投資マンションの売却方法とは?好条件で売るためのポイント

マンション投資の出口戦略として、売却を検討する時期はいずれ来るでしょう。売却するのであれば市況のよい時期に有利な条件で売却したいものです。しかし、実際は現金化を焦るあまり不適切な売却方法を選択していたり、あまり実績のない不動産会社を利用していたりといった失敗が散見されます。

今回は、投資マンションの売却方法をご説明した上で、マンションの査定価格の算出方法や不動産売却に際して考えるべきポイントをご紹介します。

投資マンションの売却方法

不動産の売却方法というと、不動産会社を仲介として第三者へ売却するのが一般的です。しかし不動産会社が直接買い取ったり、入居者に退去を促して空室になってから売却したりと、いくつかの選択肢があります。ワンルームマンションやファミリータイプなど、マンションタイプや条件によって適切な方法は変わってくることに注意しましょう。

取引形態別の売却方法

まずは取引形態別に、仲介と買取の違いを理解しましょう。

― 仲介
仲介とは、不動産会社に買い手とのマッチングを依頼するやり方です。不動産会社と「媒介契約」という契約を結び、売却を依頼します。広告や不動産流通ネットワークなどを利用して、不動産会社が購入希望者を探してくれます。

成約時には仲介手数料が発生します。その上限は宅地建物取引業法で以下のように定められています。
200万円以下の部分:取引額の5%以内
200万円超~400万円以下の部分:4%以内
400万円超の部分:5%以下
※400万円を超える物件の仲介手数料は「売買価格×3%+6万円」で算出できる

不動産会社に仲介を依頼し、不動産会社が買主を探し、買主と交渉し……と、売却成立まで時間を要するのにも注意が必要です。すぐに現金を手にしたいときには、次の買取を利用した方がよいでしょう。

― 買取
買取とは、不動産会社などに所有物件を直接買い取ってもらう方法です。購入者を探す手間がかからず、仲介に比べてスピーディーにマンションを現金化できます。買主と直接売買契約を結びますので、仲介手数料もかかりません。

ただし、売却時の価格は市場相場より下がる傾向にあります。時間がかかっても高く買い取ってほしいのであれば、仲介を利用した方がよいでしょう。

入居者の有無による売却方法

購入検討する人が投資目的の場合と自分が住みたい場合では、入居者がいることの捉えられ方が異なります。空室の状態で売却する場合と賃借人が入居した状態で売却に分けて見てみましょう。

― 空室の状態で売却する
不動産投資家にとっては、空室の状態であれば室内を確認できるので、リフォームの是非や設備の状態により家賃の金額や契約条件、修繕の必要性を判断がやりやすくなります。一方で、入居者が決まるまでの期間に家賃収入が得られないデメリットがあります。自分で住む住宅を探している人にも検討してもらえる点は大きなメリットです。

― 賃借人が入居した状態で売却する
入居者がいるまま売却するやり方で、オーナーチェンジと呼ばれます。購入後すぐに家賃が入るので、買主としては投資計画を立てやすくなります。自分で住む住宅を探している人にとっては、すぐに住むことができないので検討対象には入りにくいでしょう。

現状の賃料設定が不適切で利回りが低い場合や、ファミリータイプの物件などのケースですと空室の状態の方が高く評価されやすいです。しかし、いずれにしても入居者を退去させるためには立ち退き料がかかったり交渉や手続きに手間を要したりするため、若干売却価格が高いからと言って割に合わないことが多いのです。

投資マンションの売却に用いられる査定価格の主な算出方法

投資マンションを売却するに当たって、その売却価格の目安の見当が付くと有利です。ここでは、不動産会社も用いる査定価格の算出方法を2つご紹介します。

収益還元法

収益還元法とは、売買対象となる不動産が将来的に生み出す利益に基づいて不動産の価格を求める計算方法です。不動産が賃貸に出されて家賃収入を生み出さないと使えませんので、収益還元法はあくまで利回りを重視する投資物件を対象とした方法と考えてください。

収益還元法には、直接還元法とDCF(Discounted Cash Flow)法の2つがあります。直接還元法では、収入から諸経費を引いて手元に残るキャッシュフローを投資利回りで割り算し不動産価格を求めます。たとえば家賃収入が500万円、諸費用が100万円、投資利回りが8%であれば、不動産価格は5,000万円((500万円-100万円)÷8%)と計算できます。月々の返済額や税金を加味してもよいでしょう。

次にDCF法とは、将来的に得られる利益を現在価値に戻して不動産価値を求める方法です。仮に銀行預金の金利が1%だとすると、現在の100万円は1年後の101万円と同じ価値を持つ(逆に1年後の101万円は現在の100万円と同じ価値)と考えます。毎年100万円の利益があるとしても、現段階の不動産価値を求めるためには、それぞれの年の100万円を現在価値に割り引く形で評価するのです。

DCF法では、仮の売却タイミングを定め、売却価格と売却するまでの毎年の利益を合計することで不動産価値を計算します。1年後の利益額は1.01、2年後の利益額は1.01²、3年後の利益額は1.01³……でそれぞれ割るため計算自体はやや難しいです。売却時の譲渡所得にかかる譲渡所得税を考えると、より複雑化します。

収益還元法の方が計算しやすい分、正確さに欠けるケースがあります。DCF法は正確な金額を求めやすい分、計算が複雑です。またDCF法の場合は、割引率や将来の売却価格を見込みで仮定するため、これらの数値が現実離れしていると正確な価値は求められません。なお修繕積立金は管理組合に積み立てられた財産であり、売主に戻ってくることはありませんので加味してはいけません。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、その名の通り過去の取引事例から売却価格を予測する方法です。売却する物件と同じような条件を持つ建物の成約価格を調べて、その価格を元に査定額を決めます。買主の支払金額(住宅ローンの月々の返済額)を重視する居住用マンションで重要視されやすいです。

取引事例比較法による査定の正確さは、とにかく過去の取引事例の件数に依存します。実績の豊富な不動産会社に査定してもらうのがよいでしょう。

投資マンションを売却するときのポイント

投資マンションを売りたくなった場合に、あらかじめ考えておくべきポイントをご紹介します。これらのポイントを押さえておけば、失敗する可能性は小さくなるはずです。

物件の売却理由を明確にする

売却理由によって、適切な売却方法は異なります。たとえばローンの滞納が続いた場合は、急に現金が必要になったということでオーナーチェンジによる買取を選ぶべきでしょう。引っ越しで物件の管理が難しい、あるいは相続対策で現金化したいのであれば、それほど急ぐ用事でもないということで仲介でもよいかもしれません。

要するに、理由によって売却までの期間と価格のどちらを重視するのか決まるということです。

市場の動向や相場の変化をチェックする

早く売ることより高く売ることを重視するのであれば、特にベストなタイミングで売却したいものです。不動産市場の動向や経済状況などのニュースを追いかけ、相場の変化をチェックしておきましょう。これは売却を本格的に検討する前の段階から、日常的にやってください。

たとえば、近い将来近隣に新駅が開業する場合、あるいは大規模な開発が発表された場合には、売却価格が上昇する可能性があります。急いで売却に走らず、上昇を待つのがよいでしょう。逆に景気が傾いて不動産価格へリスクが及ぶと考えたのであれば、早いうちに売却を検討した方がよいでしょう。

ただし、所有期間によって譲渡所得(売却益)に対する所得税および住民税の税率が異なるので注意しましょう。売却した年の1月1日時点で5年以下だと、両者の合計税率が39.63%となります。これに対して5年を超えると、合計税率は20.315%まで下がります。税率が大きく異なるので、よほど条件が悪くなると予想しない限り5年は我慢した方がよいかもしれません。

投資マンションの売却におすすめのスター・マイカのオーナーチェンジ

スター・マイカは、豊富なマンションの買取実績があります。特にオーナーチェンジに力を入れています。スター・マイカのオーナーチェンジにおける査定方法や特徴をご説明します。

スター・マイカの査定方法

スター・マイカでは、賃貸中のファミリータイプの物件も積極的に買い取っています。これは投資マンションを居住用リノベーションマンションの「素材」として評価しているからです。投資用としての利回りを評価基準としているわけではありません。

入居者が退去した後に、リノベーションを加えて物件を生まれ変わらせ、居住希望者に提供します。そのため、利回りの低くなりがちなファミリータイプの賃貸中マンション、時間が経過し価値の下落している物件、地方物件なども買取可能としています。

スター・マイカのオーナーチェンジ

スター・マイカのオーナーチェンジの特徴と利用事例をご説明します。

─特徴
今ではオーナーチェンジを手がける不動産会社も珍しくありませんが、スター・マイカでは業界に先駆けてオーナーチェンジ物件に力を入れてきました。そのためオーナーチェンジに限っても取引実績を豊富に有しており、お客様の多様なニーズにお応えできる体制となっています。また過去の取引実績を基にしたデータベースが充実しているため、査定も迅速で正確です。

入居者の自然退去を待って売却するので、オーナーチェンジ後の立ち退き交渉は行いません。この際の管理はグループの管理会社が対応しますので安心です。

─利用シーンの例
ローンの残債の処理のためにすぐ現金を手にしたい方、家賃が低く利回り改善のめどが立たないのに入居者が出ていかない状態の方、投資マンションを相続したのはいいものの運営ノウハウがなく困っている方など、さまざまなニーズを抱えたお客様がスター・マイカのオーナーチェンジを利用しています。まずはお気軽にご相談ください。

売却理由と方法を理解して好条件でマンションを売却しよう

投資マンションをいつ、いくらで売却するかというのは、きわめて大きな問題です。急に売却の必要が出てくるケースもあるため、つい売却を焦ってしまいがちでもあります。結果的に安く買いたたかれたり買い手が見つからなかったりと、不利を被ることが少なくありません。あらかじめ売却方法に関する知識を頭に入れ、売却理由と時期を明確にすることが大切です。

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