リースバックとは?
住みながら不動産を売却して資金の短期調達を実現

結婚式、出産・教育費、住宅購入など人生には幸せなイベントが多い一方で、お金の悩みは尽きないものです。将来年金がいくら払われるか不安という老後の悩みもあるでしょう。

節約は悪いことではありませんが、今の生活を制限しすぎるのももったいないですね。今回は、そんなお金の悩みを解決できるかもしれない住宅の活用方法をご紹介します。

自宅に住みながら売却できるリースバックとは?

「リースバック」という言葉を聞いたことがあるでしょうか。
聞きなれない言葉かもしれませんが、お金の悩みを解決する手段として近年話題になっている仕組みです。

リースバックの意味

具体的には「自宅を不動産会社などに売却し、不動産会社とリース契約を結んで引き続き賃料(リース料)を払う形で自宅に住み続ける」という仕組みです。

「リースバック」とは、売却する不動産は自宅でなくても構いませんし、売る相手は不動産会社以外の第三者でも可能ですが、ここではわかりやすく自宅と不動産会社というかたちでお話します。自宅を売ってからリース契約をするので、「セールス&リースバック」とも呼ばれています。不動産会社に自宅を売却した時点で売却額としてまとまったお金が入り、そのお金から賃料を支払っても良いですし、別の目的で使うこともできます。

リースバクの目的

リースバックの使い道は多岐にわたり、「老後の生活費」、「子供の教育資金」、「ケガや病気など突発的な支出への補填」、「借金の返済」、「事業資金の捻出」、「住宅ローンの支払いが苦しい」、「住宅の買い替え」などが挙げられます。
「自宅を持っているけど日々の生活費に不安がある。」、「子供は独立していて自宅を相続する必要はない」といった場合、リースバックを使うことで入ってくる売却額を生活費に充てることもできます。

他にも「大学の入学費・授業料でまとまったお金が必要だが、子供が大学卒業したら広い家はいらないから今の家は手放す予定だ」などといった場合には、将来得ることになる自宅の売却代金を現時点で入手することができるのです。
このように、短期間でまとまった資金が欲しい時に活用できるサービスです。

「リバースモーゲージ」との違い

似たような仕組みに「リバースモーゲージ」が存在します。リバースモーゲージは自宅を担保にして金融機関からお金を借り、当人が死亡するか、契約期間が終了した場合に自宅を売却して一括返済するという仕組みです。

非常に似た制度ですが、違いは次の通りです。

- 対象となる不動産の種類や制限
リバースモーゲージでは、融資の一種であるため、収入条件があるケースや担保にできる不動産に制限を設けていることが多いようです。具体的には土地や一戸建てのみが担保の対象で、マンションは対象外となっていたりします。また、担保として資産価値がある物件か否かを金融機関が厳しくチェックします。そのため、どんな不動産でも利用できるというわけではありません。一方のリースバックは、基本的には不動産の売却なので、戸建て・マンションといった住宅以外にも工場や店舗でも利用可能です。

- 不動産価格や金利の変動リスク
リバースモーゲージの場合、不動産を担保としてお金を借りているので不動産価値の大きな下落による担保評価額の見直しや、金利が上昇した場合には借入額が担保を超えてしまったりするリスクも起こりえます。このような場合は融資が打ち切られるケースもありますので契約内容をよく確認する必要があります。

リースバックのメリットと注意点

リースバックのメリットと注意が必要な点についてもご説明します。

メリット

- 引っ越しの必要がない
自宅を売却した後、そのままその自宅を借りて生活できるので、引っ越しの必要がありません。慣れ親しんだ自宅に住み続けられますし、お子様がいる場合には転校も不要です。

-まとまった資金を比較的短時間で得られる
通常、仲介などで自宅を売却しようとした場合、条件の良い物件を除けば、買いたい人が見つかるまでに何か月もかかるのが一般的です。それに対してリースバック契約の場合、不動産会社が直接あなたからあなたの物件を購入するため、売却したことが周囲にも知られにくく、比較的短時間で資金を得ることが可能です。

- 固定資産税などの出費がなくなる
リースバック契約は売った時点で所有権が不動産会社に移ります。そのため、固定資産税などの住宅保有にかかる税金の支払いも不要になります。

-  買い戻しが可能な場合も
リースバック契約では、「短期的な資金繰りに目途がついたので、やっぱり自宅を自分で所有したい」といった場合に自宅を買い戻しに応じる業者もいます。

注意すべき点

- 毎月賃料が発生する
売った自宅をリースで借りている状態になるので、毎月の賃料が発生します。支払いを滞納した場合は、立ち退きになるケースも発生します。

- 契約期間が決められている
リース契約には契約期間が決められます。一般的には期間を2年程度と定めているケースが多いようです。そのため、2年経過した後に契約更新の可否や賃料などの条件変更などについては、事前に契約内容をよく確認しておく必要があるでしょう。なお、リース契約中に賃料を滞納した場合などは契約期間の満了を待たずに、強制的に立ち退きを迫られるケースもあります。

- 売却額と買い戻し額について
一般的に売却額は周辺の売却相場より安くなる傾向があります。また、売却後に買い戻しする場合の代金は売却額より高くなる傾向があります。購入者となる不動産会社には固定資産税や各種管理費など諸々の費用が発生するため、その分のコストなどが価格に転嫁されているのです。

リースバックを成功させるポイント

メリットや注意点はありますが、リースバックは上手に使えば、お金の不安を解消できる優れたサービスです。それでは、うまくリースバックを活用するためのポイントをご紹介します。

不動産会社と良好な信頼関係を築く

リースバックでは、不動産会社の裁量で賃料や売却額や買い戻し額が決まります。そのため、良い不動産会社に依頼することが重要になります。不動産会社が提示してくるリース額が周辺の賃料相場と比較して適正か、売却価格などが周辺の取引価格に対して不当に安くないか、売却時や買戻し時に適正な売却額を設定してくれるか、賃料の値上げや第三者への転売を行わないか、売主の事情をきちんと聴いてくれるかなど色々な視点から不動産会社の良し悪しを確認しましょう。

リースバック実績のあるプロと取引をする

リースバックは特殊な不動産取引の方法です。売却の際には特別なノウハウと不動産評価についての専門知識や買主との交渉力が必要になります。また、資金需要に対して、リースバックだけが解決策ではありません。売却する物件をきちんと調べ、あなたの事情を鑑みた上で、通常の売却が良いのか、リースバックが有効な状況なのかを判断し、きちんと相談に乗った上であなたに合った解決策を見極めてくれる不動産のプロを選ぶべきでしょう。

住まいの悩みを解決する『あんしんリースバック』

リースバックを手掛ける不動産会社はいくつかありますが、ここではスター・マイカの「あんしんリースバック」をご紹介させていただきます。

スター・マイカの「あんしんリースバック」とは ?

首都圏・大阪・札幌・仙台・名古屋・福岡など主要都市にて事業展開をしているスター・マイカが行っているオーダーメイド型のリーバックサービスで、自宅マンションに住みながら、早期資金化を図りたいお客様向けの商品となっております。

賃料や賃貸期間の柔軟な対応力
賃料や賃貸期間は、売却者の希望や条件を確認した上で、それに合う内容を提示してくれるため、無理のないリースが可能です。一般的なリースバックの賃貸期間の2年を超えたプランの提示も可能です。

- 年齢や資金使途、物件の格式など不問
年齢制限や売却資金の使い道などについては条件がなく、誰でも相談しやすいサービスになっています。また、売却するマンションがハイグレードなマンションでなくてもきちんとした査定と売却額を算出してくれます。

- 8,000戸以上の買取実績
先ほど実績豊富なプロと取引すべきと書きましたが、スター・マイカには8,000戸の買取実績があります。実績を基に売却価格や賃料を迅速かつ正確に算出することができます。

- 仲介手数料が不要
スター・マイカとの直接売買になるので、仲介手数料などの手数料などが不要です。

- 今後も様々なサービスを提供予定
現在、「あんしんリースバック」を更に発展させ、ご高齢のお客様向けにさらなる安心・安全を提供すべく「24時間見守りサービス」や「IoT機器の提供」等を組み込んだ「リバースモーゲージ」の代替となる商品開発行っております。

◾スター・マイカの「あんしんリースバック」

https://www.starmica.co.jp/promotion/leaseback/

不安が多い将来に上手な資産活用を!

人生にお金の不安はつきものです。しかし、不安なだけでは何も解決しません。現在はそういった時代に対応した色々なサービスが出てきています。老後の不安に、急な出費に、お子様の教育資金に、短期で資金を調達する方法として、リースバックという選択肢として検討してみてはいかがでしょうか。

ただ、リースバックは特殊な取引のため、何よりも信頼できるパートナー探しが重要です。買取実績が豊富な不動産のプロに相談しましょう。

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