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マンション投資のリスクとは?出口戦略としてオーナーチェンジの検討を

マンション投資にはリスクがつきものです。

経年劣化で建物に不備が目立ち始めた、大学が移転してターゲットだった大学生が一気に減ったなど、マンション経営の失敗事例は数多くあります。
そしてその理由の多くは、自分でコントロールできないものだったりします。

既にマンション投資を行っている人は、今後起こり得るリスクを把握しておくことが重要です。

そこで今回は、マンション投資のリスクと、その対処法についてご説明します。

マンション投資のメリット

リスクを評価するためには、まずメリットを正しく認識できている必要があります。
どれくらいリスクを容認するのかは、メリットに応じて変わってくるからです。

マンション投資のメリット

  1. 安定した収入を得やすい
  2. 生命保険の代わりになる
  3. 相続税対策になる

1.安定した収入を得やすい

一般的な投資に比べると、安定的な収入を得やすいと考えられます。

マンションの運用によって得られる利益は、商品やサービスを売って得られるような一回きりのものではありません。
また、労働量と比例もせず、自分が退職した後も途切れることなく収入が入ってくるため、いわば「私的年金」として老後の資産形成や生活基盤としてマンション資産が活躍してくれます。

不動産にこだわらなくても、株式やFXなど投資先はたくさんあります。

しかし、これらの投資がハイリスクハイリターン、すなわち激しい価格変動を見せるのに対して、不動産の価値はそれほど激しく変動することはほぼありません。

ニーズの高い地区や好まれる物件の広さや設備など投資する上で注意すべき点はありますが、それさえできれば安定した賃料収入を期待しやすいというわけです。

2.生命保険の代わりになる

投資用マンションを購入する際に、不動産投資ローンを活用するケースが多いです。
不動産投資ローンにおいても、住宅ローンと同様に団体信用生命保険に加入できるものがあります。
団信とも略して呼ばれます。

団体信用生命保険
ローンの返済中にに亡くなってしまったり、高度障害状態になったりなど、万が一のことがあった場合、保険金により残りの住宅ローンが弁済される保障制度です。
自宅の購入用の住宅ローンでは、多くの住宅ローンで加入が必須となっています。

保険料はローン返済額に含まれています。

団信に加入していれば、万が一のことがあっても、借金を残すことなくマンション資産を家族へ相続することができます。

3.相続税対策になる

相続税は、所有する資産価値を基準として計算されます。

マンションの資産価値は現金や預貯金より低く評価されるために、相続人となる家族の相続税負担が軽減されます。

節税を目的として投資マンションを購入する人も多いです。

収益低下のリスクと対処法

それではここから、具体的なリスクと対処法についてご説明します。

まずは投資をする上で最も気になる、収益を低下させる要因となるリスクと対処法を確認していきましょう。

収益低下のリスクと対処法

  1. 空室リスクと対処法
  2. 家賃下落リスクと対処法
  3. 金利上昇リスクと対処法
  4. 借入金返済リスクと対処法

1.空室リスクと対処法

マンション投資で注意しなければいけない最大のリスクは、空室リスクです。
空室リスクは、家賃下落の発生や、空室リフォーム、借入金返済リスク等のあらゆるリスクの呼び水になります。

マンションは築年数の経過に伴い、人気が低くなり空室が発生しやすくなっていきます。意識して空室対策をしていくことが必要といえます。

空室リスクの対処のポイントは、管理会社の選定です。

賃貸仲介が得意な管理会社は、適切な空室対策リフォーム等のアドバイスもくれます。
いきなり自分で考えて空室リフォームをしようとする人がいますが、まずは、管理会社に相談しましょう。

管理会社の切り替えは、投資が発生しません。
現在、委託している管理会社以外にも提案をもらい、比較することもよいでしょう。

2.家賃下落リスクと対処法

空室が増えすぎると、賃料を下げて募集せざるを得なくなり、家賃下落リスクが生じます。

家賃下落リスクを回避するには、まずはフリーレント付きで募集してみるのが適切な対策です。

フリーレント
フリーレントとは、入居から数ヶ月の家賃を無料とするサービスです。

フリーレントを付けると、オーナーの実質的な収入は減ります。

しかしながら、家賃自体を下げる方法とは違い、期間が限定的です。
入居者が長期間住んでくれれば、オーナーとしてはフリーレントの方が得になります。

その他、敷金や礼金をゼロとする対策も効果はあります。

3.金利上昇リスクと対処法

不動産投資ローンを変動金利で組んでいる人は、金利上昇リスクもあります。
金利上昇リスクを防ぐには、ローンの借り換えを行って固定金利に切り替えることが適切な対策です。

しかし、固定金利に切り替えてしまうと利息が上昇してしまうため、固定金利への借り換えは採用しにくい対策といえます。

そこで、金利上昇リスクを防ぐには、低金利の今の時点で他の物件に買い替えし、次の物件では固定金利を大目に使ってローンを組むことをおすすめします。
低金利の時期は、収益物件の価格が高く「売りどき」でもあります。

一方で、金利が上昇すると、今度は売りにくくなります。
金利上昇時は、投資家が不動産投資ローンを組みにくくなるため、投資意欲が減退し、収益物件の価格が大幅に下がります。
そのため、金利が上昇し始めてから売るのでは対策として遅いです。

低金利である今のうちに売却し、新しい物件で固定金利を多く使って良い物件に買い替えることが適切な対策となります。

4.借入金返済リスクと対処法

空室や家賃下落が生じると、収入が減るため、借入金が返済できないリスクも生じます。
借入金返済リスクを防ぐには、まずは空室対策をしっかり行うことです。

また、借入金返済リスクを小さくするには、投資時に自己資金を増やして借入金を減らすことが最も効果的な対策となります。

しかしながら、既に投資を行っている状態で生じる借入金返済リスクには、抜本的な対処方法がありません。

空室対策を行ってもなかなか空室が埋まらない場合には、早めに売却するようにしましょう。

入居者トラブルのリスクと対処法

続いては、入居者関連のリスクと対処法を見ていきます。

入居者トラブルのリスクと対処法

  1. 家賃滞納リスクと対処法
  2. 入居者トラブルリスクと対処法

1.家賃滞納リスクと対処法

マンション投資では、家賃滞納リスクがあります。
対策としては、家賃保証会社を利用することが主流となってきています。

敷金の設定や連帯保証人の確保も有効ですが、近年、対処しにくい状況になっています。

– 敷金
借主が家賃を滞納した場合、敷金から家賃を充当することができます。
そのため、本来であれば敷金を3ヶ月分程度は取りたいところです。

しかし、敷金を多くすると入居時の初期費用が多くなるため入居者が決まらないリスクがあります。
敷金や礼金をゼロとする物件も増えているため、全体的に敷金は取れない傾向にあります。

– 連帯保証人
敷金を取れない場合、次に有効となるのが連帯保証人の確保です。
連帯保証人は借主の債務を保証してくれるため、家賃滞納時も連帯保証人から家賃を支払ってもらうことができます。

ただし、近年は連帯保証人も確保しにくい状態になってきました。
借主側が連帯保証人を立てることを嫌がる傾向になるのと、貸主側としても連帯保証人が親などで高齢なことが多く、適切な保証人を見つけにくいのが理由です。

2.入居者トラブルリスクと対処法

マンション投資を続けていると、入居者トラブルリスクもあります。

入居者トラブルリスクとは、「夜中に騒いで近隣住民と喧嘩する」、「部屋を非常に汚す」、「夜逃げして連絡が取れなくなる」、「自殺や殺人の現場になる」等の家賃滞納以外のリスクです。

入居者トラブルを防ぐには、「連帯保証人を確保する」、「入居審査をしっかり行う」の2つが効果的な対策です。
連帯保証人は、債務者の全ての債務を保証するため、入居者トラブルには非常に効果的な存在となります。

例えば、入居者に夜逃げされてしまった場合、残された残置物を連帯保証人に引き取ってもらうことができます。
家賃保証会社は家賃滞納以外の債務を保証してくれませんので、夜逃げ時の対応などは依頼できません。
そのため、たとえ連帯保証人が高齢で家賃滞納の保証能力がないとしても、連帯保証人を確保することは意味があります。

理想としては、「家賃保証会社」と「連帯保証人」をセットで取り、入居者トラブルに関しては連帯保証人に保証させるのがベストですが、連帯保証人はなかなか確保しにくい流れになりつつあります。

そこで、貸す際に「入居審査」をしっかり行って、トラブルを発生させなそうな人と契約することが一番の対策となります。

管理の実績が豊富な管理会社を選び、しっかりと入居審査を実施してもらうことが入居者トラブルを防ぐ根本的な対策方法です。

修繕のリスクと対処法

築年数の古くなったマンションは、修繕リスクが増えてきます。

区分マンションに投資をしている場合でも、修繕積立金が上がり、収益性が悪化するリスクもあります。

専有部の修繕に関しては、定期的に実施していくと、後で大きな修繕が発生することを防ぐ対策となります。

なお、区分マンションの場合は、最も金額がかかる修繕はユニットバスの交換です。
マンションも古くなると、ユニットバスを交換しないと空室が埋まらなくなる時期が訪れます。
ユニットバスの交換は、100万円~150万円程度かかります。

物件価値低下のリスクと対処法

次に、物件価値の低下のリスクと対処法について見ていきます。

物件価値の低下リスクと対処法

  1. 価格下落リスクと対処法
  2. 地震リスクと対処法

1.価格下落リスクと対処法

マンション投資は、いざ売却しようとしても、価格下落リスクがあります。

価格下落リスクを防ぐには、「入居者を埋めてから売る」、「低金利の時期に売る」という2つが適切な対策です。

収益物件は、空室のまま売ろうとすると、買主に大きな価格交渉の余地を与えてしまい価格が安くなります。
そのため、高く売るには入居者を埋めてから売ることがポイントとなります。

また、収益物件は、金利が安い時期は価格が高くなります。
金利が安いと、投資家が不動産投資ローンを組みやすくなるため、投資意欲が向上し、価格が高くなるからです。

2.地震リスクと対処法

今後マンション投資を続けていく中で、地震リスクはあり得ます。

地震リスクを回避するには、地震保険に加入するのが基本です。

現在、火災保険にしか入っていないようであれば、地震保険にも加入することをおすすめします。

なお、1981年5月31日以前に建築確認申請を通した建物は旧耐震基準と呼ばれます。
保有しているマンションが旧耐震基準であれば、地震保険に加入するよりも売却することをおすすめします。

近年は、借主も耐震性に関する知識が定着してきたため、旧耐震の物件は敬遠される傾向にあります。

そのため、旧耐震の物件は、地震対策以前に空室対策として買い替えを検討することをおすすめします。

法律・税制改正のリスクと対処法

マンション投資をしていると、法律や税制の改正リスクがあります。

最近では2020年4月に民法が改正され、連帯保証人を取るときは極度額設定が必要となる改正が行われました。
極度額とは、連帯保証人が負う責任の限度額のことです。

2020年4月の民法改正は、個人の連帯保証人を極力なくそうとする目的が背景にあります。

極度額設定という面倒な手続きをわざと課すことで、連帯保証人を生み出しにくくしているのです。

このような法改正は投資家にとっては不利な改正といえます。

法律や税制の改正リスクに関しては、改正動向を常に把握することが対策となります。
法律や税制の改正は、数年前から情報が公開されるのが一般的ですので、制度が施行されるまでに時間が2~3年程度あるのが通常です。

制度改正までの時間で、売却した方が良さそうであれば売却し、継続しても問題なさそうであれば継続するといった判断をしましょう。

投資マンションの売却については、こちらの記事をご覧ください。

投資用マンションの売却にはオーナーチェンジがおすすめ

マンション投資で必ず利益を出せるとは限りません。

入居者が見つからずに収入が伸びず、赤字に苦しむ投資家も少なくないのです。

そしてうまくいかないときは、出口戦略として手放すことも考えられます。
リスクが大きくなる前に売却するというのは、立派な投資戦略です。

ここで検討したいのが、オーナーチェンジという売却方法です。

最後にオーナーチェンジの概要と手続きの流れを、当社スター・マイカの提供するオーナーチェンジサービスの事例に沿ってご紹介します。

投資用マンションの売却ならオーナーチェンジがおすすめ

  1. オーナーチェンジとは
  2. オーナーチェンジの手続きと流れ
  3. オーナーチェンジの活用事例

1.オーナーチェンジとは

オーナーチェンジとは、入居者のいる状態で物件の売買を行うことです。

入居者から預かった敷金や契約条件を引き継ぎます。
買主としては購入初月から家賃収入を期待できます。

一般的な居住用のマンションの売買とことなるスキームですので、投資物件やオーナーチェンジ物件の実績がある不動産業者を選ぶことをおすすめします。

スター・マイカは、ファミリータイプのオーナーチェンジの買取を他社に先駆けて始めたパイオニアです。

2.オーナーチェンジの手続きの流れ

まずは、お電話か査定依頼フォームからのお問い合わせとなります。

オーナーチェンジの手続きの概要をお伝えした上で、物件の基本情報を伺い机上価格(簡易査定価格)をご提示します。

その後、担当者が現地へ赴き、建物の外観や周辺環境などを調査し、改めて正式な買取金額を提示することになります。
この際に、引渡しまでの具体的なスケジュールや段取りについてもご説明します。

以上の提案に納得できるようであれば、いよいよ売買契約へ移ります。
重要事項の説明を受け、売買契約書を取り交わします。
この際に売買代金の一部を手付金としてお支払いします。

残代金の決済と所有権移転・抵当権抹消などの登記手続き、そして、賃貸借契約の承継手続きを進めます。

スター・マイカでは、オーナーチェンジ後の管理もグループの賃貸管理会社が行うため安心です。

3.オーナーチェンジの活用事例

たとえば、賃貸物件の経年劣化が進んで設備修繕が多くなり、維持管理費の負担が大きくなったことからオーナーチェンジを検討されるお客様が多くいらっしゃいます。

また個人で不動産投資をやっていたものの、管理しきれなくなったり資産整理の必要に迫られたりしてオーナーチェンジでの売却を希望される方もいらっしゃいます。

リスクを加味して今後の売却や買い替えを判断しよう

ここまでご説明したマンション投資のリスクと対処法をまとめると、以下の通りです。

マンション投資のリスクと対処法
リスク 対処法
収益低下のリスク 空室対策を行う、管理会社を切り替える、フリーレントを付けるなど
入居者トラブルリスク 連帯保証人を確保する、入居審査をしっかり行う
修繕リスク 定期的に実施する
物件価格下落リスク 低金利の時期に買い替えて、新しい物件では固定金利を多く利用する
法律・税制改正リスク 改正動向を常に把握する

このように、入居者が入らない、これ以上マンション運営を続けられないという場合を想定して、購入前ないし運営中から出口戦略を検討しておくとよいでしょう。

その出口戦略の一つとして、オーナーチェンジについてご理解いただければと思います。

興味のある方は、スター・マイカまでお問い合わせください。

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