賃収入によって利益を出すという投資目的の側面が強いです。
リースバック物件は、利回りが周辺物件より良いケースが多く、投資目的で不動産を保有する不動産投資家にとって狙い目です。
仲介市場で取引するより安く(市場価格の6~8割程度が通常)物件を仕入れられるので、仮に市場価格で売却や賃貸を行っても利益が出やすくなります。つまり利回りが高くなる傾向にあるのです。
しかも転居を希望しない事情を持つ売主がそのまま借主として入居するため、一般的な賃貸借契約よりも賃貸借契約期間中の退去による空室リスクが低い傾向にあります。一定期間家賃収入を得た後に短期間で売却したいと考えている不動産投資家にとっては、売主による買い戻しの希望がメリットとして捉えられます。

リースバック物件の借主側のリスク

リースバック物件を購入する買主のメリットを踏まえた上で、売主(借主)にどんなリスクがあるのか考えてみましょう。

相場よりも家賃が高くなりやすい

もともと、リースバック物件の家賃の決め方は一般的な物件と異なっています。売却価格の7~13%程度の金額を年間の家賃とし、これを月額に換算する形で決められています。また、利回りを高くしたいという貸主(買主)の意向も働きます。そのため、相場よりも家賃負担が重くなる傾向にあるのです。
ただし、地域や不動産の市場価値、物件の築年数などの諸事情によって家賃の決め方が変わってくるケースもあります。契約によってケースバイケースなので、リースバックの交渉時によく話し合う必要があるでしょう。

買い戻し費用が売却価格よりも高くなる可能性がある

将来お金が用意できたら、買い戻しをしたいと希望する人は多いでしょう。この場合、買い戻し特約契約に盛り込んでおく必要があります。そのため、売却の段階で将来の買い戻しを視野に入れたプランニングが求められます。
注意したいのは、リースバック物件の買い戻し価格は売却価格より高くなるのが一般的である点です。もちろん、ローン買い戻しまでの期間や家賃などによっても事情は異なりますが、利益を出したい買主の意向、市況による不動産価格の変動に対するリスク回避のため、買い戻し価格は高くなります。

賃貸借契約の期間中にオーナーが変わるおそれがある

オーナーの変更はリースバックの利用者として不安になるものです。当初の買主が転売を行えば、当然オーナーが変わります。利用側からすると「勝手に転売するなんて」と憤りを感じるかもしれませんが、一般的に転売にあたり借主に事前の通知や承諾を得ないことが多いです。やはり利回り目的で物件を運用する不動産会社や投資家からすると、高く売れるでタイミングで売却します。
転売の行為自体に問題がなくても、買い戻しができなくなる、賃貸借契約の更新を拒絶される、家賃の値上げを打診されるなどのトラブルが発生する可能性があるのも事実です。一般的には賃貸借契約の内容は新しいオーナーに引き継がれます。リースバックを利用する際は、ある程度転売されることも覚悟して、賃貸借契約の内容をきちんと確認するようにしましょう。家賃の値上げなどは、貸主側に正当な事由がない限り拒否することも可能です。

安心して利用できるスター・マイカの「あんしんリースバック」

スター・マイカでも、「あんしんリースバック」と題したリースバックサービスを提供しています。ほかの業者と比較してどんな違いがあるのかを紹介します。

サービスの特徴やメリット

スター・マイカのあんしんリースバックの特徴は、投資物件として転売することを目的に購入をしていない点です。賃貸借期間が終了してから、物件をリノベーションして売却することを目的に購入しています。そのため、オーナーが変わってしまうというような心配はありません。賃貸借期間中は、原則スター・マイカのグループ管理会社が丁寧なサポートと管理を行います。

想定される利用シーン

売却によって得た資金の使用用途や条件はありませんから、幅広くお使いいただけます。たとえば住宅ローンの残債の整理や金融機関から融資を断られた事業者の事業資金、医療費・介護費などが考えられます。あらかじめお客様の目的を丁寧にヒアリングさせていただいたうえで、最適なオーダーメイドプランをご提案しています。

リースバックの流れ

以下の流れでお手続きを進めます。
お問い合わせ→机上価格(簡易査定価格)の提示→現地調査→正式な買取価格の提示→重要事項説明後に不動産売買契約の締結→決済・お引き渡し・賃貸借契約の締結→家賃支払いの開始
お問い合わせはホームページの査定依頼フォームかお電話で可能です。机上価格のご提示までは無料で対応可能ですので、気軽に相談してみましょう。

買主の立場を知ってからリースバックを利用しよう

リースバックは、売却した家に住み続けられるというメリットを持っています。ただし家賃や売却価格、そして買い戻し金額が不利になるケースがあり、またオーナーが変わってしまうリスクもあります。そのため、利用の際には慎重な検討が求められます。リースバックについての知識、特に買主にとってのメリットを理解するようにしましょう。

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