リースバックとは?
住みながら不動産を売却して資金の短期調達を実現

結婚式、出産・教育費、住宅購入など人生には幸せなイベントが多い一方で、お金の悩みは尽きないものです。将来年金がいくら払われるか不安という老後の悩みもあるでしょう。終の住処としてマンションを購入したとしても、長く住宅ローンの返済に苦しめられ家計が圧迫されるケースも少なくありません。

節約は悪いことではありませんが、今の生活を制限しすぎるのももったいないですね。今回は、そんなお金の悩みを解決できるかもしれない住宅の活用方法として、「リースバック」という売却形態をご紹介します。

自宅に住みながら売却できるリースバックとは?

「リースバック」という言葉を聞いたことがあるでしょうか。
聞きなれない言葉かもしれませんが、お金の悩みを解決する手段として近年話題になっている仕組みです。

リースバックの意味

「リースバック」とは、「自宅を不動産会社などに売却し、不動産会社とリース契約を結んで引き続き賃料(リース料)を払う形で自宅に住み続ける」というシステムです。抵当権が設定されていても利用可能です。ちなみにリースバックのサービスは不動産のみならず、車両などの固定資産でも展開されており、広く普及しています。

売却する不動産は自宅でなくても構いませんし、売る相手は不動産会社以外の個人でも可能ですが、ここではわかりやすく自宅と不動産会社というかたちでお話します。自宅を売ってからリース契約をするので、「セールス&リースバック」とも呼ばれています。不動産会社に自宅を売却した時点で売却額としてまとまったお金が入り、そのお金から賃料を支払っても良いですし、別の目的で使うこともできます。

自宅の所有者(オーナー)自体は不動産会社へ変わるのですが、その不動産会社と賃貸契約を結ぶことで同じ家に住み続けられます。住宅の名義が変更されるだけで、その使用を続けられるのがリースバックの大きな特徴です。

リースバクの目的

リースバックの使い道は多岐にわたり、「老後の生活費」、「子供の教育資金」、「ケガや病気など突発的な支出への補填」、「借金の返済」、「事業資金の捻出」、「住宅ローンの支払いが苦しい」、「住宅の買い替え」などが挙げられます。
「自宅を持っているけど日々の生活費に不安がある。」、「子供は独立していて自宅を相続する必要はない」といった場合、リースバックを使うことで入ってくる売却額を生活費に充てることもできます。

他にも「大学の入学費・授業料でまとまったお金が必要だが、将来的に子供が大学卒業したら広い家はいらないから今の家は手放す予定だ」などといった場合には、将来得ることになる自宅の売却代金を現時点で入手することができるのです。
このように、短期間でまとまった資金が欲しい時に活用できるサービスです。

リースバックとリバースモーゲージ、任意売却の違い

不動産を利用して資金を得る方法として、リースバックと一緒にリバースモーゲージと任意売却が紹介されていることがあります。これらの違いについてご説明しましょう。

リースバックとリバースモーゲージの違い

リバースモーゲージは自宅を担保にして金融機関からお金を借り、当人が死亡するか、契約期間が終了した場合に自宅を売却して一括返済するという仕組みです。また、自宅を担保としてお金を借りる方法には「不動産担保ローン」もあります。こちらは売却が条件ではないこともあり、比較的融資枠が小さい傾向にあります。

こうした融資制度とリースバックは似ている点もありますが、2つの点で大きく異なっています。

─ 対象となる不動産の種類や制限
リバースモーゲージは融資の一種であるため、収入条件があるケースや担保にできる不動産に制限を設けていることが多いようです。具体的には土地や一戸建てのみが担保の対象で、マンションは対象外とする金融機関も多いです。また、担保として資産価値がある物件か否かを金融機関が厳しくチェックします。そのため、どんな不動産でも利用できるというわけではありません。一方のリースバックは、基本的には不動産の売却なので、戸建て・マンションといった住宅以外にも工場や店舗でも利用可能です。

─ 不動産価格や金利の変動リスク
リバースモーゲージの場合、不動産を担保としてお金を借りているので不動産価値の大きな下落による担保評価額の見直しや、金利が上昇した場合には借入額が担保を超えてしまったりするリスクも起こりえます。このような場合は融資が打ち切られるケースもありますので契約内容をよく確認する必要があります。

リースバックと任意売却の違い

任意売却とリースバックは、住宅ローンの返済が困難になった場合の対処法として、一緒に紹介されることが多いですが、内容は大きく異なります。任意売却とは、融資を行った金融機関の承諾を得て不動産会社などに住宅を売却することを指します。月々のローンを返済が困難になった場合でも、本来であれば住宅を売却して全額返済する必要があります。しかし、任意売却は、住宅ローンの残債が不動産売却金額を上回ってしまい、家を売っても返しきれないケースで採用されます。融資を行った金融機関と交渉し、残債より少ない返済額であっても担保を外してもらい、売却を可能にします。

任意売却だけですと、単なる売却と同じように退去が必須です。ただ、任意売却とリースバックを組み合わせるケースもあり、この場合は任意売却で売却した住宅に住み続けられることになります。そのため、引越し費用もかかりません。

なお、ローンが返せないのに手を打たないでいると、銀行などの金融機関(債権者)が住宅を差し押さえて競売にかけ、お金を取り戻そうとします。これは強制力が強く、しかも売却価格が低く抑えられがちであるためおすすめはできません。やはり、リースバックや任意売却を利用して資金を準備した方がよいでしょう。

リースバックのメリットと注意点

リースバックのメリットと注意が必要な点・デメリットについてもご説明します。

メリット

─ 引っ越しの必要がない
自宅を売却した後、そのままその自宅を借りて生活できるので、引っ越しの必要がありません。慣れ親しんだ自宅に住み続けられますし、お子様がいる場合でも転校も不要です。

─ まとまった資金を比較的短時間で得られる
通常、仲介などで自宅を売却しようとした場合、条の良い物でなければ、買いたい人が見つかるまでに何か月もかかるのが一般的です。それに対してリースバック契約の場合、不動産会社が直接あなたからあなたの物を購入するため、比較的短時間で資金を得ることが可能です。また、複数回の内見による人の出入りや引越しもないので、売却したことが周囲にも知られにくいです。

固定資産税などの出費がなくなる
リースバック契約は売った時点で所有権が不動産会社に移ります。そのため、固定資産税などの住宅保有にかかる税金や管理費・修繕積立金の支払いも不要になります。

-  買い戻しが可能な場合も
リースバック契約では、「資金繰りに目途がついたので、やっぱり自宅を自分で所有したい」といった場合に自宅を買い戻しに応じる不動産会社もいます。

注意すべき点

─  毎月賃料が発生する
売った自宅をリースで借りている状態になるので、毎月の賃料(家賃)が発生します。支払いを滞納した場合は、立ち退きになるケースも発生します。

─  契約期間が決められている
リース契約には原則として契約期間が決められます。一般的には期間を2年程度と定めているケースが多いようです。そのため、2年経過した後に契約更新の可否や賃料などの条変更などについては、事前に契約内容をよく確認しておく必要があるでしょう。なお、リース契約中に賃料を滞納した場合などは契約期間の満了を待たずに、賃貸借契約の解約を迫られるケースもあります。

─  売却額と買い戻し額について
一般的に売却額は周辺の売却相場より安くなる傾向があります。また、売却後に買い戻しする場合の代金は売却額より高くなる傾向があります。購入者となる不動産会社には固定資産税や各種管理費など諸々の費用が発生するため、その分のコストなどが価格に転嫁されているのです。

リースバックに向いている人の特徴

リースバックは特別な売却形態であり、いつどんなときでも利用すべきとまでは言えません。どんなケースで利用するのが有効なのかご説明します。

すぐに資金化を希望する人

自宅の売却を考えたときに、仲介を利用するのが一般的です。不動産会社に買い手探しから売買の仲介を依頼するわけです。

しかし、この場合、住みたい人や不動産投資家などの買い主が見つけて売買が成立するまでに時間がかかります。ローン返済など差し迫った事情があるときに、こうした一般的なやり方では間に合わない可能性が高いです。

このように短期的にまとまった現金が必要な人には、すぐ資金化できるリースバックが向いていると言えます。不動産会社は簡易査定ですぐ(依頼当日から翌営業日ぐらい)売却価格の目安を提示できます。結果がすぐ分かるため、資金計画を立てやすいメリットがあります。

なお、不動産会社では、簡易査定→本格査定という二段階で査定を行うことが多いです。簡易査定では、過去の実績やその時に売りに出されている物件の価格、お問い合わせで伺った住宅の状況から売却価格を提示します。こちらでご満足いただけるようであれば、現地訪問して本格的な査定を行います。査定はどちらも無料で行えますが、現地訪問するアポイントを取るために、簡易査定を高めに提示する不動産会社もいますので注意しましょう。

自宅に住み続けたい人

資金が必要で売却しなければならない一方で、引っ越しを避けたい人もいると思います。また、引っ越しはするつもりだけれど転居先が見つからない人もいるでしょう。こうした場合は、自宅に住み続けられるのが理想です。

もう少し具体的なケースをご紹介すると、子どもの通学や学区の影響で転居できるエリアに制限がある、離婚直後で収入がなく賃貸契約を断られてしまう、老後資金を確保しながら住み慣れた家に住み続けたいなどが挙げられます。こうした事情を抱える場合は、リースバックの利用を検討してもよいでしょう。

また、資金が必要なタイミングと引っ越し可能なタイミングがずれるケースもあります。新築戸建て建築のために土地購入資金が必要、あるいは買い替え先の契約条件の一つとして既存の住宅ローンの返済があるなどが考えられます。こうした課題も、リースバックで解決可能です。

「お金が欲しい」と「家は手放したくない」という2つの相反するニーズに応えているのが、リースバックの人気の理由と言えるでしょう。

リースバックを成功させるポイント

メリットや注意点はありますが、リースバックは上手に使えば、お金の不安を解消できる優れたサービスです。それでは、うまくリースバックを活用するためのポイントをご紹介します。

不動産会社と良好な信頼関係を築く

リースバックでは、不動産会社によって賃料や買い取り金額や買い戻し額が異なります。そのため、良い不動産会社に伝えることが重要になります。その上で、不動産会社が提示してくるリース額が周辺の賃料相場と比較して適正か、売却価格などが周辺の取引価格に対して不当に安くないか、売却時や買戻し時に適正な売却額を設定してくれるか、賃料の値上げや第三者への転売を行わないか、売主の事情をきちんと聴いてくれるかなど色々な視点から不動産会社の良し悪しを確認しましょう。

リースバック実績のあるプロと取引をする

リースバックは特殊な不動産取引の方法です。売却の際には特別なノウハウと不動産評価についての専門知識や買主との交渉力が必要になります。また、資金需要に対して、リースバックだけが解決策ではありません。売却する物件をきちんと調べ、あなたの事情を鑑みた上で、通常の売却が良いのか、リースバックが有効な状況なのかを判断し、きちんと相談に乗った上であなたに合った解決策を見極めてくれる不動産のプロを選ぶべきでしょう。

住まいの悩みを解決する『あんしんリースバック』

リースバックを手掛ける不動産会社はいくつかありますが、ここではスター・マイカの「あんしんリースバック」をご紹介させていただきます。

スター・マイカの「あんしんリースバック」とは ?

首都圏・大阪・札幌・仙台・名古屋・福岡など主要都市にて事業展開をしているスター・マイカが行っているオーダーメイド型のリーバックサービスで、自宅マンションに住みながら、早期資金化を図りたいお客様向けの商品となっております。

─ 賃料や賃貸期間の柔軟な対応力
賃料や賃貸期間は、売却者の希望や条を確認した上で、それに合う内容を提示してくれるため、無理のないリースが可能です。一般的なリースバックの賃貸期間の2年を超えたプランの提示も可能です。

─ 年齢や資金使途、物の格式など不問
年齢制限や売却資金の使い道などについては条がなく、誰でも相談しやすいサービスになっています。また、売却するマンションがハイグレードなマンションでなくてもきちんとした査定と売却額を算出してくれます。

─ 10,000戸以上の買取実績
先ほど実績豊富なプロと取引すべきと書きましたが、スター・マイカには10,000戸の買取実績があります。実績を基に売却価格や賃料を迅速かつ正確に算出することができます。

─ 仲介手数料が不要
スター・マイカとの直接売買になるので、仲介手数料などの手数料などが不要です。

─ 今後も様々なサービスを提供予定
現在、「あんしんリースバック」を更に発展させ、ご高齢のお客様向けにさらなる安心・安全を提供すべく「24時間見守りサービス」や「IoT機器の提供」等を組み込んだ「リバースモーゲージ」の代替となる商品開発行っております。

『あんしんリースバック』ご利用の流れ

「あんしんリースバック」をご利用いただく際の大まかな流れをご紹介します。お問い合わせやご相談は無料で行えますので、まずはお気軽にご連絡いただければと思います。

あんしんリースバックの流れ

まずはフリーダイヤルのお電話かお問い合わせフォームからご連絡いただき、ご要望や課題、自宅物の状況を伺います。その上でリースバックを始め最適なご提案をさせていただきます。リースバックの場合は、独自データベースをもとに買取金額と賃料の2点の簡易査定(机上査定)を行うことができます。査定や相談はもちろん無料です。

その後、現地調査と本格的な買取価格の提示、賃料のお見積もりなどを行います。こちらにご納得いただけるようであれば、重要事項について説明してから売買契約を締結します。の買取代金のお受け取りと自宅の引き渡しを行い、同時に賃貸借契約を締結します。月々の賃料のお支払いが始まれば、リースバック手続き完了となります。

不安が多い将来に上手な資産活用を!

人生にお金の不安はつきものです。しかし、不安なだけでは何も解決しません。現在はそういった時代に対応した色々なサービスが出てきています。老後の不安に、急な出費に、お子様の教育資金に、短期で資金を調達する方法として、リースバックという選択肢を検討してみてはいかがでしょうか。

リースバックであれば、自宅から出て行くこともなくまとまった現金を作ることができます。リースバック後に毎月賃料を支払い続けなければいけないこと、住み続けられる期間に限りがあることには注意しなければいけませんが、自宅を活用して資金を手にする手段の一つとして検討していただければと思います。

ただ、リースバックは特殊な取引のため、何よりも信頼できるパートナー探しが重要です。買取実績が豊富な不動産のプロに相談しましょう。

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