マンション投資のリスクとは?出口戦略としてオーナーチェンジの検討を

マンション経営にはリスクがつきものです。経年劣化で建物に不備が目立ち始めた、大学が移転してターゲットだった大学生が一気に減ったなど、マンション経営の失敗事例は数多くあります。そしてその理由の多くは、自分でコントロールできないものだったりします。

そこで検討したいのが、出口戦略としての売却です。損失が膨らまないうちに中古マンションを手放し、少しでもリスク回避することも考えておかなければいけません。逆に、高い金額で売却できるうちに売却することも投資運用を行う上で重要です。今回はマンション投資のメリットとリスクについて改めて触れつつ、出口戦略の重要性と「オーナーチェンジ」という売却方法についてご説明します。

マンション投資のメリット

リスクを評価するためには、まずメリットを正しく認識できている必要があります。どれくらいリスクを容認するのかは、メリットに応じて変わってくるからです。すでにマンション投資を行っている人にとっては「常識」に当たるかもしれませんが、マンション投資のメリットについて改めて理解しておきましょう。

安定した収入を得やすい

一般的な投資に比べると、安定的な収入を得やすいと考えられます。マンションの運用によって得られる利益は、商品やサービスを売って得られるような一回きりのものではありません。家賃収入毎月入ってくる限り、長期間にわたって利益を得続けることが可能です。最初の購入段階で大きな金額の投資を必要とするものの、そのあとは賃料収入でローンを返済しつつ、安定的に資産を形成していきます。

マンション投資による賃料収入の大きさは、労働量と比例していません。自分が退職した後も途切れることなく収入が入ってくるため、いわば「私的年金」として老後の資産形成や生活基盤としてマンション資産が活躍してくれます。

不動産にこだわらなくても、株式やFXなど投資先はたくさんあります。しかしこれらの投資がハイリスクハイリターン、すなわち激しい価格変動を見せるのに対して、不動産価値はそれほど激しく変動することはほぼありません。ニーズの高い地区や好まれる物件の広さや設備など投資する上で注意すべき点はありますが、それさえできれば安定した賃料収入を期待しやすいというわけです。

生命保険の代わりになる

投資用マンション購入する際に、不動産投資ローンを活用するケースがほとんどです。こうしたローンの加入条件として、団体信用生命保険いわゆる団信への加入することが一般的です。ローンの返済中に契約者に万が一のことがあっても、団信からローンの残債分のお金が出るというものです。保険料はローン返済額に含まれています。

団信に加入していれば、借金を残すことなくマンション資産およびマンションから発生する賃料収入を家族へ相続することができます。

相続税対策になる

所有する資産価値を基準として、相続税は計算されます。マンションの資産価値は現金や預貯金より低く評価されるために、相続人となる家族の相続税負担が軽減されます。節税を目的としてマンションを購入する人も多いのではないでしょうか。

投資するマンションを選ぶポイント

メリットについて「安定した収入を得やすい」とお伝えしましたが、当然ながら賃貸ニーズの高い物件であることが絶対条件となります。再度投資用マンション選びのポイントをお伝えします。

立地と価格のバランスを考える

しばしば駅近が条件として挙げられます。具体的には、大都市圏であれば駅から徒歩10分以内を「駅近」の目安と考えるべきでしょう。これを境として入居者募集に対する反応が大きく変わってきます。

その一方で、駅近マンションやアパートの価格は割高になりがちです。物件価格次第で利回りが変わってきますので、駅からの便利さ=立地と価格との兼ね合いで物件を選ぶことが求められます。そのためにも、不動産会社の提示する数字に踊らされず自分で利回りを計算するようにしましょう。

この際、諸経費を含めた値である「実質利回り」を求めるようにしてください。不動産会社のパンフレットやホームページなどで提示される利回りは、諸経費を加味しない「表面利回り」であることが多いです。表面利回りは実質利回りより高く出るものの、実態に即した値とは言えません。実際に投資してから「こんなはずではなかった」とならないためにも、家賃と購入価格に加えて諸経費(管理費修繕積立金、税金など)を洗い出し、現実に近い実質利回りを出すようにします。

入居者のニーズに合うかを考える

駅から近ければ満室になるとは限りません。単身/ファミリーや年齢、世帯年収など属性に応じて入居者のニーズは異なります。たとえば、単身世帯は通勤先や通学先からの距離や家賃額を重視し、ワンルームマンションを好む傾向にあります。一方のファミリー世帯は、スーパーマーケットやドラッグストア、公共機関、公園などが近所にあるか、すなわち生活や子育てのしやすさを主な条件にする傾向にあります。駅から近いとは言っても、歓楽街が近くて日常の買い物のしにくいエリアの物件は避けられやすいでしょう。

よくあるミスは、物件選びの条件を「自分が住みたいかどうか」に置くことです。あくまで重要なのは、入居者として想定されるターゲットが住みたいと思うかどうかです。ターゲットを定め、ターゲットのニーズを物件や周辺環境が満たしているかチェックすることが大切です。

築年数をチェックする

築年数が古いほど建物や設備の老朽化が目立ち入居者が集まりにくいのもさることながら、耐震性にも注意が必要です。マンションが建築された年によって、適用されている耐震基準が異なります。具体的には、1981年5月以前は旧耐震基準、1981年6月以降は新耐震基準が適用されています。1995年1月に発生した阪神淡路大震災では、耐震基準の新旧によって建物のダメージに大きな差があったとされています。以上を踏まえても、新耐震基準の適用された物件か否かは、資産価値としての評価に加え賃貸で住む人にとっても一つの基準になっています。

マンション投資のリスク

メリットについて認識したところで、いよいよマンション投資のデメリット、リスクを考えたいと思います。今後、リスクの増加やそれを受け入れられるほどのメリットがないと判断するのであれば、マンションの売却を検討する必要が出てきます。

空室、家賃滞納による収入減

投資家にとって最大のリスクは、空室期間の発生に伴う賃料収入の減少でしょう。「不動産価値は大きく変動しない」とお伝えしたものの、入居ニーズが減少する可能性は常に存在します。大企業や教育機関の撤退・移転、新たなショッピングセンターのオープン、近隣地域における事件・事故の発生など、マンション自体に問題がなくても周辺環境の変化によって入居者が集まりにくくなるケースは多々あります。また広告を出す時期によっても、集客のしやすさは異なります。

こうして入居率下落すると、賃料収入の低下へ直接跳ね返ってくるのです。特にマンション1室ではなく複数や一所有ですと、その影響は大きくなります。多くの場合は自己資金だけでなく銀行を始めとした金融機関から融資借入を活用しているでしょうから、その返済にも響くでしょう。特に変動金利金利が上昇していくと、返済できないという事態を覚悟する必要があるかもしれません。

また、入居者がいても、家賃滞納のリスクがあります。滞納を理由とした強制的な立ち退きは可能ですが、退去までに期間や手間がかかります。退去させることができたとしても滞納分を回収できないケースもあります。

設備の修繕などによる出費

入居者の故意や過失によって部屋の設備が故障した場合は、入居者に費用負担を求めることができます。しかし、老朽化によって設備が故障した場合は、修繕費を所有者が負担することになります。その出費額は軽視できるものではありません。

また、入居者の入れ替え時の原状回復にかかる修繕費についても、一部は入居者へも請求できるものの貸主側が負担します。

災害による被害

火災や地震、台風・洪水などの災害によって、マンションが大きな被害を受ける可能性もあります。建物の一部修繕にとどまればよいものの、場合によっては立て直しが必要なこともあります。もちろん地震リスクには地震保険、火災リスクには火災保険がありますので、加入していれば全額自己負担となることはないでしょう。しかし、それでも所有者の費用負担と機会損失(建て直し期間中に得られていたはずの賃料収入の喪失)はきわめて大きいです。

資産価値の減少

建物の経年劣化や周辺環境の変化などによって、資産価値は下落していきます。特に新築の場合、数年で大きく下落するリスクもあります。これを回避することはできませんが、少なくとも資産価値の下がりにくい物件を選ぶことは可能です。

たとえばオートロックや駐車場などの設備が充実している、最寄り駅から徒歩で通える、最寄り駅がターミナル駅である、将来大規模な再開発予定があるなどの条件があるとよいでしょう。こうした条件があれば資産価値が落ちにくい、あるいは上昇することも期待できます。

マンション投資の出口戦略はオーナーチェンジがおすすめ

マンション投資で必ず利益を出せるとは限りません。入居者が見つからずに収入が伸びず、赤字に苦しむ投資家も少なくないのです。そしてうまくいかないときは、出口戦略として手放すことも考えられます。リスクが大きくなる前に売却するというのは、立派な投資戦略です。

ここで検討したいのが、「オーナーチェンジ」という売却方法です。最後にオーナーチェンジの概要と手続きの流れを、当社スター・マイカの提供するオーナーチェンジサービスの事例に沿ってご紹介します。

オーナーチェンジとは

オーナーチェンジとは、入居者のいる状態で物件の売買を行うことです。入居者から預かった敷金や契約条件を引き継ぎます。買主としては購入初月から家賃収入を期待できます。

一般的な居住用のマンションの売買とことなるスキームですので、投資物件やオーナーチェンジ物件の実績がある不動産業者を選ぶことをおすすめします。スター・マイカは、ファミリータイプのオーナーチェンジの買取を他社に先駆けて始めたパイオニアです。

オーナーチェンジの手続きの流れ

まずは、お電話か査定依頼フォームからのお問い合わせとなります。オーナーチェンジの手続きの概要をお伝えした上で、物件の基本情報を伺い机上価格(簡易査定価格)をご提示します。

その後、担当者が現地へ赴き、建物の外観や周辺環境などを調査し、改めて正式な買取金額を提示することになります。この際に、引き渡しまでの具体的なスケジュールや段取りについてもご説明します。

以上の提案に納得できるようであれば、いよいよ売買契約へ移ります。重要事項の説明を受け、売買契約書を取り交わします。この際に売買代金の一部を手付金としてお支払いします。残代金の決済と所有権移転・抵当権抹消などの登記手続き、そして、賃貸借契約の承継手続きを進めます。スター・マイカでは、オーナーチェンジ後の管理もグループの賃貸管理会社が行うため安心です。

オーナーチェンジの活用事例

たとえば、賃貸物件の経年劣化が進んで設備修繕が多くなり、維持管理費の負担が大きくなったことからオーナーチェンジを検討されるお客様が多くいらっしゃいます。また個人で不動産投資をやっていたものの、管理しきれなくなったり資産整理の必要に迫られたりしてオーナーチェンジでの売却を希望される方もいらっしゃいます。

マンション投資のリスク管理として頭に入れたい出口戦略

マンション投資にはメリットのみならず、リスクもたくさんあります。入居者が入らない、これ以上マンション運営を続けられないという場合を想定して、複数の資産(預貯金・株式など不動産以外)に分散すること、そして購入前ないし運営中から出口戦略を検討しておくとよいでしょう。その出口戦略の一つとして、オーナーチェンジについてご理解いただければと思います。興味のある方は、スター・マイカまでお問い合わせください。

TOP

お電話はこちら
0120-503-070
営業時間/9:30~18:30