不動産を活用して相続税対策をするには?節税のための主なポイント

平成27年1月1日に相続税の基礎控除が縮小されたことをご存知でしょうか。
これまで、基礎控除額は5,000万円×(法定相続人の数×1,000万円)だったものが3,000万円×(法定相続人の数×600万円)に減っています。
不動産の所有はこれまでも相続税対策として活用されることが多かったですが、基礎控除額が縮小されたことにより、これまで以上に相続税を抑えるための節税法が注目を集めています。

ここでは、不動産を活用した相続税対策についてケースごとにお伝えするとともに、相続準備に便利なリースバックについてもご紹介します。

不動産を活用した相続税対策とは?

不動産を活用した相続税対策とはどのようなものでしょうか。

相続税対策の基礎知識について確認し、その中でも不動産を活用した相続税対策についてお伝えします。

相続税対策の基礎知識

相続税は相続人(相続財産を受け継ぐ方)が被相続人(亡くなった方)から財産を受け継いだ時にかかる税金です。
相続税には3,000万円+(600万円×法定相続人の数)が基礎控除として、相続財産から差し引かれ、相続財産が基礎控除額以下であれば相続税は課税されません。

例えば、ご主人が亡くなったとき、奥様とお子様が2人いるご家庭では、法定相続人の数は3人のため、3,000万円+(600万円×3人)=4,800万円が基礎控除となり、相続財産がこの額以下であれば課税されず、この額以上であれば課税されることになります。

なお、相続財産に含む財産は以下の通りです。

─ 金融財産
現金、預貯金、株式 など
─ 不動産
土地(所有権、借地権、地上権 他)、建物(所有権、借地権 他) など
─ その他
自動車、特許権、宝石、著作権、ゴルフ会員権、機械、農産物 など

上記相続財産の額が基礎控除額を超えると相続税を支払う必要がありますが、支払う相続税を減らすために財産の評価額を下げることを相続税対策と呼びます。

相続税対策にはいくつかの方法がありますが、本記事ではこれ以降、不動産投資を活用した相続税対策を取り上げていきます。

不動産を活用した相続税対策とは

不動産は、相続時には相続税路線価を用いて土地評価額を算出しますが、相続税路線価は実勢価格の80%程度を目安に設定されます。
これにより、不動産を購入することで課税対象となる相続財産の評価総額を減らせます。

例えば、現金1億円を払って売買価格1億円の物件を取得して、その後に相続が発生した場合、相続時の不動産評価はその80%の8,000万円程度を目安に算出されるのです。

不動産を活用した相続税対策の主な方法

不動産を活用した相続税対策にはいくつかの方法があります。詳しく見ていきましょう。

賃貸用建物の建築

所有している土地に賃貸マンションや賃貸アパート、貸家など収益不動産を建築して第三者に貸付することで相続税対策とすることができます。

土地や現金として保有している状態より評価が低くなるのはもちろん、第三者に賃貸したほうが自宅として保有するよりも土地や建物の評価額は低くなりがちです。

例えば、土地の上に1億円の賃貸物件を建築する場合、賃貸物件を建築することで更地の状態より土地の評価を下げることができます。加えて、建物も自宅を建てるより評価は低く、現金も減らすことができるため、高い節税効果が得られるのです。

マンションの購入

ワンルームマンションやタワーマンションの購入は、土地の持ち分が少ないため相続税評価額が低くなりがちです。特に、時価(売買価格)と課税評価額の差が大きい物件は効果が高いです。

また、居住用不動産としてマンションを所有する場合、小規模宅地等の特例を活用できます。
小規模宅地等の特例は、330㎡までの敷地については評価額80%減にできるという特例で、幾つかの適用要件を満たす必要がありますが、非常に効果が高いです。
なお、小規模宅地等の特例は居住用不動産であれば、一戸建ての場合でも適用要件を満たせば利用できます。

なお、タワーマンションでは低階層部分と高階層部分で相続税の算定基準となる固定資産税評価額が変わらないのにも関わらず、景観の良い高階層部分は時価が高いため、富裕層の節税対策として人気でした。

しかし、平成29年1月2日以降に引き渡されるタワーマンションに関しては、計算方法が見直されるため注意が必要です。

不動産の法人所有への切り替え

家族などを役員とする法人を設立するという方法もあります。
個人で所有している収益物件を法人名義にすることで所得税や相続税を節税できます。

この方法を取った場合、家賃収入を法人が受け取り、給与として親や配偶者などの役員に支払います。
それまでは個人に入っていた家賃収入が減ることで課税財産が積み重なっていくのを防ぐとともに、一人一人が給与控除所得を使えるので家族全体として見ると手取りを増やすことができます。

例えば、年間1,000万円の家賃収入のある収益不動産を所有していれば、毎年1,000万円の現金が個人に貯まり、相続税の総額が高くなってしまいます。

一方、不動産を個人から法人にし、役員に親や配偶者などを置けば、1,000万円を給与として各々に分割することができます、各々は給与所得控除を受けられます。なお、法人に不動産を移転すると、法人の株式の相続をどうするかの問題が発生するため注意が必要です。

相続時精算課税制度の利用

相続時精算課税制度は、60歳以上の祖父母や父母から20歳以上の子や孫へ生前に贈与された財産のうち、2,500万円以内ならば贈与税が非課税になるという制度です。
相続時精算課税制度は、毎年110万円の基礎控除がつく贈与税の暦年課税とどちらにするかを選択し、一度相続時精算課税制度を選択すると、その相手方に対しては一生選択されます。

例えば、2,000万円の不動産を子や孫に贈与する際、相続時精算課税制度を選択しておけば、贈与時に税金を支払うことなく所有権を移転することができます。
これにより、先に贈与された不動産から得られる家賃収入を子供が直接、受け取ることができます。結果として相続税の総額を減らすことが可能となります。

相続税対策として不動産投資を行うときのポイント

相続税対策として不動産投資を行うときのポイントは以下の通りです。

計画的に生前贈与を行う

不動産を生前贈与することで相続税ではなく、贈与税の対象とすることで相続税を抑えることができますが、これには計画的な実行が求められます。

生前贈与が被相続人(亡くなった方)の死亡から3年以内だと、相続税の課税対象となってしまうからです。これは、贈与税の基礎控除を利用して贈与税を納めていても、相続税の課税対象となることがあります

信頼のできる不動産会社に相談する

不動産を活用した相続税対策に関しては、経験豊富で信頼できる不動産会社からアドバイスを受けるようにしましょう。
また、相続税対策に関して実績のある不動産会社に依頼して、過去の実例を踏まえたアドバイスをもらえると、より理想的です。

相続準備に便利なリースバック

相続の準備にはリースバックという制度を活用すると便利です。

リースバックとは

リースバックは不動産を売却したあとも自宅に住み続けられるサービスです。売却の際にまとまった現金を受け取りつつ、その後も賃貸と言う形で自宅に住み続けることができます。

相続財産に不動産が含まれていると、相続時にその分割方法などが問題となりかねません。

例えば、子供が3人にいたとして、3人で共有持分を持つことはできますが、子供達が結婚していれば一緒に住むことはできません。また、3人の内の1人が売却してお金にしたいと言えば、他の2人の許可を受ける必要があります。

売却して現金に換えた場合、節税効果は低くなってしまいますが、より簡単に分割できるようになります。しかし、自宅を売却してしまえば住む場所が無くなってしまうのが問題です。そこで、売却後も賃貸して住み続けることのできるリースバックの活用に注目が集まっています。

リースバックのメリット

リースバックには以下のようなメリットがあります。

─ 長年住み続けた家や地域を離れる必要がない。
リースバックは売却後も長年住み続けた家や地域を離れる必要がありません。

─ 現金化までの期間が比較的に短い。
不動産会社が直接買い取るため、金額の交渉が済めば比較的早く現金を受け取ることができます。

─ 不動産会社が直接買い取るので、広告を出したり、案内対応を行ったりする必要がない。
仲介による売買とは異なり、広告を出したり、案内対応を行ったりといった手間がかかりません。

─ 事業資金にも使える
リースバックは、融資とは異なるため資金使途に制限がありません。例えば、事業資金として利用することもできます。

リースバックの流れ

ここでは、スター・マイカでリースバックを利用する際の流れについてお伝えします。

①無料コンサルティング
住宅ローンの返済状況や支払い可能な家賃など相談すると、買取価格や賃料、期間などオーダーメイドで提案を受けられます。

②買取価格のご提示/賃料お見積り
コンサルティングの内容を元に、買取価格と賃料の提示を受けることができます。

③売買契約
買取価格や賃料に納得したら売買契約を締結します。

④売却代金受け取り/引き渡し
締結した売買契約の内容を元に、売却代金を受け取ります。これにより所有権は移り、賃貸関係が始まります。

⑤賃料支払い開始
賃料の支払いが開始されます。

より効果の高い相続税対策を模索しよう

不動産を活用した相続税対策にはさまざまな方法があります。現金で不動産を購入すると、相続税路線価と実勢価格との乖離から支払うべき相続税を抑えることができますが、一方で、相続する際に分割や納税資金の準備で追われることになります。相続の対象となる資産総額や目的によって最適な方法は異なるので注意しましょう。リースバックも視野に入れて、不動産会社の担当者や税理士など専門家のアドバイスをもらうと良いでしょう。

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