将来的に相続する実家の扱い方│売却するならリースバックがおすすめ

親が亡くなった後、相続の対象となる実家の対応が子どもやその他親族において問題となるケースがしばしば発生します。特に、お金のように分割ができない不動産である実家の相続はやっかいです。所有者が生きているうちは何となく口に出せず、亡くなった後になって慌てて話し合いを行った結果トラブルにつながってしまうこともあります。

そこで今回は、いずれ相続することになる実家をどう扱うのか方法を整理し、相続に際しての注意点やポイントについて解説します。そのうえで、有力な売却方法である「リースバック」についてご紹介します。

実家を相続したときの選択肢

実家を相続しても遠方にある場合などは特に、どうしても「放置」してしまいがちです。まずはどんな選択肢があるのか、理解しましょう。

居住する

法定相続人本人が同居していた場合には、同じ家に住み続けるというのが最も分かりやすい選択肢です。家の取り壊しや家財道具の持ち出しなどの手間が発生しません。

ただし、相続した人に相続税や固定資産税、住宅のメンテナンス費用などが発生してきます。築年数の長い物件ですと、キッチンや浴室といった水回りの設備の交換などリフォームが必要となる可能性を考慮しなければなりません。

また相続した人が実家を出ていた場合にも、居住するという選択肢はありますが、住んでいる家を引き払って引っ越す手間と費用も発生します。

売却する

放置しても仕方がありませんので、相続に合わせて不動産売却という形で処分することも考えられます。分割しやすい現金へ替えることにより、相続人同士のトラブル回避にもつながります。

ただし、この売却にもいくつか課題があります。売却には書類取得など、契約にあたり多くの手続きが求められます。利便性の低い地域の物件ですと買い手がつかず、なかなか売却できないことも考えられます。さらに共同名義で実家を相続した場合、売却には名義人全員の同意が求められる一方で、誰か一人が売却に反対してもめることもあります。

また、売却した代金が取得費や売却時の費用の合計額を上回った場合は、売却益(譲渡所得)が出たということで相続税とは別に譲渡所得税や住民税などの課税対象となるケースがあります。こちらについては、一定の要件を満たす場合に限り最高3,000万円まで控除される「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得特別控除特例」もありますので、詳しくは国税庁ホームページを参照してください。

参考:被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

他人に貸す

自分たちでは住めないというのであれば、賃貸に出して他人に住んでもらうという手が考えられます。人に住んでもらえば換気や清掃などの手間が省け、建物の資産価値を維持する結果にもつながります。家賃収入で維持費を賄ったり、収益を得たりすることもできます。

しかし、物件の条件によっては借り手がなかなか見つからない場合もあります。。賃貸に出したいはずが、結果的に空室の期間が長く放置するのと同じということもありえます。住宅の修繕費用や管理する手間のリスクも考慮するべきでしょう。結局、売却と同じで物件に対するニーズとコストを天秤にかけて判断しなければなりません。

実家を相続したときの注意点と活用時のポイント

「居住する」「売却する」「他人に貸す」の選択肢を踏まえて、実家の相続に際して注意すべき点と活用ポイントをご説明します。

注意点

最も注意したいのが、「空き家の状態で放置しない」ことです。離れた地域に住んでいてすぐに引っ越したり売却したりできない場合、長期間実家を空き家状態にしてしまう人が少なくありません。しかし、これだと相続人は多くのリスクを背負うことになります。

特に戸建ての場合ですと、近隣への悪影響が問題です。衛生状態が悪化しホームレスや犯罪者の住み処となるなど、多方面で問題を背負います。そこまでいかなくても、雑草の繁茂によって地域の景観に悪影響を与えたり害虫が繁殖したりし、土地・建物の状態が悪化したとみなされると自治体から「特定空き家」として指定され、行政指導を受けたり強制取り壊しを命じられることもあります。もう一つ、共有名義を避けるようにしましょう。

相続人が複数いる場合には、相続財産を単独所有や共有にするための「遺産分割協議」を行います。先ほど述べた通り、売却したり賃貸で運用したりする場合には、共有者全員の同意が必要となります。共有者同士の調整も容易ではありませんし、仮に共有者の中の一人が亡くなったら再度相続が発生し、共有者が変更・増加となって手間を背負い込む可能性が高いのです。可能な限り誰か一人が相続するように話し合いを行い、将来のトラブルの根を残さないようにしましょう。

最終手段として、相続放棄する手もあります。被相続人が亡くなってから3ヵ月以内に家庭裁判所へ申し立てれば、相続放棄ができます。親族等にも引き取り手がいなければ、家庭裁判所が相続財産管理人を選定して残った財産を国庫へ帰属させる手続きを進めます。借金を引き継ぎたくない、トラブルを避けたいということであれば、相続放棄も選択肢のひとつになります。

活用時のポイント

居住・売却・賃貸のうち、どの方法を選択すればよいのでしょうか。結論は個々のケースに応じて異なるとしか言いようがないのですが、だからこそ早い段階でプランを立てることが大切です。

たとえば、族のうち誰かが引き続き居住することを決めたとしましょう。さらに「誰が住むのか」「住む人が相続するのか」「いつまで住むのか」など、ある程度は事前に考慮する必要があります。売却や賃貸の場合は、誰が手続きを進めるのか、お金の分配はどうするのかなど、慎重に検討する必要があります。相続前、つまり所有者が元気なうちに話し合っておくことが望ましいと考えられます。

また実家の取り扱い以前に必要となりますので、相続手続きをあらかじめ把握しておきましょう。不動産がある場合は、相続税額(相続財産の評価額によって税率が異なります)を知るためにも相続税評価額を把握おくことも必要でしょう。

実家の相続がトラブルにつながるのは、この問題を事前に決めていないことが原因です。所有者が亡くなってから相続について考えだしても、時間が限られる中で適切な結論を出し族全員が同意するというのは極めて困難です。預貯金や金融資産、不動産など多岐にわたる財産の調査や遺産分割協議書の作成、相続登記を短い時間で済ませるには、事前の準備が必要です。

売買契約書や登記識別情報通知書(権利証)などといった重要書類の保管場所や、設備の状態・瑕疵の有無などの情報を所有者しか知らないケースもあります。できればこうした情報を確認しておくとよいでしょう。

なお、実家を売る場合には「リースバック」というシステムを活用してもよいでしょう。相続が発生する前に自宅を売却し現金化しておけば、相続時の資産の分割もしやすくなります。しかし、この場合、売却が成立すると家から出ていかなければいけないというのがネックとなります。このケースでは、リースバックが有効です。リースバックとは所有しているご自宅を不動産会社に売却して、そのまま賃貸として住み続けることができる方法です。所有者が元気なうちに現金化でき、しかもその後の住まいを心配せずに済むのがリースバックのメリットです。

相続する実家の売却はスター・マイカのあんしんリースバックがおすすめ

スター・マイカでは、「あんしんリースバック」というリースバックのサービスを提供しています。最後にあんしんリースバックの概要と特徴、手続きの流れについてご説明します。

相続の対象となる実家をリースバックするメリット

リースバックであれば、売却したあとも同じ家に住み続けられます。生前に売却することで不動産を遺産分割しやすい現金にすることができ、相続後の売却活動など不動産の処分にかかる手間がかかりません。

サービスの特徴

リースバックにおいては、信頼できる不動産会社選びが何より大切です。スター・マイカのあんしんリースバックの特徴は、取引実績とサポートの手厚さにあります。過去10年以上にわたってリースバックを手がけているのに加え、不動産管理のノウハウを基にした迅速かつ正確な賃料査定を行っています。

賃貸中の管理は、外部ではなくスター・マイカのグループ管理会社が手がけます。賃貸終了後にリフォームやリノベーションを加えて販売をすることを目的としています。賃貸期間中に第三者へ転売することもなく、賃貸期間を限定しない契約も可能です。また、警備会社との連携し24時間見守りサービスも提供しています。ご実家が離れている場合や一人暮らしの方に、ご利用いただいております。

リースバックの流れ

まずはお電話か問い合わせフォームからお問い合わせ可能です。。物件の内容や希望の条件をヒアリングし、リースバックの仕組みやメリット・デメリットをお伝えします。その上で、机上価格(簡易査定価格)をお電話かメールでお伝えします。

その後担当者が物件を訪問し、室内状況や周辺環境を調査します。ご希望の賃料や期間などを加味したうえで、正式な買取金額をご提示します。そして担当者が重要事項をご説明し、ご理解いただいた後に売買契約へ入ります。この際に手付金をお支払いします。さらに残金決済と引き渡し手続きを行い、賃貸契約を締結して手続きは完了です。

実家の取り扱いは慎重に!リースバックも検討しよう

今回お伝えした通り、実家の相続問題に適切に対処できないとさまざまなリスクを負うことになります。所有者の元気なうちから所有者本人および族と相続について継続的な話し合いの場を持つことが求められます。主な選択肢である居住・売却・賃貸のうちどれを選択するのか、誰が主体的に手続きを進めるのか、得られたお金はどのように分配するのかなど検討しましょう。弁護士や税理士などの専門家にも相談し、なるべくトラブルにならないように進めたいところです。

売却する場合は、相続前の売却が可能となるリースバックも有力な手段となります。所有者からすると、相続の問題でもめてほしくないとは思いながらも長く住んだ家から出ていきたくないと考えるものです。現金化と継続居住を両立させられるリースバックをぜひご検討ください。

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