リースバック契約書の記載内容│
取引時に確認すべきポイントは?

自宅を持つ人の資金調達手段の一つとして、「リースバック」があります。物件を売却する方法の一種ですが、売却後も住み続けられるという特徴があります。近年では、リバースモーゲージと共に老後の資金準備の方策のひとつとして注目されています。

ただし、リースバック契約が売買契約と賃貸借契約の双方で成り立っている点を注意しなければなりません。特に契約書の内容については、事前の買主となる不動産会社との打ち合わせの内容が反映されているかを確認する必要があります。

そこで今回は、契約書の記載内容を中心としてリースバック契約についてご説明します。

リースバックの基礎知識

リースバック契約書の内容について触れる前に、リースバックの仕組みについてご説明します。リースバックがどんなサービスなのか、どんなメリット・デメリットがあるのかを利用前に押さえておきましょう。

リースバックとは

リースバックとは、売却した自宅に住み続けられるサービスです。自宅として利用していた物件を不動産会社や投資家に売却した後、賃貸契約を締結して賃料を支払うというシステムです。

所有者(入居者)の立場からすると、自宅に住み続けながらまとまった資金を調達できるのが特徴です。住宅ローンの支払いが滞ってしまいそうなときや、事業などで急に資金が必要になったときに利用するケースが多くなっています。

リースバックのメリット

リースバックのメリットとして、主に「素早く資金を確保できる」「資金の使途が自由に決められる」「引っ越しの心配がない」「将来買い戻せる可能性がある」という4点があります。

― 素早く資金を確保できる
住宅を売却する際は、仲介会社を利用するのが一般的です。しかし、買主を探すところから始めるため売却できるまでに時間がかかります。場合によっては、買主を見つけられずに売却をあきらめざるを得なくなることもあります。

一方、リースバックであれば、不動産会社が買い取ってくれるため買主を探す必要がありませんから、売主としては気楽な面があります。取引の手続きもスムーズに進められます。その結果、仲介による売却よりもスピーディーに資金化できるのです。

― 資金の使途が自由に決められる
リースバックに限らず、資金を調達する方法はたくさんあります。しかし、その多くは使い道を制限されているのです。たとえば、高齢者が持ち家を担保としてお金を借りる方法としてリバースモーゲージという制度があります。リバースモーゲージには「自由型」と「限定型」があり、限定型だと老人ホームへの入居や自宅の改修など、特定の用途にしか使えません。「自由型」でも事業資金には当てられない等の制限があるケースが多いです。

住宅ローンも同様です。数千万円単位のお金を調達できますが、当然住宅の購入費用などごく限定された使い道しかありません。

しかし、リースバックであれば、使途の制限がありません。生活費に使っても、教育費や医療費、はては事業用の資金に使っても問題ないのです。

― 引っ越しの心配がない
同じ家に住み続けられるのは大きなメリットです。引っ越しをせずに済みますから、その費用を浮かせられます。

また、売却したことを近隣の人に知られないで済むのも大きいでしょう。やはり自慢の住宅を売りに出すというのは、体裁が悪いと感じる人もいます。リースバックなら、他人に知られないまま自宅を売却できます。

― 将来買い戻せる可能性がある
今は自宅を売却してでも資金が必要だが、将来的に余裕が出てきたら買い戻したい。そんなニーズも、リースバックなら実現するかもしれません。契約内容によっては、不動産を貸主から優先的に買い戻すことができるのです。「再売買予約権」を付けて契約を締結します。

ただし、当然ながら買主の同意が求められます。リースバックの契約を締結する際に、将来的な買い戻しの可否について確認するとよいでしょう。特に、契約書の内容を入念にチェックしてください。

リースバックのデメリット

リースバックにはデメリットもあります。

― 賃料が周囲の相場よりも高くなることがある
リース契約後は家賃を毎月支払いながら生活することになります。リースバックの場合、この家賃が通常の相場より高くなるケースが多いのです。

リースバック物件の年間賃料の相場は、売却価格の7~13%程度です。周囲の家賃相場があまり影響しないために、結果として相場より家賃が高くなる傾向にあります。

― 買い戻し価格が売却価格よりも高くなる傾向がある
将来的に物件を買い戻せる可能性がある、とお伝えしました。この買い戻しのときの価格が、売却時の価格より高くなりがちです。この金額は、買い戻しまでに支払った賃料や維持費用に応じて調整されます。やはり不動産会社は損をしないように、こうした価格設定を行うケースが多いと考えられます。

したがって、買い戻し価格に見合った価値があるのか慎重に検討するべきでしょう。せっかくの自宅ですからぜひとも自分の手に取り戻したいと考えるのはよく分かりますが、客観的な価値の評価が求められます。

リースバック契約書の内容

リースバック契約書の各項目について、簡単にご紹介します。

リースバックの契約は、売買契約書と賃貸借契約書の2つを合わせて成立します。売却時には、トラブル防止のためにも契約書の内容をよく確認して、納得したうえで契約を締結しましょう。以下、特に注視すべき文言を中心に内容をご説明します。

売買契約書

― 売買価格
 基本的なことですが、事前の想定と相違がないことは確認しておきましょう。

― 決済(お引渡し)の日程
事前の取り決めで、資金を必要とするタイミングに決済を合わせているはずです。そのタイミングに合っているかチェックしておきましょう。

― 買い戻しに関する取り決め
将来的な買い戻しの可能性を残しておく場合は、買主と買い戻し可能な期間や買戻価格などの条件を事前に協議する必要があります。契約書の内容が取り決めの内容と相違がないか確認しましょう。

賃貸借契約書

― 契約の目的

― 使用目的

― 定期建物賃貸借契約か普通賃貸借契約か否か

― 期間・賃料・敷金等の金額
これらが事前の話し合いで決めた内容と一致しているかどうか、チェックする必要があります。

― 賃料等の支払い方法および期限
月々の支払いか一括の支払いかなど、契約によって異なります。
固定資産税等および管理費・修繕積立金の支払いはなくなります。立場が所有者から借主へ変わるため、こうした義務はなくなるのです。

― 途中解約の方法
契約を途中で解約する場合は、お互い事前に通達して予告期間を設けます。1~2ヵ月程度の期間とするケースが一般的です。

― 退去時の原状回復について
原状回復の義務および費用負担について確認しておきましょう。

― 義務および禁止事項
賃借人になるので、これまでより「やるべきこと」「やってはいけないこと」が増える可能性が高くなります。特に「第三者に転貸(又貸し)すること」や「事務所としての利用」が禁止事項として記載されていたり、長期の家賃の滞納が貸主からの解約の根拠として記載されているケースが多いです。事前に契約書をよく確認して頭に入れておきましょう。

リースバックを行うときのポイント

より有利な形でリースバックを行うために、注意すべきポイントをお伝えします。

生活費のシミュレーションを行う

リースバックによって手に入るまとまった現金を、無駄遣いしてしまっては意味がありません。得た資金の使い道をあらかじめ明確に決めておくようにしましょう。生活費・教育費・事業資金・税金の支払い住宅ローンやそのほかの借金の返済など、決めた用途以外には使わないよう気を付けてください。

特に、リースバック後の家賃を無理なく払えるのか検討しましょう。毎月のやりくりが大変になると、生活の質が大きく落ちてしまいます。

賃貸借契約の内容を確認する

前述の通り、契約書の内容はよく確認してください。リースバックの契約期間や家賃、各種義務などが特に重要です。

また、契約期間経過後の対応を検討する必要があります。新居を購入するのか、あるいは子供の学校卒業のタイミングで転居先を探すのか、将来の生活プランを含めて考えましょう。

売却価格を確認する

売却価格の数字だけに着目するのではなく、その根拠も含めて確認の必要があります。市場価格や物件の状態などを踏まえて算出されているはずなので、少しでも疑問があったら査定時に質問してみるとよいでしょう。

特に、売却代金で住宅ローンを完済できるかどうかは重要です。残債が売却代金を上回る場合は、住宅に対する抵当権が抹消されずリースバック自体難しいということになりかねないためです。リースバックを進めるなら、売却代金>残債の状態(アンダーローン)であることがポイントとなります。債務超過の場合は、不動産会社に債権者(銀行を始めとした金融機関)との調整を依頼する必要が出てくることもあります。

買い戻しの計画を立てる

将来的な買い戻しを希望する場合は、そこまでの計画を立てておくとよいでしょう。いつ頃に買い戻すか、買い戻しに用いる資金をいつ頃までに用意するのか、そしてどうやって資金を確保するのかなど、考えるべきことはたくさんあります。

リースバックという選択肢をお金の調達方法の一つとして認識しよう

大きな額のお金を支出する必要に迫られたときに、「借りる」という方法を選ぶケースが多いのではないでしょうか。しかし、自宅を所有している場合は、住み続けながらにして売却するリースバックが有力な選択肢として存在することをご理解いただけたと思います。

もちろん、いかなる条件下でもリースバックが有効というわけではありません。必要な金額によっては、自宅の所有権を手放すことをしなくても何とかなることが多いからです。それでも、リースバックという手もあるということだけは頭に入れておくと、将来の生活プランを計画する際も余裕を持って考えられるのではないでしょうか。

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